绿城知海棠项目概况 - 绿城在杭州打造第八个海棠系产品知海棠 位于之江南板块首宗不限价宅地 [1] - 项目共18幢住宅 791套可售房源 首开2号楼和4号楼 [4] - 放风价33500元/平方米 为当前之江板块最低价 [6] 项目区位特征 - 项目位于四号浦以南 周边多为农田 属于"开荒盘"性质 [2] - 距离最近地铁站直线2公里 需接驳车 依赖紫之隧道和之江大桥连通未来科技城与滨江 [3] - 周边教育配套包括梧桐居幼儿园 学军小学云栖校区及十三中钱塘风雅中学 [3] 产品设计特点 - 采用之江板块首个架空平台设计 整体抬升32米 首作封闭式阳台 [4] - 童玩区面积达488平方米 层高约8米 配备阅读 绘画 四点半学堂及游戏区 [4] - 户型设置6个面积段(106-164平方米) 首推106/109/128平方米户型 [4] - 106平方米户型实现三房两厅两卫 南向面宽125米 阳台50%面积赠送 [4] - 109平方米为边套三房双阳台 128平方米为四房双阳台 均预留大量储藏空间 [4][5] 市场竞争环境 - 之江核心区新房均价达46719元/平方米 沿江区域去化较慢 [2] - 周边二手房禹洲滨之江挂牌均价36700元/平方米 8月成交均价27200元/平方米 [6] - 同期竞品云涌之江去年首开折扣价33500元/平方米 中签率60%但后续流摇 [7] 销售预期与挑战 - 项目所在板块配套欠缺 可能面临较大销售压力 [1][2] - 绿城品牌加持与产品力升级 有望为板块实现开门红 [7] - 总价门槛335万元(按106平方米计算) 对刚需家庭具有吸引力 [6]

7月杭州新房市场供需表现 - 7月杭州新房成交2845套 环比6月6960套下降59% 同比去年7月3901套下降27% 为2024年2月以来单月成交第二低[1] - 新增供应2310套 环比6月6053套减少62% 低于2月2641套 创年内最低[1] - 个盘表现分化 滨杭滨纷城成交206套居首 均价17600元/平方米 沐兰台成交153套 均价31309元/平方米 时舟里成交149套 均价34015元/平方米[1] 高端改善项目市场表现 - 滨江集团锦上万象府加推63套房源 中签率19.87% 成交均价67600元/平方米 成交总额8.53亿元居7月金额榜首[2] - 奥映鸣翠府首推74套高层房源 精装均价87000元/平方米 总价1661万-3233万元 中签率12.23% 2小时售罄[4] - 绿城丽香庭预计首推84套高层 均价5.5万元/平方米 建发英冠宸云推高层和排屋 高层面积199平方米 排屋面积373-378平方米[4] 8月新房供应预期 - 8月预计36个项目开盘 其中20个为新盘[3] - 北干板块海威中天安璞逸庭首推52套高层 均价超6万元/平方米 滨江国泰浩运府首推56套高层 放风均价5.5万元/平方米[5][6] - 主城区钱新二期蕙澜月华首推78套高层 均价超7.5万元/平方米 华润元起潮观府高层均价预计略高于7.5万元/平方米[6] 刚需及改善新盘入市动态 - 绿城悦海棠首推高层 主力面积125-168平方米 预计均价3万元级 知海棠首推高层 均价33500元/平方米[7][8] - 春来晴翠园首推132套高层 均价37500元/平方米 棠悦芳华轩首推56套高层 总价300万元级[8] - 滨江咏舟府 君潮润府 兴耀青森等新品有望8月入市[8]