Key Takeaways Mid-America raised its quarterly dividend to $1.53 per share, a 1% increase from the prior payout.The hike marks the 16th straight annual increase, with dividends compounding at an 8.3% rate over five years.MAA's Sun Belt portfolio, 95.6% occupancy and low leverage support sustainable dividend payments.Mid-America Apartment Communities’ (MAA) , also known as MAA, board of directors approved an increase in the company’s quarterly dividend payment. The company will now pay out $1.53 per share, r ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心运营资金为1 868亿美元 合每股170美元 比先前指引中点高出1美分 [13] - 第三季度同店收入增长08% 年初至今增长09% 环比增长01% [9] - 第三季度平均入住率为955% 与2024年第三季度持平 较上季度的956%略有下降 年初至今平均入住率为955% 高于去年的953% [9] - 第三季度有效新租约下降25% 续租增长35% 混合租金增长率为06% 较上季度下降10个基点 较2024年第三季度下降40个基点 [9] - 将2025年全年同店收入增长指引从1%下调至75个基点 维持全年同店净营业收入增长中点25个基点不变 [14] - 将全年同店运营费用增长中点从25%下调至175% [14] - 将2025年全年核心运营资金指引中点从每股681美元上调至685美元 这是连续第三次上调指引 累计较最初指引上调010美元 [15] - 预计第四季度核心运营资金每股在171美元至175美元之间 中点环比增长3美分 [16] - 预计第四季度入住率在952%至954%之间 混合租金增长率下降约1% 坏账率约为60个基点 [15] - 2025年非核心运营资金调整预计约为每股011美元 [16] - 净负债与息税折旧摊销前利润比率为42倍 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度处置了三个老旧社区 总价114亿美元 平均房龄24年 平均运营资金收益率约为5% [12] - 本季度以平均价格10733美元回购了约5000万美元股票 相当于64%的运营资金收益率和62%的资本化率 [12] - Camden Durham已稳定 Camden Village District已完工 均位于北卡罗来纳州罗利-达勒姆市场 Camden Longmeadow Farms租赁进展顺利 [12] - 目前预计2025年全年收购额为425亿美元 处置额为450亿美元 较先前收购和处置各750亿美元的指引下调 [13] - 物业税约占运营费用的三分之一 现在预计将略有下降 而先前假设增长约2% [14] - 营销成本在过去几年以两位数同比增长 主要由于搜索引擎优化成本上升和市场竞争激烈 [101][102] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯 夏洛特 纳什维尔和亚特兰大等市场的混合租金在第三季度转为正增长或有所改善 [82][83] - 奥斯汀和纳什维尔是供应量最高 受影响最大的市场 [42] - 华盛顿特区地铁区域仍然是表现最好的市场 在第三季度是环比收入增长和季度同比收入增长的最佳市场 [49] - 与新增供应直接竞争的资产比例从去年的20%下降到目前的9% [43] - 在供应量较高的市场 如奥斯汀 纳什维尔 丹佛和菲尼克斯 平均优惠约为五周 相当于10% [73] - A级资产表现略好于B级资产 城市资产在第三季度表现远好于郊区资产 [93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司总部已从格林威广场迁至威廉姆斯大厦 [4] - 资本配置策略包括以低于共识资产净值的显著折价回购股票 并可通过处置增长最慢 资本支出较高的物业来提供资金 [7][8][12] - 由于可以以低于重置成本的价格购买房地产 2025年没有启动新的开发项目 但随着建筑成本下降 预计将更加积极地开展开发活动 [76][77] - 行业需求旺盛 供应量将降至低于疫情前10年平均水平 租金可负担性提高 人口结构和迁移趋势支持未来新需求 [5][6] - 私人市场公寓销售活跃 高质量物业的资本化率在475%至5%之间 公共和私人市场估值存在明显脱节 [6][7] - 2025年是过去25年中公寓吸纳情况最好的年份之一 有助于填补创纪录数量的新交付房源 [5] - 居民保留率持续强劲 因购房而搬出的比例本季度创下91%的历史新低 [9][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 强劲的公寓需求持续到第三季度 但夏季租赁旺季面临持续的新供应 放缓的就业增长和经济不确定性 导致运营商比往常更早地关注入住率而非租金增长 [5] - 2026年的环境预计将比2025年好得多 不确定性减少 新交付量减少25% 需求面因人口结构 迁移和低流动性而保持强劲 [19][20][35][36][56][57] - 预计到2026年中左右会出现转折点 贷款机构将施加压力要求出售 同时环境将更具建设性 人们更容易展望2027年和2028年非常强劲的租金增长情景 [26][27] - 尽管存在经济担忧 但投资组合中并未出现因失业而搬出的情况增加 公司所在市场的就业增长弹性和人口结构提供了缓冲 [90][91] - 优惠的影响需要到2026年才能消除 但由于优惠大多是前期支付 续租时对消费者的冲击应该不大 [74] 其他重要信息 - 公司资产负债表非常强劲 在2026年第四季度之前没有重大债务到期 在2027年之前没有稀释性债务到期 [16] - 财产税下降主要得益于德克萨斯州和佛罗里达州市场先前税务评估的和解以及税率和价值的降低 [14] - 公司有能力通过反向1031交易所来屏蔽处置资产所得的应税收益 并有能力吸收约4亿美元的收益 用于回购股票而无需进行1031交换 [67] - 公司预计在2026年及以后将继续在财产税退税方面取得同样水平的成功 [68] 问答环节所有的提问和回答 问题: 对2026年的早期想法和盈利构成部分 [18] - 公司尚未提供2026年指引 但盈利可能大致持平 与2025年一致 2026年环境预计比2025年好 不确定性减少 新供应吸纳量大 有理由乐观 [19][20] 问题: 私人投资者对公寓投资的当前广泛兴趣 以及受宏观因素影响特别关注或不太关注的市场 [22] - 多户住宅需求依然强劲 该资产类别的干火药最多 市场健康 有大量债务和股权资本 出价深度和流动性强 交易量趋势与2024年相似 仍远低于疫情前水平 资本化率已稳定 海岸地区的销售比阳光地带多 因为收入增长更容易预测 阳光地带的卖家面临未来增长难以预测的问题 贷款机构未施压出售 交易量较少 预计2026年中左右会出现转折点 [24][25][26][27] 问题: 第四季度与正常季节性相比的形态 以及租金增长与典型季节性的对比 [29] - 从第二季度到第三季度混合租金增长率仅减速10个基点 是同行中最低的 表明阳光地带市场正在站稳脚跟 预计第四季度混合租金下降约1% 符合传统第四季度季节性 但今年缓慢租赁期比通常早一个月到来 [30][31] 问题: 租金增长率重新加速是否会延续到明年年初和春季租赁季节 以及2025年同店收入指引下调25个基点是否由入住率驱动 [35] - 2026年指引尚未给出 收入指引下调主要是租金驱动而非入住率驱动 为确保第四季度入住率 略微降低了租金 2026年不确定性减少 已知因素如税收改革 通胀下降 美联储降息 中期选举 新交付量减少25% 通常中期选举环境下需求会改善 除非出现意外 应会形成更乐观的情景 [35][36] 问题: 在股票回购和资产处置方面愿意在公私估值脱节上投入多少 [38] - 历史上曾在2000年科技泡沫时回购公司16%的股份 当前股价较共识资产净值折价30% 相当于中六位数的资本化率 而市场资本化率为45%-5% 出售资产购买股票有50-200个基点的正利差 公司一直采用这种资本配置模型 但不会增加杠杆 30%的折价很显著 公司将适当投入 但受每日购买量限制 机会持续时间需足够长 [39][40] 问题: 直接供应的影响 以及是否有办法量化其改善情况 例如多少投资组合直接与新供应竞争 与去年相比如何 明年预期数据 [41] - 投资组合的每个部分都直接与新交付供应竞争 2026年将看到公司投资组合45年来最高供应量 普遍存在 奥斯汀和纳什维尔是供应量和影响最高的两个市场 不同程度所有市场都处理一定程度的供应过剩 好消息是 随着2025年创纪录的吸纳量 直接与新供应竞争的资产比例从20%降至9% 并将继续改善 像奥斯汀这样的市场还存在消费者情绪问题 即使郊区B级物业竞争不激烈 消费者仍期望折扣 一旦出现转折点 情况会迅速改变 例如奥斯汀的Rainy Street从夏季入住率最低变为目前最高 [42][43][44][45][46] 问题: 团队在华盛顿特区大都会区的表现 鉴于其今年和第三季度一直是强劲贡献者 而一些同行指出活动减少 [48] - 华盛顿特区地铁区仍然是顶级市场 今年上半年是异常值 主要受政府方面返回办公室趋势推动 现在已从极端正异常值变为只是最佳市场 第三季度是环比收入最佳和季度同比收入增长最佳市场 依然非常强劲 未看到消费者直接受数字货币影响的证据 更多是竞争对手反应和对潜在影响的担忧 市场依然非常强劲 北弗吉尼亚最强 其次是特区 然后是马里兰 [49][50] 问题: 供应交付后通常的干扰持续时间 以及Camden的真正增长故事是否要到2027年才实现 [52] - 预计供应量从2025年的19万套降至2026年的约15万套 2027年降至约11万套 从交付首批可租赁单元到典型300套公寓社区平均租赁期约10-12个月 如果需求面保持现状 2026年将产生显著积极影响 2027年必定会更好 需要更多讨论需求 2025年是20多年来公寓吸纳最好的一年 受迁移 人口结构驱动 保留率创新高 人们停留时间更长 流动性减少 购房搬出比例仅91% 因房价 利率 税收和保险成本大幅上升 首次购房者中位年龄从34-35岁升至40岁 人口结构和迁移继续有利 需求面将比人们认为的更高 [54][55][56][57][58][59] 问题: 在公共世界房地产投资信托基金表现艰难 私人世界资产更受奖励的背景下 当前设置是否最终是房地产投资信托基金实现预期的时候 [61] - 长期看私人和公共价值接近 市场有时会脱节如现在 但通常不会持续很久 因为一旦市场认为资产被低估 聪明投资者会买入股票 推动价格回归资产净值 作为上市公司很好 拥有私人竞争对手无法获得的资本渠道 业务模式不同 公司购买并持有 为股东创造长期现金流 30多年上市公司历史中 竞争环境有时向公司倾斜 有时向私人倾斜 可能很快变化 例如疫情后一段时间对私人公司更有利 过去几年略向公司倾斜 特别是在债务和资产负债表方面 关于为何不私有化的问题 如果折价是因为市场不信任管理层或公司是价值陷阱 则应该出售公司 但如果是因为增长缓慢 环境不确定性 供应过剩等市场脱节 市场最终会认识到股票便宜 股价将回升至或超过资产净值 公司对现状感到满意 [62][63][64][65] 问题: 处置资产时是否能够屏蔽应税收益 以及先前提到的大额应计退款对明年有多大阻力 [67] - 处置资产通过1031交换进行 采用反向方式 先购买房地产后出售 如果有意将收益用于回购股票 有能力吸收约4亿美元的收益而无需进行1031交换 财产税退税方面 