核心观点 - 深铁集团与万科在辛杰领导下推进战略融合 但面临深铁业绩显著下滑与万科持续亏损的双重压力 协同效应短期难现 [1][7][13] - 深铁集团站城一体化业务收入暴跌63% 导致整体亏损33.6亿元 核心盈利模式受到房地产行业衰退冲击 [2][4][14] - 深铁集团向万科累计提供243.69亿元借款 加剧自身资金压力 而万科上半年净亏损119.5亿元 债务化解仍需时间 [9][16][17] 深铁集团财务表现 - 上半年营收728.45亿元 同比下滑21.67% 归母净利润亏损33.6亿元 [2][4] - 站城一体化开发业务收入162.48亿元 同比暴跌63% 营收占比从历史超50%降至22.3% [2][4][9][14] - 地铁运营及管理设计业务收入559.15亿元 同比增长16.34% 但成本占比达88.8% 存在12.68亿元成本缺口 [4][11] - 其他业务收入6.82亿元 同比下降32.91% [4] 业务结构变化 - 站城一体化开发业务成本83.86亿元 同比下降69.9% 毛利率提升至48.38% [4] - 地铁运营业务成本685.96亿元 同比增长13.66% 毛利率为-22.68% [4] - 公司在建17条地铁线路及西丽枢纽工程 资本开支压力持续扩大 [14] 战略合作与协同 - 深铁与万科合作推进"深铁出地、万科运营"模式 在深圳开展长租公寓项目 [13] - 双方合作开发智慧物流中心 利用地铁车辆段闲置空间 [13] - 在湾厦站试点机器人送货 万科研发机器人利用地铁非运营时段补货 [13] - 但创新业务对深铁短期业绩贡献有限 [13][17] 万科经营状况 - 上半年营收1053.2亿元 同比下降26.23% 净亏损119.5亿元 [16] - 房地产开发业务毛利率仅8.7% 销售金额691亿元 [16] - 通过存量资产盘活回笼资金57.5亿元 [17] 资金支持与债务压力 - 深铁集团作为万科第一大股东（持股27.18%） 累计提供借款243.69亿元 其中2025年8月新增16.81亿元 [9] - 万科债务规模庞大 风险化解需"以时间换空间" [17] - 中诚信国际指出深铁债务规模增长迅速 融资需求持续增加 [14]