董事会认为，本期间预期录得净亏损主要由以下因素综合影响所致(i)本期间住宅物业交付物业面积大幅 减少及数据中心一项租约到期，导致收入及毛利分别减少约4.30亿港元及2.18亿港元;(ii)因上述物业销售 收入减少，销售开支相应减少约1.60亿港元;及(iii)本期间发展中投资物业重估产生之公允价值收益显着 减少，仅录得约40万港元，相较截至2024年9月30日止六个月则录约2560万港元。 智通财经APP讯，佳明集团控股(01271)发布公告，预期本集团于截至2025年9月30日止六个月将录得净 亏损约2500万港元至约3000万港元，而截至2024年9月30日止六个月则录净溢利约5260万港元。 ...

货币政策变动 - 美国联储局宣布减息0.25厘，联邦基金利率目标区间下调至3.75厘至4厘，为今年内连续第二次降息 [1] - 香港金管局随即下调基本利率0.25厘至4.25厘，但香港大型银行最优惠利率及储蓄利率减幅为0.125厘，未跟足减息幅度 [1] - 回顾2022年至2023年加息周期，美国累计加息11次达5.25厘，香港银行累计只有5次加息达0.875厘 [1] - 新一轮减息周期中，香港银行已第5度下调最优惠利率，合共0.875厘，最优惠利率已回复至加息周期前的水平 [1] 对房地产市场的影响 - 最优惠利率下降降低借贷成本，以汇丰为例，P息由5.125厘降至5厘，实际按息下调至3.25厘，创接近3年新低 [1] - 以500万港元按揭贷款、30年还款期为例，息率从3.375%降至3.25%后，每月供款减少约344港元，入息要求亦降688港元 [2] - 与美国未启动减息周期前P按4.125厘时相比，目前每月供款累减约2472港元，减幅高达1成 [2] - 低利率环境是支撑香港楼市复苏的关键因素之一，利率下降降低购房者资金成本并提升投资者对未来现金流的预期 [2] - 减息后首个周末香港全新盘销售理想，会德丰地产湾仔项目首轮发售60伙全数沽清，套现超过5.6亿港元 [3] - 新鸿基地产启德项目录得3宗4房招标成交，单日套现逾1.67亿港元 [3] 租金回报与资金流向 - 港元存款进入零息时代，推动资金寻求较好回报，今年物业平均租金回报升至高达3.6厘，部分屋苑租金回报超过4厘 [3] - 以最新按息3.25厘计算，143个租金指数成份屋苑中有112个屋苑租金回报率高于按息，即78%屋苑"供平过租" [3] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [3] - 租金指数已连涨10个月创历史次高水平，香港住宅租金收益率已超越内地一线城市水平，收益优势预料吸引更多内地资金流入 [2] 市场结构变化 - 在一手盘积极抢客下，10大二手屋苑周末成交全线回落，部分客源流向一手市场 [4] - 未来几个月新盘销情继续会比二手盘好，新盘开价吸引，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低入市门槛 [4] 未来展望与预测 - 预计楼价于2025年余下时间仍会在谷底反复徘徊，全年楼价微升2-3%，明年有望回升半成 [5] - 市场密切关注美国联储局12月议息会议，是否会进行年内第三次减息将成为焦点 [5] - 汇丰预测下月再次减息0.25厘，将联邦基金利率降低至介乎3.5厘至3.75厘，但不预期明年会减息 [5] - 业界普遍预期香港银行的"减P周期"已告一段落，银行基本活期存款息率已降至零水平，存息已减无可减 [6] - 现时P重返5厘，已达到2008年金融海啸后维持近十年的低位平台，由于银行资金成本高企，需捍卫净息差水平，5厘将是此轮周期的坚实底部 [7]

收购交易概览 - 公司于2025年10月30日通过附属公司成功竞得三幅住宅地块，总土地成本为人民币48.03亿元 [1] - 其中，以人民币12.78亿元和人民币22.05亿元竞得广州市天河区两幅临近地块 [1] - 以人民币13.2亿元竞得成都市成华区一幅地块 [1] 广州地块详情 - 广州天河区广棠AT0606021地块占地面积约19,670.68平方米，总可建筑面积约62,452.37平方米，计容建筑面积约40,088.68平方米 [1] - 广州天河区广棠AT0606011地块占地面积约33,467.77平方米，总可建筑面积约105,491.11平方米，计容建筑面积约71,501.49平方米 [1] - 两幅广州地块均为住宅用地，所建物业拟用于出售 [1] 成都地块详情 - 成都成华区舜和家园地块占地面积约40,038.52平方米，总可建筑面积约115,173.66平方米，计容建筑面积约80,077平方米 [2] - 该地块为住宅用地，所建物业拟用于出售 [2] 成都地块区位优势 - 地块位于成华区崔家店核心，紧邻公司天悦云萃一期及二期项目，地处成华枢纽经济集聚区 [2] - 周边配套成熟，邻近成都万象城、龙湖滨江天街等商业配套及成都新生堂妇女儿童医院等医疗配套 [2] - 交通便利，距离成都7号线双店路站约300米，距离天府广场及春熙路约6公里 [2]