2024年约650万美元 2025年降至约550万美元 公司一贯擅长获得退税 质疑几乎每一项评估 必要时提起诉讼 预计2026年及以后将继续取得同样水平的成功 不预期2025年获得的退税会带来重大阻力 因为2025年退税实际上少于2026年和2024年 且财产税方面仍显示负增长 [67][68] 问题: 优惠的影响以及明年市场租金与2025年净有效市场租金比较时的作用 [71] - 在供应量高的市场 如奥斯汀 纳什维尔等 优惠仍较高 平均约五周 相当于10% 公司能够以有限的定价能力在这些市场表现良好 并将优惠纳入净价格 7月开始启动增量降价以优先考虑入住率 策略已见效 优惠的影响需要到2026年才能消除 好消息是优惠大多前期支付 消费者已习惯支付适当租金 续租时不应有太大冲击 [73][74] 问题: 尽管供应前景有利 交付量回归疫情前水平 但自第一季度以来未启动开发项目 此时项目为何未达标 或是否计划加速开发启动 [76] - 当前可以以低于重置成本的价格购买房地产 这是更好的资本利用方式 此外 部分资本用于回购股票 这种情况将改变 建筑成本开始下降5%-10% 将改善计算 公司是优秀的开发商 积极寻找地块并有地块 under contract 当确信能为股东创造价值时会启动开发 预计在开发方面会更加活跃 2025年购买低于重置成本的资产是更好的资本使用 [76][77] 问题: 第四季度混合租金预期下降1% 是否全部在新租赁方面 鉴于第四季度比较基数较第三季度更容易 是否反映某些市场疲软或保守主义 [79] - 第三季度末推动入住率是以牺牲新租金增长为代价 第三季度签约的影响体现在第四季度 预计第四季度新租赁是混合租金下降约1%的主要驱动因素 没有单一市场特别突出疲软 反而有些市场表现优于预期 如达拉斯 夏洛特 纳什维尔和亚特兰大出现改善 [80][81] 问题: 尽管同意关于需求的论述 但10月裁员为2003年以来最多 制造业活动连续八个月下降 通胀3%且美联储将降息 ADP就业数据仅医疗和教育增加 为何不应担忧未来几个月需求 2026年同店收入不会比今年有实质性改善是否令人震惊 [87] - 存在需要谨慎的一面 环境可能变差 但好消息是公司需要更少需求 因为新供应减少且保留率处于历史高位 搬出的人减少 需要搬入的人也更少 这些观点合理 无人确知经济走势 由于讨论过的其他原因 2026年需要更少工作岗位就能拥有合理的公寓市场 关于裁员的统计数据 公司有良好晴雨表 能立即通过搬出感知失业 但未看到作为搬出原因的情况增加 公司所在市场的人口结构 就业增长集中度和过往韧性表明未来也将保持韧性 [89][90][91] 问题: 投资组合中A级与B级 或城市与郊区资产的表现是否有很大差异 [93] - 表现完全由供应驱动 A级资产表现略好于B级资产 第三季度城市资产表现远好于郊区资产 这符合逻辑 因为第一波供应集中在城市 第二波集中在郊区 目前供应不成比例地在郊区市场 [93][94] 问题: 第二季度财报电话会议中提到第四季度混合租金与第二季度相似 但现在指引较第二季度低约150个基点 过去90天变化最大的是什么 还是房东姿态转向更积极地优先考虑入住率而非租金 [96] - 原因正是房东姿态转变 例如华盛顿特区非常强劲 但第三季度下降和第四季度预期持续下降是由于有关特区的讨论导致竞争对手采取反应性行动 2025年的不确定性导致许多竞争对手在进入第四季度和第一季度的淡季时 试图争取入住率 方式就是降低租金 尽管需求强劲 但供应量大且周围竞争对手都在降价 公司也必须朝同一方向移动 [97][98] 问题: 营销成本过去几年以两位数同比增长 是否反映前端需求疲软需要更多广告来维持租赁流量和入住率 还是其他原因 [100] - 原因主要有两个 一是公司重视搜索引擎优化 在供应量高水平下 争夺相同流量的成本大幅上升 二是尽管需求创纪录高 但供应量也高 大家都在争夺相同潜在租户 公司确保尽可能产生更多流量 预计一旦供应被吸收 搜索引擎优化成本将大幅下降 [101][102] 问题: 上季度财报电话会议中提到Witten Advisors告知2026年市场租金增长可能超过4% 尽管下半年表现弱于希望 他们是否仍认为2026年有可能达到这种增长 [104] - 数字略有下降 但他们仍预计2026年增长3%或35% 2027年超过4% moderation幅度不大 模型显示增长可能更多在下半年 [105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股超出指引区间中点0.03美元，主要归因于更低的G&A和利息支出 [9] - 因此，公司将全年核心FFO每股指引的中点提高至15.94美元 [9] - 年初至今，结构性融资组合已收到1.18亿美元的回赎款项，预计全年总收益为2亿美元 [9] - 净债务与EBITDA比率为5.5倍，可用流动性超过15亿美元，资产负债表强劲 [11] - 维修和维护成本同比下降，部分原因是周转率降低和采购计划 [83] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今至第三季度，整体租赁费率增长为3%（所有租约）和2.7%（类似期限租约） [3] - 第三季度混合租赁费率增长：南加州约为1.2%，北加州接近4%，西雅图约为2% [14] - 洛杉矶的混合租赁费率增长约为1%，低于南加州平均水平，而旧金山和圣马特奥等地增长率在6.5%左右 [14] - 截至10月，投资组合的租赁收益为1.6% [43] - 第四季度续约通知发出率约为中段5%，预计谈判后落地率可能为高段4% [41] - 优惠水平与去年同期相当，约为一周，主要集中在新增租赁上，续约优惠可忽略不计 [59] 各个市场数据和关键指标变化 - 北加州是表现最佳的区域，旧金山和圣克拉拉县年初至今租金增长最高，受益于有吸引力的租金收入比、AI相关初创公司需求以及高于历史平均的迁移趋势 [4] - 西雅图区域保持健康但处于全年预期的低端，受同比挑战、需求疲软以及部分子市场供应暂时限制定价能力影响 [4] - 