地块挂牌信息 - 广州市规划和自然资源局近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块），起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万元/平方米，预计将于2月25日10时起限时竞价 [1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质 [1] - 地块区位优势突出，位于广州CBD珠江新城，配套齐全，备受市场期待 [1] 地块价值与市场地位 - 地块名义起拍楼面价3.29万元/平方米，扣除配建后楼面价超过6万元/平方米，与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比具有性价比 [7] - 地块起拍总价186亿元，是广州土地市场总价第二高的地块，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运城地块 [7] - 马场路地块的出让被认为是广州楼市今年最重磅的事件之一，是珠江新城的“绝版地”，其出让结果将是广州楼市的风向标 [3][5] 潜在竞得方与出让条件 - 越秀地产母公司越秀集团是地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东，且是地块的“做地”主体，因此市场认为越秀地产是潜在竞得方 [7] - 地块为公开出让，起拍总价高但利润空间仍存，其他有实力的国央企参与竞拍亦有可能 [7] - 出让条件要求竞得人须自持全部商业物业，自持年限与土地出让年限一致 [8] - 竞得人需签订《产业协议》，总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元 [8] - 需引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元 [8] - 竞得人还须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买 [8] 项目规划与市场预期 - 地块规划包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，以及教育配套和公共空间，被认为是广州今年最受关注的高端住宅项目 [10] - 市场普遍预期该项目有望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新热度 [10] - 保利玥玺湾于去年11月首次开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿”项目，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米，去年全年销售额超140亿元 [10] - 保利玥玺湾的热销带动了广州泛珠江新城板块成交量价齐升，2025年12月该板块成交量达333套，环比10月上涨30%，成交价环比上升8%至近半年新高 [10] - 高端住宅被视为市场的“激活器”，其热销有望促进其他资产企稳，盘活置换链条，带动市场整体回升 [10] 行业策略与意义 - 市场供应向核心区倾斜被认为是淡市中激活市场的好方法之一，马场路地块作为珠江新城近年为数不多的新盘，综合条件优秀，若顺利入市有望改善市场预期 [11] - 通过供应优质地块打造高端住宅爆款，以激发市场热度、带动卖地和招商引资，已成为包括广州在内的重点城市楼市发展的重要路径 [11] - 提供优质地块和优厚开发条件，旨在通过高端产品供给端的改善来带动客户的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [11]

地块基本信息与挂牌情况 - 广州市规划和自然资源局近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）[1] - 地块起始总价186.44亿元，名义起拍楼面价为3.29万元/平方米，预计于2月25日10时限时竞价[1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质[1] - 地块由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4个道路绿地（含地下商业）地块组成[2] 地块区位价值与市场定位 - 地块位于广州CBD珠江新城，区位优势突出、配套齐全，被视为珠江新城的“绝版地”[1] - 地块挂牌是广州楼市今年最重磅的事件之一，其出让被视为广州楼市的风向标[1] - 市场普遍认为该地块有望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新的热度[3] - 从区位条件看，马场路地块与保利玥玺湾条件不相上下，且配套更加齐全[4] 价格分析与对比 - 扣除配建后，马场路地块的楼面价超过6万元/平方米[2] - 与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比，马场路地块被认为具有一定的性价比[2] - 地块起拍总价186亿元，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运城地块[2] 开发条件与产业要求 - 竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权[3] - 竞得人须签订《产业协议》，总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业[3] - 项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元[3] - 须引入一家计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元[3] - 竞得人须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买[3] 项目规划与潜在影响 - 地块规划包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，以及教育配套和公共空间[3] - 市场有预期该地块将引入SKP等奢侈品商场[5] - 通过供应优质地块打造高端住宅爆款，有望激发市场热度，带动卖地和招商引资，这已成为重点城市楼市发展的重要路径[5] - 高端住宅被认为是市场的“激活器”，其热销有望促进其他资产企稳，盘活置换链条，带动市场整体回升[4] 潜在竞得方与市场讨论 - 越秀地产母公司越秀集团是地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东，且曾是地块的做地方案主体，因此市场认为地块似乎非越秀地产莫属[2] - 但由于地块起拍总价高且为公开出让，其他有实力的国央企参与竞拍也不会令市场意外，广州曾出现过条件设置类似定向出让的地块最终被其他房企抬价的案例[2] 对标案例：保利玥玺湾 - 保利玥玺湾于去年11月首次开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[4] - 去年全年，保利玥玺湾销售额超过140亿元，成为广州的现象级楼盘[4] - 其热销带动了广州泛珠江新城板块成交量价齐升，2025年12月该板块成交量达333套，成交价环比上升8%，达到近半年新高[4]