土地市场交易动态 - 厦门国贸地产以5.06亿元底价竞得广州荔湾区地块 成交楼面价约2.15万元/平方米 宗地面积9007.07平方米 计容建筑面积2.35万平方米 容积率3 [2] - 地块距离地铁11号线石围塘站约100米 毗邻白鹅潭商务区核心区和文化地标"三馆合一" [3] - 同区域2023年4月广东建工控股联合体以21.59亿元总价竞得地块 楼面价2.2万元/平方米 周边二手房成交价约4万元/平方米 [4] 企业投资战略 - 国贸地产2023年5月以24.82亿元竞得白云区嘉禾望岗地块 溢价率15% 楼面价2.47万元/平方米 项目销售接近尾声 [5] - 公司与越秀合作开发天河区越秀国贸·观樾项目 产品包括190平方米大平层和210平方米合墅 单价约9万元/平方米 [5] - 2025年前8个月国贸地产销售额达254.1亿元 跻身行业TOP20行列 [5] 土地供应情况 - 9月3日白云新城挂牌出让两宗地块：齐富路地块起拍楼面价3.3万元/平方米 挂牌起始价13.33亿元 太和镇宅地起拍楼面价5692元/平方米 起拍总价5.54亿元 [6] - 9月1日海珠区广州大道南地块挂牌 宗地面积34177.93平方米 起拍总价8.6亿元 楼面价1.4万元/平方米 [6] - 2025年广州涉宅地块总建面115.9万平方米 土地出让金211.8亿元 [6] 房地产市场表现 - 2025年上半年广州新房成交32861套 同比上涨17% 成交均价3.52万元/平方米 环比上涨2.8% [7] - 2025年8月商品住宅成交面积49.05万平方米 同比增长4% 环比有所收缩 [7] - 珠实地产启动"保价"措施 覆盖广州7个在售楼盘 承诺保价至2025年12月31日 买贵可申请最高20万元差额补偿 [7]

公司业绩表现 - 上半年总合同销售1222亿元 位列全国第二 [1] - 上半年收入533.68亿元 股东应占利润2.1亿元 [1] - 银行存款及现金667.95亿元 为一年内到期借款余额的2.9倍 创历史新高 [1] 土地获取策略 - 上半年新增35个项目 总建筑面积355万平方米 可售货值907亿元 位列行业第三 [1] - 一二线城市货值占比达88% [1] - 上半年拿地节奏加快 权益拿地金额和新增货值均居行业前列 [2] - 全年拿地货值目标维持在1200-1300亿元之间 [1][2] 财务健康状况 - 债务结构持续优化 短债占比16.3%创历史新低 [1] - 总借贷加权平均利息成本3.6% 较2024年同期下降40个基点 [1] - 现金流安全放在首位 现金储备充裕 [2] 市场展望与销售预期 - 预计下半年土地市场整体热度不如上半年 [1][2] - 高端住宅市场热度预计持续 因限价导致长期供应不足 [3] - 2025年度销售额预计与去年基本相当 [1][4] - 下半年可售货值超过1700亿元 [4] 区域市场分化 - 城市间分化加剧 一线和核心二线城市有望率先企稳 [3] - 非核心二线和三四线城市库存去化需要更长时间 [3] - 金九银十预计呈现局部回暖、整体筑底态势 [1][4] 投资策略调整 - 下半年采取更谨慎精准的投资策略 提高项目要求 [2] - 重点关注优质地块的稀缺性和发展潜力 [2] - 动态调整投资策略以适应市场变化 [3]

行业环境分析 - 2025年上半年全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35,770亿元，同比下降10.4% [3] - 全国商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%，销售额44,241亿元，同比下降5.5%，降幅持续收窄 [3] - 政策导向聚焦城市更新、"好房子"建设和存量资产盘活，地方政府有望全面取消限购限售政策 [3] 财务表现 - 营业收入2.91亿元，同比增长200.78%，主要因紫金和旭府项目集中交付 [2][11] - 归属于上市公司股东的净利润1,103.54万元，同比扭亏为盈（上年同期亏损1,248.20万元） [2] - 经营活动现金流量净额6,266.52万元，同比下降31.15%，因商品房预售资金回流减少 [2][10] - 货币资金6.61亿元，较年初增长5.15%；存货36.87亿元，同比下降7.08% [2][10] 项目开发进展 - 南京紫金和旭府项目总投资35亿元，本期投资1.48亿元，15栋住宅已全部完成竣工验收 [5] - 镇江凤凰和颐居项目总投资20.5亿元，本期投资6,853.95万元，部分楼栋已交付，剩余5栋在建 [6] - 报告期内无新增土地储备，现有可售住宅面积22.87万平方米，商业办公面积15.30万平方米 [6] 资产与投资 - 持有南京证券1.74亿股（占比4.73%），期末账面价值13.94亿元，本期公允价值变动损失1.01亿元 [10][13][15] - 投资性房地产8.24亿元，较年初增长14.63% [10] - 向控股股东凤凰集团借款余额11亿元，获得年度30亿元授信额度 [9][20] 治理与战略 - 修订《公司章程》等十余项核心制度，优化治理结构，拟取消监事会并由董事会审计委员会行使监督职能 [7][8] - 控股股东凤凰集团承诺避免同业竞争、减少关联交易，并提供持续资金支持 [19] - 尝试拓展合同能源费用管理业务，探索新老业务协同发展 [3]

行业投资评级 - 行业评级为"推荐" [5] 核心观点 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元，市场整体延续止跌回稳态势 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低，TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动，城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落，部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 销售数据 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低 [1] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] 市场趋势 - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动 [4] - 城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落 [4] - 部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 投资建议 - 建议关注销售表现优异/突出，且业绩确定性较强的中国金茂 [5]

房地产市场企稳情况 - 各地区各部门按照中央决策部署因城施策推动房地产市场企稳 [1] - 统计数据显示相关措施成效明显 [1] - 房地产行业总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1]

房地产板块市场表现 - A股房地产板块尾盘强劲拉升 华夏幸福、深深房A、光大嘉宝、南山控股涨停 特发服务、金融街等涨幅居前 [1] - 港股内房股午后涨幅扩大 远洋集团涨27% 龙光集团涨21% 雅居乐、融创中国、旭辉控股涨超13% [1] - 房地产ETF普遍上涨 华夏房地产ETF基金、银华房地产ETF等涨超3% [1] - 具体ETF表现：房地产ETF基金(515060)涨3.64% 房地产ETF(159768)涨3.55% 房地产ETF(512200)涨3.46% 地产ETF(159707)涨3.36% [3] ETF产品跟踪指数及持仓 - 房地产ETF基金和房地产ETF跟踪中证全指房地产指数 前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口等 [5] - 地产ETF跟踪中证800地产指数 前十大成份股权重超90% 央国企含量高 龙头地产更具弹性 [5] - 房地产ETF跟踪内地地产指数 前十大权重股包括招商蛇口、保利发展、万科A等 [5] 房地产行业动态 - 多家房企债务重组取得进展 旭辉推出境内债券重组优化方案 龙光控股8只ABS获投资人表决通过 [5] - 融创中国配发7.54亿股新股 偿付56亿元境内债券 为境内债重组方案第二项关键执行 [6] - 政策组合拳和债务重组推动市场企稳 但区域分化明显 核心城市及高品质项目更受青睐 [7] 行业基本面数据 - 6月百强房企销售金额3707亿元 同比下降21% 销售面积1680万方 同比下降30% 降幅较5月扩大 [7] - 6月TOP10房企销售额同比降26% TOP11-30降13% TOP31-100降18% [7] - 上半年百强房企销售额1.8万亿元 同比降11% 一季度降幅缩小 二季度再次扩大 [7] 机构观点 - 东方证券认为 房价处于锯齿形筑底阶段 政策效果支撑后回落 地产股需要左侧交易 当前存在预期差 [7]

