文章核心观点 - 公司2025年销售业绩承压，但凭借聚焦一线及核心城市的策略，销售结构优质，且2026年可售货量充足，管理层对实现稳中有进的销售业绩有信心 [1][2][5] - 公司2025年投资策略积极，新增土地储备面积、金额及货值均位居行业第一，并计划在2026年继续聚焦核心城市进行精准投资 [1][7][9] - 公司2025年盈利指标同比下滑，但商业运营收入首次覆盖总利息支出，经营性业务展现韧性，并计划在“十五五”期间实现租金收入双位数增长 [1][12][27][28] - 公司财务整体保持稳健，经营性现金流净流入，融资成本处于行业最低区间，“三条红线”保持绿档 [22][24] 2025年销售表现与2026年展望 - 2025年公司实现合约销售金额约2512.3亿元，同比下降19%；销售面积约1056万平方米，同比下降8%；销售均价23791元/平米，同比下降12% [3] - 销售高度聚焦一线城市，香港及北上广深五个一线城市实现销售额1254.4亿元，占总销售额约50%，其中北京销售额502.6亿元，连续八年市占率第一，香港销售额222.3亿元，首次升至市场第五名 [2][3] - 高端项目表现突出，深圳湾澐玺项目开盘销售额超百亿创全国纪录，北京萬吉玖序、上海云邸玖章等“中海好房子”产品逆势热销 [4] - 2026年公司总可售货量近6000亿元，其中一线城市（含香港）货值占比超五成，二线及强二线城市货值占比近三成，上海、北京、深圳、广州、杭州等地新增货值约1400亿元，香港市场可售货值超530亿元 [4] - 2026年一季度销售额约515亿元，同比增长约11%，基于优质充足的可售货量，管理层对全年实现稳中有进、行业领先的销售业绩有信心 [4][5] 2025年投资与土地储备 - 2025年公司（不含中海宏洋）新增35幅地块，新增土储建筑面积499万平方米，同比增加20%；总地价1186.9亿元，同比增加47%；权益地价924.2亿元，同比增加33% [8] - 投资高度聚焦一线城市，香港及北上广深五个一线城市权益购地金额占比约73.9%，其中在上海投资最多，权益地价达390亿元，主要通过并购获取上海东安项目（权益投资额205亿元） [8] - 包含中海宏洋在内，集团系列公司2025年合计新增土储792万平方米，同比增长48%；总地价1304亿元，同比增长52%；新增土储面积、金额及货值均居行业首位 [9] - 截至2025年底，公司（不含中海宏洋）土地储备2528万平方米（权益面积2286万平方米），同比下降12%；集团系列公司合计土储3727万平方米，同比下降12% [11] - 2026年投资策略将保持积极，聚焦核心城市核心地段，发挥全业态、全产业链等综合优势低溢价获取优质土地，并坚持以收定投的纪律 [9] 2025年盈利与运营表现 - 2025年公司营业收入1681亿元，同比下降9%，其中物业发展收入1568亿元，同比下降10%；期末已售未结转金额2060亿元，超六成计划在2026年入账 [13] - 毛利润261亿元，同比下降20%；毛利率15.5%，同比下降2.2个百分点；净利润134亿元，同比下降24%；净利率7.99%，同比下降1.6个百分点 [19] - 股东应占核心溢利130.1亿元，同比下降17%；核心归母净利率7.74%，同比下降0.75个百分点，降幅有所收窄 [19] - 商业物业运营收入72亿元，同比基本持平，首次覆盖扣除资本化利息前的总财务费用（71.5亿元） [12][16] - 商业运营细分中，写字楼租金收入34.7亿元，购物中心租金收入23.9亿元，长租公寓收入3.5亿元，酒店及其他收入9.9亿元 [27] - 与华润置地相比，公司盈利指标存在差距，2025年综合毛利率15.51%低于华润的21.23%，归母核心净利润130.1亿元低于华润的224.8亿元，但剔除非开发业务后两者核心净利润预估相差不大 [16][17] 财务与现金流状况 - 2025年公司销售回款1705亿元，其他经营回款151亿元，总经营回款1856亿元；总资本支出1465亿元，经营性现金净流入167.3亿元 [23] - 期末持有现金1036亿元，同比下降16.5%；总有息负债2474亿元，同比微增2.4%；一年内到期有息负债423.3亿元，占比17.1% [24] - 期末净负债率34.23%，同比增加5.02个百分点；扣除预收账款后的资产负债率46.89%；加权平均融资成本2.8%，处于行业最低区间；“三条红线”保持绿档 [24] - 扣除受限制现金后的现金短债比为2.10 [24] 多元化业务发展与战略 - 2025年新投入运营6个商业项目，商业运营总建筑面积增加28万平方米；购物中心销售额和客流分别同比增长11.7%和13.8%，成熟期项目出租率96.1%，经营利润率56%；写字楼新签约面积110.5万平方米，成熟期项目出租率80%，经营利润率56% [27] - 未来战略为“一专双驱优生态”：专注于不动产开发运营主航道；强化住宅开发与经营性业务的“双轮驱动”；培育供应链、设计、数字科技、代建等生态业务以赋能主业 [27] - “十五五”期间，经营性业务每年计划投入资源约100亿元，努力实现租金收入的双位数增长，并持续塑强全周期资产管理能力 [28] - 公司旗下“中海商业REIT”已在深交所上市，未来将通过持续注入成熟资产和构建新REITs平台进一步释放资产价值 [28]

公司整体业绩与战略定位 - 2025年公司实现营业收入人民币2,814.4亿元，核心净利润人民币224.8亿元，经营业绩持续领跑行业 [1] - 公司已完成向“开发、运营、服务”相关多元多赛道驱动的战略跃迁，战略定位为“城市投资开发运营商” [1] - 公司秉持三大经营方针：“解放思想、创新转型、全面高质量发展”、“质的有效提升和量的合理增长”、“有利润的营收和有现金流的利润” [6] 第一增长曲线：开发销售型业务 - 2025年开发销售型业务实现签约额人民币2,336亿元，销售规模稳居行业前列 [2] - 全年获取项目33个，权益投资额人民币673.7亿元，在北京、上海等五大核心城市投资占比近八成 [2] - 公司发布并落地“好房子”标准体系，打造了深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目 [2] 第二增长曲线：经营性不动产收租型业务 - 2025年经营性不动产业务实现营业额人民币254.4亿元，同比增长9.2%，净利润人民币98.7亿元，同比增长15.2% [2] - 购物中心业务：自持购物中心实现零售额人民币2,392亿元，同比增长22.4%；年末在营自持购物中心98座，其中82个项目零售额位列当地市场前列；整体经营利润率63.1%，创历史新高；年内新开业购物中心6座 [3] - 写字楼业务平均出租率提升至77.7%，新租面积创同期新高；酒店业务每房收益（RevPAR）领先区域市场 [3] 第三增长曲线：轻资产管理收费型业务 - 华润万象生活2025年实现营业收入人民币180.2亿元，同比增长5.1%，核心净利润人民币39.5亿元，同比增长13.7% [4] - 商业航道：截至2025年末管理在营购物中心135座，其中105个项目零售额位列当地市场前列；全年在营购物中心实现零售额人民币2,660亿元 [4] - 物业航道：在管面积达4.26亿平方米，合约面积达4.64亿平方米；非住业态收入占比提升1.8个百分点至18.8% [4] - 大会员业务：万象星会员总量突破8,300万人，同比增长36% [4] 资产管理、租赁住房与城市建设业务 - 资产管理业务：截至2025年底，资产管理规模达人民币5,022亿元，较2024年末增加人民币401亿元；华润商业REIT全年实现营业额人民币7.6亿元；华润有巢REIT完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募 [5] - 租赁住房业务：华润“有巢”2025年营业收入创历史新高，规模跻身行业前列，并发布“好房子”租赁解决方案 [5] - 城市建设管理与咨询业务：2025年新增签约项目87个，政府代建新签面积、代建企业新签规模位列行业前列，年末在管面积6,138万平方米 [5] 可持续发展与社会责任 - 绿色建筑与节能：年内新增装配式建筑项目37个、建筑面积512万平方米；新增绿色建筑认证项目11个、认证面积161万平方米；26个新建大型商业项目实现年节约电耗3,074万度 [6] - 民生保障与乡村振兴：承建保障性住房施工面积1,385万平方米，管理保障性租赁住房3.9万间；年内建成交付希望小镇3座，累计建成交付16座 [6] 行业发展趋势 - 房地产行业发展逻辑发生根本性变革，行业定位从传统开发销售逐步转向民生保障与城市运营并重及协同发展 [6] - 城市更新、老旧小区改造等内涵式需求加速释放，成为驱动行业高质量发展的新动能 [6]

