广州马场地块拍卖事件 - 广州农历新年后首场重磅土拍，珠江新城马场地块经过近9小时、243轮竞价，最终由越秀地产以236亿元总价竞得[2] - 该成交总价创下广州自2010年以来拍地成交总额最高纪录，住宅楼面价超过8.5万元/平方米，刷新广州单价地王新高，溢价率为26.6%[5][10] - 拍卖吸引了超过10万人在线围观，导致交易系统一度宕机，共有8家房企参与竞拍，后期演变为越秀与保利两家巨头长达5小时的“双雄对决”[5][6][9] 地块核心价值与规划 - 地块位于珠江新城东区核心，是串联“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的几何中心，为珠江新城东区最后一块大体量核心用地，稀缺性极高[11] - 地块总用地面积为19.45万平方米，计容建筑面积达56.7万平方米，规划涵盖住宅、商业、商务、中小学等多种业态[11] - 根据出让要求，地块需引进一家高端时尚百货，运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元，市场传闻该百货可能为华南首座SKP商场[15][16] - 地块周边豪宅云集，如侨鑫汇悦台二手挂牌均价超25万元/平方米，凯旋新世界超17万元/平方米，2025年入市的保利玥玺湾成交均价达17万元/平方米，最高单价突破30万元/平方米，证明了区域强劲的购买力[14] 竞得方越秀地产的布局与实力 - 越秀地产不仅是买家，还是地块前期的“做地主体”，深度参与了土地一级整备，支付了超百亿补偿款，并对地块情况有深入了解[18] - 2025年，越秀地产在广州公开市场投入106.16亿元，拿下9宗地，拿地金额位列全市第一，占全市涉宅用地成交总额的五分之一[18] - 公司2025年实现合同销售额约1082亿元，位列行业第9，年末现金结余超过400亿元，资金实力雄厚[29][31] - 公司在广州的拿地布局具有战略性和精准性，例如番禺大石地块（鸿璟台项目）、白云嘉禾望岗TOD项目、天河棠下地块（越秀·阅璟台项目），均精准卡位城市发展节点[20] - 2025年，越秀地产旗下多个项目销售表现强劲，如越秀·云萃项目成为当年广州市场首个“日光盘”，“广府系”珑悦西关项目开盘半年后清盘，璞樾·墅项目以6259万元的单套总价刷新天河区纪录[24][25][27] 行业信号与市场影响 - 在房地产行业深度调整的背景下，此次高价土拍被视为核心城市优质资产依然是房企重要安全垫的信号，为市场注入信心[5] - 此次拍卖不仅是土地所有权的争夺，更是广州豪宅市场话语权的争夺，保利曾希望借此地块与已在珠江新城开发的保利玥玺湾（2025年11月首日销售破百亿）形成“双星闪耀”格局[10] - 马场地块的开发对开发商要求极高，商业部分需100%自持，总投资不低于60亿元，还需配建五星级酒店和学校，是对资金与运营能力的极限测试[32] - 该地块的成交被视为2026年楼市的一个积极信号，其未来的产品定位（如是否对标保利玥玺湾）以及与高端商业（如SKP）的联动，将重塑广州的商业与顶豪市场格局[33]

广州土地市场与房企竞争格局 - 广州天河马场地块经过近9小时、243轮竞价，由越秀地产以236亿元竞得，创下广州楼面地价新高 [1][2] - 该地块是广州近十年来位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，天河区新房去化周期不足10个月，利于资金快速回笼 [3] - 2025年保利发展在广州天河区销售额达258亿元，市占率高达46%，而越秀地产流量销售金额为332.3亿元，位列广州第二，与保利发展差距超200亿元 [2] - 头部房企对核心优质地块的激烈角逐，凸显土地市场向优质地块集中的特征，有效提振了行业预期 [3] 上海楼市新政与市场分析 - 上海于2月25日出台楼市新政，围绕住房限购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等方面推出七条优化措施 [1][4] - 新政聚焦外环内，扩大住房需求群体规模，并增加持《上海市居住证》满五年及以上群体的购房资格 [4] - 2026年1月上海新房成交规模同环比降幅均在30%—40%区间，同时1月总价300万元以下及90平方米以下二手房交易占比分别达65%和64%，市场主力需求向小户型、低总价倾斜 [4] - 2025年12月至2026年1月，上海非沪籍购房占比约40%—45%，激活非沪籍群体对疏通“卖旧买新”置换链条至关重要 [4][5] 近期中央与地方房地产支持政策 - 2025年12月30日，中央层面将个人销售购买不足2年住房的增值税征收率由5%下调为3% [7] - 2025年12月，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低社保/个税年限要求，并取消首套、二套商贷利率区分 [7] - 上海、深圳多个城中村改造项目“房票”进入发放阶段，2026年1月上海启动并随后签约首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [7] - 政策优化的内在逻辑在于保障在城市有稳定就业和居住群体的住房需求，支持其合理需求释放 [8] 市场影响与复苏预期 - 一线城市率先发力，有效修复了市场预期，为全国房地产市场复苏注入信心 [1] - 一线城市楼市企稳有望带动强二线城市跟进回暖，形成自上而下的复苏梯队 [1] - 在政策带动下，2026年1月20城二手住宅共成交11.8万套，同比增长15.3%，市场呈现企稳回升的积极迹象 [7][8] - 政策效应逐步显现，为后续全国其他城市市场企稳提供了有力支撑，具备良好的示范效应 [7]

地块拍卖概况 - 广州珠江新城马场地块于2月25日正式开拍，起拍价高达186.44亿元，已跻身广州总价地王序列第四位[3] - 该地块拍卖采用线上模式，吸引了越秀、华润、珠实、保利、广州城投等至少8家房企参与竞价，过程持续近9小时，共243轮[7] - 最终，越秀地产以约236亿元的总价成功竞得该地块，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，创下广州楼面价新纪录[8] 地块核心属性与市场地位 - 该地块是广州珠江新城最后一宗“绝版宝地”，位于CBD核心区，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质[11] - 地块起拍价186.44亿元，最终成交价236亿元，在广州总价地王中仅次于广州亚运城地块的255亿元[11] - 根据竞价规则，该地块的溢价空间几乎全部集中在住宅用地，商业、办公等其他用地按1.8万元/平方米的成本价计算，不产生溢价[11] 竞拍方与区域市场格局 - 竞拍后期主要在保利和越秀两家房企之间展开，保利加价多踩在截止时间最后几十秒，越秀则反应迅速，加价间隔仅几十秒[8] - 克而瑞数据显示，截至2025年末，保利和越秀在广州市场的全口径销售额分别为542.66亿元和308.22亿元，位列第一和第二[8] - 该地块项目与同位于珠江新城板块、即将入市的保利冼村旧改项目常被对比，后者市场吹风价达18万～20万元/平方米[13] 周边豪宅市场环境 - 马场地块周边是广州典型豪宅集中区，包括珠江新城、二沙岛、琶洲、白鹅潭、金融城等板块，尤以“黄金三角”（珠江新城—金融城—琶洲）为主[12] - 地块周边汇聚多个高端项目，如距离约2.2公里的保利玥玺湾，2025年成交均价达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[13] - 周边二手房如侨鑫汇悦台目前有9套房源在售，业主挂牌均价约25.77万元/平方米；凯旋新世界有73套房源，挂牌均价普遍在17万元/平方米以上[13] - 侨鑫汇悦台曾在2024年10月以总价约4.61亿元、单价约36.86万元/平方米成交一套顶层复式，创下彼时内地高层住宅最高总价与单价纪录[13] 市场影响与行业观点 - 分析指出，考虑到新地块在得房率、户型设计、社区配套等方面的优势，可能会对周边在售楼盘形成“降维打击”，导致部分项目不得不降价竞争，可能开启新一轮新房降价[11] - 部分业内人士认为，尽管珠江新城是豪宅集中区，但在市场调整背景下，更考验开发商的产品打造能力，区域内竞品增多将加剧市场竞争和项目去化压力[14] - 行业分析指出，珠江新城板块目前已有部分豪宅楼盘单价跌破10万元/平方米，市场正处于回调阶段，开发周期延长、成本上升、质量把控等问题可能影响项目收益与口碑[14]