政策力度与方向 - 2025年上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，中央层面持续落地"稳楼市"政策，围绕去库存、扩需求、新模式和化风险展开 [2][4] - 中央政策包括收购存量闲置土地和商品房、扩大城中村改造规模、降低房贷利率等，截至5月初商业银行审批通过"白名单"贷款6.7万亿元支持1600多万套住宅建设交付 [4] - 地方政府政策更偏微观直接，调整公积金政策超150条，购房补贴力度升级，多地优化房票安置政策如厦门房票带动购房合同金额超210亿元 [4][5] 市场表现与结构 - 一线城市表现强劲：深圳6月多个热点红盘开盘去化率超9成，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套同比上涨38.8% [2][7] - 核心城市新房成交面积同比增长：北京上海增长4%左右，广州16%，深圳超30%，杭州成都分别增长6.0%和4.9% [7] - 房企销售集中一二线城市，20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市，一线城市贡献率同比增长9个百分点至40%，上海北京广州销售额贡献率最高达16.9%、10.6%和9.0% [8] 产品与价格趋势 - 改善型项目主导市场：前五月30城90～120平方米新房成交占比40%，120～144平米首次达30%，百城新房价格累计上涨0.97% [8][9] - 二手房市场"以价换量"：1～5月百城二手房价格累计下跌2.88%，部分核心城市如深圳西安成交同比增3成以上，但郑州长春等仍回调 [10][11] 市场分化与展望 - 全国新建商品房销售面积1～5月同比下降2.9%，30城成交一线同比+10%但二三线为-6%和-1%，中指预计全年销售面积约9亿平方米 [10][11] - 市场持续分化："好城市+好房子"结构性机会明显，新房市场空间仍存但三四线去化困难，政策力度和市场供求将影响复苏节奏 [11]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 利率下行有利购房意愿修复，收储及城改货币化有助于购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，有望推动地产后周期需求修复及产业链公司信用风险缓释 [2][5] - 与22年年底相比，本轮建材板块基本面进一步恶化空间不大，估值分位低于彼时低点，板块基本面与估值均有望进一步修复 [5] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 1 - 5月全国房地产开发投资3.6万亿，同比 - 10.7%，房屋新开工面积2.3亿方，同比 - 22.8%，房屋竣工面积1.8亿方，同比 - 17.3%；新建商品房销售面积3.5亿方，同比 - 2.9%，销售额3.4万亿，同比 - 3.8% [2][12] - 国开行1 - 5月发放城市更新领域相关贷款5751亿元，广州收购存量商品房超6000套，南沙发放房票总额超5000万元，武汉、西安、长沙、厦门、湖南怀化、温州、衢州等地出台房地产相关政策 [2][12] - 短期来看，稳增长压力下稳地产预期增强，全球贸易战升级背景下扩内需和促投资迫切性提升，万科风险逐步释缓利好建材板块 [2][12] - 中长期来看，欧美降息通道打开，我国货币&财政政策空间有望扩大，政策加码彰显上层稳地产决心，商品房销售进入底部区间，市场对政策宽松敏感程度加大 [2][12] 本周高频数据 水泥 - 截至6月20日，全国散装P.O42.5水泥市场均价367.1元/吨，环比上周下降1.3%，较上月同比下降3.5%，较去年同比下降4.5% [3][13] - 分地区来看，华北/东北/华东/中南/西南/西北地区市场均价分别为349.2/461.7/335.1/345.8/355.3/401.0元/吨，较上周环比分别下降4.1%、增长0.0%、增长0.1%、下降1.6%、下降0.4%、下降1.6% [13] - 截至6月13日，全国水泥库容比为62.1%，较前一周环比增长1.26pct；各地区水泥库容比有不同程度变化 [18] - 短期水泥价格预计继续震荡，中长期预计延续企稳回升势态 [20] 玻璃 - 截至6月20日，全国玻璃（5.00mm）出厂价为1180.0元/吨，环比上周下降0.7%，较上月同比下降4.8%，较去年同比下降28.6% [3][21] - 