交易概况 - 上海仙乐斯广场原计划以21亿元总价出售给厦门象屿集团 对应98.68%产权份额 成交单价约3万元/平方米 [1] - 该交易目前已终止 成为南京西路商圈近三年最大折扣交易 较初始报价28亿元折价25% [5][1] - 项目包含8.5万平方米商办综合体 由37层甲级办公楼与商业裙房组成 2023年商场出租率约90% 办公楼出租率超70% [1][3] 资产背景 - 物业前身为1936年开业的仙乐斯舞厅 2001年竣工 拥有纵贯四层玻璃馆的"空中花园"设计 [1][3] - 2020年入选"中国十大丑陋建筑" 被批评幕墙冰冷造型僵硬 与周边历史风貌格格不入 [3] - 约1万平方米面积未纳入本次出售范围 产权由其他业主持有 [5] 产权结构 - 基汇资本2008年入主项目 2015年引入太盟投资集团和高盛商业银行作为合作伙伴 三方共同持有98.68%股权 [4] - 物业由香港高仁（中国）有限公司、上海仙乐斯文化实业公司和基汇资本房地产基金共同投资 [4] - 产权不完整且股权结构复杂 直接影响交易进展 [4] 历史交易 - 2014年瑞安房地产旗下中国新天地曾计划以30亿元总价收购 最终未达成交易 [5] - 2023年启动整售时初始报价28亿元 对应单价约4万元/平方米 因产权分散问题多次谈判未果 [5][4]

大宗交易市场概况 - 2025年上半年上海大宗交易成交额显著下滑 戴德梁行数据显示上半年合计成交158亿元 同比下降57% 世邦魏理仕数据为230亿元 同比下降30% [6][7] - 市场呈现"以价换量"特征 买家观望情绪浓厚 交易周期普遍拉长 例如博华广场签约后仍未完成交割 [7][8] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上 5亿元以下小额交易占总量的75% [10] "短年限"物业交易动态 - 新世界发展拟出售上海K11写字楼部分 建筑面积8 05万平方米 委托单价3 9万元/平方米 总价超31亿元 剩余使用年限19年 [1][6] - 近期典型案例包括：力宝广场(剩余9年)由北京国资接盘 仙乐斯广场(剩余16年)交易因价格分歧僵持 某国资接手仅剩13年使用权的写字楼 [3][4] - "短年限"物业估值普遍下调 交易痛点在于买卖双方对资产估值的预期差距 例如仙乐斯广场报价较初始降低25%仍难达成一致 [12] 资本化率与投资趋势 - 戴德梁行调整商办物业资本化率：办公类5 7% 商业类5 9% 非核心区域办公6 1% 商务园区6 2% 反映风险溢价要求提升 [11] - 当前写字楼出租率约70% 且市场预期短期内难以回升至90% 推动资本化率攀升 [11] - 世邦魏理仕指出资本化率上涨趋势较2024年有所缓和 但投资者对风险溢价要求仍在提高 [12] 买家行为变化 - 投资性买家活跃度增加 瞄准价格低位布局 部分成交价已跌破银行贷款线 [10] - 非机构买家成为主力 更关注"价廉物美"的资产 对使用年限较短的物业接受度提高 [6][10] - 地方国资进场接盘外资持有的"短年限"物业 但交易流程复杂化特征明显 [4]