市场趋势 - 房地产行业进入调整阶段，消费者对居住品质需求多元化，市场评判标准更趋理性 [1] - 广州外围区域部分板块因兑现进度不及预期、价格高于买家心理价位，过去两年出现去化高企现象 [1] - 南沙区2021至2024年10月去化周期长期高于25个月，2023年初达34个月峰值，新房月成交仅500-600套 [1] 政策与市场动作 - 2024年9月底南沙率先解除限购，推出第四代住宅试点、收购存量商品房作安置房等政策 [1] - 市场层面组织优质项目赴港推介、举办"好房节"活动，有效放大声量并带动成交 [1] - 截至2024年5月末，南沙一手住宅库存去化周期缩短至20个月，较高峰期下降40%，低于花都、增城等远郊区及天河、越秀中心城区 [7] - 新项目整体开盘去化率提升超15% [7] 标杆项目分析 越秀滨海花城 - 位于南沙黄阁南路南侧，距灵山岛一江之隔，"五一"前推出的花漾组团5月成交超30套，6月截至24日成交再超30套 [4] - 特惠单价1 6万元/平方米，总价140万元可购三房产品，周边新建九年制学校9月开学，吸引刚需客 [4] 越秀天悦云啟 - 位于庆盛板块，围绕港科大广州校区规划为产学研居一体港式社区，主推89-169平方米改善型产品，单价1 8-2 6万元/平方米 [7] - 高铁40分钟直达香港，60%成交客户为港科大教职工、民心学校师生及周边180家高新企业的外籍/港澳籍人士 [7] 专家观点 - 2025年上半年南沙政策利好带动一二手房成交活跃，库存去化改善，市场止跌企稳 [8] - 回暖原因包括：新城市建设推进带动人口流入、高性价比产品及企业信誉、成熟配套与优质服务（如滨海花城东川新民坊、天悦云啟港式街区） [8] - 政府精准调控土地供应，南沙准现楼销售模式配套成熟确定性强，缓解购房者对期房顾虑，产品迭代优化库存 [8]