行业背景与评估框架 - 2025年房地产行业处于深度调整与转型筑底的关键期，行业发展逻辑全面转向高质量发展，财务安全、产品力、精细化运营成为核心竞争力 [2] - 观点指数“2026上市企业卓越表现（地产G30+）”综合评估地产开发、商业地产、新经济三大类上市主体的营运能力、财务稳健性等多维度表现，对2025年度表现突出的企业予以认可 [2] 地产开发类企业表现 - 中国海外发展、华润置地、保利发展等头部企业，以及招商蛇口、建发国际等共20家企业，凭借稳健经营与前瞻战略，在行业下行周期中守住安全底线，成为行业核心压舱石 [2] - 中国海外发展资产负债率为54.1%，净借贷比率为34.2%，经营性现金净流入167.3亿元，平均融资成本降至2.8%，总利息支出减少20.4亿元 [3] - 中国海外发展上海安澜项目采用上海首个全地块4米以上整层抬板设计，主力建面约200-400㎡，配置约5500㎡双会所，成为上海高端住宅市场典范 [3] - 华润置地结算毛利率为15.5%，加权平均融资成本为2.72%，较2024年底下降39个基点，累计获取人民币融资289亿元、美元融资3亿美元，现金储备达1169.9亿元 [4] - 华润置地通过“住宅+商业”双轮驱动平滑周期波动，并以“好房子标准体系”推动向品质与技术驱动转型 [4] - 保利发展旗下玥玺湾项目自2025年11月开盘后，累计网签金额已突破150亿元，创造了广州首个“百亿开盘”纪录 [5] - 招商蛇口2025年经营活动现金流量净额为96.93亿元，完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元 [5] - 建发国际2025年在北京、上海、厦门推出三大灯塔项目，手持现金506亿元，现金短债比大于4，净负债率33.4%，平均融资成本为3.17% [5] 商业地产类企业表现 - 2025年商业地产行业全面迈入精细化运营与资管能力驱动阶段，太古地产、恒隆地产、嘉里建设等行业典范以优质自持资产和精细化运营构建品牌与抗周期能力 [6][7] - 太古地产2025年实现营收160.41亿港元，同比增长约11%，股东应占基本溢利86.2亿港元，同比上升约27%，债务净额减少10%，资本净负债比率从15.7%降至14.6% [7] - 太古地产千亿港元投资计划已承诺将约67%资金投放至规划项目，其中投向中国内地的资金大部分已落地，通过出售非核心资产并投向核心项目形成良性资本循环 [8] - 恒隆地产2025年新增200个首店品牌，净负债比率降至32.7%，平均借贷利率由4.3%降至3.8%，总财务费用同比下降8%至19.38亿港元 [8] - 嘉里建设2025年实现公司收入195.68亿港元，同比增长0.4%，股东应占期内盈利9.38亿港元，同比增长16%，办公楼出租率90%，零售和公寓出租率92% [9] 新经济类企业表现 - 2025年物流仓储、产业园区、数据中心等新经济赛道成为不动产行业核心增长极，凯德投资、KLN、张江高科等企业以前瞻布局和产业运营成为行业先行者 [10] - 凯德投资以基金化运作模式构建不动产资产管理全闭环，截至2025年末基金管理规模达1250亿新元，2025年设立首只境内人民币母基金及两只子基金，累计境内募资近550亿元 [10] - KLN综合物流板块在亚洲地区分部溢利增长23%，与顺丰控股的合资公司为鄂州机场提供地勤服务，2025年贡献3.87亿港元收入，国际货运站扩建至420000平方呎后地勤货运量同比增长75% [11] - 张江高科2025年实现营业收入41.8亿元，同比上升110.8%，稳步推进三大区域开发，涉及在建项目8个（总建筑面积约166万㎡）、新开工项目1个及竣工项目3个 [12] - 张江高科2025年启动了时空信息、硅光未来产业等五大产业集聚区建设，推动产城融合 [12]

