昆明楼市整体成交情况 - 上周（2026年1月5日-11日）昆明楼市成交量价齐跌，市场供应约2.33万平方米，环比下跌75%；成交约2.93万平方米，环比下跌54%；成交均价约11727元/平方米，环比下跌9% [1] - 上周仅有两个项目加推，无项目开盘，市场活跃度较低 [5] 项目销售表现 - 俊发旗下项目集中备案，俊发盛唐城以约0.29亿元销售金额、成交31套位居双榜榜首，成交均价约9036元/平方米，套均价约94万/套；俊发·滇池ONE销售金额约0.14亿元，成交均价高达27122元/平方米，套均价约350万/套，为上周价格最高项目 [1] - 中通联大书山作为昆明首个四代宅洋房产品持续热销，单周销售金额约0.12亿元，成交10套，成交均价约10890元/平方米，套均价约122万/套 [1] - 保利天珺单周销售约0.11亿元，成交均价约19180元/平方米，套均价约286万/套 [2] - 滇池珺睿单周销售约0.1亿元，成交均价约21108元/平方米，套均价约499万/套 [3] - 大华·锦绣麓城、筑友双河湾、绿城云筑臻邸分别成交8套、7套、7套，成交均价分别约10548元/平方米、11427元/平方米、8554元/平方米 [3] 项目加推与去化 - 邦泰观云二期加推48套四代宅产品，最终认购22套，去化率约46%，成交均价约19000-21000元/平方米 [6] - 保利城加推120套高层产品，最终认购15套，去化率约13%，成交均价约13500-14000元/平方米 [7] 土地与规划动态 - 上周昆明主城无土地供应与成交 [4] - 五华区棕树营城中村改造A2地块项目启动招标，预计总投资54444.39万元，改造面积约103.7亩，该项目总占地约298亩，分4个地块开发，拆迁涉及约2884户 [9][11] - 新螺蛳湾片区原俊发彩云城A15地块规划调整，由纯商业用地调整为商住混合用地（住宅占比70%），容积率从7.97大幅下调至3.1，限高80米，此举旨在为后续全面复工复产、盘活存量资产铺路 [11][13] 企业动态与项目交接 - 原“中骏天誉”项目更名为“筑友天誉府”，标志本土房企筑友地产正式接手该项目后续开发，项目二期部分楼栋已于去年年底交付，目前以10000—12000元/平方米的价格区间进行精装现房销售 [13] - 筑友地产关联公司早在2020年已注资原开发企业并持股50%，此次更名后正式从幕后控股转向台前操盘，此前该公司已成功接手并盘活原马街摩尔城（现“筑友翰林府第”） [14] 教育配套信息 - 针对龙湖天境片区小升初需求，五华区教体局答复拟将新增需求统筹到新建的昆八中教育集团小屯新校区就读，该片区规划新建一所九年一贯制学校（24班小学、15班初中），预计2026年1月下旬进场施工 [7][8]

昆明楼市周度市场表现 - 上周（2025年12月22日-28日）昆明楼市成交量价齐升，成交面积约6.3万㎡，环比上涨6%，成交均价约12300元/㎡，环比微涨1% [1] - 市场供应面积约2.8万㎡，环比下跌31% [1] - 两个“四代宅”项目表现突出，邦泰观云单周销售约0.43亿元，成交均价约18352元/㎡，套均价约269万/套；中通联大书山单周销售约0.38亿元，成交27套，均价约11541元/㎡，套均价约139万/套 [1] 热销项目与产品特征 - 具备名校资源的项目持续畅销，大华·锦绣麓城成交25套，均价约11311元/㎡；大华公园天下成交21套，均价约10577元/㎡ [1] - 高端改善及新规项目受市场关注，保利天珺单周销售约0.29亿元，均价约18106元/㎡；龙湖天境单周销售约0.26亿元，均价约15401元/㎡ [3] - 部分项目集中备案，中交锦澜府、阳光城文澜东方均成交17套，成交均价分别约6950元/㎡和5808元/㎡ [3] 土地市场交易情况 - 