项目概况 - 项目天澜传序府位于钱江新城二期东侧，于2024年3月25日拿地，成交楼面价为41828元/㎡ [4] - 项目规划包括7幢高层和3幢叠墅，其中高层共188套，户型面积210-268㎡，叠墅共44套，户型面积283-545㎡，是钱江新城二期板块首个规划叠墅的楼盘 [4] - 项目于11月10日领出首张预售证，首开高层1和2，共56套房源，户型面积为210㎡和239㎡，含精装均价为58058元/㎡ [1][4] - 首开房源总价区间在1000万至1500万元左右 [4] 定价策略与成本分析 - 项目拿地楼面价（41828元/㎡）比同板块在售项目杭序府的拿地楼面价（37629元/㎡）高出4199元/㎡ [6] - 尽管拿地成本更高，但项目首开高层均价（58058元/㎡）略低于杭序府前期开盘均价（约59000元/㎡）及近期开盘均价（58000元/㎡） [4][6] - 开发商面对较高拿地成本选择随行就市定价，部分原因在于项目规划的叠墅产品溢价空间更高，可通过叠墅获取利润，为高层提供定价空间 [6] 市场环境与竞争格局 - 杭州中高端市场销售表现持续乏力，从市区到萧山热门区域的不限价改善新盘，开盘去化不完全的情况已逐渐常态化 [6] - 三季度末以来，“随行就市”成为不少中高端项目的选择，开盘定价愈发谨慎，例如钱江新城二期核心区项目蕙兰月华首开均价70088元/㎡，较限价时期（66000元/㎡）涨幅约6.8% [6] - 项目在总价段上面临竞争，不仅与同板块杭序府的200多㎡大户型总价重叠，城东新城项目翠隐江粼轩的187㎡户型也是实力竞品 [7] - 目前杭州总价千万元出头预算的新房和二手次新房选择面更广，为项目去化带来挑战 [7]

杭州新房市场8月成交表现 - 8月杭州市区新房成交4187套 环比7月2947套大幅上涨41.98% 同比去年8月3865套小幅上涨8.3% [2] - 成交量上涨主因是多个千万级总价豪宅项目集中入市 包括奥映鸣翠、滨江·鸣湖里、招商蛇口·天青岳等 这些项目凭借出色品质和地段引发购房者争抢 基本实现快速去化 [2] - 但普通刚需项目热度较低 中签率出现上涨 部分此前热销项目甚至启动中介分销以期快速去化 [2] 项目成交排名情况 - 成交套数排名第一的是临平东湖新城滨杭滨纷城 成交290套 成交均价15900元/平方米 [2] - 未来科技城滨江·时舟里成交205套位列第二 石桥板块滨江兴耀·沐新月成交127套位列第三 [2] - 成交金额排名第一的是奥体核心区奥映鸣翠 单月收获16.5亿元成交 成交均价86900元/平方米 [3] - 时舟里以8.64亿元成交位列金额第二 湘湖板块鸣湖里以6.81亿元成交位列第三 成交均价57900元/平方米 [3] 9月新房市场供应展望 - 9月预计有30余个项目开盘 其中包括20个纯新盘 [4] - 市中心安琪儿板块将推出大家·咏印明庐和华润·元起观潮两个新盘 咏印明庐主力面积205-245平方米 放风单价8万元/平方米 元起观潮主力面积225-270平方米 预计单价7万元/平方米级别 [4][5][6] - 钱新二期将推出核心区唯一待售新盘绿城·蕙澜月华 主力面积188-280平方米 首开78套 预计单价7-8万元/平方米 [7] - 城北运河湾板块将推出拱宸金茂府和越秀·运河樾两个项目 金茂府高层主力面积185-216平方米 运河樾为纯叠墅楼盘主力面积230-320平方米 [7] 萧山及刚需板块供应情况 - 萧山奥体南板块绿城·丽香庭加推48套房源 精装均价53002元/平方米 较首开54104元/平方米有所下降 [8] - 萧山老城区北干单元将推出滨江国泰·浩运府和海威中天·安璞逸庭两个纯改善项目 浩运府高层放风价5.5万元/平方米 排屋9万元/平方米 [8] - 多个刚需板块计划在9月上新 包括未来科技城南保利·天奕主力面积103-139平方米 云城咏舟府主力面积123-173平方米 价格预计保持在3万元/平方米级别 [9] - 下沙板块将推出兴耀·青森项目 首推高层房源户型127-138平方米 放风价3.5万元/平方米 [9]