文章核心观点 - 万科集团前董事会主席郁亮正式退休，标志其个人36年职业生涯的结束，也象征着中国房地产行业“野蛮生长”时代的终结 [5][23] - 万科正经历由大股东深圳地铁集团主导的深度管理层调整与经营模式变革，公司面临严峻的债务危机和业绩下滑，处于艰难自救阶段 [13][19][20] 郁亮的职业生涯与行业预判 - 郁亮于1990年加入万科，从证券与投资业务起步，历任董秘、董事、副总经理等职，2001年出任总经理，2017年接替王石成为董事会主席 [7][8] - 在其带领下，万科于2010年销售额突破千亿，成为中国首家达到此规模的房地产企业 [10] - 郁亮以财务背景的谨慎态度和对行业的敏锐洞察著称，曾于2012年提出行业进入“白银时代”，2018年喊出“活下去”，2022年提出“黑铁时代”，多次预判行业转折点 [8][11] 万科的管理层变革与深铁时代 - 2025年1月，郁亮辞去董事长职务，由深铁集团董事长辛杰出任，标志着万科结束了长达30年的“职业经理人主导”时代，进入“国资+职业经理人”双重管理模式 [13] - 2025年10月，辛杰辞任董事长，由长期参与“轨道+物业”合作的黄力平接任 [15] - 分析认为，郁亮在深铁全面接管后已无实权，其退休是管理层换血的必然结果 [16][17] 万科的债务危机与自救措施 - 截至2025年三季度末，万科有息负债合计3629.3亿元，其中一年内到期的有息负债达1513.9亿元，而货币资金仅为656.8亿元，现金短债比低至0.43 [19] - 2025年前三季度，公司营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%；净亏损280.2亿元，同比扩大56.14% [19] - 2025年，公司遭遇国际评级机构下调评级至“垃圾级” [19] - 大股东深铁集团已累计提供近300亿元资金支持，其中根据一项框架协议，深铁提供不超过220亿元额度的借款，目前已提供213.76亿元 [15][20] - 公司正通过发行REITs盘活商业资产，推进债务展期协商，并与银行达成延期付息协议 [20] - 在保交房方面，公司2025年预计按期保质交付11.7万套房屋，已完成近两年需交付量的约70% [20] - 债务展期过程艰难，例如“22万科MTN004”债券展期方案仅获20.2%表决同意，但30个交易日宽限期议案以90.7%的同意率通过 [20] 行业时代的变迁 - 以郁亮为代表的地产一代密集退场，标志着中国房地产行业“野蛮生长”的狂飙时代已然画上句号 [5][23]

项目概览 - 悉尼一项旨在连接中央商务区与帕拉马塔、实现运力翻番的战略性地下交通工程已进入高强度建设阶段 该项目四大核心合同总价值115亿澳元 已于2025年12月确定 [1][6] - 整个项目正朝着2032年通车的最终目标稳步推进 [6][11] 合同授予与价值分配 - 中国相关企业组成的联合体斩获了价值超70亿澳元的核心合同份额 [3][8] - 中国交建旗下澳洲子公司John Holland获得价值32亿澳元的全线轨道系统工程合同 负责约60公里轨道铺设及全套牵引供电、通信控制系统和大型车辆段建设 [3][8] - 香港铁路公司与中国中车集团组成的联营体赢得价值39.6亿澳元的“列车、系统、营运及维修”一体化合同 涵盖长达22年的车辆供应与系统运维 包括提供16列新一代全自动无人驾驶地铁列车 [3][9] - 马来西亚建筑巨头金务大获得价值28.5亿澳元的西段五座地下车站设计与施工合同 [4][10] - 由本地企业组成的Metropolis联合体拿下价值15亿澳元的亨特街车站及上盖开发合同 包括建设关键换乘站和开发两栋商业综合体 实践“轨道+物业”融合模式 [4][10] 工程建设进展 - 项目隧道掘进工程已进入收尾阶段 由西班牙、马来西亚、英国、意大利及澳大利亚等多国企业组成的联营体分别承担东、中、西三段隧道施工 [6][11] - 计划于2026年 工程重心将从地下掘进全面转向系统安装与车站主体结构施工 [6][12] - 2026年施工阶段 将有约1000名工人深入地下37米的隧道进行轨道铺设和机电设备安装 [6][11] - 剩余三座车站的建设合同也将在2026年陆续招标公布 以完善全线9座车站的网络布局 [6][11]

