财务数据和关键指标变化 - 公司2025年第四季度收入同比增长10%，连续第七个季度实现两位数收入增长，连续第九个季度实现两位数每股收益增长 [4] - 2025年全年收入增长11%，调整后息税折旧摊销前利润达到14.5亿美元，增长22%，达到全年财务目标的上限 [4] - 2025年全年自由现金流创历史新高，现金转换率显著高于长期平均水平 [18] - 公司报告期末净杠杆率改善至0.2倍，全年平均杠杆率为0.9倍 [19] - 2026年全年调整后息税折旧摊销前利润目标区间为15.75亿美元至16.75亿美元，中点增长率为12% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产管理服务 - 第四季度房地产管理服务收入增长9%，全年增长11% [6] - 工作场所管理业务增长由新客户获取和现有合同扩展共同推动，但第四季度因美国医疗精算成本增加约1100万美元，导致转嫁成本上升和管理费降低 [11] - 项目管理收入实现两位数增长，其中管理费增长为高个位数 [11] - 物业管理收入增长继续受到预期较高的合同流失率影响 [11] - 预计工作场所管理业务收入增长近期将较为温和，下半年将加速；项目管理业务势头将持续；物业管理收入增长压力将持续至年中，随后逐渐反弹 [12] 租赁咨询 - 第四季度租赁收入增长17%，主要由美国市场显著增长以及印度和英国的贡献推动 [6] - 第四季度全球办公租赁收入增长26%，工业租赁收入增长11% [13] - 根据公司研究，办公收入增长显著超过市场交易量1%的增幅 [13] - 两年累计租赁收入增长加速至31% [13] - 第四季度和全年租赁咨询调整后息税折旧摊销前利润增长主要由租赁收入增长和平台杠杆效应推动 [13] - 全年增量利润率为35% [14] 资本市场 - 第四季度投资销售增长加速至27%，债务咨询收入增长20% [15] - 两年累计投资销售增长63%，债务咨询收入增长90% [15] - 投资销售收入在当季和全年均超过全球市场交易量 [16] - 第四季度增量利润率受到业务组合和更高佣金层级的影响 [16] 投资管理 - 第四季度和全年收入下降主要由预期激励费用减少导致，收购活动增加带来的交易费用略有抵消 [16] - 咨询费用在当季和全年基本持平，美国核心开放式基金的增长被亚太地区的下降所抵消 [17] - 2025年筹集了40亿美元私募股权资本，高于前一年的27亿美元 [17] 软件和技术解决方案 - 第四季度和全年软件收入实现两位数增长，超过了部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出 [17] - 该业务板块在第四季度实现盈利，符合预期 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：租赁业务增长显著，特别是办公租赁；大型交易（10万平方英尺及以上）同比增长15%；核心门户市场（如纽约、旧金山）表现强劲 [35] - 欧洲市场：交易量仍处于非常低的水平，预计2026年将迎来更多复苏 [60] - 印度和英国市场：对租赁收入增长有显著贡献 [6] - 数据中心业务：管理业务量在过去12个月同比增长一倍；第四季度在租赁和资本市场领域看到大量交易业务 [44][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于成为最智能、高效、数据驱动的服务提供商，预计人工智能和未来创新将整合到业务和行业中，有助于在未来几年在渗透不足的市场中获得份额和规模 [23] - 公司认为其规模、专有数据、统一平台和优秀人才构成了竞争优势，商业地产的复杂性、实时本地市场专业知识的重要性以及受托责任构成了结构性壁垒，有利于拥有专有数据和技术能力的规模化服务提供商 [9] - 公司通过JLL Spark对科技生态系统有深入了解，并直接投资于包括人工智能在内的颠覆性公司，在技术、数据和人工智能方面拥有资深领导层 [8] - 公司计划在2026年3月12日的投资者简报会上介绍新战略和长期财务目标 [23] - 资本配置优先事项依次为：推动各业务线有机增长和生产力、进行增值收购、向股东返还资本 [19] - 公司认为人工智能带来的去中介化风险极小，并已成功将技术嵌入核心服务并构建专有数据集 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资市场在2025年底保持持续势头，投资者信心增强，更多资本正在部署，房地产债务市场保持强劲，预计将推动2026年进一步增长 [5] - 租赁业务势头正在积聚，办公需求达到2019年以来最高水平，工业需求正在改善并在更多行业呈现多元化 [6] - 展望2026年，基于整体情绪改善和强劲的全球经济，预计租赁业务将持续增长，支持跨资产类别和地域的租赁需求增加 [6] - 市场整体背景依然向好，强劲的业务渠道和潜在业务趋势支持积极的财务展望 [20] - 交易市场增长正扩展到更多行业、资产类别和市场，业务渠道表明公司在交易性和弹性业务线上均有增长和进一步获取份额的空间 [24] - 对于办公需求，管理层认为市场非常强劲，出现了自2019年以来第二大的吸纳量，高端市场供应短缺，如果人工智能导致办公工作减少，低品质建筑将首先受到影响，而甲级写字楼的需求可能很快被乙级或丙级楼的租户升级所填补 [49][50] - 工业租赁业务似乎已触底，并正在积聚势头，预计2026年将继续加速 [94] - 债务业务在2025年非常强劲，预计2026年将持续强劲，资金来源已显著拓宽，这一趋势已从美国扩展到欧洲，并开始在亚洲活跃 [84] 其他重要信息 - 自2022年将业务线全球化以来，公司在制定推动持续增长的战略基础方面取得了重大进展 [22] - 公司将直接产生收入的技术业务转入房地产管理服务板块，已于年初生效，旨在推动技术产品与核心业务之间更紧密的协同 [18] - 公司业务对办公市场的整体敞口约为40%，其中租赁业务约60%来自办公，资本市场业务约15%来自办公，项目管理业务约一半来自办公 [52] - 第四季度美国医疗成本上升对利润造成压力，但大部分被离散的成本管理行动所抵消 [11] - 公司预计2026年将把大量自由现金流用于股票回购 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于2026年各业务线（资本市场、租赁、房地产管理服务）收入增长预期的更多细节 [26] - 回答：公司通常不提供具体收入指引，但预计房地产管理服务业务将持续增长，其中设施管理、工作场所管理和物业管理增长更偏下半年，项目管理业务因市场动态推动将保持强劲增长；交易性业务（资本市场和租赁）势头持续，业务渠道强劲，经济指标积极，但将面临更艰难的同比基数，这可能略微抑制增长率 [26][27] 问题：关于2026年自由现金流和现金使用优先级的看法，鉴于净债务水平较低 [28] - 回答：公司债务水平已处于目标范围（中点约1倍），因此未来将有更多资本用于投资以回馈股东；即使在近期股价下跌前，公司也认为股票回购是向股东返还资本非常有吸引力的方式，预计在2026年将增加回购 [29] 问题：关于人工智能带来的竞争护城河，以及JLL相对于专注于人工智能的初创公司的优势 [32] - 回答：公司很早就开始大力投资数据平台，并了解初创领域动态，致力于融合两者优势；公司拥有大量难以被他人收集的专有数据，利用这些数据构建的工具能帮助员工为客户带来更好成果，从而提高人均收入；目前未看到行业外竞争压力，在行业内则处于极佳位置以利用人工智能获益 [33][34] 问题：关于办公租赁业务的详细情况，包括推动平均交易规模上升的因素、平均租约期限等 [35] - 回答：办公租赁在美国和全球其他地区都非常强劲；大型交易（10万平方英尺及以上）复苏，在美国同比增长15%；核心门户市场表现强劲；预计势头将持续，出现持续的“向优质资产转移”趋势和重返办公室要求；根据公司数据，第四季度租金上涨4%，租约期限为8年，自疫情以来持续增加 [35][36] 问题：是否同意中低端市场因资产更简单、同质化而面临更大颠覆风险，以及JLL业务中真正机构化部分（如4000万美元以上）的占比 [40] - 回答：业务规模越大，因拥有数据而保护性越强；交易执行始终需要人际互动，完全消除人际互动还很遥远；公司审视后认为未来几年看不到任何会颠覆其部分业务的因素；人际互动将由拥有正确数据和知识来提供服务的员工执行 [41][42] 问题：关于JLL目前运用人工智能的领域、受益最明显的业务，以及数据中心管理服务收入或利润的占比 [43] - 回答：人工智能应用主要有两大领域：一是提升组织效率，涉及所有业务线和职能部门，是强劲利润率表现的部分原因；二是在所有服务线中部署具体工具，例如为经纪人识别潜在机会，帮助项目管理业务优化客户项目的定价和执行；数据中心业务在第四季度表现非常强劲，该资产类别涉及几乎所有业务线；数据中心管理业务量在过去12个月翻了一番，但不愿提供具体收入数字 [43][44][45] 问题：关于人工智能如何影响办公需求，以及办公业务在整体业务中的占比 [48] - 回答：需求正从疫情影响中恢复，出现了自2019年以来第二大的吸纳量，办公市场实际上非常强劲；高端市场供应短缺；如果人工智能导致办公工作减少，低品质建筑将首先受到影响，而甲级写字楼的需求可能很快被升级需求填补；目前没有迹象显示需求减少，相反，旧金山等市场受到人工智能驱动需求的提振；公司业务整体对办公市场的敞口约为40% [49][50][52] 