全国房价整体走势 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比全部下降 但同比降幅整体收窄 [1] - 新房价格环比涨幅最高为上海和乌鲁木齐的0.3% 三亚和宜昌上涨0.2% 长春和常德上涨0.1% [1] - 二手房价格仅太原环比上涨0.2% 其余69个城市均出现下跌 [1] 湖南省重点城市房价表现 - 长沙新房价格结束连续四个月上涨态势 7月环比下跌0.4% [1] - 长沙6月新房价格环比涨幅达0.4% 与上海并列70城涨幅榜首 [1] - 长沙前四个月新房价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%、0.3%、0.4% [1] - 二手房市场表现疲软 岳阳环比下降0.4% 长沙和常德均下降0.7% [1] 房地产市场影响因素分析 - 7月属于传统楼市淡季 购房需求季节性减弱 [2] - 部分区域库存积压导致供大于求 对房价形成下行压力 [2] - 房地产政策从出台到见效存在时滞效应 [2] - 消费者购房态度趋于谨慎 市场交易活跃度下降 [2] - 房企采取降价促销策略以加速去化 [2]

一线城市楼市成交量下滑 - 7月北上广深楼市成交量集体下滑，除深圳二手房成交量微升3 4%外，北上广三城二手房及四城新房成交量环比下降，上海新房跌幅超40% [1] - 北京7月二手房网签12784套，环比下降15 6%，同比2024年下降17 9%，但2025年上半年累计网签88575套创三年同期新高 [3] - 上海7月二手房网签19337套，环比降7%，同比降5%，为去年"929新政"后首度跌破2万套 [4] - 广州7月二手住宅网签8962套，环比降9 39%，面积降10 84%，但1-7月累计网签65575套同比增9 03% [4] - 深圳7月二手住宅过户4656套环比升3 4%，60-90平方米户型占比34%，三房户型成交占35% [4] 新房市场跌幅更为显著 - 北京7月新房网签2881套环比降27 6%，面积降32 8%，套均面积减少9 95平方米，去化周期28 5个月 [6] - 上海7月新建商品住宅成交34 1万平方米环比降40 6%，供应37 5万平方米环比降28 9%，仅4个高价房入市 [6] - 广州7月一手住宅网签4874套环比降25%，供应35 38万平方米环比降46 9%，去化率维持在23% [7] - 深圳7月一手住宅网签1441套环比降24 1%，库存290 8万平方米对应去化时间8 61个月 [7] 市场遇冷原因分析 - 传统淡季叠加极端高温、台风影响，政策效应衰减进入真空期，买卖双方价格预期僵持博弈 [1][9] - 北京二手房市场处于价格博弈阶段，卖方不愿降价而购房者期待进一步下行 [3] - 上海二手房挂牌均价环比跌1 2%，内环内学区房降幅更明显，挂牌时长增加 [9] - 一线城市二手房挂牌量环比上涨4 6%-4 56%，改善型业主"卖旧买新"需求释放及中高端项目集中上市加剧趋势 [9] 未来市场展望 - 58安客居研究院预计一线城市一二住宅成交量整体性上涨或需等到9月 [1][10] - 7月安居客用户找房热度环比降1 33%，仅北京上涨0 82%，预示8月成交或延续微降温 [10] - 中指研究院指出核心城市市场韧性仍在，上海、深圳优质地块土拍热度高，未来入市有望支撑新房市场 [10]

东莞4月房地产市场数据总结 新房市场表现 - 4月东莞新建商品住宅（洋房）网签1322套，网签面积14.31万平方米，均价22162元/平方米，环比量价齐跌 [1] - 松山湖高新区以388套网签量居首，均价26805元/平方米，包含"三限房"项目数据 [2][3] - 南城区洋房均价42513元/平方米为全市最高，东城区41973元/平方米次之，仅两镇街均价超4万元 [3] - 凤岗镇洋房网签106套，石碣镇101套，为除松山湖外仅有的两个网签量超百套镇街 [3] 二手房市场表现 - 4月东莞二手房网签3085套，面积34.17万平方米，均价15419元/平方米，环比量价齐升 [1] - 南城区以268套二手房网签量居首，常平镇222套、樟木头镇215套紧随其后 [4] - 松山湖高新区二手房均价29705元/平方米为全市最高，南城区20950元/平方米、东城区20485元/平方米分列二三位 [4] - 共有10个镇街二手房网签量超百套，包括虎门镇206套、寮步镇174套等 [4] 区域市场差异 - 城区片区南城、东城包揽新房均价前两名，滨海片区滨海湾新区以31827元/平方米位列第三 [3] - 水乡新城片区麻涌镇新房均价最低仅10495元/平方米，望牛墩镇9805元/平方米为全市最低 [2] - 东南临深片区凤岗镇新房网签106套表现突出，塘厦镇二手房网签165套 [2][4] 市场趋势分析 - 4月为传统楼市淡季，新房市场降温明显，二手房表现持续优于新房 [5] - 二手房市场活跃主要因业主抛售导致放盘量增加，叠加新房促销力度减弱 [6] - 行业预计5月房价或稳中有降，因房企资金压力趋紧可能引发降价促销 [7] 重点项目表现 - 凤岗鸿荣源熙园山院成交53套，松山湖科学城国际人才社区和松湖润府合计成交近80套 [3]