南加州表现符合预期，洛杉矶表现滞后，主要归因于拖欠率恢复、与美国类似的疲软就业状况以及西区和中城区的部分供应 [4] - 康特拉科斯塔县 occupancy 在第三季度环比下降约60个基点，但实现了收入连续增长 [66] - 圣地亚哥和奥克兰的同店收入增长减速，受供应集中和南加州及全美需求疲软影响 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略侧重于北加州增长最高的子市场，自2024年以来在该区域收购了近10亿美元资产，实现了相对于处置的增值并改善了投资组合的整体房龄 [6] - 交易市场方面，西海岸年初至今交易量略高于2024年，但仍低于历史平均水平，优质资产竞购环境竞争激烈 [7] - 北加州的资本化率已压缩，湾区交易多在低段4%范围内，公司收购的资产市场资本化率约为4.8%，公司收益率为5.2% [29] - 公司对股票回购持纪律性态度，将根据资本成本和可用投资工具最大化收益 [32] - 公司不打算完全退出结构性融资业务，但会更具选择性，控制其规模并挑选最佳机会 [45][49] - 公司看好加州立法（如SB 79）的长期积极影响，认为其有利于增加住房供应，但短期内不会显著改变供应前景 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 在当前美国就业增长疲软和政策不确定性高的背景下，投资组合表现良好，证明了低供应市场的竞争优势 [3] - 预计2026年供应下降、洛杉矶的基础设施支出以及市场 occupancy 改善将为该地区带来定价能力 [5] - 尽管经济环境疲软，但西海岸再次 outperforming 美国平均水平，预计这一趋势将持续 [5] - 展望2026年，投资组合相对于其他美国市场处于有利地位，受低水平住房供应、有吸引力的可负担性以及科技行业需求催化剂支持 [5] - 预计北加州将继续 outperforming 并位居美国顶级市场之列，西雅图地区随着明年住房供应交付量下降近40%前景乐观，南加州预计经济状况稳定，洛杉矶基本面改善 [5][6] - 预计2026年核心FFO增长（净再投资后）因回赎而减少约150个基点 [10] - 展望2027年及以后，随着结构性融资账簿规模从2021年7亿美元的峰值降至约2.5亿美元，FFO波动性将减弱 [11] - 关于AI对就业的影响，认为当前的裁员是商业周期正常部分，并非AI驱动，AI带来的颠覆将是渐进的，同时AI也催生了前所未有的初创公司数量 [24][25] - 公司认为西海岸就业增长在2026年应 outperform 美国平均水平，其中北加州有AI利好和复苏阶段，西雅图稳定有上行空间，南加州与全美相似但应有更好表现 [75] 其他重要信息 - 华盛顿州已颁布租金控制法案，类似于加州（CPI加7%，最高10%），公司认为这表明立法者理解需保护租户但也意识到过度监管的反作用 [51] - 关于H-1B签证成本上升的潜在影响，公司听闻这可能通过减少中间环节而成为净利好，预计对自身影响不大 [81] - 公司不计划为利用奥运会将现有租约转为短期租赁 [78] 问答环节所有提问和回答 问题: 能否细分第三季度的混合费率增长，了解洛杉矶和奥兰治县的拖累程度 [13] - 回答: 南加州约为1.2%，北加州接近4%，西雅图约2%；洛杉矶具体约为1%，旧金山和圣马特奥在6.5%左右 [14] 问题: 北加州需求是否有实际增长，科技公司公告如何转化为实地需求 [15] - 回答: 北加州需求稳定强劲，科技职位发布稳定，加州9月略有上升，受益于北加州区域；观察到对小于1万平方英尺办公空间的强劲需求，这是新现象 [16] 问题: 2026年80-100个基点增长预期在各区域间的细分 [18] - 回答: 北加州将领先，南加州排第三，西雅图居中；下半年混合费率预计与去年低段2%左右相似，从而得出80-100个基点的收益预期 [19] 问题: 优先股账簿150个基点逆风的时机敏感性 [20] - 回答: 赎回主要集中在上半年，若到期时需延长一两个月则影响可能略低，但指引基于全额到期赎回的假设 [20] 问题: 对明年及中期科技就业（AI招聘与裁员混合信号）的看法 [23] - 回答: 当前裁员是商业周期正常部分，非AI驱动；AI颠覆将是渐进的，同时AI催生大量初创公司，这在北加州需求中有所体现但未被BLS数据捕捉 [24][25] 问题: 旧金山市区及郊区的投资组合如何受益于当前趋势 [26] - 回答: 北加州整体处于复苏阶段，郊区去年开始复苏，市区今年开始；旧金山年初至今混合增长率5.2%，圣马特奥6%，圣何塞4%，差异不大且都很强劲；新办公空间公告在郊区和市区同样集中 [27] 问题: 今年收购和处置资产的资本化率/收益率以及投资者池深度 [29] - 回答: 参考补充材料S16.1，收购目标资本化率约4.8%，公司收益率为5.2%（高40个基点），得益于运营平台；北加州 sentiment 改变，资本化率压缩，公司较早以有吸引力价格收购 [29] 问题: 是否评估股票回购 [30] - 回答: 有稳健的回购记录，当前股价比第三季度更具吸引力；第三季度交易资本化率约5%，加上增长后很有吸引力，当时股价在低中段5%范围；公司将保持纪律性，根据资本成本和投资工具最大化收益 [32] 问题: 第三季度租赁费率增长与下半年预测的对比，西雅图疲软是暂时还是持续 [35] - 回答: 主要是西雅图驱动，需求较软；西雅图缺乏北加州的AI初创公司利好，更符合美国平均水平；亚马逊等裁员非西雅图特有，市场稳定，明年供应下降近40%后将表现良好 [36] 问题: 北加州4%的增长率能否在2026年持续，是否有如返办公室等临时因素 [38] - 回答: 当前湾区更多是复苏故事而非增长故事，科技招聘发布仍处于或略低于长期平均；4%的预测是追赶，市场仍有潜力 [39] 问题: 第四季度租赁策略，续约和新租赁增长情况 [40] - 回答: 季度初在北加州和西雅图推高租金，南加州根据市场情况在租金和 occupancy 间调整；季度末转向更注重 