交易概述 - 象屿集团以21亿元收购上海仙乐斯广场90%权益，成交单价约3万元/平方米 [1] - 此次成交价较此前4万元/平方米的报价折让25%，创下南京西路商圈近三年最大折扣 [1][3] - 卖方为由基汇资本、太盟投资集团及高盛商业银行部门组成的外资基金团 [1] 标的物业详情 - 上海仙乐斯广场位于南京路核心商圈，物业地上总面积7.04万平方米，其中办公面积4.76万平方米，商业面积2.28万平方米 [3] - 该物业商场出租率约90%，办公楼出租率逾70%，在当前行情下被视为优质标的 [3] - 交易尚未全部完成，象屿集团未收购全部股权，原持有方仍保留小部分股权 [3] 买方背景分析 - 象屿集团在上海大宗交易市场较少出现，其地产开发平台象屿地产更为外界熟知 [3] - 象屿地产是上海楼市“老玩家”，2003年首次进入上海，2009年设立第二总部 [5] - 2022年公司激进补仓，在嘉定、宝山、闵行等区域合共摘得6宗地块，权益地价79亿元，为近年拿地数量最多的一年 [8] 公司业绩表现 - 2022年克而瑞百强销售榜单上，象屿以330.4亿元全口径销售额排名第56位，较上年第127名前进71位 [9] - 2023年行业排名继续前进至第35名，2023年前9个月在上海销售榜单中排名第3 [10][20] - 2024年前九个月，公司在上海全口径销售额为106.34亿元，排名第18位，较上年同期的第14名下滑4位 [20] 项目运营问题 - 产品端问题暴露，虹桥嘉悦府项目被指涉及虚假宣传、减标减配、质量堪忧 [11] - 象屿路劲都汇云境项目存在实际房源户型与样板房不一致的问题 [11] - 口碑下滑叠加市场下行，部分楼盘出现滞销，如奉贤区象屿江湾悦府推出933套房源，去化率52.4% [13][16] 具体项目销售情况 - 奉贤区象屿江湾悦府截至2024年4月首开以来，可售住宅444套，去化率52.4% [16] - 普陀区中环云悦府三次开盘推出765套房源，截至2025年11月12日仍有375套可售，去化率约一半 [18] - 目前象屿地产在上海还有6个项目在售，但销售排名持续下滑 [19] 行业评价与展望 - 中诚信国际报告指出，由于上海市项目供应减少，公司2024年销售规模有所下滑 [23] - 投资决策对单个城市业绩表现依赖度高，重点布局城市补货情况有待关注，整体经营稳健度一般 [23]

上海楼市新房成交数据 - 2025年6月上海新房成交4711套，环比5月下跌0.98% [1] - 奉贤区6月新房网签量100套，成交面积11370平方米，总金额4.76亿元（不包含蓝湾数据） [1] 奉贤区新房项目成交排名 - 网签套数排名第一为金汇的象屿江湾悦府（19套），第二为西渡的中国铁建熙语（16套） [5] - 成交金额前三项目：中建御璟园（7800万元）、中国铁建熙语（6748万元）、象屿江湾悦府（5978万元） [6][7] - 奉贤新城为成交主力区域，上榜项目数量占比超50% [6][7] 重点楼盘成交明细 - 象屿江湾悦府：网签19套（数据异常显示为Ja），成交面积1654平方米，金额5978万元 [6][7] - 中国铁建熙语：网签16套，成交面积1648平方米，金额6748万元 [6][7] - 中建御璟园：网签12套（数据异常显示为J2），成交面积1459平方米，金额7800万元 [6][7] 区域成交分布特征 - 海湾区域高端项目表现突出：棕榈滩高尔夫别墅单套成交金额达2657万元 [6][7] - 柘林、庄行等外围区域项目成交套数均在7套以下，单价普遍低于3万元/平方米 [6][7]