项目概况 - 项目天澜传序府位于钱江新城二期东侧，于2024年3月25日拿地，成交楼面价为41828元/㎡ [4] - 项目规划包括7幢高层和3幢叠墅，其中高层共188套，户型面积210-268㎡，叠墅共44套，户型面积283-545㎡，是钱江新城二期板块首个规划叠墅的楼盘 [4] - 项目于11月10日领出首张预售证，首开高层1和2，共56套房源，户型面积为210㎡和239㎡，含精装均价为58058元/㎡ [1][4] - 首开房源总价区间在1000万至1500万元左右 [4] 定价策略与成本分析 - 项目拿地楼面价（41828元/㎡）比同板块在售项目杭序府的拿地楼面价（37629元/㎡）高出4199元/㎡ [6] - 尽管拿地成本更高，但项目首开高层均价（58058元/㎡）略低于杭序府前期开盘均价（约59000元/㎡）及近期开盘均价（58000元/㎡） [4][6] - 开发商面对较高拿地成本选择随行就市定价，部分原因在于项目规划的叠墅产品溢价空间更高，可通过叠墅获取利润，为高层提供定价空间 [6] 市场环境与竞争格局 - 杭州中高端市场销售表现持续乏力，从市区到萧山热门区域的不限价改善新盘，开盘去化不完全的情况已逐渐常态化 [6] - 三季度末以来，“随行就市”成为不少中高端项目的选择，开盘定价愈发谨慎，例如钱江新城二期核心区项目蕙兰月华首开均价70088元/㎡，较限价时期（66000元/㎡）涨幅约6.8% [6] - 项目在总价段上面临竞争，不仅与同板块杭序府的200多㎡大户型总价重叠，城东新城项目翠隐江粼轩的187㎡户型也是实力竞品 [7] - 目前杭州总价千万元出头预算的新房和二手次新房选择面更广，为项目去化带来挑战 [7]