occupancy；续约具有粘性，第三季度通知发出率中段4.6%，落地率4.3%；11-12月通知发出率中段5%，预计落地率高段4%；10月新租赁费率基本持平，属季节性正常 [41][43] 问题: 本季度2100万美元优先股承诺是否意味着选择性抵消未来回赎 [44] - 回答: 不退出该业务，在有溢价收益和熟悉合作伙伴时会继续投资，策略是控制规模并选择最佳机会 [45] 问题: 是否重新评估大幅缩减优先股账簿的决定，因其在低资本化率环境下是良好工具 [48] - 回答: 并非退出业务，只是更选择性；由于回赎沉重和收益率压缩，目前规模在缩小，这会随周期变化 [49] 问题: 西雅图选举（市长、市检察官）结果对公寓的潜在影响 [50] - 回答: 华盛顿州已颁布租金控制法案，类似加州，表明立法者理解平衡；未听闻超进步派提出令人担忧的提案，预计不会立即有重大变化 [51][52] 问题: SB 79法案对南旧金山开发项目及未来开发机会的影响 [53] - 回答: 州级立法变化总体对加州有利，SB 79允许公交站点附近更高密度，长期有益但不会显著改变供应前景，因公交导向开发已集中，且当前开发回报率是主要限制因素（多数交易收益率约5%或更低） [54][55] 问题: 投资组合中优惠使用情况，与一年前对比及跨区域比较 [58] - 回答: 优惠水平与去年同期相当，约一周；各区域大致相同（北加州约一周），主要受附近竞争供应驱动，续约优惠可忽略不计 [59] 问题: 洛杉矶新租约与续约价差，及其可持续性 [60] - 回答: 南加州新租约负增长约100个基点，洛杉矶接近负2%；续约增长率南加州9月中段3%，洛杉矶低段3%；随着供应减少和 occupancy 稳定（现已高于94%），预计明年新租约压力不会比今年大 [62] 问题: 西雅图若科技投资和人才持续流向AI，是否会成为相对输家 [64] - 回答: 西雅图经济有稳定行业锚定，不认为AI会是净负面；亚马逊、微软等公司稳固，AI预计是净增项 [65] 问题: 康特拉科斯塔县 occupancy 下降原因 [66] - 回答: 该市场波动，过去两年消化大量供应，公司推高了租金有时以 occupancy 为代价，但实现了收入连续增长，市场表现良好 [66] 问题: 近期收购决策的长期潜力与当前回购股票的对比，是否计划重新平衡对旧金山的敞口 [68] - 回答: 收购提供了最高风险调整后回报机会，近期股价下跌后正在重新评估；旧金山交易资本化率更激进，竞购激烈，价值机会相对半岛区域未显现，会继续评估一切机会 [69][70] 问题: 圣地亚哥和奥克兰的新租赁费率及需求趋势 [71] - 回答: 圣地亚哥受北城和北海岸子市场供应集中影响（正减弱）以及南加州和全美需求疲软；康特拉科斯塔供应沉重但正在复苏，收入有连续增长 [71] 问题: 2026年西海岸与全国就业增长展望 [74] - 回答: 西海岸就业应 outperform 美国平均水平；北加州有AI利好和复苏、移民正增长；西雅图科技经济稳定有上行；南加州与全美相似但应更好，洛杉矶基本面已触底或接近底部 [75] 问题: 是否考虑利用奥运会机会调整洛杉矶投资 [77] - 回答: 对洛杉矶市场基本面更积极，供应在下降，奥运会有短期催化剂；但不计划将现有租约转为短期租赁；洛杉矶大都会区（除市中心外）交易仍活跃，资本化率在4.5%左右，市中心未来一年可能有更多交易机会 [78][79] 问题: H-1B签证成本上升对就业前景的影响 [81] - 回答: 听闻可能通过减少中间环节成为净利好，允许大公司直接支付费用可能增加分配，预计对自身无重大影响，可能成为净收益 [81] 问题: 维修和维护成本同比下降的原因及可持续性 [83] - 回答: 维修和维护成本有波动，得益于采购计划和较低周转率，过去几年拖欠相关周转今年更稳定；整体可控费用多年保持在3%左右，预计2026年无重大变化 [83]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股为0.05美元，低于此前预期，其中0.03美元归因于同店投资组合业绩不佳[9] - 同店投资组合业绩不佳包括0.01美元的收入减少和0.02美元的运营费用增加[9] - 将2025年全年核心FFO每股指引下调0.14美元至11.25美元，反映同比增长预期为2.2%[12] - 更新后的全年展望包括同店住宅收入增长2.5%，同店住宅运营费用增长3.8%，同店住宅NOI增长2%[13] - 第四季度核心FFO每股预期下调0.09美元，主要受同店投资组合NOI减少0.06美元驱动[14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店收入增长预期从年中展望下调30个基点至2.5%，主要受平均租赁费率（20个基点）、经济占用率和潜在坏账（各5个基点）影响[16] - 成熟地区预计实现2.7%的收入增长，而扩张地区预计增长温和为正[16] - 其他租金收入在2026年预计将再次实现远高于平均水平的增长[21] - 租赁社区表现优于初始预期，950百万美元的开发活动收益率比初始预测高10个基点[23] - 新泽西的三个刚开始租赁的社区，租金设定比预期高2%[23] 各个市场数据和关键指标变化 - 疲软态势在中大西洋地区、南加州（由洛杉矶驱动）和丹佛最为明显[15] - 中大西洋地区自第二季度以来一直波动，第三季度因政府停摆可能性增加而进一步疲软[16] - 洛杉矶影视行业就业持续疲软，估计就业人数比三年前下降约35%[17] - 中大西洋地区2025年预计交付约15,000套新供应，2026年预计降至仅5,000套[34] - 南加州市场新供应相对于存量处于最低水平之一，预计未来几年将大幅减少[35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资组合集中在郊区沿海市场，这些市场新供应水平较低，预计将继续表现相对较好[4] - 目前有32亿美元项目在建，其中95%已匹配融资，初始资本成本低于5%，预计将在2026年和2027年带来显著的收益和价值提升[6] - 