分地区来看，华北、东北、华东、华中、华南、西南、西北地区玻璃价格分别为1140.0、1170.0、1230.0、1070.0、1290.0、1140.0、1220.0元/吨，分别较上周环比增长0.9%、下降0.8%、增长0.0%、增长0.0%、增长0.0%、下降3.4%、下降1.6% [24] - 截至6月20日，全国浮法玻璃在产产线日熔量为15.5万吨，环比上周下降0.2%，较去年同比下降7.9%；周熔量为109.3万吨，环比上周增长0.2%，较去年同比下降7.9%；开工率为75.3%，环比上周下降0.08pct [39] - 截至6月20日，全国浮法玻璃库存为6988.7万重量箱，环比上周增长0.3%，较去年同比增长20.2%；分区域来看，各地区库存有不同程度变化 [41] 玻纤 - 截至6月20日，山东玻纤集团每吨玻纤出厂价为3700.0元，环比上周增长0.0%，较上月同比增长0.0%，较去年同比下降2.6%；泰山玻纤每吨玻纤出厂价为3800.0元，环比上周增长0.0%，较上月同比下降2.6%，较去年同比下降5.0%；重庆三磊每吨玻纤出厂价为3700.0元，环比上周增长0.0%，较上月同比增长0.0%，较去年同比增长0.0% [45] 其他建材 - 防水卷材相关：截至6月22日，华北、东北、华东、华南、西南、西北地区SBS改性沥青价格分别为4250.0、4515.0、4300.0、4250.0、4415.0、4900.0元/吨，环比上周分别增长1.0%、1.5%、2.6%、0.0%、0.0%、0.0%，较去年同比有不同程度变化 [46][50] - 涂料相关：截至6月13日，华北、华东、华南地区TDI国产价格分别为11280.0、11300.0、11400.0元/吨，较前一周环比分别下降6.4%、7.0%、6.6%，较去年同比分别下降20.2%、20.6%、20.1% [51] 板块回顾 - 本周上证指数下跌0.51%，深圳综指下跌1.6%，建筑材料（申万）指数下跌1.42% [4][56] - 细分子行业来看，玻纤制造（+2.23%）、玻璃制造（+0%）、水泥制品（ - 0.33%）、耐火材料（ - 0.72%）、水泥制造（ - 2.2%）、管材（ - 3.58%）、其他建材（ - 3.87%） [4][56] - 板块个股本周涨幅前五名为宏和科技（+22.58%）、凯盛新能（+17.97%）、中材科技（+10.84%）、韩建河山（+9.31%）、法狮龙（+7.63%）；跌幅前五名为纳川股份（ - 17.69%）、垒知集团（ - 7.89%）、东和新材（ - 6.23%）、尖峰集团（ - 6.05%）、雄塑科技（ - 5.8%） [63][65] 投资建议 - 建议关注3条主线：行业格局优异同时受益于存量改造的优质白马标的，如伟星新材、北新建材、兔宝宝等；受益于与B端信用风险缓释同时长期α属性仍较为明显的超跌标的，如三棵树、东方雨虹、坚朗五金等；基本面见底的周期建材龙头，如华新水泥、海螺水泥、中国巨石、旗滨集团等 [5]

房地产市场整体趋势 - 全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍呈下降趋势 [1] - 部分热点城市新房价格持续上涨，如杭州环比上涨0.8%，上海环比上涨0.7% [3] - 自2024年10月以来，单月商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [3] - 5月商品住房算术平均价格重新回到1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [3] - 三四线城市如扬州、长春新房价格连续多月下降，5月降幅超过0.5%，市场分化明显 [3] 销售与库存数据 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米，环比增长10%，销售额7056亿元，环比增长13% [4] - 截至5月末，全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续3个月减少 [4] - 国务院常务会议提出优化房地产政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给 [4] 杭州市场表现 - 5月杭州新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，同比上涨1.6%，领跑全国70城 [7] - 