融资事件概述 - 中国金茂与建设银行牵头的七家国有大行签署银团贷款合同，获得不超过99亿元人民币的中长期贷款额度 [1][8] - 为获取贷款，公司抵押了金茂大厦部分资产，包括31-50层办公区域、88层观景台及地下车库 [1][8] 抵押资产估值与融资条件 - 抵押资产的评估价为47.6亿元人民币，而实际获得抵押贷款金额是评估值的2.08倍，显示出上海核心资产的强劲溢价能力 [3][10] - 此次抵押的主要目的是进行“债务置换”，而非新增融资 [3][11] 债务置换具体安排 - 贷款资金将用于置换2023年及2024年发行的三笔绿色资产支持专项计划 [4][12] - 三笔待置换绿债具体为：2023年3月发行的“金茂鑫悦2023-1”（规模30亿元）、2023年4月发行的“金茂绿色2023-1”（规模35.01亿元）、2024年2月发行的“金茂绿色2024-3”（规模34.99亿元），本金合计100亿元 [4][12] - 本次99亿元融资几乎可完全覆盖上述100亿元绿债的本金 [5][13] 财务影响分析 - 债务置换的核心好处是降低利息支出，被置换的绿债票面利率区间为3.2%-3.6% [6][15] - 本次抵押融资利率虽未公布，但预计低于3%，参考公司2025年上半年境内外新增融资平均成本2.7% [6][15] - 若按2.7%的利率计算，此次债务置换预计可为公司节省数千万元利息支出 [6][15] 公司战略与过往案例 - 公司通过抵押核心资产（如金茂大厦），完成了从市场融资向银行融资的转化，强化了资产的金融属性 [6][15] - 此次操作并非首例，2024年3月公司曾以北京凯晨世贸中心作为抵押物，获得86.9亿元贷款，用于偿还相关绿色资产支持专项计划的剩余本金 [6][15] - 在市场利率下行周期中，此类操作被视为公司最大化其优质资产价值的正常举措 [7][15]

核心交易概述 - 公司进行重大资产抵押，以其持有的上海金茂大厦部分楼层作为抵押财产，为一项总额不超过99亿元的中长期银团贷款提供担保 [2][3] - 该笔贷款并非新增融资，主要用途为置换此前发行的总额100亿元的“三期绿色资产支持专项计划”（碳中和ABS）[3][4] - 抵押资产的具体范围为金茂大厦世纪大道881号的31-50层、88层及地下车库，该部分资产的评估值为47.6亿元 [3] - 99亿元的融资金额约为抵押资产评估值的2.08倍 [3] 贷款具体条款 - 贷款银团由建行上海浦东分行等贷款人组成，建行上海浦东分行作为代理行，贷款期限截至2039年6月14日 [3] - 贷款资金用途包括置换三期绿色资产支持专项计划以及满足金茂大厦运营所需的日常资金周转需求 [4] - 此次重大资产抵押已于2025年11月26日办理完成不动产中心抵押登记 [4] 抵押资产详情 - 上海金茂大厦于1999年8月28日竣工，共88层，占地24000平方米，总建筑面积约29万平方米，主楼高420.5米 [4] - 此次抵押的31-50层资产是金茂大厦的办公区 [4] 类似交易先例 - 此次操作并非公司首次通过抵押核心资产进行债务置换，2025年3月公司曾以北京凯晨世贸中心为抵押物获取86.89亿元贷款，用于偿还对应的绿色资产支持专项计划 [6][7] - 2022年，公司以凯晨世贸中心为标的物业发行了规模为87.08亿元的“凯晨CMBS” [7] 公司声明 - 公司公告强调，该抵押预计不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响 [5]