资产负债表状况良好，杠杆率低，可用流动性超过30亿美元，第三季度以每股193美元的平均价格回购了1.5亿美元股票[7] - 到2025年底，预计运营计划将实现约60%的进展，目标是每年增加8,000万美元的增量NOI[8] - 2026年开发启动目标约为10亿美元，主要位于成熟地区，基于当前租金和成本的收益率在6.5%至接近7%的范围内[27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓需求比预期疲软，主要归因于就业增长背景减弱，包括宏观经济不确定性增加、消费者信心下降以及政府招聘和资金减少[9] - 全国商业经济协会目前预测2025年增长725,000个就业岗位，低于此前预测的超过100万个，第四季度预计每月仅增长29,000个就业岗位[9] - 成熟地区2026年新供应预计将降至现有存量的约80个基点，不到过去10年平均水平的一半，且与1990年代的水平大致一致[18] - 在这些市场中，购买中等价位房屋的成本比公寓中位租金每月高出近2,500美元，住房仍然非常难以负担[19] - 尽管对2026年的就业和工资增长没有明确预测，但鉴于供应状况和缺乏可负担的替代方案，投资组合在任何需求环境下都处于相对有利地位[19] 其他重要信息 - 运营模式计划包括扩大技术、人工智能和集中化服务的应用[8] - 预计2025年潜在坏账改善带来的收益约为15个基点，2026年预计至少为15个基点，可能更多[20] - 租赁社区实现了1,000万美元的成本节约，租金比预期高每月50美元[23] - 开发活动利用了成本较低和竞争较弱的时期，许多有利的顺风因素预计将持续到2026年[24] - 处置活动包括一些表现较差的资产，但2025年全部处置资产的无杠杆内部收益率仍达到中高8%的水平[84] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发项目、资本分配和股票回购的思考 - 公司资产负债表状况良好，为资本分配提供了灵活性，2026年开发启动目标约为10亿美元，主要位于成熟地区，基于当前租金和成本的收益率在6.5%至接近7%的范围内[27] - 开发项目将根据具体情况审批，并提高了明年的目标回报率，股票回购在继续呈现增值投资机会时也是一种选择[28] - 股票回购和开发并非二元选择，公司有能力和灵活性在适当时进行回购，并计划通过商业票据和资产销售收益等方式为回购提供资金[56][58][59] 问题: 对南加州和政府停摆市场的长期看法及投资组合偏好 - 公司继续推进投资组合分配目标，减少在中大西洋和加州的整体风险敞口，例如在最近出售华盛顿特区资产后，投资组合中近50%位于北弗吉尼亚[32] - 政府停摆被视为周期性而非长期结构性变化，北弗吉尼亚的表现优于特区或马里兰的一些市场，且2026年整个DMV地区的新供应预计将大幅减少至仅5,000套[34] - 南加州经济多元化，新供应相对于存量处于最低水平之一，预计未来几年将大幅减少，公司更关注市场内的轮动而非完全退出[35][36] 问题: 实时交易市场的资本化率变化及不同市场的差异 - 稳定资产销售的市场定价没有明显变化，资本化率范围仍在中高4%到低中5%之间，具体取决于地理位置，例如华盛顿特区处于该范围的高端，西雅图郊区处于低端[39] - 长期利率小幅下降增强了买家的信心，第三季度多户住宅交易量比2024年同期显著增加，但出价仍选择性针对租金有良好势头的资产[40] 问题: 华盛顿特区资产的资本化率及维修和维护费用超预期的原因 - 华盛顿特区销售的资本化率约为5.5%，住宅资本化率约为低中5%[42] - 维修和维护费用超预期是由于第三季度遭遇了一系列不利情况，包括单位周转成本略高，以及一些跳过和驱逐的情况，但没有特定的模式[43] 问题: 丹佛资产租赁进展及开发资产整体表现 - 丹佛的两个租赁社区，一个在第三季度末稳定，另一个接近90%出租，租赁速度略低于通常水平， concessions 较高[50] - 租赁社区整体表现良好，获得了租金上的小幅超额表现和显著的成本节约，从而降低了基础成本，公司通常以12个月内满租的速度租赁，以避免与续租竞争[48][49] - 当前和明年的租赁活动主要集中在郊区东北部，该市场表现非常稳健[51] 问题: 未来股票回购的资金来源及与资产处置的关系 - 公司资产负债表状况良好，杠杆率为4.5倍，计入远期权益后约为4倍，有充足的流动性渠道和杠杆能力，股票回购授权已重新加载至5亿美元[56] - 计划在杠杆中性的基础上，利用资产销售收益和增量长期债务为回购提供资金，回购和开发并非二元选择，公司将保持灵活[58][59] 问题: 对市场走向的可见性及周期拐点的判断依据 - 公司投资组合定位和低供应水平是关键，特别是在2026年新供应大幅减少的背景下，不需要大量增量需求就能实现强劲业绩[62] - 希望宏观方面确定性增加，如关税、政府停摆结束和利率动态可能带来进一步投资，从而改善就业环境[63][64] 问题: 坏账超预期的来源及是否在开发租赁社区中更高 - 坏账超预期约5个基点，差异较小，主要是处理法院时间表等因素时的正常波动，坏账账户数量比2024年底减少了20%-25%，趋势向好[67] - 预计2025年坏账改善带来约15个基点的收益，2026年预计至少为15个基点，可能更多，坏账在开发账簿中并不一定比同店池更高，更多是市场特定的[68][69] 问题: 华盛顿特区市场就业影响的滞后效应及入门级就业疲软对投资组合的广泛影响 - 国防部的影响可能现在被感受到，给定正常的通知期等，任何涟漪效应可能现在显现，但尚不确定，需要政府停摆结束后才能更好评估潜在影响[75] - 公司居民平均年龄在30多岁，不是刚毕业的年轻人，且沿海地区高附加值工作岗位（如人工智能）需求强劲，受入门级就业疲软的影响较小[76][77][78] 问题: 第三季度资产销售出现轻微经济损失的原因 - 5.85亿美元销售中部分资产出现经济损失，主要是布鲁克林湾和NoMa的两个资产表现不佳，但2025年全部处置资产的无杠杆内部收益率仍达到中高8%[83][84] - 这些资产已列入处置目标名单一段时间，等待资产价值恢复，出售它们是为了剔除表现不佳者，将资本重新配置到增长更高的机会中[86] 