2026.07. 21 本文字数：2613，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 高雅 在中东局势爆发后，迪拜房地产市场经历了显著降温，但机构认为，这或许是一次"挤泡沫"的时机。 根据迪拜土地局（DLD）的数据，2026年第二季度住宅成交量超过3.8万笔，比一年前的历史最高点 下降了近三分之一。同一时期，销售总额下降了近40%，降至1104亿阿联酋迪拉姆（AED）。 然而，成交量的急剧收缩并未引发价格破位。DLD数据显示，同一时期住宅每平方英尺平均价格仍保 持了6.5%的同比增长。 伴随着这种"成交缩量、价格坚挺"的现象，买方情绪在短暂震荡后有所企稳。全球房地产科技集团居 外IQI（Juwai IQI）联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）接受第一财经记者采访 时称："一开始，我们接到许多买家惊慌失措的电话，担心会损失自己的资金。" 项目履约的防线 安萨里称，尽管新建项目管线受到地缘政治不确定性和供应链中断的冲击，交付进度依然保持稳定。 但他观察到，尽管面临地缘局势，绝大多数项目仍在继续交付，施工照常按时推进，买家也依然按照 原计划收房。他表示："最终，在我们客户中，没有了解到的任何 ...

核心观点 - 中东局势爆发后，迪拜房地产市场成交量显著收缩，但价格保持坚挺，市场情绪在短暂恐慌后企稳，机构认为这是一次“挤泡沫”和价值回归的过程 [3] - 市场交易量在冲突后快速探底，但未引发抛售潮，项目交付进度保持稳定，显示出市场韧性 [4][5][6][7] - 市场正从过去五年的爆发式增长转向更为平衡和理性的成熟阶段，未来表现将更取决于具体地段和物业品质 [9][10][11] 市场表现与数据 - **成交量与销售额**：2026年第二季度住宅成交量超过3.8万笔，比一年前历史最高点下降近三分之一；同期销售总额下降近40%，降至1104亿阿联酋迪拉姆 [3] - **价格走势**：2026年第二季度住宅每平方英尺平均价格保持6.5%的同比增长，呈现“成交缩量、价格坚挺”现象 [3] - **月度交易波动**：以2月底冲突为界，前两个月月均成交约17194宗，后四个月月均成交降至约12875宗，环比降幅约25% [5] - **现房市场冲击**：4月现房成交量环比下降4%，5月降幅扩大至19%，为疫情以来最大同比降幅；3、4月现房交易量较1、2月平均水平下滑约51% [5] - **历史对比**：2026年上半年业绩创历史同期第二高水平 [6] 市场结构与买方行为 - **期房主导**：期房市场占据2026年第二季度销售量的75%和销售额的73% [10] - **恐慌消退**：初期买家出现恐慌，但最终无客户落实退房申请，因项目持续交付且投资安全未受实质影响 [3] - **退市机制**：市场保留合规解约通道，但程序严格，开发商有权扣留房价25%至40%作为违约金，退款流程需4至8周 [6] 项目交付与供应链韧性 - **交付进度稳定**：绝大多数原定于2026年和2027年交付的住宅项目按计划推进 [7] - **施工进度**：原计划2026年第二季度交付的约2.96万套房源中，约61%的房源施工进度已达到或超过80% [8] - **头部开发商表现**：仅达马克地产一家，2026年上半年就在迪拜交付了8800套住宅，并授出价值100亿迪拉姆的新建筑合同 [8] - **供应链应对**：核心建材（混凝土、钢材等）本地化生产，成本受外部局势影响小；依赖进口物资（电梯、机电组件等）成本上涨约20%至25%，成本压力主要由建筑承包商消化；建材供应链已改道通过阿曼、沙特及阿联酋东海岸港口进行陆运和转运，绕过霍尔木兹海峡及高昂战争保险费 [8] 市场趋势与未来展望 - **历史增长**：2020年至2025年间，迪拜房地产销售总额增长866%，每平方英尺价格几乎翻番 [9] - **市场转型**：市场从过去五年的狂热暴涨转向“去泡沫化”和价值回归，正回归常态而非全面回调 [9] - **开发商行为**：开发商急剧缩减新项目推介，2026年第一季度至第二季度期间期房开工量下降约90%；3月迪拜土地交易量环比暴跌56.5%，但在建项目施工和交付未受实质影响 [9] - **市场再平衡**：预计期房与二手房市场将重新平衡，随着项目集中交付，二手房交易将开始追赶期房 [10] - **未来特征**：市场进入“稳步推进、机会分化”期，交易活动趋于温和，交付量居高不下，买家行为日益审慎，价格总体上可能保持稳健 [9][11] - **投资回报**：截至2026年7月，迪拜住宅平均毛租金收益率保持在6.58%高位；未来资本回报将更温和，市场表现更取决于具体地段和物业品质 [11]