地块拍卖概况与结果 - 广州马场地块于2月26日进行竞价，吸引了8家房企参与，其中5家为广州本土国企，3家为央企[1] - 地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万元/平方米[1] - 经过长达9小时、243轮竞价，最终由越秀地产以总价236亿元竞得，成为广州总价第二的地块，楼面价突破8万元/平方米，刷新广州纪录[1][6] 地块核心属性与规划 - 地块位于广州CBD珠江新城，被称为“绝版地块”，地理位置及配套设施完善[1] - 总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖居住、商业、中小学等多种用地性质[1][2] - 规划以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地，并引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，旨在打造世界顶奢消费中心[2] - 竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致[2] - 需在签订合同后一个月内与天河区政府签订《产业协议》，要求总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元[2] - 需引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元[2] 地块经济价值与影响 - 官方预计项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位，具备“单一地块带动城市能级跃升”的潜力[3] - 市场分析认为，核心区稀缺地块的成功出让，释放出房地产市场企稳回暖的积极信号，对稳定和提振市场信心具有重要意义[6] - 专家指出，该地块的成功出让对短期内市场预期有较大影响，参考去年深圳高端住宅项目及广州保利玥玺湾热销的案例，有望带动豪宅市场及置换需求[7] 竞拍参与方与竞争态势 - 参与竞拍的8家房企包括保利、招商、华润置地三家央企，以及越秀、珠江实业、广州城投、广州建筑、广州地铁五家广州本土国企[1][5] - 竞拍后期实质成为越秀地产与保利发展的“一对一”竞争[5][6] - 越秀地产被认为志在必得，因其母公司越秀集团是地块原土地使用权人的间接第一大股东，并曾是地块的做地主体[5] - 保利发展有强烈意愿竞得该地块，以巩固其在广州高端住宅市场的主导地位，避免与自身现有高端项目（如保利玥玺湾、冼村项目）形成内部竞争[5] 市场背景与历史参照 - 2025年11月7日，保利发展旗下高端项目“玥玺湾”开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[7] - 在保利玥玺湾热销带动下，2025年12月广州泛珠江新城板块成交量达333套，较10月份月均成交量上涨30%；成交价环比上升8%，达半年内新高[8] - 广州官方在土地出让前积极招商，于2月上旬举行土地推介会，重点推介马场地块，吸引十余家房企参与[4]

文章核心观点 - 文章驳斥了“广州跌出一线城市”的论调，认为广州的顶级豪宅市场在2025年表现强劲，反映出高净值人群对广州城市价值的坚定信心和广州强大的高端购买力 [1][2][30] 2025年豪宅市场整体表现 - 2025年全国豪宅市场逆势走强，走出独立行情 [2] - 广州5000万级豪宅成交107套，同比暴涨123%，增速在一线城市中最高 [3] - 广州去年卖出6套总价过亿的新房，全国仅6个城市有此记录 [3] - 广州保利玥玺湾项目位列2025年全国7个百亿楼盘之一，且为全国首个开盘成交金额即破百亿的项目 [4] 主要城市豪宅成交数据对比 - **5000万级豪宅成交套数及同比**：上海862套（+63%）、深圳132套（+78%）、广州107套（+123%）、北京82套（-15%）、苏州41套（+310%）、杭州31套（+286%）、宁波19套（+850%）[3] - **亿元级豪宅成交套数及同比**：上海72套（+31%）、深圳14套（+367%）、广州6套（-54%）、北京5套（+400%）[4] - **5000万-1亿二手豪宅成交套数及同比（1-11月）**：上海199套（+50%）、北京56套（+40%）、深圳55套（+22%）、广州24套（+33%）[9] - 广州是唯一在高端二手市场稳居前四的“非京沪”城市，显示其顶级资产流动性良好 [8] 广州豪宅市场崛起的驱动因素 - **宜居性与生活品质**：广州被认为是一线城市中为了“生活”的城市，提供高品质、松弛的生活方式，对实现财富自由的人才吸引力强 [10][12][27][28] - **价格洼地价值凸显**：相比京沪深，广州同类顶级豪宅总价可能仅为一半，性价比高，为买家节省的资金可配置于其他高端消费或投资 [13][16] - **坚实的城市资源基础**：拥有南方系顶级医疗资源、华师附中等优质教育资源以及宜人的气候环境 [14] - **国际通达性优势**：作为国际商贸中心和综合交通枢纽，2025年白云机场吞吐量突破8000万人次，其中国际旅客超1660万人次，连接全球的效率高 [16][18] 市场趋势与投资启示 - 市场呈现严重两极分化，核心资产受追捧 [19] - 投资应关注“新贵”流向的新兴区域，如琶洲（数字经济）、金融城（未来CBD）、白鹅潭（江景与复兴），而非仅聚焦传统豪宅区 [20][21][22] - 高薪年轻人才的聚集是区域房价的有力支撑 [23] - 广州的“慢”节奏和可控的生活成本，提供了更高的幸福感与“慢慢变富”的环境，这本身也是一种吸引力 [24][25][26][28]

地块挂牌信息 - 广州市规划和自然资源局近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块），起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万元/平方米，预计将于2月25日10时起限时竞价 [1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质 [1] - 地块区位优势突出，位于广州CBD珠江新城，配套齐全，备受市场期待 [1] 地块价值与市场地位 - 地块名义起拍楼面价3.29万元/平方米，扣除配建后楼面价超过6万元/平方米，与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比具有性价比 [7] - 地块起拍总价186亿元，是广州土地市场总价第二高的地块，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运城地块 [7] - 马场路地块的出让被认为是广州楼市今年最重磅的事件之一，是珠江新城的“绝版地”，其出让结果将是广州楼市的风向标 [3][5] 潜在竞得方与出让条件 - 越秀地产母公司越秀集团是地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东，且是地块的“做地”主体，因此市场认为越秀地产是潜在竞得方 [7] - 地块为公开出让，起拍总价高但利润空间仍存，其他有实力的国央企参与竞拍亦有可能 [7] - 出让条件要求竞得人须自持全部商业物业，自持年限与土地出让年限一致 [8] - 竞得人需签订《产业协议》，总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元 [8] - 需引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元 [8] - 竞得人还须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买 [8] 项目规划与市场预期 - 地块规划包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，以及教育配套和公共空间，被认为是广州今年最受关注的高端住宅项目 [10] - 市场普遍预期该项目有望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新热度 [10] - 保利玥玺湾于去年11月首次开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿”项目，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米，去年全年销售额超140亿元 [10] - 保利玥玺湾的热销带动了广州泛珠江新城板块成交量价齐升，2025年12月该板块成交量达333套，环比10月上涨30%，成交价环比上升8%至近半年新高 [10] - 高端住宅被视为市场的“激活器”，其热销有望促进其他资产企稳，盘活置换链条，带动市场整体回升 [10] 行业策略与意义 - 市场供应向核心区倾斜被认为是淡市中激活市场的好方法之一，马场路地块作为珠江新城近年为数不多的新盘，综合条件优秀，若顺利入市有望改善市场预期 [11] - 通过供应优质地块打造高端住宅爆款，以激发市场热度、带动卖地和招商引资，已成为包括广州在内的重点城市楼市发展的重要路径 [11] - 提供优质地块和优厚开发条件，旨在通过高端产品供给端的改善来带动客户的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [11]

