核心观点 - 深圳顶级豪宅市场竞争进入白热化阶段，核心区域新地块的激烈竞拍将推动产品力极致内卷，市场格局从“后海-蛇口”扩展至“后海-蛇口-深超总” [1][8][9] - 中海地产以高溢价在深圳湾超级总部基地竞得稀缺住宅地块，彰显其深耕深圳高端市场的决心，并基于其在深圳市场的强劲销售表现，与在北京高端市场的去化困境形成鲜明对比 [1][10][11][17] 地块拍卖详情 - 地块位于南山深圳湾超级总部基地，经过95轮激烈举牌，由中海以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49% [1] - 地块起拍价22.36亿元，土地面积11833.61平方米，住宅可售面积36584平方米，容积率3.1，限高100米，属低密度住宅规划 [1][3] - 成交地块的综合楼面地价约7.74万元/平方米，可售楼面价约8.7万元/平方米，在2025年深圳已出让居住用地中，可售楼面价位居第一 [1][4] - 地块有配建要求，包括物业服务用房、商业、文体设施及托育机构，业内人士估算项目成本价将超过12万元/平方米 [5] 市场对比与竞争格局 - 与2023年同区域的中海深湾玖序地块相比，新地块的综合楼面价（约7.74万/平对约6.03万/平）和可售楼面价（约8.7万/平对约8.4万/平）均更高 [4][5] - 深圳湾超级总部基地内部顶豪竞争已打响，中海新项目将与已开放样板房的联泰超总湾项目（户型304-1032平方米）正面竞争 [7] - 除深超总外，深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪项目也将陆续入市，预计供应超1800套房源，加剧市场竞争 [7] - 新地块的加入使深圳顶豪主战场从“后海-蛇口”拓展为“后海-蛇口-深超总”新格局 [8] 开发商战略与区域表现 - 中海成为深超总唯一手握两宗纯住宅用地的房企，新地块大概率将作为深湾玖序二期开发，与一期形成产品梯队 [6] - 2020年至2025年间，中海在深圳累计推出十几个项目，供应10845套住宅，截至2025年12月9日，预售库存仅剩439套，普通住宅接近清盘 [17] - 具体项目如深湾玖序（均价约13.78万元/平方米）仅剩4套未售，显示深圳高端项目去化迅速 [6][17] - 相比之下，中海在北京的高端项目销售遇冷，如中海丽金府仍有近七成库存，叁号院有近六成房源积压，去化远不及预期 [13][14][15] - 基于深圳市场的强劲销售表现，中海在深圳的布局更能帮助其获取一线市场份额 [12][18]

公司核心动态与战略 - 佳兆业集团主席郭英成近期高调现身地产项目发布会，为“中信・信悦湾”站台，传递公司逐步走上正轨的信号[1][3] - 公司提议按每股0.5港元发行新股，用以支付约1.2亿美元的美元票据利息，此举旨在节省约9.33亿港元现金，缓解现金流压力[5] - 公司境外债务重组方案已于2024年9月15日生效，成功削债约86亿美元，并将新票据平均展期5年，票面利率压至5%-6.25%，显著减轻短期偿债压力[14] 财务状况与债务化解 - 截至2025年6月底，公司现金及银行存款仅21.7亿元人民币，且大部分为受监管的预售资金，而一年内到期的短期债务高达1192亿元人民币，资金压力悬殊[7][9] - 以股抵债方案需持有本金额75%以上的债权人同意，发行价0.5港元高于二级市场价格，为债权人提供潜在退出路径[9] - 若方案获批，郭英成持股比例将从债务重组后的8.04%降至约6.5%，债权人合计持股将达60%，实现“以权换命”[11][12] 经营重心与资产盘活 - 公司将经营重心放在“保交付”和“盘活资产”上，自2021年以来已累计交付约12万套房源[16][17] - 通过转让“东角头地块”（即“中信・信悦湾”）股权给中信系，采用由合作方融资代建的模式盘活核心资产，项目现金流优先偿还资方后再回流至公司[20] - 销售端压力依然很大，加快销售回笼现金是公司面临的主要难题[19] 未来发展与探索 - 公司正从债务重组向常态化运营过渡，致力于恢复市场信用和主体信用[22] - 通过佳兆业资本平台探索现实世界资产代币化业务，试图以金融科技盘活商业和文旅资产，寻找新的增长点[22][24] - 公司未来需向市场证明其资产管理能力，并让债权人相信股价能走出低谷，以摆脱“出险房企”标签[26]