核心观点 - 成都轨道交通发展已从规模扩张转向价值创造阶段 通过技术创新、产业集群、TOD开发及都市圈协同 驱动产业升级、空间重构与城市能级跃升 成为城市发展的战略引擎 [2] 运营里程与行业地位 - 2025年成都轨道交通新增运营里程87.5公里 总里程增至758.245公里 稳居全国轨道交通“第四城” [2] - 随着四期建设圆满落地 13号线一期与30号线一期同时开通 [2] 技术创新与智能化升级 - 30号线一期是全国首条采用“常规全自动 + 车车通信”技术的地铁线路 列车具备自主运算、规划与决策能力 [5] - 30号线一期配备“智慧眼睛” 可实时识别前方障碍物 为全自动运行提供高等级安全屏障 [5] - 引入“车车通信”后 4套地面设备ZC区域控制器得以优化精简 系统设备更加集成化和可靠 [5] - 30号线一期从龙泉驿火车南站至双流机场2号航站楼东站 全程仅需46分钟 列车折返效率显著提高 [5] - 成都多线网、高客流量和真实运营环境为全球首台（套）地铁线路巡检机器人、全国首列氢能源市域列车及智能检测与智慧运维等新技术提供闭环验证场景 [7] 产业集群与生态 - 成都轨道交通产业已完成从单一整车制造向全链条自主可控的跃迁 [7] - 全市已聚集超过570家轨道交通上下游企业 形成“一校一总部三基地”产业生态集群 [7] - 产业集群涵盖车辆、信号、牵引、制动等十大核心系统及20种关键配套部件 本地配套率超过75% 产业集聚度位居全国前列、西部之首 [7] - 以中车成都公司、中车长客成都基地为龙头的链主企业 带动188家本地企业成为稳定供应商 [9] - 一条4000亿级以上的成都轨道交通装备产业集群正在成势而起 [9] TOD（以公共交通为导向的开发）模式 - 成都正全域布局TOD城市发展模式 对城市产业结构与发展方式进行系统性重塑 [10] - TOD模式核心在于以轨道锚定城市发展骨架 通过高密度站点开发引导人口与产业有序集聚 并以混合用地重构职住关系 [12] - 通过“轨道+物业”的可持续模式 以土地价值提升反哺轨道体系运行与扩展 [12] - 陆肖TOD是超千亩的“垂直城市” 涵盖地铁、办公、商业、住宅和公园 并布局涵盖6大业态的新经济产业集群 吸引多家头部企业入驻 [12] - 《中国城轨TOD指数报告（2025）》指出 成都TOD磁力指数位居前列 仅次于深圳、北京、上海、广州 [16] - 《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）》明确提出要以TOD模式优化城市空间形态 将成都建设成为TOD典范城市 [14] 都市圈协同与要素流动 - 轨道交通资阳线自去年9月开通以来 日均客运量超3万人次 累计突破1000万人次 助力“1小时生活圈”成为现实 [20] - 成都正以产业跨区域“建圈强链”为核心路径 推动创新链、产业链、人才链、资金链深度融合 [20] - 30号线一期串联临空总部经济园区、交子公园金融商务区、锦江工业开发区等多个核心产业区 覆盖低空经济、互联网科技、量子经济、数字金融等新业态 [21] - 成都通过轨道实现“沿轨成链、节点成网”的城市生长逻辑 形成从研发到制造、从配套到应用的全生态融合、全链条协同发展格局 [21]

项目概况 - 深铁超总基地北塔项目正式动工建设，计划2028年实现主体结构封顶，将打造成集办公、休闲商业与高端酒店于一体的城市地标综合体 [1] - 该项目位于深圳湾超级总部基地核心区域，紧邻地铁9号线深湾站，定位为“湾区未来总部办公新标杆”和“国际生态总部中心” [1] 设计理念与特色 - 项目以“生态共生，林湾碧影”为核心理念，创意灵感来源于深圳湾红树林湿地，建筑形态以“红树湾的种子”为意象 [1] - 立面设计通过南北叠合的S形曲线，呼应地铁轨道的流动感及深圳地铁标识，横向线条层层递进 [1] - 设计注重生态绿色共享理念，打造“呼吸式”办公环境，融入下沉庭院、骑楼界面等岭南特色元素 [2] - 创新打造“第六立面”，融合屋顶公共空间、云端剧场、无边泳池与“生命之树”艺术装置，将成为开放共享的城市新观景平台 [2] 区域发展规划 - 深圳湾超级总部基地总用地面积约117公顷，总开发建筑面积约520万平方米，致力于构建全球高端要素配置的重要平台 [2] - 目前该片区已吸引京东、招商银行、中兴通讯、大疆等十余家头部企业总部入驻 [2] 公司开发模式 - 深铁集团持续推进“轨道+物业”开发模式，已打造多个TOD标杆项目，推动轨道交通与城市功能深度融合 [2] - 公司将高质量推进超总北塔项目建设，充分释放“轨道+TOD”综合开发效应 [2]

