投资评级与核心观点 - 报告给予信和置业“与大市同步”的投资评级 [1] - 报告设定的目标价为10.6港元 [1] - 报告核心观点认为信和置业2026上半财年业绩符合预期 并预期公司或于末期业绩时公布进行股份回购及增加股息 [1] 财务业绩与股东回报 - 2026上半财年基础溢利同比大致持平于22.2亿港元 [1] - 因股份基础扩大 每股基础盈利同比下跌6.3%至0.24港元 [1] - 中期息维持每股0.15港元不变 [1] - 以股代息选项或于短期内停止 [1] 财务状况与销售表现 - 截至去年12月底 公司净现金较上半年增加19亿港元至514亿港元 主要受惠于物业销售收款增加 [1] - 利息收入同比下跌14% 受港元同业拆息下跌影响 [1] - 2026上半财年录得应占销售额为64亿港元 [1] - 2026年至今录得15亿港元合约销售 [1] 行业前景与盈利预测 - 随着楼价回升 实体市场强劲势头持续 [1] - 预期香港住宅物业发展利润率或已见底 [1] - 基于未确认销售额仍有46亿港元 且2023年后购入的土地预期利润率较高 估计利润率将达高单位数 [1]

核心观点 - 长和系近期以105.48亿英镑（约1107.5亿港元）出售英国配电网络UK Power Networks的全部股权，这是其近年来在英国基础设施领域最大规模的退出之一 [3] - 此次交易是长和系自李泽钜接班以来持续推进的“高位套现-资本回收-再布局”战略的延续，近五年累计套现金额已超过3500亿港元 [3][4][17] - 公司的资产处置具有周期判断与风险管理意味，旨在处置成熟、现金流稳定的资产以锁定收益，并在宏观与监管环境变化前降低风险敞口 [3] 近期重大交易：UK Power Networks出售详情 - 交易整体对价为105.48亿英镑，约合1107.5亿港元，由长和与长江基建联合出售 [3] - 长江基建对应出售40%股份，基本代价为42.19亿英镑 [7] - 公司于2010年以57.75亿英镑收购UKPN，此次出售实现了显著的资产增值 [7] - 截至2025年3月31日财年，UKPN除税前及除税后综合溢利分别大幅提升至11.49亿英镑和8.53亿英镑，综合资产净值约为55.84亿英镑 [6] - 长江基建预计在计入持有电能实业约36.01%权益后，可录得约145亿港元的实际收益，所得款项将用于新投资及营运资金 [9] 近五年资产处置路径与规模 - 近五年李嘉诚家族累计套现规模已超过3500亿港元 [4][17] - **2026年初**：长江基建牵头财团出售英国铁路车辆租赁公司UK Rails，据汇丰及摩根大通报告，累计回报约为原投资的两倍 [13] - **2025年6月**：完成旗下3英国与沃达丰英国的电讯业务合并，预计收回约13亿英镑净现金 [13] - **2025年3月**：宣布拟以190亿美元出售和记港口集团大部分权益 [13] - **2022年**：长实集团引入KKR，出售英国Northumbrian Water 25%股权，交易对价8.67亿英镑 [14] - **2021年12月**：长实集团拟以42.81亿美元出售飞机租赁业务，利润总额约1.7亿美元 [15] - **2020年11月**：长和以100亿欧元出售欧洲6国电信基础设施业务，包括29100个通信发射塔 [16] 地产资产处置案例 - **2021年12月**：以12.09亿英镑（约123.82亿港元）出售瑞银集团伦敦总部大楼，持有不足四年录得约48亿港元收益，投资回报率达45% [17] - **2022年3月**：以7.29亿英镑现金出售伦敦金融城5 Broadgate写字楼 [17] - **2022年9月**：以207.7亿港元出售香港波老道21号高端住宅项目，预计带来约63亿港元收益 [17] 战略背景与公司表态 - 李泽钜表示，公司“有买有卖，生意才能做得更大”，并强调不喜欢借贷，通过储备资金进行更大交易 [3] - 公司拥有多元化业务选择，可根据不同区域、行业及经济周期灵活调配资本 [18] - 资产出售旨在具吸引力的估值水平下变现成熟投资，获取可观会计收益及现金流，为未来投资提供资金储备 [9]

财政预算案对住宅市场的影响 - 港府宣布将价值超过1亿元的住宅物业印花税率上调至6.5% [1][3] - 此类超高价物业在2025年预计占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1][3] - 预期措施将对九龙仓集团构成负面影响 [1][3] - 其他拥有超高价住宅物业风险敞口的公司包括恒隆地产、长实集团、恒基地产及新鸿基地产 [1][3] 商业地产与土地供应政策 - 商业地皮连续第二年没有土地推出发售，旨在通过改善供需来支持写字楼及零售物业市场 [1][3] - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中超过10万人通过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1][3] 房托基金相关政策动向 - 政府正寻求将房托基金纳入互联互通机制 [1][3] - 政府引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组，并可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税 [1][3] - 此举对领展房产基金属正面因素 [1][3] 整体楼市与地产股展望 - 对楼价复苏保持建设性看法，预期今年楼价上升10% [2][4] - 不预期年内会推出任何收紧措施 [2][4] - 本地地产股年初至今股价已累计上升约20%至50%，部分上行空间已被消化 [2][4] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [2][4]

