交易概述 - 象屿集团以21亿元收购上海仙乐斯广场90%权益，成交单价约3万元/平方米 [1] - 此次成交价较此前4万元/平方米的报价折让25%，创下南京西路商圈近三年最大折扣 [1][3] - 卖方为由基汇资本、太盟投资集团及高盛商业银行部门组成的外资基金团 [1] 标的物业详情 - 上海仙乐斯广场位于南京路核心商圈，物业地上总面积7.04万平方米，其中办公面积4.76万平方米，商业面积2.28万平方米 [3] - 该物业商场出租率约90%，办公楼出租率逾70%，在当前行情下被视为优质标的 [3] - 交易尚未全部完成，象屿集团未收购全部股权，原持有方仍保留小部分股权 [3] 买方背景分析 - 象屿集团在上海大宗交易市场较少出现，其地产开发平台象屿地产更为外界熟知 [3] - 象屿地产是上海楼市“老玩家”，2003年首次进入上海，2009年设立第二总部 [5] - 2022年公司激进补仓，在嘉定、宝山、闵行等区域合共摘得6宗地块，权益地价79亿元，为近年拿地数量最多的一年 [8] 公司业绩表现 - 2022年克而瑞百强销售榜单上，象屿以330.4亿元全口径销售额排名第56位，较上年第127名前进71位 [9] - 2023年行业排名继续前进至第35名，2023年前9个月在上海销售榜单中排名第3 [10][20] - 2024年前九个月，公司在上海全口径销售额为106.34亿元，排名第18位，较上年同期的第14名下滑4位 [20] 项目运营问题 - 产品端问题暴露，虹桥嘉悦府项目被指涉及虚假宣传、减标减配、质量堪忧 [11] - 象屿路劲都汇云境项目存在实际房源户型与样板房不一致的问题 [11] - 口碑下滑叠加市场下行，部分楼盘出现滞销，如奉贤区象屿江湾悦府推出933套房源，去化率52.4% [13][16] 具体项目销售情况 - 奉贤区象屿江湾悦府截至2024年4月首开以来，可售住宅444套，去化率52.4% [16] - 普陀区中环云悦府三次开盘推出765套房源，截至2025年11月12日仍有375套可售，去化率约一半 [18] - 目前象屿地产在上海还有6个项目在售，但销售排名持续下滑 [19] 行业评价与展望 - 中诚信国际报告指出，由于上海市项目供应减少，公司2024年销售规模有所下滑 [23] - 投资决策对单个城市业绩表现依赖度高，重点布局城市补货情况有待关注，整体经营稳健度一般 [23]

交易概况 - 上海仙乐斯广场原计划以21亿元总价出售给厦门象屿集团 对应98.68%产权份额 成交单价约3万元/平方米 [1] - 该交易目前已终止 成为南京西路商圈近三年最大折扣交易 较初始报价28亿元折价25% [5][1] - 项目包含8.5万平方米商办综合体 由37层甲级办公楼与商业裙房组成 2023年商场出租率约90% 办公楼出租率超70% [1][3] 资产背景 - 物业前身为1936年开业的仙乐斯舞厅 2001年竣工 拥有纵贯四层玻璃馆的"空中花园"设计 [1][3] - 2020年入选"中国十大丑陋建筑" 被批评幕墙冰冷造型僵硬 与周边历史风貌格格不入 [3] - 约1万平方米面积未纳入本次出售范围 产权由其他业主持有 [5] 产权结构 - 基汇资本2008年入主项目 2015年引入太盟投资集团和高盛商业银行作为合作伙伴 三方共同持有98.68%股权 [4] - 物业由香港高仁（中国）有限公司、上海仙乐斯文化实业公司和基汇资本房地产基金共同投资 [4] - 产权不完整且股权结构复杂 直接影响交易进展 [4] 历史交易 - 2014年瑞安房地产旗下中国新天地曾计划以30亿元总价收购 最终未达成交易 [5] - 2023年启动整售时初始报价28亿元 对应单价约4万元/平方米 因产权分散问题多次谈判未果 [5][4]

大宗交易市场概况 - 2025年上半年上海大宗交易成交额显著下滑 戴德梁行数据显示上半年合计成交158亿元 同比下降57% 世邦魏理仕数据为230亿元 同比下降30% [6][7] - 市场呈现"以价换量"特征 买家观望情绪浓厚 交易周期普遍拉长 例如博华广场签约后仍未完成交割 [7][8] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上 5亿元以下小额交易占总量的75% [10] "短年限"物业交易动态 - 新世界发展拟出售上海K11写字楼部分 建筑面积8 05万平方米 委托单价3 9万元/平方米 总价超31亿元 剩余使用年限19年 [1][6] - 近期典型案例包括：力宝广场(剩余9年)由北京国资接盘 仙乐斯广场(剩余16年)交易因价格分歧僵持 某国资接手仅剩13年使用权的写字楼 [3][4] - "短年限"物业估值普遍下调 交易痛点在于买卖双方对资产估值的预期差距 例如仙乐斯广场报价较初始降低25%仍难达成一致 [12] 资本化率与投资趋势 - 戴德梁行调整商办物业资本化率：办公类5 7% 商业类5 9% 非核心区域办公6 1% 商务园区6 2% 反映风险溢价要求提升 [11] - 当前写字楼出租率约70% 且市场预期短期内难以回升至90% 推动资本化率攀升 [11] - 世邦魏理仕指出资本化率上涨趋势较2024年有所缓和 但投资者对风险溢价要求仍在提高 [12] 买家行为变化 - 投资性买家活跃度增加 瞄准价格低位布局 部分成交价已跌破银行贷款线 [10] - 非机构买家成为主力 更关注"价廉物美"的资产 对使用年限较短的物业接受度提高 [6][10] - 地方国资进场接盘外资持有的"短年限"物业 但交易流程复杂化特征明显 [4]