人事变动核心信息 - 万科A于2025年10月13日公告董事长辛杰因个人原因辞去董事及董事长职务 辞职立即生效 不再担任公司任何职务 [1] - 董事会选举黄力平为新任董事长及法定代表人 任期至第二十届董事会届满 [1] 前任董事长背景与贡献 - 辛杰接替郁亮担任董事长不足一年 其上任背景是为缓解公司流动性危机 充实管理力量并利用大股东资源优势 [3] - 辛杰主导了万科管理层重组 并推动大股东深铁集团向万科提供超259亿元低息借款 [3] - 辛杰此前担任深铁集团党委书记、董事长 其辞职传闻自9月18日起已在市场流传 [2] 新任董事长背景与公司前景 - 新任董事长黄力平同样来自深铁集团 自2021年6月起担任万科董事 此前任深铁集团党委副书记、董事、总经理 [4] - 分析认为此次人事变动是万科国资化治理的深化 短期有助稳定军心与信用 中长期成功关键在于能否实现轨道+物业模式突破及行业低谷中转型 [4] 公司近期经营与财务表现 - 上半年公司按期保质完成超4.5万套住房交付 实现销售金额691.1亿元 回款率超过100% [4] - 上半年合并报表新增融资和再融资249亿元 不含股东借款 [5] - 第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 借款利率和抵质押率优于市场惯例 [5] - 上半年已完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前已无境外公开债到期 [5]

核心管理层变动 - 万科董事长辛杰正式卸任，由深圳地铁集团党委副书记、总经理黄力平接任 [2] - 此次换帅是公司3年内第3次更换董事长，也是大股东深铁集团再次出手调整核心管理层 [8] - 人事变动消息引发市场高度关注，相关话题登上微博热搜前十 [6] 新任董事长背景与战略意图 - 新任董事长黄力平身兼深铁集团党委副书记、总经理双重身份，拥有国企管理背景和轨道交通专业经验 [8][13] - 黄力平过去在深铁主导过多个TOD项目，其专业背景与万科重点发展的"轨道+物业"战略高度匹配 [8] - 深铁集团的人事安排意图加强万科与深铁的绑定，特别是在城市更新和地铁上盖物业领域展开深入合作 [10] 公司当前经营状况与挑战 - 公司上半年净利润同比大幅下降45.7%，虽然经营性收入增长11.9%，但地产业务仍面临持续压力 [10] - 公司正在推进"瘦身计划"，有54个项目等待被优化 [10] - 当前正值地产行业转型期，万科作为行业龙头企业，此次换帅被视为行业风向标 [12] 未来发展机遇与预期 - 深圳地铁集团拥有20个在建项目，可能为万科带来新的业务增长点 [10] - 黄力平在深铁积累的数字化经验可能加速万科智慧社区开发的进程 [13] - 董事会对新任董事长带领公司发展"开发+经营+服务"三大业务板块充满信心 [13]

