核心观点 - 深圳顶级豪宅市场竞争进入白热化阶段，核心区域新地块的激烈竞拍将推动产品力极致内卷，市场格局从“后海-蛇口”扩展至“后海-蛇口-深超总” [1][8][9] - 中海地产以高溢价在深圳湾超级总部基地竞得稀缺住宅地块，彰显其深耕深圳高端市场的决心，并基于其在深圳市场的强劲销售表现，与在北京高端市场的去化困境形成鲜明对比 [1][10][11][17] 地块拍卖详情 - 地块位于南山深圳湾超级总部基地，经过95轮激烈举牌，由中海以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49% [1] - 地块起拍价22.36亿元，土地面积11833.61平方米，住宅可售面积36584平方米，容积率3.1，限高100米，属低密度住宅规划 [1][3] - 成交地块的综合楼面地价约7.74万元/平方米，可售楼面价约8.7万元/平方米，在2025年深圳已出让居住用地中，可售楼面价位居第一 [1][4] - 地块有配建要求，包括物业服务用房、商业、文体设施及托育机构，业内人士估算项目成本价将超过12万元/平方米 [5] 市场对比与竞争格局 - 与2023年同区域的中海深湾玖序地块相比，新地块的综合楼面价（约7.74万/平对约6.03万/平）和可售楼面价（约8.7万/平对约8.4万/平）均更高 [4][5] - 深圳湾超级总部基地内部顶豪竞争已打响，中海新项目将与已开放样板房的联泰超总湾项目（户型304-1032平方米）正面竞争 [7] - 除深超总外，深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪项目也将陆续入市，预计供应超1800套房源，加剧市场竞争 [7] - 新地块的加入使深圳顶豪主战场从“后海-蛇口”拓展为“后海-蛇口-深超总”新格局 [8] 开发商战略与区域表现 - 中海成为深超总唯一手握两宗纯住宅用地的房企，新地块大概率将作为深湾玖序二期开发，与一期形成产品梯队 [6] - 2020年至2025年间，中海在深圳累计推出十几个项目，供应10845套住宅，截至2025年12月9日，预售库存仅剩439套，普通住宅接近清盘 [17] - 具体项目如深湾玖序（均价约13.78万元/平方米）仅剩4套未售，显示深圳高端项目去化迅速 [6][17] - 相比之下，中海在北京的高端项目销售遇冷，如中海丽金府仍有近七成库存，叁号院有近六成房源积压，去化远不及预期 [13][14][15] - 基于深圳市场的强劲销售表现，中海在深圳的布局更能帮助其获取一线市场份额 [12][18]