5月杭州十区商品住宅成交均价34990元/平方米，环比上涨3% [7] - 6月9日~15日，杭州新房成交均价31972元/平方米，环比上涨4%，萧山区周涨幅高达37% [7] - 杭州城东新城安琪儿板块不限价项目锦上万象府均价65600元/平方米，较限价项目上调19100元/平方米 [6] - 未来杭州将有多个高价项目入市，如滨江水电新村项目预计售价12万元/平方米 [8] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比上涨0.7%，同比上涨5.9%，位居全国第一 [10] - 前5个月上海新房均价同比上涨5.7%，领涨全国 [10] - 5月上海新房成交均价90691元/平方米，环比上涨24.8%，创历史新高 [11] - 高端楼盘集中入市，如绿城潮鸣东方开盘当天售罄，总销售额69.88亿元 [10] - 2024年上海总价超3000万元住宅成交2530套，今年前5个月成交915套 [12] 南宁市场表现 - 5月南宁新房价格环比上涨0.4%，连续第六个月上涨 [13] - 5月南宁主城区商品房成交面积50.41万平方米，同比上涨57.78% [13] - 南宁楼市以"刚需"为主，80%的TOP10楼盘主推"刚需"或"改善型刚需"产品 [14] - 邦泰·璟和项目自去年12月入市以来，单月销售金额均突破亿元大关 [15] - 6月南宁商品住宅供应预计环比下降38%，去化水平仅19% [15]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 短期来看，稳增长压力下强调稳地产，全球贸易战升级使扩内需和促投资更迫切，万科风险释缓利好建材板块 [2][11] - 中长期来看，欧美降息打开我国政策空间，地产需求端政策加码且增量政策待发，商品房销售进入底部使市场对政策更敏感，利率下行和收储及城改货币化推动地产基本面企稳及后周期需求修复 [2][11] - 利率下行和收储及城改货币化有助于购房意愿和能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，有望推动地产后周期需求修复及产业链公司信用风险缓释，建材板块基本面与估值有望进一步修复 [2][4][11] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 住建部披露1 - 4月全国新开工改造城镇老旧小区5679个，6地区开工率超50%，中央财政支持城市更新行动拟补助超200亿元，国务院授权海南省审批永久基本农田转为建设用地，江苏、深圳、天津、浙江等地出台刺激房地产市场举措 [2][11] 本周高频数据 水泥 - 截至2025年6月6日，全国散装P.O42.5水泥市场均价372.6元/吨，环比降0.6%，较上月同比降4.6%，较去年同比降0.9%；各地区价格有不同变化 [3][12] - 截至2025年5月23日，全国水泥库容比61.4%，较前一周环比增0.99pct，各地区有不同变化 [17] - 短期水泥价格预计继续震荡，中长期预计企稳回升 [19] 玻璃 - 截至2025年6月6日，全国玻璃（5.00mm）出厂价1205.7元/吨，环比降2.0%，较上月同比降5.2%，较去年同比降27.3%；各地区价格均下降 [3][20][22] - 截至2025年6月6日，全国浮法玻璃在产产线日熔量15.7万吨，环比降0.6%，较去年同比降8.4%，周熔量109.8万吨，环比降0.6%，较去年同比降8.6%，开工率75.5%，环比降0.15pct [38] - 截至2025年6月6日，全国浮法玻璃库存6975.4万重量箱，环比增3.1%，较去年同比增17.6%，各区域库存均增长 [40] 玻纤 - 截至2025年6月6日，山东玻纤、泰山玻纤、重庆三磊每吨玻纤出厂价分别为3700.0元、3800.0元、3700.0元，与上周相比均无增长，与去年同比有不同变化 [44] 其他建材 - 防水卷材相关：截至2025年6月1日，各地区SBS改性沥青价格与前一周相比有不同变化，与去年同比有不同变化 [47][49] - 涂料相关：截至2025年5月30日，各地区TDI国产价格较前一周环比增长，较去年同比下降 [52] 板块回顾 - 本周上证指数涨1.13%，深圳综指涨1.82%，建筑材料（申万）指数涨0.63%，细分子行业中玻纤制造等有不同涨跌幅 [3][55] - 本周涨幅前五名为山东玻纤、海南瑞泽、三棵树、四方新材、万里石，跌幅前五名为中旗新材、科顺股份、四川金顶、塔牌集团、北新建材 [56][60]