2025年业绩表现与财务概况 - 2025年营业收入同比持平，为2814亿元，其中经营性不动产收入同比增长9%，毛利率略降0.4个百分点至21.2% [1] - 核心归母净利润同比下降11.6%至224.8亿元，但经常性业务利润同比增长13%至116.5亿元，占比提升至51.8%，整体业绩略超市场预期 [1] - 全年派息1.166港元/股，隐含分派率为37% [1] - 财务结构稳健，2025年末有息负债同比增长8%至2815亿元，其中短期借款仅占18%，净负债率同比提升7.3个百分点至39.2% [1] - 加权平均融资成本较年初进一步下降39个基点至2.72%，期内获境内公开融资289亿元，票息区间为1.74%-2.20% [1] 业务发展趋势与经营亮点 - 第一增长曲线（开发销售）展现韧性，2025年全口径销售额同比下降10.5%至2336亿元，表现优于行业（Top30房企平均下降19%）[1] - 公司在18个核心城市销售额排名前三，多个重点项目获得市场好评，2025年新获取项目33宗，拿地金额917亿元，权益占比74%，其中80%位于北上杭深榕等核心城市 [1] - 年末总土地储备为3936万平方米，估测对应可售货值约4500亿元，2026年1-2月累计销售额同比下降14%，表现优于TOP30房企平均下降27% [1] - 第二增长曲线（经营性不动产）表现强劲，自持购物中心2025年租金收入同比增长13%至219亿元，销售额同比增长22%至2392亿元，大幅跑赢社会消费品零售总额增速 [2] - 在营的98座购物中心中，有82座零售额位居所在城市前三，2026年预计新开业7座 [2] - 第三增长曲线（资产管理）稳步推进，年内设立首支商业Pre-REITs产品，规模约30亿元，期末资产管理规模达5022亿元，同比增长9% [2] - 预计2026年将有超百亿元体量资产稳步出表，加速构建“募、投、产、建、管、退”的资管闭环，向大资管模式转型 [2] 盈利预测与估值 - 基于可结算资源体量，机构下调2026年及2027年盈利预测1%和9%，分别至231亿元和241亿元 [2] - 当前股价对应2026年及2027年市净率分别为0.58倍和0.54倍 [2] - 机构维持“跑赢行业”评级及46.7港元/股的目标价不变，该目标价对应2026年及2027年市净率分别为0.97倍和0.90倍，较当前股价有66%的上行空间 [2]

公司2025年业绩概览 - 2025年全年实现营业收入2814.4亿元，同比微增0.9% [1][17] - 2025年实现核心净利润224.8亿元 [1][17] - 业绩表现远超同行 [2][18] 三条增长曲线战略 - 公司彻底摆脱过往“高杠杆、高负债、高周转”的传统发展模式 [4][18] - 构建三条增长曲线：开发销售型业务为第一曲线，经营性不动产收租业务为第二曲线，轻资产管理收费型业务为第三曲线 [4][18] - 通过三条曲线高效协同，形成全面高质量发展的全新业务模式 [3][18] 第一曲线：开发销售型业务 - 2025年开发业务贡献营收2381.6亿元，同比微增0.4%，占总营收的84.6% [2][18] - 2026年公司整体可售资源4524亿元，货值储备充足且结构优质 [15][26] - 可售资源主要布局于一二线城市核心地段，货值以高端产品、全配套大盘和城市改善类住宅三大核心产品为主 [15][26] 第二曲线：经营性不动产收租业务 - 2025年实现营业额254.4亿元，同比增长9.2% [6][19] - 2025年实现净利润98.7亿元，同比增长15.2%，增速高于营收增速 [6][19] - 自持购物中心全年实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，增速高于全国社零总额 [6][19] - 年末在营自持购物中心98座，其中82个项目零售额位列当地市场前三 [6][19] - 购物中心整体经营利润率达63.1%，为历史最高水平 [6][19] - 写字楼业务平均出租率提升至77.7%，新租面积创同期新高 [6][19] - 预计“十五五”末该业务营收将稳定在300亿元以上，营收占比接近15%，利润占比接近5成 [7][20][21] 第三曲线：轻资产管理收费型业务 - 预计该业务将保持良好增长势头，年增速预计超过10% [8][21] - 预计“十五五”末营收规模在200亿元以上（按目前预算约300亿元），利润占比10%-15%左右 [8][21] 资产管理平台发展 - 设立资产管理公司，目标是创建世界一流的资产管理平台 [10][21] - 资管公司承载第二、第三曲线业务，力争“十五五”末资产管理规模AUM达到8000亿元 [10][21] - 重点从持续扩大资产管理规模、加快资产与资本循环、建强“募投产建管退”全价值链组织能力三个层面开展工作 [11][12][22][23] - 计划“十五五”期间实现公募REITs规模超600亿元，市值保持行业第一 [11][22] AI技术赋能 - 2025年初公司制定了“AI+”专项行动方案，以实现全业态、全流程AI赋能为目标 [13][24] - 规划了包括智能客服、智慧家居等66项高价值场景，2025年启动了31项，落地了11项 [13][24] 行业市场观察 - 2026年3月前三周市场呈结构性修复：新房成交环比1-2月增长27%，二手房成交环比1-2月增长97% [15][25] - 管理层判断行业最艰难的时期已经过去，正式进入筑底回升、深度分化周期 [15][25] - 核心城市与优质板块将率先企稳 [15][25]

核心市场数据 - **新房市场**：2026年3月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约1133万平方米，环比激增89% [15][27] - **二手房市场**：2026年3月，全国重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比倍增117%，同比增长6% [15][28] - **土地市场**：2026年3月，全国土地成交面积3263万平方米，环比上升42%；成交金额897亿元，环比上升21% [29] 典型房企销售表现 - **单月业绩**：2026年3月，典型房企实现单月销售权益金额2065.2亿元，环比增长127.1% [15][16] - **累计业绩**：2026年前3个月，典型房企累计实现销售权益金额4261.2亿元 [16] - **高增长企业**：2026年1-3月，有7家企业累计操盘销售额同比增幅超过100%，其中君一控股增幅最高，达329.4% [20][21][22] 房企销售排名（2026年1-3月） - **操盘金额前十**：中海地产（490.5亿元）、保利发展（476.0亿元）、华润置地（418.5亿元）、绿城中国（386.0亿元）、招商蛇口（313.3亿元）、建发房产（252.9亿元）、中国金茂（190.8亿元）、万科地产（154.7亿元）、绿地控股（135.9亿元）、越秀地产（123.8亿元）[2] - **操盘面积前十**：保利发展（218.5万平方米）、绿城中国（177.0万平方米）、中海地产（153.3万平方米）、招商蛇口（145.7万平方米）、绿地控股（142.5万平方米）、龙湖集团（129.0万平方米）、华润置地（128.3万平方米）、万科地产（126.9万平方米）、碧桂园（94.7万平方米）、建发房产（94.6万平方米）[2] - **全口径金额前三**：保利发展（517.5亿元）、中海地产（515.1亿元）、华润置地（441.0亿元）[7] - **权益金额前三**：中海地产（423.9亿元）、保利发展（407.0亿元）、华润置地（311.5亿元）[7] 市场结构性特征 - **核心区豪宅热销**：深圳湾澐玺（均价17.65万元/平方米）、上海中建壹品・外滩元境（3月二次开盘销售额9亿元）等项目凭借稀缺地段与品牌力实现快速去化 [23] - **近郊高性价比盘走量**：上海中建东孚中环麓岛（3月二批次开盘售罄，认购率超110%）、北京中海・玖树满（单周网签207套，成交金额10.22亿元）等项目依托规划红利与配套兑现，去化优秀 [23] - **市场分化**：远郊项目因配套滞后、通勤成本高，去化持续疲软，市场加速向“核心资产保值+近郊价值兑现”双轨模式演进 [23] 政策环境 - **政策定调**：2026年3月，全国两会《政府工作报告》明确将着力稳定房地产市场，并将其列入“十五五”规划工作方向，聚焦释放刚性和改善性住房需求 [15][25] - **土地供应管理**：自然资源部发布文件，明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，实行“增存挂钩”，旨在稳定长期的供给侧规模预期 [24][25][26] 城市能级表现 - **一线城市新房**：2026年3月，4个一线城市新建商品住宅成交面积约141万平方米，环比增长109% [27] - **二线城市新房**：22个二线城市成交面积约654万平方米，环比增长100% [27] - **三四线城市新房**：23个三四线城市成交面积约337万平方米，环比增加66% [27] - **二手房重点城市**：成都（261万平方米，环比增长140%）、上海（228万平方米，环比增长164%）等城市二手房成交面积领先且增长显著 [28]