地块基本信息与挂牌情况 - 广州市规划和自然资源局近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）[1] - 地块起始总价186.44亿元，名义起拍楼面价为3.29万元/平方米，预计于2月25日10时限时竞价[1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质[1] - 地块由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4个道路绿地（含地下商业）地块组成[2] 地块区位价值与市场定位 - 地块位于广州CBD珠江新城，区位优势突出、配套齐全，被视为珠江新城的“绝版地”[1] - 地块挂牌是广州楼市今年最重磅的事件之一，其出让被视为广州楼市的风向标[1] - 市场普遍认为该地块有望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新的热度[3] - 从区位条件看，马场路地块与保利玥玺湾条件不相上下，且配套更加齐全[4] 价格分析与对比 - 扣除配建后，马场路地块的楼面价超过6万元/平方米[2] - 与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比，马场路地块被认为具有一定的性价比[2] - 地块起拍总价186亿元，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运城地块[2] 开发条件与产业要求 - 竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权[3] - 竞得人须签订《产业协议》，总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业[3] - 项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元[3] - 须引入一家计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元[3] - 竞得人须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买[3] 项目规划与潜在影响 - 地块规划包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，以及教育配套和公共空间[3] - 市场有预期该地块将引入SKP等奢侈品商场[5] - 通过供应优质地块打造高端住宅爆款，有望激发市场热度，带动卖地和招商引资，这已成为重点城市楼市发展的重要路径[5] - 高端住宅被认为是市场的“激活器”，其热销有望促进其他资产企稳，盘活置换链条，带动市场整体回升[4] 潜在竞得方与市场讨论 - 越秀地产母公司越秀集团是地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东，且曾是地块的做地方案主体，因此市场认为地块似乎非越秀地产莫属[2] - 但由于地块起拍总价高且为公开出让，其他有实力的国央企参与竞拍也不会令市场意外，广州曾出现过条件设置类似定向出让的地块最终被其他房企抬价的案例[2] 对标案例：保利玥玺湾 - 保利玥玺湾于去年11月首次开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[4] - 去年全年，保利玥玺湾销售额超过140亿元，成为广州的现象级楼盘[4] - 其热销带动了广州泛珠江新城板块成交量价齐升，2025年12月该板块成交量达333套，成交价环比上升8%，达到近半年新高[4]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级，但通过分析2025年顶级豪宅市场逆势热销的现象，揭示了在整体房地产市场深度调整背景下，高端住宅细分市场所展现出的强劲韧性和“确定性”价值 [3] 报告核心观点 * 在技术演进与全球秩序重构带来的不确定性时代，能够穿越周期、稳固承载价值的“确定性”资产成为高净值人群配置的终极标尺，这解释了2025年顶级豪宅市场逆势热销的逻辑 [3] * 房地产市场分化已成为长期趋势，普通住宅仍需供需再平衡，而高端市场因其资产价值的“确定性”展现出较强韧性，2025年的豪宅热销本质上是高净值家庭进行资产再配置的理性选择 [19] * 未来，企业对居住需求的精准洞察、产品创新能力及物业服务品质，将共同决定市场对其价值的判断，这是“确定性溢价”时代下高端市场的核心竞争逻辑 [19] 格局之变：2025年顶豪市场定义者 * **城市格局**：一线城市绝对主导，上海表现尤为突出。