证券分析师：彭文玉 A0230517080001 朱敏 A0230524050004 任奕璇 A0230525050002 联系人: 朱敏 A0230524050004 2026.04.28 摘要 证 券 研 究 报 告 换租潮起估值洗牌，区位为锚精选为本 ——仓储物流REITs专题 www.swsresearch.com 证券研究报告 2 ◼ 受电商需求结构调整及供给释放影响，过去一年仓储物流行业深度调整，市场租金承压。传导至REITs层面，不同 租赁模式压力路径显著分化：市场化租赁型直面市场波动，出租率与租金普遍承压；关联方整租型依托长约锁定， 存续期内现金流高度稳定，但长租约约定的年度租金增长在市场下行期形成估值"陷阱"——存续期租金持续脱锚 上行，到期续租时需一次性回归市场水平，降幅远超市场化租赁型的渐进式调整。嘉实京东仓储REIT重庆、廊坊项 目续租租金分别下调16%、30%，即为"溢价回归"的典型案例。二级表现上，该REIT续租公告前价格下跌约10%， 续租落地后反弹约10%，基本收复跌幅，表明优质资产在换租扰动中的过度回调往往为后续修复提供窗口。26-27 年，多只REITs将迎超20%租约集中 ...