市场分化现象 - 不限价楼盘入市后市场呈现冷热不均现象 核心地段高端盘快速售罄 而刚需楼盘去化缓慢 [1] - 高端改善盘基本售罄 但郊区板块部分楼盘出现去化缓慢现象 [6] - 楼盘定位和客群差异导致选房阶段出现分化 核心地段高端盘大户型先选完 刚需盘小户型先选完 [8] 具体楼盘表现 - 绿城咏湖雲庐多个楼栋实现100%去化率 均价在43500元/m²至70000元/m²之间 [2] - 和萃揽悦园部分楼栋去化率达100% 均价在25369元/m²至30830元/m²之间 [2] - 望云润玺8幢去化率仅38.75% 80套房源仅网签31套 [3][6] - 滨悦翡丽轩1幢去化率44.58% 83套房源仅网签37套 [5] - 天阳湖山丽舍1-5幢去化率42.86% 28套房源仅网签12套 [5] - 滨江鸣湖里3-5、27-29、32幢去化率34.04% 47套房源仅网签16套 [5] 开发商策略调整 - 部分楼盘开启分销模式 如五常板块时舟里 [6] - 部分楼盘选择低于板块限价入市 如石桥板块沐新月开盘均价从3万元/m²以上回调至28000元/m²左右 [6] - 去化缓慢楼盘可能给出更多优惠 包括低于原限价销售 送车位 送加装包等方式 [8] 区域市场情况 - 云城板块望云润玺第三次开盘出现流摇 后续板块内竞争激烈 还有咏舟里与滨江云城项目未入市 [6] - 奥映鸣翠府与绿城溪径恒庐首开入市基本售罄 [6] - 钱塘区部分楼盘如兴耀沐云川多个楼栋去化率100% 但个别楼栋去化率较低 如6幢仅37.5% [3]

融资表现 - 公司成功发行2025年度第二期短期融资券规模6亿元 发行利率2.5% 全场倍数5.98倍 非银机构中标比例60% [1] - 本次2.5%的发行利率达到国央企水平 是今年以来成功发行的第四笔短融和中期票据 [1] - 综合融资成本从2017年6%逐年下降至2024年3.4% 2025年上半年进一步降至3.1% [1][3] 财务业绩 - 2024年实现营业总收入691.52亿元同比下降1.83% 其中房地产销售688.76亿元同比下降1.83% [2] - 2024年归母净利润25.46亿元同比提升0.66% 2025年一季度营业总收入225.08亿元同比增长64.27% [2] - 2025年一季度归母净利润9.76亿元同比增长47.88% 公司财务稳健现金充裕 [2] 行业地位 - 2025年上半年累计销售金额527.5亿元位列克而瑞全国房企排行榜第10位 民营企业第1位 [2] - 在民营房企几乎销声匿迹的发债市场背景下 公司融资表现一枝独秀 [1] - 公司坚持稳健经营 融资渠道畅通 长期深耕杭州优势区域 [2] 土地投资与项目开发 - 2025年上半年斩获16宗土地总投资金额333亿元 新增货值超542亿元 [2] - 上半年交付项目17个其中杭州15个 全新开工项目25个持续区域深耕 [3] - 旗下多个项目从刚需到高端、住宅到商业均取得很好销售成绩 [3] 产品战略与未来发展 - 公司坚持把财务安全放在首位 显示出超强安全性 [3] - 依据中央"好房子"要求 将"五好"新标准融入后续产品 [3] - 下半年多个备受瞩目项目相继亮相 后续销售高潮将逐渐来临 [3]

7月杭州新房市场供需表现 - 7月杭州新房成交2845套 环比6月6960套下降59% 同比去年7月3901套下降27% 为2024年2月以来单月成交第二低[1] - 新增供应2310套 环比6月6053套减少62% 低于2月2641套 创年内最低[1] - 个盘表现分化 滨杭滨纷城成交206套居首 均价17600元/平方米 沐兰台成交153套 均价31309元/平方米 时舟里成交149套 均价34015元/平方米[1] 高端改善项目市场表现 - 滨江集团锦上万象府加推63套房源 中签率19.87% 成交均价67600元/平方米 成交总额8.53亿元居7月金额榜首[2] - 奥映鸣翠府首推74套高层房源 精装均价87000元/平方米 总价1661万-3233万元 中签率12.23% 2小时售罄[4] - 绿城丽香庭预计首推84套高层 均价5.5万元/平方米 建发英冠宸云推高层和排屋 高层面积199平方米 排屋面积373-378平方米[4] 8月新房供应预期 - 8月预计36个项目开盘 其中20个为新盘[3] - 北干板块海威中天安璞逸庭首推52套高层 均价超6万元/平方米 滨江国泰浩运府首推56套高层 放风均价5.5万元/平方米[5][6] - 主城区钱新二期蕙澜月华首推78套高层 均价超7.5万元/平方米 华润元起潮观府高层均价预计略高于7.5万元/平方米[6] 刚需及改善新盘入市动态 - 绿城悦海棠首推高层 主力面积125-168平方米 预计均价3万元级 知海棠首推高层 均价33500元/平方米[7][8] - 春来晴翠园首推132套高层 均价37500元/平方米 棠悦芳华轩首推56套高层 总价300万元级[8] - 滨江咏舟府 君潮润府 兴耀青森等新品有望8月入市[8]