2025年重点城市成交金额TOP30项目中，北上广深包揽26席，其中上海独占13席 [7]。在7个成交额超百亿的楼盘中，上海占5席 [7]。2025年，重点25城新建住宅成交套数同比下降22%，而1000万以上产品成交量仅微降2%，其中上海1000万以上新房成交占25城总体的33%，5000万以上占比高达70% [7] * **需求来源**：政策松绑带动积压改善需求释放，上海对外部高净值人群的“聚集效应”突出。例如，绿城潮鸣东方项目非沪籍客户认筹占比超60%，其中江浙皖客户占比超30%；上海壹号院五批次开盘江浙籍买家占比超40% [11]。部分外向型经济城市（如义乌）因民营经济活跃，也为豪宅市场提供了购买力基础 [11] * **开发主力**：央国企主导，联合开发成为主流。TOP30项目中，约八成由央国企主导开发，其中华润参与5个，保利参与4个 [12]。超半数项目采用联合开发模式，7个百亿项目中5个为合作开发，反映了房企通过强强联合汇集资源、分散风险的倾向 [12] * **价格维度**：千万级成主流，百亿楼盘单价全面进入“10万+”时代。TOP30项目中，套均总价突破千万的项目达21个，较2024年增加1个 [13]。7个百亿项目单价均超10万元/平方米，其中5个项目单价突破15万元/平方米 [13] 热销密码：位置、产品与服务的三重逻辑 * **位置稀缺性**：地段价值强调资源的排他性与未来的可持续性，核心区域新增土地极为有限。例如，金陵华庭位于上海外滩南端，是区域内少有的新出让住宅用地 [15]；保利玥玺湾位于广州珠江新城等三大CBD交汇的核心位置，是近年来罕有的南向一线临江项目 [15]；深圳湾的中信城开信悦湾凭借最后一块一线海景住宅用地的稀缺性，开盘两小时内销售额即突破百亿 [15] * **产品回应真实需求**：高端产品理念从“大而贵”转向关注空间效率、功能适配与长期居住体验。例如，北京和树望雲引入“四代宅”理念增强家庭互动 [16]；上海翡雲悦府通过高窗地比提升通透感 [16]；广州保利玥玺湾打造艺术化社区及约6000平方米的艺术会所 [16][17]。产品还通过融入文化元素（如岭南骑楼、江南园林）满足精神共鸣 [17]，并运用前沿科技（如智能控制、八衡科技系统）提升居住体验 [17] * **物业服务深度升级**：高端物业服务升级为“全周期、精细化、定制化”的生活解决方案，涵盖智能安防、定制化家政、商务协助、资产养护及高端圈层活动组织等，旨在保障资产价值并满足高品质生活与社交需求 [18] 市场数据与项目表现 * **百亿级项目榜单**：2025年多个顶级豪宅项目成交金额突破百亿，领跑者为上海壹号院（成交金额222.5亿元，均价186,328元/平方米）和上海金陵华庭（成交金额215.8亿元，均价196,310元/平方米） [4]。其他百亿项目包括上海翡雲悦府（150.5亿元）、广州保利玥玺湾（140.8亿元）、上海前滩公馆（110.3亿元）、深圳深圳湾璟玺（110.2亿元）、上海保利·世博天悦（108.0亿元） [4] * **千万级以上成交结构**：2025年，上海在重点25城各价位段千万级以上新房销售中占比最高，其中1000-2000万元段占比30.3%（9,309套），2000-3000万元段占比32.6%（1,487套），3000-5000万元段占比45.0%（1,143套），5000万元以上段占比70.0%（933套） [7][8]

