美国房地产市场现状 - 美国房地产市场正在慢慢发生变化 抵押贷款利率下降且已低于52周平均水平 卖家正在降低挂牌价 活跃房源数量也有所增加[3] - 美国楼市进入2022年以来第2个调整期 但此轮调整较为温和 同时美国房产卖家拥有丰厚净资产 没有被迫卖房的压力[3] - 根据Realtor com发布的2025年9月房地产市场趋势报告 有迹象表明自2024年以来房地产市场已经更加平衡[5] 市场供需与价格表现 - 待售房屋供应量连续23个月增长 连续5个月超过100万套活跃房源 在9月有近20%的房源降价[5] - 9月房屋上市时间的中位数上升至62天 比去年同期增加7天 比8月份增加2天[5] - 7月美国整体房价同比上涨1.7% 房价同比增幅最高的3个城市是纽约 芝加哥 克利夫兰 分别上涨6.4% 6.2%和4.5%[5] - 出现房价同比下跌较为严重的美国城市包括迈阿密 达拉斯 旧金山和坦帕 下跌幅度在1.3%-2.8%之间[5] 地域格局差异 - 最近2年里 美国东北部的纽约 新泽西和波士顿 以及中西部的芝加哥 克利夫兰和底特律的房价增长表现最佳 主要原因是疫情期间这些地区房价增长幅度落后 现在在补涨[5] - 美国南部的坦帕 达拉斯 奥斯汀 凤凰城和西部的加利福尼亚州的一些城市房价已经陷入停滞或负增长 主要原因是疫情期间这些城市房价增长幅度领先 现在进行调整[5] - 房价的调整主要集中在佛罗里达州和得克萨斯州的部分地区[6] 市场基本面支撑 - 美国房产净值创下历史新高 有抵押的住宅房产净值达到17.6万亿美元 美国房屋贷款的拖欠率接近34年来的最低水平[6] - 目前美国的房产库存量是4.7个月的销售量 低于6个月的平衡点 美国400万套住房短缺依然没有改变[6] - 根据Zillow对人口普查数据的分析 美国住房短缺仍达到470万套的历史最高水平[6] 利率环境与负担能力 - 截至10月3日 美国30年期固定房贷利率为6.34%[3] - 预测在2026年美国房贷利率将降到5%至6%的区间[3] - 由于抵押贷款利率回落 美国人住房负担能力已达到过去两年半以来的最佳水平 截至9月中旬 30年期抵押贷款平均利率为6.26% 平均房价的每月本金与利息支付额降至2148美元 相当于美国家庭月收入的30%[8] - 目前市场预期美联储在2025年底前继续降息约0.5个百分点 在2026年继续降息约0.75个百分点 房贷利率已经从7%降低到6.35% 达到近一年的低点[8] 未来展望 - 随着房贷利率持续下降 对房产的需求将大幅释放 预测房价上涨将再次加速 增长幅度在未来将重新回到5%至10%[9] - 9月全美80%的市场房价上涨 为九个月来最高比例[8]

美国住宅房地产市场外国买家概况 - 2024年4月至2025年3月期间，海外买家购买美国存量房总金额达到560亿美元，较上一年增长33.2% [1] - 海外买家购房总量为78,100套，为自2017年以来首次出现同比增长 [1] - 外国人在美国买房的房价中位数为49.44万美元 [1] 国内买家在美国购房的规模与趋势 - 国内买家占外国买家购房数量的15%，过去一年在美国购买11,700套房产，同比大增83% [1][3] - 国内买家成为美国房地产市场的最大外国买家群体，购房比例远超其他国家买家 [3] - 过去15年（自2010年起），国内买家累计在美国购买了价值2,430亿美元的二手房 [4] 国内买家在美国购房的特征 - 国内买家购房的中位数价格为75.96万美元，比全美外国买家房价中位数高出9成，平均房价高达120万美元 [1][4] - 71%的国内买家采用现金购房，该比例远超其他国家的买家 [1][4] - 加州是国内买家的首选地，吸引了36%的国内购房者，其次为德州和纽约 [4] 国内买家在美国购房的驱动因素 - 美国房地产市场机制健全、透明度高，过去10年核心城市房价年涨幅保持在4%-6%，具备资产保值和全球配置吸引力 [6] - 持有美元资产可对冲人民币汇率波动风险，美国房产被视为相对安全的投资选择 [6] - 为子女教育考虑，在拥有顶尖大学教育资源（如哈佛、MIT、斯坦福）的加州、波士顿、纽约等地区购房，可实现"以房养学"，省下每年数万美元租金 [8] - 通过购房满足美国EB-5投资移民项目要求，以获得美国绿卡或投资移民身份 [8] 政策环境变化对购房行为的影响 - 自2023年起，美国已有26个州立法禁止国内买家购买美国房产和农业用地 [9] - 2025年5月27日，国内买家购房排名第二的目的地得州通过法案，以安全为由禁止国内买家购买当地房产 [9] - 美国多州相继颁布的禁令促使国内买家抓住"最后的机会"，是过去一年购房数量同比大增83%的重要原因之一 [9][10]