香港财政预算案对住宅市场影响 - 预算案未如市场预期推出住宅市场正面刺激措施 例如放宽强积金置业或削减印花税 [1] - 反而将价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税由4.25%上调至6.5% [1] - 预计该举措对豪宅发展商不利 [1] 相关房地产公司具体影响 - 九龙仓集团持有最多香港超豪华住宅物业 占其资产净值17% 受政策影响可能最大 [1] - 嘉里建设、恒地及新地分别有4%及2%的资产净值受此影响 [1] 财政预算案对房地产投资信托基金(REITs)影响 - 预算案重申推动房托互联互通的承诺 [1] - 将提出修订条例草案 以便利房地产信托基金进行私有化或重组 [1] - 对于寻求上市的房地产信托基金 在注入非住宅物业时将获豁免印花税 [1] - 预计相关措施将对领展房产基金和置富产业信托轻微利好 [1] 领展房产基金具体观点 - 公司继续看好领展 认为其风险回报吸引 [1] - 领展股息率约7% [1] - 其租户销售及续租租金有望于今年下半年逐渐改善 [1] - 公司存在潜在基金单位回购的可能性 [1]

香港财政预算案对地产行业的影响 - 核心观点：摩根士丹利对香港楼价复苏持建设性看法，预期今年楼价上涨10%，且不预期年内会推出任何收紧措施 [1] - 港府将价值超过1亿港元的住宅物业印花税率上调至6.5%，该行估算此类物业在2025年占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1] - 预期印花税上调措施将对九龙仓集团构成负面影响，其他有相关风险敞口的公司包括恒隆地产、长实、恒地及新地 [1] 商业地产市场动态 - 商业地皮方面，连续第二年没有商业用地推出发售，该行认为此举将透过改善供需情况来支持写字楼及零售物业市场 [1] - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中逾10万人透过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1] 房托基金(REITs)相关政策 - 政府正寻求将房托基金(REITs)纳入互联互通机制，并引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组 [1] - 政府可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税，该行认为此举对领展属正面因素 [1] 香港地产股表现与展望 - 香港地产股年初至今股价已累升约20%至50%，该行认为部分上行空间已被消化 [1] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [1]

财政预算案政策影响 - 核心观点：摩根士丹利对香港楼价复苏持建设性看法，预期今年楼价升10%，且不预期年内会推出任何收紧措施 [1] - 港府将价值超过1亿港元的住宅物业印花税率上调至6.5%，该行估算此类物业在2025年占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1] - 预期上调高价值住宅印花税的措施将对九龙仓集团构成负面影响，其他有此类物业风险敞口的公司包括恒隆地产、长实、恒地及新地 [1] - 商业地皮连续第二年没有商业用地推出发售，该行认为此举将透过改善供需情况来支持写字楼及零售物业市场 [1] 市场需求与人才流入 - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中逾10万人透过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1] 房托基金(REITs)政策 - 政府正寻求将房托基金纳入互联互通机制，并引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组，以及可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税 [1] - 上述政策举措对领展属正面因素 [1] 地产股表现与展望 - 香港地产股年初至今股价已累升约20%至50%，部分上行空间已被消化 [1] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [1]

香港财政预算案房地产税收政策调整 - 香港特区政府财政司司长陈茂波发表新财政预算案 宣布对高端住宅物业交易印花税进行调整 [1] - 调整秉持"能者多付"原则 将1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率从4.25%调高至6.5% [1] - 税率上调幅度为2.25个百分点 预计此项调整将影响约0.3%的住宅物业交易 [1] 政策影响与实施细节 - 预计税率上调后 每年可为特区政府增加约10亿港元收入 [1] - 措施将在相关条例修订草案获通过后 追溯至2024年2月26日开始生效 [1]

股票市场表现 - 恒生指数全年上升28% [1] - 平均每日成交额增加九成至近2500亿港币，创下历史新高 [1] - 新股上市集资额较2024年增加两倍多至超过2800百亿元，高踞全球第一 [1] 住宅物业市场 - 全年成交量上升至近63000宗，是四年新高 [1] - 楼价全年上升3.3%，结束前三年跌势 [1] - 租金全年上升4.3% [1] 非住宅物业市场 - 成交量反弹 [1] - 租金及价格跌幅收窄 [1] 劳工市场 - 第四季经季节性调整的失业率为3.8% [1] - 第四季全职雇员每月就业收入中位数按年上升4.2% [1]

香港住宅物业市场注册量分析 - 2026年1月前20日，香港住宅物业（包括一手私宅、二手私宅及二手公营房屋）录得4006宗注册，预计全月注册量有机会挑战6000宗水平，若达成则将创下过去半年以来的次高水平 [1] - 预计2026年1月全月注册量若达到6000宗，将较2025年1月的3850宗同比大幅增加超过50% [1] - 鉴于注册流程的滞后性，2026年1月的注册个案主要反映的是2025年12月的市场实际成交状况 [1] 分区住宅物业注册表现 - 按三区划分，2026年1月前20日港岛区住宅物业录得702宗注册，较2025年同期的464宗增加约51.3% [1] - 同期九龙区住宅物业录得1577宗注册，较2025年同期的855宗大幅增加约84.4% [1] - 同期新界区住宅物业录得1727宗注册，为三区中最多，较2025年同期的1383宗增加约24.9% [1]

公司股价与交易 - 美瑞健康国际(02327)盘中股价一度下跌超过5% 截至发稿时下跌3.57% 报0.27港元 成交额为72.19万港元 [1] - 公司公布一项关联交易 向宇业集团及谈文生女士收购江苏懿德合共100%股权 [1] 收购标的资产详情 - 江苏懿德持有位于南京市的17项商业物业 3项住宅物业及34个停车位 [1] - 资产总面积约为5,306平方米 [1] - 收购总现金代价为1.25亿人民币 公司将使用内部资源拨付 [1] 交易目的与业务影响 - 江苏懿德主要在中国从事股权投资及物业租赁业务 [1] - 美瑞健康国际集团主要从事住宅及商业房地产业务 [1] - 董事会认为懿德物业所在地段优越 计划通过江苏懿德持有这些物业作为投资 并从中获取租金收入 [1]