上周昆明主城共计18宗地入市交易，最终15宗成功出让，2宗流拍，1宗中止，成交总建面约569.21亩，合计揽金63.3亿元 [3] - 涉宅地块共12宗，主要被云南建投、邦泰、官渡区国投、天津日报社等旗下公司获得，云南建投与邦泰持续包场，连续多日摘得多宗优质地块 [3] 项目加推与去化 - 上周昆明主城无项目开盘，仅卓越滇池晴翠1个项目加推 [3] - 卓越滇池晴翠加推126套小高层房源，最终成功认购7套，去化率仅为6%，成交均价约11000-13000元/㎡ [5] 项目配套与规划进展 - 中铁诺德央玺春风对口学校星耀福德校区过规，该9年一贯制学校规划18班小学和12班初中，距离项目仅260米左右 [1][5][7] - 学校总用地面积约36.74亩，净用地面积24491.00㎡，地上建筑面积15657.01㎡，容积率0.64 [5][7] 企业动态与项目调规 - 俊发集团启动项目复工前置动作，旗下龙泉俊园A6地块与俊发城N3地块（紫荆苑）于12月25日同步申请重大规划调整，核心方向为大幅降低容积率与建筑高度以优化产品 [7] - 龙泉俊园A6地块容积率由7.73降至3.72，住宅限高80米，并与南侧18班幼儿园同步建设交付，原规划幼儿园仅6个班 [7][9] - 该地块已售出138户（集中在5号楼），截至2025年12月17日，在已签署规划变更意见函的118户业主中，114户同意，2户不同意 [9] - 俊发城紫荆苑容积率由9.5调整至5.6，总建筑面积由238648㎡调整为141099㎡，住宅总量微减，商业办公总量大幅减少67728.62㎡ [9][10] - 项目建筑由原多栋超高层调整为高层，梯户比由两梯六户调整为四梯四户，机动停车位由1538辆调整为630辆 [9][10] - 两项目均明确了后续交付保障与教育衔接方案，但具体代建合作方尚未最终落定 [13] 宏观金融环境 - 2025年12月LPR报价维持不变，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [13]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年12月15日-21日）昆明楼市成交量价齐跌，成交面积约5.92万㎡，环比下跌10%，成交均价约12129元/㎡，环比下跌4% [1] - 市场供应环比上涨，共计3个项目供应约4.04万㎡，合计339套房源，环比上涨19% [1] - 上周无项目开盘，但有3个项目进行加推 [5] 项目销售与市场分化 - 邦泰观云四代宅项目单周销售约0.34亿元，成交均价约18095元/㎡，套均价约284万/套，是价格最高的项目 [1] - 大华旗下两个项目因签约名校联动热销，大华公园天下销售约0.31亿元成交25套，大华·锦绣麓城销售约0.25亿元成交22套 [1] - 远大·云锦壹号集中备案，单周销售约0.29亿元，成交17套，成交均价约12754元/㎡ [1] - 龙湖天境项目单周销售约0.29亿元，成交均价约14859元/㎡，套均价约183万/套 [3] - 中通联大书山项目单周成交17套，成交均价约11478元/㎡，套均价约130万/套 [3] - 中交锦澜府项目单周成交17套，成交均价仅约6706元/㎡，套均价约84万/套，是上榜项目中价格最低的 [3] 项目加推与去化情况 - 邦泰映悦加推56套小高层，最终认购6套，去化率约11%，成交均价约8400-8600元/㎡ [5] - 中通联大书山加推32套四代宅洋房，最终认购25套，去化率高达78%，成交均价约10500-11000元/㎡ [5] - 远大·云锦壹号加推64套高层，最终认购5套，去化率仅约8%，成交均价约11300-11500元/㎡ [5] 土地市场动态 - 上周昆明主城共计2宗地约75.83亩地均底价成交，合计揽金约7.8亿元，由云南建投、邦泰摘得 [3] - 中物流（云南）多式联运有限公司以2175万元摘得昆明市经济技术开发区14.50亩商办用地，成交楼面价726元/㎡ [5] 政策与保障性住房 - 昆明放宽配售型保障房购买条件，将连续缴纳社保6个月以上的工薪收入群体纳入保障范围 [6] - 云南省加大对多子女家庭购房支持力度，将二孩三孩育儿补助标准提高，并叠加公积金贷款上浮20%至30%等配套支持 [6] - 昆明174套保障性租赁住房启动预选，涉及“云能·聚力欣居”和“滇池明珠广场(二期)”两个项目 [5]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年12月8日-14日）昆明楼市呈现量价齐涨态势 主要受部分旧规项目降价热销和工程抵款房集中备案共同带动 [1] - 市场供应约3.39万平方米 环比上涨7% 共计约219套房源 [1] - 市场成交约6.61万平方米 环比上涨21% 成交均价约12640元/平方米 环比微涨1% [1] 项目销售与去化情况 - 保利天珺二期开盘后持续热销备案 单周销售约0.45亿元 成交19套 成交均价约17389元/平方米 套均价约237万元/套 [1] - 俊发·俊云峰因降价促销并具备学区与性价比优势 位居商品住宅销售套数榜首 单周销售约0.3亿元 成交25套 成交均价约10132元/平方米 套均价约120万元/套 [3] - 龙湖旗下三个项目上榜 龙湖·天璞单周销售0.4亿元成交15套均价约21096元/平方米 龙湖·学宸府单周销售0.39亿元成交23套均价约12403元/平方米 龙湖峯萃单周销售约0.32亿元成交均价约21853元/平方米套均价约394万元/套为上榜项目价格最高 [3] - 中通联大书山项目持续热销 单周销售18套 成交均价约10832元/平方米 套均价约126万元/套 [4] - 华润润府加推99套高层大平层产品 最终认购8套去化率约8% 成交均价约18000-19000元/平方米 [4] - 新希望锦官府加推33套新规高层产品 最终认购4套去化率约12% 成交均价约8200元/平方米 [4] 土地市场与项目动态 - 上周昆明主城共计供应10宗地块 均以底价成交 龙湖、云南城投、新希望同日拿地 邦泰拿地西城时代旁 昭宗片区城改项目约107亩地成交 [4] - 招商建管中标天宇澜山后续地块开发建设全过程服务 其报价方案为委托管理月固定费1.25% 工程管理费0.25% 营销管理费1% 包干总费率2.5% [6] - 天宇澜山项目目前总负债约32亿元 包括优先债权4亿元、普通债权本金12.7亿元及利息违约金15亿元 重整后主要资产为3、4、6、7号地块合计约279.26亩 此外1、2号地块尚有未售住宅116套商铺10套估值约2亿元 若完成后续地块开发预计工程建设费用约27亿元 [6] - 中标后该项目将使用招商建管品牌并依托其品牌影响力推动销售 涵盖策划推广、案场运营、渠道拓展、销售设施搭建及交付等全流程服务 [6]

土地拍卖结果 - 昆明中通世纪投资有限公司以约3.78亿元（37,792.96万元）成功竞得呈贡新城核心区约84.5亩城镇住宅用地，成交楼面价约3193元/㎡ [1][2] - 该地块拍卖经过近2小时69轮激烈竞价，溢价率高达68%，为年内昆明土地市场溢价率最高的一次，起始价约2.25亿元，起始楼面价约1900元/㎡ [1][2] - 此次拿地是公司年内第三次溢价拿地，延续了其在昆明土拍市场的活跃态势 [1] 地块核心价值与规划 - 地块位于呈贡新城发展最成熟繁华的核心区域，最大容积率仅2.1，毗邻地铁1号线联大街站（约700米）和4号线牛头山站（约1公里），交通便利 [2][3] - 周边商业配套成熟，背靠中通世纪广场约25万方商业体量，紧邻万达广场、七彩云南第壹城等，教育医疗资源齐全，生活氛围醇熟 [3] - 土地竞得者须承建一所用地面积约32.7亩的小学，并与住宅一期同步开建且优先竣工，这将利好项目及周边居民的教育需求 [5] 开发商战略与市场前景 - 该地块或为中通联大书山项目的后续用地，未来可能开发为低密度住宅社区（如洋房、小高层），与相邻的KCC2024-14、KCC2024-15地块（三宗地总面积212.47亩）形成连片开发雏形 [5][7] - 参考公司此前开发的中通联大书山项目（容积率相似），其拿地后8天即开工，首开去化率64%，劲销2.16亿，成交均价9000-11000元/㎡，市场认可度高 [8][9] - 公司采用“未开盘先封顶”的准现房开发模式，推进速度快，已成为行业效仿对象，此次拿地有望再次掀起呈贡楼市小高峰 [9]

昆明楼市整体表现 - 上周昆明楼市供应5.33万㎡环比上涨23% 成交7.27万㎡环比上涨32% 成交均价12674元/㎡环比上涨7% [1] - 市场呈现两极分化现象 高端改善型楼盘与高性价比刚需楼盘同步走量 [6] - 主城区上周无土地供应与成交 [6] 重点项目销售动态 - 龙湖天境首开劲销4.1亿元 单周备案1.31亿元成交73套 成交均价15088元/㎡ 套均价179万/套 [3][6] - 邦泰春华序单周销售0.46亿元成交35套 成交均价9959元/㎡ 套均价133万/套 [6] - 万科·都会半岛单周销售0.29亿元成交21套 成交均价13025元/㎡ [6] - 高端盘邦泰观云单周销售0.55亿元成交均价18836元/㎡ 龙湖·山海原著单周0.26亿元成交均价18941元/㎡ [6] 新盘入市与产品特性 - 中通联大书山首开推出173套房源 认购110套去化率64% 成交均价10200-11500元/㎡ [7] - 项目作为昆明首个四代洋房 标准层得房率136% 首层达252% 顶层达187% [7] - 邦泰观云加推38套去化率26% 成交均价18000-20000元/㎡ 邦泰春华序加推62套去化率24% 成交均价10500-12000元/㎡ [10] 基础设施进展 - 龙街村城改配套小学规划2.7万㎡ 建设24班制小学含5栋建筑 [10] - 官渡古镇配套中小学占地67.68亩 分两期建设含小学教学楼、艺体楼及中学教学楼、宿舍楼等 [12][14]

昆明土地供应计划调整 - 2025年昆明拟供应住宅用地2426亩，较前一年制定的目标规模减半 [1][2] - 2025-2027年三年合计供应国有建设用地约4.4万亩，其中主城区住宅用地5725亩 [2] - 滇池度假区、经开区等9个区域2025年暂停住宅用地供应 [1][11] 土地供应规模变化趋势 - 2023年全市供地目标约3万亩（宅地超1万亩），2024年下调至2.5万亩（宅地4700亩），2025年锐减至1.64万亩（宅地2426亩） [3] - 2026年和2027年供应量持续萎缩，分别为15614亩和12272亩 [4] - 2024年主城拟供应宅地超3600亩，但实际成交仅约1600亩（含商业用地） [4] 主城区供地结构分析 - 2025年主城拟供地5085亩，商品住宅用地2096亩（占比41%），商业用地648亩（占比13%） [6] - 盘龙区供地目标最高（1125亩，宅地367亩），官渡区宅地供应最多（576亩） [8] - 西山区宅地供应307亩，但土地收入目标超20亿元 [8] 区域供应差异化特征 - 五华区2025年宅地供应352.5亩，2026年增至393.75亩，2027年骤降至140.55亩 [9] - 呈贡区宅地供应逐年递减（2025年416.4亩→2027年233.85亩） [10] - 滇中新区、东川区、寻甸县2025-2027年无商品住宅用地供应计划 [11] 土地市场动态 - 2025年前五个月主城住宅用地成交255亩，仅完成全年目标的12% [13] - 中通世纪5天内3次溢价拿地，邦泰呈贡地块溢价率33% [13] - 云南建投教场北路地块容积率仅1.6，规划166套纯板住宅 [15] - 市中心一宗宅地起拍楼面价超1.2万/平，有望成年度地王 [17]