杭州新建商品房市场表现 - 6月杭州新建商品住宅成交均价环比上涨0.44%，进入不限价时代后多个板块新房价格显著上涨[1] - 拱墅东新、上城城东新城、西湖之江等板块新房价格涨幅明显，带动整体均价抬升[1] - 不限价房源整体去化率超90%，主城区改善盘网签率普遍达100%，部分项目线上选房当日即售罄[4] 核心楼盘销售数据 - 绿城岸芷丁香三次开盘均价从56264元/㎡上调至59373元/㎡，所有房源均在选房当日售罄[5] - 绿城溪听晓月整盘272套房源均价3.6万元/㎡，中签率16%-36%，已全部网签[5] - 沄璟文华轩、锦上万象府、杭序府等改善盘首开网签率均达100%[5] - 刚需盘如沐新月、时舟里、玉湖之星等去化率接近100%，均价集中在3-3.5万元/㎡[5] 市场分化现象 - 望云润玺三开179㎡大户型去化率仅26%，总价700万+在云城板块需求有限[6] - 沐兰台首开34000元/㎡去化不足70%，二开降价至30699元/㎡后半月去化率达90%[6] - 不限价项目增多导致市场分化，开发商面临定价策略挑战[6] 区域价格特征 - 滨江区部分楼盘单价达67665元/㎡，拱墅区高端项目均价突破59373元/㎡[2] - 余杭区刚需项目均价集中在26686-32000元/㎡，钱塘区部分房源单价达66978元/㎡[2][3] - 西湖区改善盘最高单价达84998元/㎡，上城区部分项目单价突破65600元/㎡[3]

杭州土拍市场表现 - 2025年上半年杭州土拍出让金达1160亿元，接近去年全年水平，在全国各城市中位列第一[1][3] - 上半年共出让68宗涉宅地块，平均溢价率达39%，钱江世纪城地块楼面价创5.4万元/平方米新高[3][6] - 杭州土地成交金额达1228.15亿元，略低于上海的1273亿元，排名全国第二[3] 地价与新房价格联动机制 - 自2024年10月取消新房限价后，杭州"地王潮"成为常态，3月单价地王纪录从7.7万元/平方米快速涨至8.8万元/平方米[5][6] - 核心区土地出让呈现高溢价、地王频现特点，外围区域则以低密、低溢价为主[6] - 高价地不断面世推动新房价格体系重塑，开发商转向打造高质量产品提升溢价[12] 不限价新房市场表现 - 首批不限价楼盘入市后表现强劲：绿城岸芷丁香项目三开三罄，单价从5.63万元/平方米涨至近6万元/平方米[9][10] - 华润沄璟文华轩单价上涨20%至4.5万元/平方米，中签率24%[10] - 千万级豪宅锦上万象府单价跳涨40%至6.56万元/平方米仍实现"日光"，中签率13%[11] - 杭序府单价上涨13%至5.9万元/平方米，成为日光盘[12] 市场结构性变化 - 中高端改善型住宅成为市场主角，自住客群比例提升[12] - 开发商通过打造"好房子"提升产品溢价，购房者对价格上涨接受度较高[12] - 市场预期未来将有更多低密、大户型项目入市，继续推高价格[12]

杭州楼市新政与市场表现 - 杭州全面取消新房限价政策，楼市逻辑从限制价格转向鼓励高质量产品开发，重塑新房价格体系 [1] - 首批不限价新房入市后表现强劲，中高端项目单价跳涨20%仍"三开三罄"，千万级豪宅中签率低至13%且"日光" [1][6][7] - 土地市场传导效应显著，新房价格天花板被改写，核心区地王频出推动市场预期 [1][3][8] 土地市场数据与趋势 - 2025年上半年杭州土拍收入达1160亿元，接近去年全年水平，全国排名第一（贝壳数据）或第二（克而瑞数据1228亿元 vs 上海1273亿元） [2][3] - 钱江世纪城地块楼面价5.4万元/平方米创新高，溢价率68%，半年内板块地王纪录两度刷新 [2] - 土拍平均溢价率39%，核心区高溢价与外围低密分化明显，3月单价地王纪录三天内从7.7万涨至8.8万元/平方米 [4][3] 不限价楼盘销售案例 - 绿城岸芷丁香项目定价较限价上涨20%至5.63万元/平方米，三批次单价涨至近6万元仍快速清盘，中签率10% [6][7] - 华润沄璟文华轩售价上涨20%至4.5万元/平方米，中签率24% [7] - 锦上万象府均价跳涨40%至6.56万元/平方米仍"日光"，杭序府涨价13%至5.9万元/平方米售罄 [7] 市场结构变化 - 核心区优质地块集中出让推动中高端改善盘成市场主力，自住客群占比提升 [8] - 开发商通过产品力提升溢价，购房者预期未来低密/大户型项目将进一步推高价格 [8]

杭州主城区改善新盘集中入市 - 杭州主城区三大总价千万元级别改善新盘同期入市，包括杭序府、岸芷丁香和锦上万象府，考验中高端市场购买力 [1] - 杭序府首开均价59098元/㎡，较此前板块限价52000元/㎡上涨7098元/㎡，涨幅13.65% [4] - 岸芷丁香第三次加推均价59373元/㎡，较二开价格58729元/㎡上调644元/㎡ [8] - 锦上万象府首开均价65600元/㎡，三大新盘形成"三国杀"竞争格局 [10] 杭序府项目详情 - 杭序府位于钱江新城二期东侧，距离地铁9号线红普南路站约300多米 [2] - 项目采用全架空平台设计，是杭州主城首个全架空设计项目，地库设置在地上一层 [4] - 首开1、2、12共112套房源，楼面价37629元/㎡ [4] - 钱江新城二期正式迈入不限价时代，杭序府成为首个不限价新盘 [5] 岸芷丁香项目动态 - 岸芷丁香是杭州市区首个入市的不限价改善项目，采用"低开高走"策略 [8] - 首开均价56265元/㎡，1088组家庭报名，中签率10.29% [8] - 二开均价58729元/㎡，830组家庭报名，中签率12.17% [8] - 三开推出70套房源，户型160-179㎡，均价59373元/㎡ [8] 市场反应与竞争格局 - 钱江新城二期东区域在限价取消后摇号热度迅速上升 [4] - 潮语映月轩作为主城最后一批限价盘，4月清盘加推中签率仅13.86% [4] - 三大新盘集中放量是杭州楼市回归自主定价后首次出现 [10]