市场扩张和并购 - 公司附属广州天越以12.7852亿和22.0549亿竞得广州两地块[3][4] - 公司附属成都樾穗以13.212705亿竞得成都地块[3][6] 土地数据 - 广州两地块占地约19670.68和33467.77平方米[4] - 广州两地块总建面约62452.37和105491.11平方米[4] - 成都地块占地约40038.52平方米，建面约115173.66平方米[6] 未来展望 - 购入地块增加土地储备，巩固广州及成都战略地位[7]

土地收购交易 - 公司通过持股95.475%的附属公司广州新越以人民币11.94亿元成功竞得广州市番禺区大石街地块 [1] - 地块占地面积约29,777平方米，总可建筑面积约114,771平方米，计容建筑面积约77,419平方米 [1] - 地块性质为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] 地块规划与条件 - 地块需配建建筑面积不少于6,459.6平方米的道路用地及不少于2,591.81平方米的绿地，建成后无偿移交广州市政府指定部门 [1] - 地块位于南大干线经济带，人口密度高，生活氛围浓厚 [2] - 地块距离地铁3号线及城际大石站、大石东站约700米，南侧紧邻南大干线，交通便利 [2] 地理位置与配套 - 地块至广州国际金融中心车程约30分钟，至琶洲西车程约25分钟，可快速通达珠江新城及广州南站 [2] - 周边教育资源包括大石中学，3公里范围内有广州市番禺区第二人民医院等医疗设施 [2] 公司战略意义 - 董事会认为此次收购以合理成本增加了公司的优质土地储备 [2] - 此次拿地将进一步巩固公司在广州市场的战略地位 [2]

财务业绩总览 - 公司第三季度营收为7344万美元，同比增长7.7% [1] - 第三季度每股收益为0.20美元，相比去年同期的-0.10美元实现扭亏为盈 [1] - 季度营收未达市场共识预期7499万美元，意外偏差为-2.06% [1] - 季度每股收益超出市场共识预期0.15美元，意外偏差达+33.33% [1] 细分收入表现 - 其他收入为140万美元，同比增长11.8%，略低于两位分析师的平均预期144万美元 [4] - 管理费收入为52万美元，同比大幅下降34.1%，低于两位分析师的平均预期75万美元 [4] 市场表现与指标 - 公司股价在过去一个月下跌6.8%，同期标普500指数上涨1.1% [3] - 公司股票目前Zacks评级为3级（持有），预示其近期表现可能与大盘同步 [3] - 部分关键财务指标相较于去年同期和分析师预期，更能准确反映公司财务健康状况 [2]

核心观点 - 香港二手楼价在连升三周后出现轻微回软，但整体仍处于近60周次高水平，短期上升趋势未变 [1] - 市场对政府利好措施及降息抱有期待，叠加新盘陆续推出，楼市气氛明显转好，买家入市意欲增强 [1] - 第三季八大楼价指数齐升，为近10个季度以来首见，显示市场出现积极转变 [3] 整体楼价指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报139.94点，按周下跌0.22%，结束连续三周上升 [1] - CCL目前水平为2024年8月初后的60周次高，较2025年5月低位135.16点上升3.54% [1][2] - 2025年至今楼价累计上升1.67%，较2024年9月首次降息前低位上升3.00% [2] - CCL较2021年8月历史高位191.34点仍低26.86% [2] - CCL第四季目标为143.02点，与现水平相差3.08点或2.20% [1] 不同类型单位楼价指数 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报141.24点，按周下跌0.45%，结束三周连升 [2] - CCL（中小型单位）报139.90点，按周下跌0.43%，同样结束三周连升 [2] - CCL（大型单位）报140.14点，按周上升0.89%，连续两周上升共2.50%，创32周新高 [2] 分区楼价指数表现 - 四区楼价呈现三跌一升格局，港岛CCL Mass报136.42点，按周下跌3.08%，跌幅为8周最大 [3] - 九龙CCL Mass报138.74点，按周下跌0.64%，指数仍为今年第四高 [3] - 新界西CCL Mass报129.32点，按周下跌0.14%，连续两周下跌共0.28%，指数为今年第三高 [3] - 新界东CCL Mass报158.33点，按周上升3.05%，升幅为223周以来最大，创74周新高 [3] 季度及年度楼价表现 - 2025年第三季八大楼价指数全部上升，为2023年第一季以来近10个季度首次出现 [3] - CCL按季上升2.48%，结束连续两个季度下跌 [3] - 同期CCL Mass上升2.43%，CCL（中小型单位）上升2.48%，CCL（大型单位）上升2.45% [3] - 分区方面，港岛按季升1.86%，九龙升1.90%，新界东升4.78%，新界西升1.96% [3] - 按年计，新界东升幅最大达6.71%，九龙升3.68%，新界西升0.75%，港岛则下跌1.55% [3] 市场事件与未来展望 - 多个新盘陆续推出，包括将军澳"GRAND SEASONS"推售198伙及西半山"the MVP"推5伙招标 [2] - 港铁屯门第16区站第一期物业发展项目截收31份意向书 [2] - 美国联邦政府停摆及恒生指数升穿27000点等事件对楼价的影响，将于2025年10月下旬公布的CCL才开始反映 [2]