核心管理层变动 - 万科董事长辛杰正式卸任，由深圳地铁集团的黄力平接任 [2] - 这是万科3年内第3次更换董事长，大股东深铁集团再次调整核心管理层 [8] - 人事变动消息引发广泛关注，相关话题登上微博热搜前十 [6] 新任董事长背景与战略契合度 - 新任董事长黄力平身兼深铁集团党委副书记、总经理双重身份 [8] - 黄力平过去在深铁主导过多个TOD项目，与万科重点发展的"轨道+物业"战略高度匹配 [8] - 黄力平自带的国企管理经验和轨道交通专业背景，可能为万科带来新的发展路径 [13] 公司当前经营状况与挑战 - 万科上半年净利润大幅下降45.7%，但经营性收入增长11.9% [10] - 地产主业持续承压，公司正在推进"瘦身计划"，有54个项目等待优化 [10] - 公司面临在行业冷却期推进"开发+经营+服务"战略的挑战 [13] 战略协同与未来展望 - 人事安排暗示万科与深铁的绑定将更深入，特别是在城市更新和地铁上盖物业领域 [10] - 深圳地铁手握20个在建项目，可能为万科提供新的增长点 [10] - 黄力平在深铁的数字化经验可能加速万科的智慧社区开发进程 [13]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入72.84亿元 同比下滑21.7% [1] - 净利润-32.68亿元 归属于母公司净利润-33.61亿元 较上年同期-37.93亿元有所收窄 [1] - 对联营企业和合营企业的投资收益录得-32.03亿元 主要受万科投资拖累 [1] - 总资产7932.32亿元 总负债4796.20亿元 所有者权益3136.11亿元 [1] 万科关联影响 - 持有万科27.18%股份 为第一大股东并介入经营 [1] - 长期股权投资814.05亿元 占总资产10.26% [1] - 2025年内累计向万科提供8次借款支持 总金额达243.69亿元 [1] - 2017-2025年通过股权和债务融资累计向万科投入近950亿元 [2] 业务板块表现 - 地铁/铁路运营及管理设计板块营业收入55.92亿元 同比增长16.34% [2] - 该板块业务成本68.6亿元 同比增长13.66% 产生12.68亿元成本缺口 [2] - 站城一体化开发业务营业收入16.25亿元 同比大幅减少63% [3] - 站城一体化业务成本8.39亿元 同比下降69.9% 毛利率提升11.84个百分点至48.38% [3] 房地产开发动态 - 深铁阅云境人才房项目两次推盘均实现"日光盘" 其中1月推盘1小时售罄 销售金额突破7亿元 [4] - 前海时代尊府项目4月推盘1小时去化超九成 销售金额约19亿元 8月推盘去化81% 成交金额13.8亿元 [4] - 上半年深铁置业完成认购销售55.26亿元 交付房屋1121套 面积18.85万平方米 [4] - 年内计划推出4300套房源 涵盖人才房、商品房、公寓等多类型产品 [4] 投资与资金压力 - 上半年完成固定资产投资442.82亿元 同比增长34% [2] - 在建17条线路及西丽枢纽等重大工程需持续资金投入 [2] - "地产反哺地铁"模式因房地产行业下行面临挑战 [2] - 站城一体化开发业务营收占比降至22.3% 为近年来首次跌破三成 [3]

核心观点 - 深铁集团与万科在辛杰领导下推进战略融合 但面临深铁业绩显著下滑与万科持续亏损的双重压力 协同效应短期难现 [1][7][13] - 深铁集团站城一体化业务收入暴跌63% 导致整体亏损33.6亿元 核心盈利模式受到房地产行业衰退冲击 [2][4][14] - 深铁集团向万科累计提供243.69亿元借款 加剧自身资金压力 而万科上半年净亏损119.5亿元 债务化解仍需时间 [9][16][17] 深铁集团财务表现 - 上半年营收728.45亿元 同比下滑21.67% 归母净利润亏损33.6亿元 [2][4] - 站城一体化开发业务收入162.48亿元 同比暴跌63% 营收占比从历史超50%降至22.3% [2][4][9][14] - 地铁运营及管理设计业务收入559.15亿元 同比增长16.34% 但成本占比达88.8% 存在12.68亿元成本缺口 [4][11] - 其他业务收入6.82亿元 同比下降32.91% [4] 业务结构变化 - 站城一体化开发业务成本83.86亿元 同比下降69.9% 毛利率提升至48.38% [4] - 地铁运营业务成本685.96亿元 同比增长13.66% 毛利率为-22.68% [4] - 公司在建17条地铁线路及西丽枢纽工程 资本开支压力持续扩大 [14] 战略合作与协同 - 深铁与万科合作推进"深铁出地、万科运营"模式 在深圳开展长租公寓项目 [13] - 双方合作开发智慧物流中心 利用地铁车辆段闲置空间 [13] - 在湾厦站试点机器人送货 万科研发机器人利用地铁非运营时段补货 [13] - 但创新业务对深铁短期业绩贡献有限 [13][17] 万科经营状况 - 上半年营收1053.2亿元 同比下降26.23% 净亏损119.5亿元 [16] - 房地产开发业务毛利率仅8.7% 销售金额691亿元 [16] - 通过存量资产盘活回笼资金57.5亿元 [17] 资金支持与债务压力 - 深铁集团作为万科第一大股东（持股27.18%） 累计提供借款243.69亿元 其中2025年8月新增16.81亿元 [9] - 万科债务规模庞大 风险化解需"以时间换空间" [17] - 中诚信国际指出深铁债务规模增长迅速 融资需求持续增加 [14]