行业整体趋势与政策环境 - 2025年房地产行业供需仍在盘整下行，但降幅有减缓趋势 [1] - 政策面着力稳定房地产市场，旨在止跌回稳并做出有序安排 [1] 新房市场表现 - 2025年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下滑9%，降幅较2024年收窄4个百分点 [2] - 销售金额8.4万亿元，同比下滑13%，降幅收窄5个百分点，销售均价同比下降4.3% [2] - 城市能级分化持续，一线、二线、三线城市销售套数同比分别下降11%、20%、10%，三线城市降幅收窄达18.3个百分点 [2] - 改善型需求主导市场，120–144平方米户型成交占比突破30%，较2024年提升1个百分点，较2016年累计提升11个百分点 [2] - 144–200平方米大户型占比同步上升 [2] 二手房市场表现 - 样本38城二手房成交套数达239万套，同比微降0.8% [3] - 城市表现分化，一线城市成交同比增长2.7%，三线城市增长9.0%，二线城市下滑2.7% [3] - 70城二手房价格指数同比下跌6.1%，环比下降0.7%，跌幅较前期收窄2个百分点 [3] - 截至2025年12月，20城与一线4城二手房挂牌量同比分别增长7%和5%，但较10月末已回落2%和4% [3] 结构性亮点与公司表现 - 哈尔滨、沈阳等资源较弱二线城市实现销量与价格双提升 [4] - 北京、上海、杭州、成都等核心城市延续“量价双升”趋势 [4] - 中国金茂、中建东孚、邦泰集团等高成长房企销售金额与市占率实现双提升 [4] - 越秀地产、保利置业等韧性型房企通过资源优化提升市占率 [4] - 龙湖集团、华润置地、招商蛇口等头部企业凭借现金流管理与核心城市布局，持续高效去库存 [4] - 北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善型住房去化表现优异 [4] 供给端与库存状况 - 全国土地成交金额同比下降10%，降幅收窄16个百分点 [5] - 40城新推盘套数同比减少9%，降幅收窄15个百分点 [5] - 80城新房库存同比减少5%，一线、二线、三线库存分别下降1.5%、0.8%、10% [5] - 整体去化周期延长至32个月的历史高位，但核心城市库存压力显著缓解 [5] 投资逻辑与公司筛选 - “好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股表现坚轫 [1] - 依靠运营能力掌握现金流生命线、有商业现金流支撑的房企保持稳健 [1] - 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业发展良性 [1]