宏观经济表现 - 2025年二季度中国香港GDP同比增长3.1%，较一季度增速提升0.1个百分点，环比增长0.4% [3][5] - 私人消费开支同比增长1.9%，较一季度增速回升3.1个百分点，非耐用品消费同比增长3.1%，增速较一季度回升11.2个百分点 [3][5][7] - 本地固定资本形成总额同比上升2.8%，较一季度增速回升1.7个百分点，机器设备及知识产权产品购置开支同比大幅增长38.4% [3][5][8] 对外贸易情况 - 货物出口同比增长11.5%，较一季度增速加快3.1个百分点，对新兴市场出口表现强劲，其中对东盟出口增长25.6%，对印度出口增长24.3% [3][5][9] - 服务出口同比增长7.5%，较一季度增速加快1.2个百分点，旅游服务出口同比增长13.6%，金融服务出口增长9.4% [3][5][10] - 对美国出口同比下降11.1%，对欧盟出口下降11.0%，主要受"对等关税"影响 [9] 就业与通胀 - 季调失业率为3.5%，较一季度上升0.3个百分点，建筑业失业率升至6.8%，零售住宿餐饮业失业率升至5.2% [3][12] - 整体消费物价指数同比增长1.8%，较一季度增速上升0.2个百分点，私人房屋租金同比增长1.1% [3][13] 金融市场动态 - 港股恒生指数二季度上涨4.1%，每日平均成交额2383亿港元，首次上市金额达907亿港元，同比上涨9倍 [3][21] - 南向资金净流入2925亿港元，较一季度减少1461亿港元，海外资金净流入40.3亿美元，较一季度增加4.3亿美元 [3][25] - 基准利率9月随美联储降息25个基点至4.5%，1个月HIBOR从3月末的3.73%下降至6月末的0.73%，但8月底回升至3.30% [3][16] 房地产市场 - 私人住宅总成交量14,261套，同比下降21%但环比增长17%，其中一手房成交量环比增22%，二手房成交量环比增15% [3][27] - 中小型单位价格环比微升0.2%，大型单位价格环比下降2.7%，租金同比上涨3.5%，环比增1.2% [3][27][28] - 二季度末租售比约3.7%，高于6月新批按揭利率2.05%，但8月中旬起HIBOR快速跳涨 [3][28] 银行业表现 - 银行业整体贷款余额环比增长1.9%，制造业贷款同比增11.4%，金融机构贷款增8.8%，地产链相关敞口同比负增长 [4][37] - 客户存款余额环比增长4.0%，存贷比降至54.3%，CASA存款占比回升至45.7% [37][38] - 不良贷款率微降至2.13%，逾期3个月以上住房按揭贷款占比仅0.13%，商业地产空置率达13.6% [4][37][53] 投资与建设活动 - 二季度私人住宅新屋落成单位4,577个，同比大幅增长116%，上半年完成全年落成目标的48% [33] - 私人住宅获批开工单位1,796个，环比下降20%，同比下降54%，土地市场无公开拍卖住宅用地 [33]

整体物业注册量 - 本月上半月整体物业注册量录得3512宗 较上月同期3304宗增加约6.3% [1] - 以当前进度推算 9月全月整体物业注册量有望达到7000宗水平 [1] - 9月注册数据主要反映8月市况 因签约至注册登记存在时间差 [1] 住宅物业表现 - 本月上半月住宅物业注册量录得3086宗 较上月同期2863宗增加约7.8% [1] - 住宅物业注册增长是推动整体物业注册量上升的主要动力 [1] 非住宅物业表现 - 本月上半月工商铺物业注册量录得169宗 较上月同期170宗仅轻微减少1宗或约0.6% 走势平稳 [1] - 纯车位及其他物业注册量录得210宗 较上月同期236宗减少约11% [1] 未来市场展望 - 市场预期《施政报告》公布及美联储将重启减息周期 利好楼市气氛 [1] - 预计下半月物业交投有望加快 [1] - 反映9月市况的10月整体物业注册量预计将进一步上升 [1]

香港地产股表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划物业投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推进REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益企业分析 - 恒基地产、新鸿基地产、信和置业等开发商料将受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增长带来的商场客流支持 [1] - 北部都会区发展可能推动农地加快收回 对恒基地产形成正面影响 [1] - REITs互联互通进展预期对领展产生积极影响 [1]