投资评级 - 维持"增持"评级，预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15% [6][13] 核心观点 - 2025H1营收273.6亿港币（同比-6.5%），归母净利润77.09亿港币（同比+27.5%），净利率提升8pct至28% [2][4] - 香港车务营运收入115亿港币（同比+3.3%），过境及高铁乘客量分别增长10%和17%，但中国内地及国际业务收入102亿港币（同比-18.1%）因瑞典MTRX出售及英国项目移交 [3] - 香港物业发展利润（除税后）55亿港币（同比+219%），推动EBIT增长31%至102亿港币，EBIT率提升1pct至37% [4] 经营分析 收入结构 - 香港车务营运：收入115亿港币（同比+3.3%） [3] - 香港车站商务：收入26亿港币（同比-0.6%），广告收入下跌且新订租金下降7% [3] - 中国内地及国际业务：收入102亿港币（同比-18.1%） [3] - 香港物业租赁及管理：收入27亿港币（同比-1.2%），商场新订租金下跌7.8% [3] 利润驱动 - 经常性业务利润33.91亿港元（同比-16%），受员工成本及维护开支上升影响 [4] - 物业发展项目（何文田站、港岛南岸等）贡献55亿港元利润，成为核心增长点 [4] 未来展望 - 2025H2将入账日出康城第十二期及THE SOUTHSIDE第五期项目利润 [5] - 推进小蚝湾站、东涌线延线等10个在建项目，北环线（第一部分）协议已签署，未批出项目规模将持续扩大 [5] 财务预测 - 维持2025-2027年归母净利预测171亿、174亿、123亿港币，对应EPS 2.74、2.80、1.97港元 [6][9] - 2025E营收589.73亿港币（同比-1.73%），2026E营收554.03亿港币（同比-6.05%） [9] - 2025E ROE 8.76%，P/E 10.33倍，P/B 0.91倍 [9] 财务指标 盈利能力 - 2025E EBIT利润率37.9%（2024A为34.3%），净利率28.9%（2024A为26.3%） [9][12] - 经营性现金流每股3.46港元（2025E），高于EPS 2.74港元 [12] 资产负债表 - 2025E货币资金506.13亿港币，占总资产19.1% [12] - 长期贷款1199.21亿港币（2025E），净负债/股东权益比率50.52% [12]