核心观点 - 公司2025年度业绩表现强劲，营业收入达人民币2，814.4亿元，股东应占净利润为人民币254.2亿元，核心净利润为人民币224.8亿元，显著优于大市 [1] - 公司战略转型成功，经常性业务核心净利润同比增长13.1%至人民币116.5亿元，占核心净利润比重攀升至51.8%，标志着公司率先完成向“开发、运营、服务”相关多元多赛道驱动的战略跃迁 [1] - 公司维持稳健分红政策，基于核心净利润的全年派息率为37%，全年每股股息合计人民币1.166元，基于2025年末收市价测算的股息率达4.7% [1] 开发销售型业务（第一增长曲线） - 2025年签约额达人民币2，336亿元，销售规模稳居行业前三，5个城市市占率排名第一，13个城市市占率排名前三 [2] - 结算毛利率为15.5%，盈利水平维持行业第一梯队 [2] - 全年获取项目33个，权益投资人民币673.7亿元，投资强度保持行业前三，在北京、上海等五大核心城市投资占比近八成 [2] - 积极响应国家政策，首次发布并落地好房子标准体系，打造了深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目 [2] 经营性不动产收租型业务（第二增长曲线） - 2025年实现营业额人民币254.4亿元，同比增长9.2%，净利润人民币98.7亿元，同比增长15.2% [3] - 自持购物中心实现零售额人民币2，392亿元，同比增长22.4%，增速显著跑赢全国社零大盘，年末在营自持购物中心达98座 [3] - 购物中心整体经营利润率达63.1%，再创历史新高，其中82个项目零售额位列当地市场前三 [3] - 年内新开业购物中心6座，包括深圳湾万象城二期、呼和浩特万象城、东莞万象滨海购物村，构建起覆盖全客群、全场景的四大产品线矩阵 [3][4] - 写字楼业务平均出租率提升至77.7%，新租面积创同期新高；酒店业务每房收益领先区域市场 [5] 轻资产管理收费型业务（第三增长曲线） - 华润万象生活全年实现营业收入人民币180.2亿元，同比增长5.1%，核心净利润人民币39.5亿元，同比增长13.7% [6] - 商业航道管理在营购物中心135座，其中105个项目零售额位列当地市场前三，全年在营购物中心实现零售额人民币2，660亿元 [6] - 物业航道在管面积达4.26亿平方米，合约面积达4.64亿平方米，非住业态收入占比提升1.8个百分点至18.8% [6] - 大会员业务方面，万象星会员总量突破8，300万人，同比增长36% [6] - 资管业务资产管理规模达人民币5，022亿元，较2024年末增加人民币401亿元 [7] - 华润商业REIT全年营业额人民币7.6亿元，EBITDA人民币4.2亿元，年末股价较发行价上涨52.3%，市值过百亿，稳居消费基础设施REITs首位，连续现金分红合计人民币6.8亿元 [7] - 华润有巢REIT成功完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募 [7] - 文体产业运营业务全年营收同比增长53.5%至人民币12亿元，年末在管资产规模达人民币639亿元 [7] - 租赁住房业务（华润“有巢”）营业收入及NOI均创历史新高，规模跻身行业第六 [7] 城市建设管理与咨询业务 - 2025年新增签约项目87个，政府代建新签面积行业第一，代建企业新签规模位列行业第三，年末在管面积6，138万平方米 [8] 行业与战略展望 - 房地产行业发展逻辑发生根本性变革，行业定位从传统开发销售逐步转向民生保障与城市运营并重及协同发展 [9] - 城市更新、老旧小区改造等内涵式需求加速释放，成为驱动行业高质量发展的新动能 [9] - 公司已从一家市值20多亿港元的小型房企，成长为市值超2，000亿港元、年度盈利超200亿元人民币、累计派息超1，000亿港元的行业领跑者 [10] - 展望“十五五”，公司锚定“创建世界一流的城市投资开发运营商”目标，坚定践行三大经营方针，通过“三条增长曲线”高效协同重塑行业竞争新优势 [11] - 公司将着力锻造“战略引领精准投资”与“精益化运营管理”两大支撑体系，全面激活资产与资本循环、科技与创新、组织与激励三大发展引擎 [11]