广州核心区域房地产市场企稳信号 - 在市场整体平淡背景下，广州核心区域楼市走出独立行情，一二手市场量价同步走强 [1] - 2025年12月，广州泛珠江新城板块成交量达333套，11-12月月均成交量较10月上涨30% [1] - 泛珠江新城板块12月成交价环比上升8%，达到近半年新高 [1] 市场量价表现与趋势 - 2025年11月广州新房成交5542宗，受天河高端项目保利玥玺湾首开带动，全市均价突破4万元/平方米 [3] - 2025年12月广州商品住宅成交71.64万平方米，环比11月增长11%，为2025年成交规模最高的月度 [3] - 2025年11月、12月广州分别成交二手房9191套、8787套，各区域成交出现不同程度回升 [3] - 2026年1月前半个月，广州二手房成交3674套，成交量保持在较高水平 [4] 核心区域标杆楼盘价格动态 - 热门标杆楼盘价格比2025年最低价均有所回升，珠江新城保利心语最新成交价在6.5万元/平方米以上，较此前最低价6.1万元/平方米回升 [4] - 中海花城湾南向户型站稳10万元/平方米关口，未出现超低价成交 [4] - 2025年年底广州高端住宅汇悦台有新成交案例，价格相对坚挺 [4] 市场情绪与参与者行为变化 - 二手房市场卖家出现惜售心态，谈价空间减少，整体呈现量价企稳迹象 [1] - 中介人士反馈卖家信心回升，谈价空间不多，有客户接受稍高价格，近期门店出现比同户型高出30多万元成交的情况 [5] - 市场买卖双方博弈进入平衡期 [7] 政策与土地市场动向 - 进入2026年，增值税下调等一系列利好政策落地，市场参与方对广州楼市预期展望相对乐观 [1] - 2026年1月14日，广州挂牌2宗住宅用地，分别位于番禺区和花都区，总起始价13.67亿元 [7] - 通过低密度、低总价和合理楼面价设置，引导房企积极建设好房子 [7] - 广州已出台好房子建设二十条具体措施，对建筑用材、施工工艺等全链条品质提出更高标准 [7] 行业未来展望与发展动力 - 在好房子带动下，广州楼市有望从2026年逐步企稳 [8] - 业界人士认为市场已接近触底，地价恢复理性，新的发展机会在酝酿 [8] - 地价相对合理给了开发商发挥空间，2026年市场或迎来更多好房子，有望带动改善型需求入市，成为推动楼市成交企稳的重要力量 [8] - 从成交量看，2026年市场表现应比2025年更好，2025年是阶段性底部，近期推出的地块成色不错，入市后有望改善市场预期 [8]

核心区域市场表现 - 广州核心区域房地产市场走出独立行情 市场整体成交平淡背景下 核心区一二手市场量价同步走强[2] - 广州泛珠江新城板块2025年四季度成交量逐月上涨 11-12月月均成交量较10月上涨30% 12月成交达333套[2] - 广州泛珠江新城板块2025年12月成交价环比上升8% 达到近半年新高[2] - 热门标杆二手楼盘价格较2025年最低价有所回升 例如珠江新城保利心语最新成交价在6.5万元/平方米以上 较此前最低价6.1万元/平方米回升 中海花城湾南向户型站稳10万元/平方米关口[6] 整体市场成交情况 - 2025年11月广州新房成交5542宗 天河高端项目保利玥玺湾首开成交显著 带动全市均价突破4万元/平方米[4] - 2025年12月广州商品住宅成交71.64万平方米 环比11月增长11% 为2025年成交规模最高的月度 实现翘尾收官[4] - 2025年11月 12月广州分别成交二手房9191套和8787套 各区域成交出现不同程度回升[5] - 2026年1月前半个月 广州二手房成交3674套 成交量仍保持较高水平[6] 市场情绪与供需关系 - 市场进入新一轮稳定期 核心区一手楼盘持续热销 二手房卖家出现惜售心态 谈价空间减少[3] - 临近年末学位房购房需求显著增多 是推动二手房成交回升的主要原因[5] - 中介反馈卖家信心回升 谈价空间减少 客户能接受稍高价格 有同户型成交价比上一套高出30多万元的情况出现[6] - 市场买卖双方博弈进入平衡期 二手房成交天平达到相对平衡位置[5][6] 政策与土地市场 - 进入2026年 增值税下调等一系列利好政策落地 市场参与方对广州楼市预期展望相对乐观[4] - 2026年1月14日 广州挂牌2宗住宅用地 分别位于番禺区和花都区 总起始价13.67亿元 均为低密度地块[7] - 官方表示将系统推进控增量 去库存 优供给 改善和稳定房地产市场预期[4] - 未来土地供应将更加集约 重点投向优势地段 并通过低密度 低总价和合理楼面价设置引导房企建设好房子[7][8] 行业发展趋势与展望 - 业界人士认为市场已接近触底 地价恢复理性 新的发展机会正在酝酿[8] - 在好房子建设带动下 广州楼市有望从2026年逐步企稳[8] - 地价为开发商提供了更多发挥空间 2026年市场或迎来更多好房子 有望带动改善型需求入市 成为推动楼市企稳的重要力量[9] - 有房企人士预计2026年市场表现会比2025年更好 认为2025年是阶段性底部 新地块入市有望改善市场预期[9]