问题：关于人工智能带来的效率提升对员工人数和收费的潜在影响 [53][54] - 回答：公司在2024年和2025年实现了强劲的收入增长，但并未增加公司层面的员工人数（客户方报销的人员除外），这显然是成功部署人工智能的结果；预计这一趋势将持续，能够在不显著增加员工的情况下推动更多收入；在与客户的收费安排方面，目前尚未看到任何可归因于人工智能进入行业的压力 [54][55] - 补充回答：在交易业务方面，公司看到生产力持续提升，通过围绕数据、人工智能等的投资，将能够推动更具生产力的收入增长 [57] 问题：关于投资销售增长的持续障碍，以及行业何时能恢复到先前周期的交易节奏 [60] - 回答：预计交易量将呈持续上升趋势，但非爆发式增长；2024年开始复苏，2025年持续，预计2026年将继续；美国表现已相当不错，欧洲（尤其是大陆）将在2026年迎来更多复苏，其交易量仍处于非常低的水平，有显著增长空间，但不要期望交易量会出现爆发式增长 [60] 问题：关于工作场所管理业务新客户获取的细节，如客户垂直领域或主题 [61] - 回答：新业务获取是过去趋势的延续；各行业内表现极好、增长远快于同行的公司带来了收入增长；公司在科技和金融领域市场份额很高，这两个领域持续表现良好；从地域看，北美外包已非常成熟和复杂，欧洲大陆则显著滞后，但现在正在加速，许多新业务来自欧洲；中东和亚洲市场也在加强；公司已在沙特成立合资企业以应对高速发展的市场 [62][63] 问题：关于未来技术和人工智能投资的看法，是否会因去中介化担忧而更加积极 [66] - 回答：个人对去中介化的恐惧比10-15年前已显著减少；克服现有企业的优势并不容易；公司在数据整理上投入巨资并已渡过难关，这有助于为客户提供独到见解；公司将继续大力投资于自身平台和内部工具开发，但目前没有意图增加对第三方地产科技初创公司的投资，将延续近年来的投资节奏 [67][68] 问题：关于2026年现金转换率的预期，以及是否会考虑更激进的股票回购以表明对人工智能风险有限的信心 [69] - 回答：2025年现金转换率非常出色，但公司通常不提供具体指引；长期历史平均水平约为80%或略高，预计在强劲的2025年后将回归更接近长期平均水平的水平 [70][71]；关于回购，当前股价水平使得任何并购机会都很难比回购自家股票对股东更具吸引力，因此预计2026年将把大量自由现金流用于股票回购 [72] 问题：关于物业管理板块的合同流失，以及该板块在更正常化基础上的表现 [75] - 回答：公司已透明地说明，在将该业务线全球化后，发现部分合同（尤其在中国）未达到利润率门槛；公司正在退出这些合同，或将其转移给其他提供商，除非客户愿意支付显著更高的费用以满足利润率预期；这显然影响了该子板块的整体增长率；如果不这样做，该子板块的增长将与工作场所管理业务相似（高个位数）；目前仍在退出更多合同，预计2026年下半年将恢复增长轨迹，之后将看到正常化的增长率 [76][77] 问题：关于全球资本流动是否在增加，以及这是否成为资本市场增长的重要因素 [78] - 回答：全球资本流动在近期危机前非常强劲，随后有所减弱，现在正再次变得活跃；这是交易量增长的一个驱动因素，但不会立即跳升至先前水平，而是逐渐增加；全球资本对影响信心水平的全球事件反应敏感，在 geopolitical 噪音较多时会更加谨慎，而国内资本则会继续投资；地缘政治平静期越长，全球资本在美国、欧洲等地的活动就越多 [78][79] 问题：关于第四季度医疗成本及抵消性成本节约的性质 [82] - 回答：第四季度因理赔增加面临医疗成本压力，但通过非常离散的成本行动抵消了大部分压力，这些行动预计不会重复；展望2026年，公司正在整体管理更广泛的医疗成本，并将其纳入计划，同时采取更全面的成本结构行动以确保有效管理 [82][83] 问题：关于政府支持企业提高2026年贷款上限对债务发起业务可见性和增长的影响 [84] - 回答：债务业务在2025年非常强劲，预计2026年将持续强劲；政府支持企业提高上限是预期增长的一个驱动因素，但不是唯一因素；债务来源已显著拓宽，这一趋势已从美国扩展到欧洲，并且现在也开始在亚洲活跃；对债务业务前景非常乐观，这不仅限于2026年，将是持续多年的趋势 [84] 问题：关于网络效应是否也是抵御人工智能颠覆风险的缓冲，即客户希望融入JLL的交易生态系统 [87] - 回答：客户减少使用的服务提供商数量是一个持续多年的趋势；世界复杂性显著增加，客户通过选择真正信任并能带来卓越成果的服务提供商来降低复杂性，这有利于公司和行业其他大型参与者；这也有助于抵御潜在颠覆；但一个主要原因是，随着公司成长、完成更多交易、管理更多建筑，收集的数据也越来越多，这些数据转化为为客户提供的见解，是其他没有这些数据的人无法提供的，这对于所有数据管理有序的行业大型参与者都是独特的优势 [87][88] 问题：关于工作场所管理收入（扣除总合同成本后）增长在第四季度减速至同比持平的原因 [91] - 回答：如果将医疗成本影响剔除，净收入增长率约为4%，与第三季度本地货币计价的5%增长基本一致；公司战略非常注重利润率，不接受任何稀释利润率的合同；从赢得这类工作到转化为收入通常需要6-9个月，因此在第四季度前的6-9个月可能有一些不符合利润率要求的潜在任务未被接受；这体现在该业务利润率的持续扩大上；公司相信该业务长期平均增长率将保持高个位数，2026年也不例外 [91][92] 问题：关于2026年工业租赁的前景 [93] - 回答：工业租赁业务在两年累计基础上相对于市场表现相当强劲；认为该业务已触底，并正在积聚势头；预计2026年该特定板块将继续加速，业务渠道看起来强劲良好 [94]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度营收同比增长10%，调整后EBITDA增长17%，调整后每股收益增长29% [6] - 自由现金流增加，主要由于新客户预付款、应收账款回收改善以及现金税支付减少 [25] - 净杠杆率从去年同期的1.7倍降至1.2倍，目标全年平均杠杆率为1.0倍 [26] - 全年调整后EBITDA目标区间上调5000万美元至13-14.5亿美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产管理服务(REMS) - 职场管理业务收入连续两季度实现近30%的两年累计增长，管理费中高个位数增长 [14] - 项目管理业务收入增长22%，美国及亚太地区新合约推动管理费中双位数增长 [14][75] - 物业管理业务处于转型初期，预计短期内合同周转率将上升 [16] 租赁咨询 - 工业租赁收入增长11%，美国工业租赁增长13%，远超市场4%的增速 [18] - 全球办公租赁收入与市场持平，美国办公租赁收入增长3%，而市场下降3% [19] 资本市场服务 - 债务咨询业务收入增长27%，投资销售增长9%，两年累计均增长25% [21] - 因贷款欺诈问题与房利美达成损失分担协议，产生1400万美元额外费用 [21] 投资管理 - 第二季度募集私募资本10亿美元，年初至今募集29亿美元，超过去年全年27亿美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国占资本市场业务60%，其他地区占40% [56] - 欧洲经济疲软拖累资本市场表现，英国表现优于德法等大陆国家 [54] - 美国办公租赁市场门户城市交易量下降明显，非门户市场相对稳定 [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点发展韧性业务(职场管理、项目管理)，目标中长期实现高单至低双位数增长 [34] - 持续投资数据技术和人工智能，提升运营效率并满足客户对端到端解决方案的需求 [10] - 资本配置优先顺序：1)有机增长投资 2)股东回报 3)选择性并购 [62] - 并购策略聚焦小型补强交易，偏好能增加经常性收入的标的 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在地缘政治和贸易政策不确定性，影响大型资本项目决策 [7] - 债务市场流动性充裕，大量资金在场外观望等待投资机会 [22] - 高端办公空间短缺将推动A-级物业升级改造，利好项目管理业务 [86] - 客户逐渐适应政策噪音，商业活动保持韧性 [70] 其他重要信息 - 新CFO Kelly Howe正式就任，强调将继续保持财务透明度 [12] - 第二季度股票回购4000万美元，计划下半年增加回购力度 [62] 问答环节所有提问和回答 REMS业务展望 - 项目管理业务强劲表现有望延续，中型项目需求持续 [32] - REMS整体预计维持高单至低双位数增长，新签约项目将逐步贡献收入 [34] 资本市场前景 - 管道量同比增加，零售和住宅领域尤其强劲 [41] - 大型交易恢复是增长关键，目前以中型交易为主 [35] 贷款损失风险 - 与房利美持续监控贷款组合，暂未发现其他欺诈风险 [43] 利润率走势 - 下半年利润率扩张幅度将大于上半年 [50] 地域表现差异 - 欧洲经济疲软制约增长，美国仍是主要驱动力 [54] 资本配置计划 - 下半年增加股票回购，并购门槛极高 [62] - 近期完成一单投行领域小型补强收购 [68] 办公市场动态 - 门户城市办公租赁量下降明显，非门户市场相对稳定 [77] - 高端空间短缺将促使业主升级次级物业 [86]