核心观点 - 开源证券维持华润置地“买入”评级 公司2025年运营数据显示 其销售排名稳固 12月单月销售超预期增长 拿地积极且聚焦高能级城市 经常性业务收入稳步提升 华润有巢REIT成功扩募上市 整体经营稳健且未来业绩有保障 [1] 销售表现 - 2025年全年实现销售金额2336.0亿元 同比下降10.5% 销售面积922.5万平方米 同比下降18.6% 销售均价25322元/平方米 同比上升9.9% 销售排名稳居行业前三 [1] - 2025年12月单月销售表现强劲 销售金额和销售面积同比分别增长28.1%和29.1% 主要得益于深圳湾澐玺开盘首日去化130亿元 北京润园开盘首日去化35亿元 以及上海外滩瑞府和澐启滨江在12月加推 一线城市销售额占比较大 [1] 土地投资 - 2025年全年积极拿地 共获取33宗土地 对应规划建筑面积339万平方米 土地总价917亿元 其中权益拿地金额683亿元 拿地权益比为74% [2] - 拿地均价为27024元/平方米 拿地强度（权益拿地金额/销售金额）为39% 投资聚焦高能级城市 一线城市拿地金额占比达66.6% 二线城市占比28.3% 项目整体安全垫较高 [2] 经常性业务 - 2025年全年实现经常性收入511.5亿元 同比增长6.5% 其中经营性不动产（购物中心、写字楼、酒店）租金收入329.4亿元 同比增长12.8% [3] - 2025年12月单月实现经常性收入52.9亿元 同比增长0.8% 其中经营性不动产租金收入30.1亿元 同比增长9.4% [3] - 2026年1月 华润有巢REIT成功扩募上市 配售价格2.53元/份 认购比例达99.51% 募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息） 资金将用于收购华润有巢旗下上海马桥项目 [3] 财务与业绩展望 - 公司2025年上半年营收利润实现增长 结转毛利率逆势提升 [1] - 公司销售拿地稳健 市占率持续提升 充裕的土储为未来结转业绩提供保障 [1] - 经常性业务实现质效双增 盈利水平高企 [1]

2025年末深圳豪宅市场热销 - 2025年12月，深圳湾四大豪宅项目接力开盘，合计收金约300亿元 [1][7] - “深圳湾澐玺”项目单日销售额130亿元，创全国单盘单日成交纪录 [1][7] - “联泰超总湾公寓”项目套均总价约6096万元，首推125套房源当天去化率76%，实现销售额53亿元 [1][7] - “中信城开信悦湾”项目两小时销售额突破100亿元，最高单价触及38万元/平方米 [1][7] - “后海招商玺”项目首批40套房源当日全部售罄，收金约13.6亿元 [1][7] 豪宅热销的原因与市场性质 - 豪宅市场火热是土地稀缺性、高净值人群资产配置需求和政策精准调控三重因素共振的结果，并非市场全面复苏的信号 [2][8] - 核心原因包括：地段稀缺性（如近12年唯一纯住宅用地）、价格倒挂优势（备案价较同片区二手房低3-10万元/平方米）、以及高净值人群的资产配置需求 [2][9] - 此现象是市场分化的表现，也是深圳作为大湾区核心引擎城市价值重估的信号 [3][9] - 豪宅热销带动了整体市场情绪回暖，12月深圳有11个片区二手房挂牌价微涨，涨幅多在1%左右 [2][8] 2025年深圳楼市整体走势与政策影响 - 2025年深圳楼市处于“筑底企稳”阶段，市场在调整中逐步回归理性 [3][9] - 全年成交轨迹概括为“一季度升温、二季度平稳、9·5新政后三季度大幅增长、四季度继续翘尾” [3][9] - 9月5日出台的楼市新政是关键转折点，新政实施差异化限购政策并降低二套房贷款首付比例和利率 [3][10] - 据测算，购买总价800万元的二套房，贷款30年可节省利息51万元 [3][10] - 新政后，三季度成交大幅增长，四季度市场继续“翘尾” [4][10] 市场与土地供应的分化格局 - 市场分化明显，核心区与外围区呈现“冰火两重天”格局 [4][10] - 南山、福田核心区优质新房去化率普遍超过80%，部分项目需摇号抢购 [4][10] - 龙岗、坪山等外围区域去化压力大，部分刚需盘价格较年初下降5%-8% [4][10] - 土地市场分化更显著，2025年成交12宗住宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%创近六年新高，但成交建筑面积同比下滑21.4%为近五年最低值 [5][11] 2026年深圳楼市展望 - 2026年深圳潜在入市住宅项目达156个，多集中在龙华、宝安、龙岗、南山等区域 [5][11] - 楼市或将延续“总量企稳、结构深化、价值回归”的走势，结构性机会集中在核心领域 [5][11] - 政策端仍有优化空间，非核心区限购可能进一步放宽，房贷利率、首付比例存在下调潜力 [5][11] - 成交端总量有望温和复苏，但区域分化将加剧，改善型与资产配置型需求将成为市场主力 [6][12] - 供应端将延续“少量优质、严格管控”的常态，核心区土地高溢价成交态势会持续，行业竞争转向“品质比拼” [6][12]

文章核心观点 - 中国高端房地产市场正加速分化，具备“超级稀缺性”和卓越资产属性的项目持续受到塔尖买家追捧，其价值逻辑已超越普通核心地段，成为共识性的“身份通行证”和可穿越周期的收藏品 [3][5] - 成都高端市场供应激增，竞争进入“红海”，价值分化已成定局，全国高净值人群的资产配置正聚焦于高能级城市的稀缺资源 [27] - 即将入市的新希望·D10望江项目，凭借其难以复制的锦江核心地段、历史文化底蕴、地标高度及创新的“高奢酒店+博物馆+高端服务”模式，有望成为重新锚定成都塔尖市场价值高度的“超级底牌” [8][12][18][23][27][28] 深圳高端市场案例 - 2025年11月30日，深圳湾澐玺项目以均价18万元/平方米、总价3000万元起步的价格开盘，当天销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录 [1] - 随后周末，附近的中信信悦湾项目在2小时内实现销售额超100亿元，均价达到21.9万元/平方米 [2] - 两个项目均位于深圳后海总部基地，该区域汇聚了阿里巴巴、小米、海信等27家总部企业，但住宅用地供应已缺席长达8年，其“绝版”稀缺性是吸引全国塔尖买家的核心原因 [3] 成都高端市场背景 - 2025年，成都总价1000万元以上的新房供应量已突破3000套，市场竞争激烈 [27] - 成都“千万级”房产成交从2023年的约1300套攀升至2024年的约1600套，高端需求持续增长 [27] - 成都民营经济主体超过390万户，位居全国城市第二，经济生态活跃 [25] 新希望·D10望江项目核心价值 - **地理位置稀缺性**：项目坐落于成都锦江畔的“中心位”，直面锦江与历史地标望江楼，区域土地几近绝迹，存量新房取证单价已突破10万元/平方米 [12] - **历史文化底蕴**：项目承袭“望江”文化意象，所在地块与拥有2300多年未变城址的成都文脉紧密相连，望江楼历史上是成都重要的精神坐标与交流舞台 [8][10] - **产品定位与高度**：项目案名“D10”是新希望高端产品系的代名词，该产品系刚获评“2025中国房企十大豪宅产品线”，项目规划高度约224米，将成为成都主城新房市场的“第一高” [12][15][17] 项目创新与服务体系 - **高奢酒店服务**：根据土地出让条件，项目需引入全球顶级酒店管理集团（要求近两年位列全球酒店200强或世界十大顶级酒店排行榜前三），这将是成都二环内首家全新五星级酒店 [18] - **双系统服务体系**：项目将构建“高端酒店服务 + 新希望自营D-LIFE高端定制服务”双系统，旨在开创成都塔尖生活服务新范式 [18][20] - **服务价值验证**：新希望D-LIFE服务在其D10·天府项目已获验证，实现了100%的业主满意度，并在资产层面显现韧性，例如一套建面约249平方米的房源在2025年9月以约5.7万元/平方米成交 [20] 项目文化配套与使命 - **配建博物馆**：土地出让条件要求项目须建设并运营一座对外开放的博物馆，这为其赋予了超越地产的文化使命 [23] - **文化平台愿景**：新希望计划以博物馆为载体，打造一个凝聚城市精神、吸引全球目光的公共平台，让“成都的厚度被世界看见” [25][26] 项目市场意义与预期 - 项目被视为成都面向全国塔尖市场亮出的“超级底牌”，旨在为全国资产配置图景中树立一个具有范式意义的“成都节点” [27][28] - 项目为买家提供的不仅是一套住宅，更是对成都过往文脉、当下繁华与未来天际线的同步占有，是一座融汇城市文明、国际生活与永恒景观的“超级接口” [27]