杭州土地市场表现 - 杭州市2025年上半年土拍收官战中6宗地块均溢价20%以上成交，其中滨江集团摘得的蜀山单元地块溢价率高达67.60% [3] - 上半年杭州市土拍共揽金约1160亿元，位列全国第一 [3] - 中小型房企如杰立、西房、兴耀、建杭等积极参与外围地块竞拍，例如建杭拿下东部湾新城地块、兴耀摘得萧山市北地块 [8] 杭州楼市整体情况 - 5月杭州市新房价格环比涨幅0.8%，位居全国第一 [6] - 上半年全市商品房成交面积约386万平方米，同比下降18%；成交金额约1207亿元，同比下降17% [10] - 新开盘项目整体去化率约62%，比2024年同期提高5个百分点 [10] 豪宅市场表现 - 锦上万象府首开价格65600元/平方米（突破板块限价46500元/平方米），首开中签率仅13% [6] - 杭序府开盘均价59098元/平方米，比周边项目高约13%，中签率34.67% [6] - 岸芷丁香三次开盘均涨价销售但"三开三罄"，中签率分别为10.29%、12.17%、19.72% [6] - 望云润玺项目三次开盘均热销，第三次开盘180平方米户型总价650万-750万元 [5] 非核心区域市场表现 - 钱塘区下沙板块沐兰台项目价格从33999元/平方米降至30699元/平方米 [7] - 余杭良渚、钱塘下沙等区域部分项目售价出现调整 [7] - 富阳、临平等区域存在去化较难的项目 [11] 房企表现 - 滨江集团、绿城中国、建发房产位居上半年销售额前三，分别为396.6亿元、258.6亿元、176.7亿元 [6] - 中小型房企倾向于开发外围地块，采取差异化发展策略 [8][9] 市场分化原因 - 核心区域受益于数字经济、互联网等新兴产业发展及企业总部入驻 [4] - 2024年10月全面放开新房限价政策提升市场预期 [4] - 非核心区域受地理位置、周边配套等因素影响 [8]

杭州楼市新盘价格突破限价现象 - 未来科技城南单元首个不限价项目时舟里以34760元/平方米入市，较此前27200元/平方米限价上涨近30%，149套房源吸引859户家庭报名，整体中签率17.35% [1][3] - 云城板块首个不限价项目望云润玺精装均价39238元/平方米，较36100元/平方米限价上涨8.69%，产品配置包括下沉庭院、恒温泳池等改善型设施 [4] - 东新板块首个不限价项目岸芷丁香精装均价56264元/平方米，较47000元/平方米限价上涨19.7%，总价控制在662-974万元区间 [5] 新盘产品力升级策略 - 时舟里通过架空平台设计将建筑整体抬高3米，配置鎏金天幕大门、恒温泳池等改善型设施，面积段106-169平方米覆盖刚需至改善需求 [2] - 望云润玺精装标准达5500元/平方米，采用岩板墙面、拼花地板等高端材料，配备嵌入式双独立冰箱和全屋智控系统 [4][5] - 岸芷丁香作为纯高层改善项目，配置丁香园厅、恒温泳池等设施，将起步面积控制在139平方米实现总价优化 [5] 市场反应与销售表现 - 时舟里示范区开放3天来访超7000人，首推送车位福利（折合30万元）有效降低实际购房成本 [3] - 东新板块前期限价项目星晖嘉和府中签率16.24%实现首开即罄，岸芷丁香涨价后的市场接受度待观察 [6] - 之江新城待售新盘沄璟文华轩放风价4.5万元/平方米较37500元/平方米限价涨幅20%，示范区开放2天到访2800组 [7] 开发商定价策略挑战 - 钱新二期待售项目杭序府预计单价6万元/平方米，较周边限价项目潮语映月轩52000元/平方米或上涨超15% [7] - 历史案例显示锦绣公馆两次涨价后去化速度明显放缓，目前剩余20余套房源未售 [8] - 随着新盘供应增加，开发商需平衡价格上浮与产品力提升的关系以实现去化目标 [8]

时舟里项目概况 - 首开均价34760元/㎡ 比板块限价27200元/㎡上涨7560元/㎡ 涨幅显著 [1][3] - 位于余杭区高教路与绿汀路交叉口 周边有西溪华东园、溪上玫瑰园等成熟小区 [3] - 前身为未来科技城单元YH090901-01地块 滨江以楼面价20713元/㎡竞得 规划15幢高层住宅 [4] - 首推2、6共149套房源 户型面积106-139㎡ [5] 产品升级与市场反应 - 采用四面铝板外立面 全封闭式阳台 配备恒温泳池、网球室等高端会所 [5] - 住宅首层高度达8米 架空层设计含私宴厅、书吧等功能 [5] - 五一期间看房人数众多 但市场对价格上涨接受度分化 [5] - 开发商推出送车位活动 缓解价格压力 [5] 不限价楼盘市场趋势 - 东新板块绿城岸芷丁香拟首开价5.5万-5.9万元/㎡ 较原限价4.7万元/㎡大幅上调 [7] - 之江板块沄璟文华轩放风价4.5万元/㎡ 突破原限价3.75万元/㎡ [7] - 云城板块望云润玺预计开盘价4万元/㎡ 高于此前3.61万元/㎡限价 [7] - 城东安琪儿锦上万象府、钱二杭序府等后续项目将进一步重塑板块房价体系 [7]