问题: 开发管道和土地选项是否因市场细分偏好变化而调整 - 公司多年来一直关注市场细分，例如在中大西洋地区更侧重北弗吉尼亚，在南加州侧重圣地亚哥、奥兰治县和文图拉，在西雅图侧重东区[88][89] - 在当前行业收缩的环境下，公司能够利用自身能力在最佳地段推进项目，并构建最佳结构，这类项目往往利润最高[91] 问题: 国防部裁员对DMV地区的乘数效应及对市场租金增长和收购的影响 - 国防部影响的任何乘数效应可能现在被感受到，但尚不确定，需要政府停摆结束后才能更好评估，公司已很长时间未在该地区收购资产[95] 问题: 剩余供应交付的城乡分布及利率下降后新开发项目的可能地点 - 未来一年左右，城市次级市场的供应交付仍将高于郊区次级市场，但差距在缩小，郊区次级市场的开发经济性目前更好，但获取许可更困难[101][102] - 城市核心区可能通过旧办公楼改造为住宅来增加供应，且建设周期更短[103] 问题: 续租和新租租金差距扩大对2026年租金增长的影响 - 续租和新租租金差距扩大部分是由于季节性因素，但新租租金疲软超出了季节性，特别是在中大西洋、洛杉矶和丹佛等市场[107] - 预计这种态势将持续到年底，春季租赁季节通常会出现转变，但2026年预测尚未提供[108]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股为0.05美元，低于先前预期，其中0.03美元归因于同店投资组合业绩，包括0.01美元的收入减少和0.02美元的运营费用增加 [9] - 将2025年全年核心FFO每股指引下调0.14美元至11.25美元，反映同比增长预期为2.2% [12] - 更新后的全年展望包括同店住宅收入增长2.5%，同店住宅运营费用增长3.8%，同店住宅NOI增长2.0% [13] - 第四季度核心FFO每股预期下调0.09美元，主要受0.06美元的同店投资组合NOI减少驱动，包括0.04美元的同店住宅收入减少和0.02美元的同店住宅运营费用增加 [14] - 第三季度股票回购金额为1.5亿美元，平均价格为每股193美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发中项目价值达到32亿美元，其中95%已匹配融资，未趋势化成本收益率为6.2% [22] - 价值9.5亿美元的开发活动表现超出初始预期10个基点，得益于1000万美元的成本节约和租金比预期高出每月50美元 [23] - 新泽西的三个新租赁社区起始租金设定比预期高出2% [23] - 其他租金收入在2026年预计将继续实现远高于平均水平的增长 [21] - 租赁社区表现良好，但丹佛等特定市场面临挑战，需提供相当于超过两个月租金的优惠 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 收入疲软在中大西洋地区（尤其是受政府停摆影响）和南加州（尤其是洛杉矶，影视行业就业下降约35%）最为显著 [16][17] - 中大西洋地区预计将持续疲软至年底，而洛杉矶的新税收激励措施带来的就业效益可能要到2026年或更晚才会显现 [17] - 丹佛市场供应过剩，租赁步伐和优惠水平面临压力 [50] - 郊区的东北部市场（如新泽西）表现依然强劲 [52] - 已确立区域的供应交付量预计在2026年仅占存量的80个基点，远低于过去十年平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进战略重点领域，包括技术、人工智能和集中化服务的应用，预计到2025年底将实现其8000万美元年度增量NOI目标的约60% [8] - 投资组合重新分配目标包括减少在中大西洋和加州的整体敞口，并在区域内进行调整，例如在中大西洋地区增加对北弗吉尼亚的敞口（目前占投资组合近50%） [32] - 开发战略侧重于在行业整体收缩时增加动工项目，利用成本较低和竞争减弱的环境，2026年计划启动约10亿美元的项目，目标收益率在6.5%至接近7%的范围内 [27][28] - 公司强调其资产负债表实力，杠杆率低，可用流动性超过30亿美元，为资本配置提供了灵活性 [7][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓需求低于预期，归因于就业增长放缓、宏观经济不确定性增加、消费者信心下降以及政府雇佣和资金减少 [9] - 全国商业经济协会（NABE）目前预测2025年增长72.5万个就业岗位，低于先前预测的超过100万个，第四季度预计每月仅增长2.9万个工作岗位 [9] - 尽管近期就业增长低于预期，但投资组合因供应水平极低和缺乏经济适用的出售替代方案而处于相对有利地位 [18] - 对2026年的初步展望包括预计的收益增长（earn-in）约为70个基点，坏账改善至少带来15个基点的收益，以及其他租金收入的强劲增长 [19][20][21] - 预计在宏观经济确定性增加、关税问题解决和政府停摆结束后，商业投资和劳动力投资将会增加 [63] 其他重要信息 - 运营费用增长超出预期，特别是在维修和维护、保险、公用事业和相关福利成本方面，部分原因是上半年节省的费用在下半年发生，且维修成本高于预期 [10][11] - 坏账略有上升，导致季度收入出现5个基点的不利差异，但预计2025年将改善约15个基点，2026年至少改善15个基点 [16][20][21] - 本季度资产处置总额为5.85亿美元，其中部分项目出现轻微经济亏损，但2025年全年处置的无杠杆内部收益率仍达到8%左右 [82][84] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于下一批开发项目和资本配置决策，包括与股票回购的比较 [26] - 公司资产负债表强劲，为资本配置提供了灵活性 2026年开发启动基准计划约为10亿美元，主要集中在已确立区域，基于当前租金和成本，收益率在6.5%至接近7%的范围内 股票回购也是一个机会，第三季度回购了1.5亿美元股票，公司将在开发、回购和再投资机会之间保持灵活 [27][28][29] 问题: 对南加州和中大西洋市场的长期看法以及投资组合敞口偏好 [32] - 公司持续推动投资组合分配目标，减少在中大西洋和加州的整体敞口，并在区域内进行调整，例如在中大西洋地区增加对北弗吉尼亚的敞口 政府停摆被视为周期性而非长期问题，中大西洋地区2026年供应量预计将大幅下降至仅5000个单位，为需求复苏提供了良好基础 南加州经济多元化，供应水平低，预计未来几年供应量将显著减少 [32][34][35][36] 问题: 开发收益率、股票回购与实时交易市场收益率比较，以及不同市场的差异 [38] - 稳定资产销售的市场定价没有变化，资本化率范围在4%中高段至5%中低段，取决于地理位置 例如，哥伦比亚特区地区的资本化率在5%中段左右，而西雅图郊区资产以4.6%的资本化率出售 资本化率保持稳定，随着长期利率下降，交易速度有所增加 [39][40] 问题: 哥伦比亚特区处置资产的资本化率细节以及维修和维护费用意外增加的原因 [42] - 哥伦比亚特区销售的整体资本化率约为5.5%，住宅资本化率在5%低中段 维修和维护费用意外增加是由于多种因素造成的，包括单位周转成本更高、存在跳过租约和驱逐情况，并非特定模式，只是第三季度表现不及第二季度 [42][43] 问题: 丹佛开发资产的租赁更新以及租赁资产在续租时的表现 [47] - 开发租赁资产总体表现良好，租金和成本节约方面均超出预期，带来了永久性的基础降低 公司通常计划在12个月内完成租赁，以避免与续租竞争，但丹佛的Governors Park等个别市场因供应过剩而面临挑战，优惠水平较高 郊区东北部市场表现强劲 [48][49][50][52] 问题: 未来股票回购活动的资金安排以及是否仍以处置为最佳途径 [55] - 公司资产负债表强劲，杠杆率低（净债务/EBITDA为4.5倍），拥有大量可用流动性 股票回购计划已重新授权，新增5亿美元额度 回购资金可能来自商业票据（当前利率在4%低段），并计划通过资产销售和长期债务进行杠杆中性调整 回购和开发并非二元选择，公司将保持灵活 [56][57][58][59] 问题: 在目前环境下对市场走向的可见度，以及周期好转前的潜在路径 [61] - 可见度基于投资组合的定位，特别是极低的供应水平，这意味着不需要大量增量需求就能实现强劲业绩 希望宏观经济确定性增加、关税问题解决和政府停摆结束能带来商业投资和劳动力投资的增加 [62][63] 问题: 坏账高于预期的原因，以及开发租赁社区是否坏账更高 [66] - 坏账差异约为5个基点，相对较小，与法院处理时间等因素有关 坏账情况正在改善，待处理案件数量比2024年底减少了20%-25% 开发租赁社区的坏账不一定更高，通常取决于市场和使用的筛选工具 [67][68][69] 问题: 华盛顿特区市场政府停摆的滞后影响以及入门级就业市场疲软对投资组合的广泛影响 [74] - 政府停摆的影响可能现在才显现，考虑到正常的遣散费和通知期 2026年供应前景大幅改善，如果停摆结束并恢复正常业务，情况会更好 投资组合平均租客年龄在30多岁，从事高附加值工作，受AI自动化影响较小，而旧金山和西雅图等市场正受益于AI行业的需求 [75][76][77][78] 问题: 本季度资产处置出现轻微经济亏损的原因 [82] - 处置资产中有部分表现不佳，例如布鲁克林的一个开发项目和NoMa的一个收购项目，但2025年全年处置的无杠杆内部收益率仍达到8%左右，长期投资记录依然强劲 这些资产是计划中要剥离的低绩效资产，旨在将资本重新配置到更高增长的机会上 [82][84][86] 问题: 开发管道和土地期权是否因市场细分偏好变化而调整 [87] - 公司多年来一直积极调整，开发重点集中在表现最佳的细分市场，例如在中大西洋地区侧重北弗吉尼亚，在南加州侧重圣地亚哥、奥兰治县和文图拉，在西雅图侧重东区 在当前行业收缩的环境下，公司有机会推进最佳房地产项目 [88][89][91] 问题: 华盛顿特区就业削减的乘数效应是否影响对2026年市场租金增长的信心，以及对该地区收购的影响 [94] - 政府停摆的潜在影响可能现在才显现，但目前尚不确定是否存在涟漪效应 公司已很长时间未在该地区进行收购 [95] 问题: 当前供应周期中剩余交付和租赁项目更多集中在城市还是郊区，以及利率下降后未来开发的重点区域 [100] - 未来一年，城市细分市场的供应交付量仍高于郊区细分市场，但差距正在缩小 郊区的开发经济学目前更好，但授权更困难 城市核心区可能通过办公转住宅的适应性再利用项目增加供应 [101][102][103] 问题: 续租租金与新租租金之间差距扩大的动态及其对2026年租金增长的影响 [106] - 续租与新租租金差距扩大是季节性现象，但新租租金疲软程度超出预期，特别是在中大西洋、洛杉矶和丹佛等市场 预计这种态势将持续到年底，并在春季租赁季节恢复正常模式 [107][108]

核心财务业绩 - 第三季度调整后运营资金每股收益为65美分 超出市场预期的63美分 并高于去年同期的62美分 [1] - 季度租金收入为4.293亿美元 略低于市场预期的4.297亿美元 总营收为4.319亿美元 租金收入和总营收同比均增长超过2.5% [2] - 公司将2025年全年调整后运营资金每股收益指引中点上调至2.54美元 此前指引为2.52美元 [8] 同店运营表现 - 第三季度同店营收同比增长2.6% 同店费用增长3.1% 推动同店净营业收入增长2.3% [3] - 同店有效混合租赁费率增长0.8% 其中新租约有效费率下降2.6% 而续租约有效费率增长3.3% [3] - 加权平均同店物理入住率为96.6% 同比上升30个基点 但环比下降30个基点 [4] - 公司预计2025年全年同店营收增长率在2.20%-2.60%之间 同店费用增长率在2.40%-3.10%之间 同店净营业收入增长率在2.00%-2.50%之间 [10] 资产负债表与流动性 - 截至2025年9月30日 公司拥有10亿美元的流动性 包括现金和信贷安排未提取额度 [5] - 总债务为58亿美元 其中仅有4.859亿美元（占合并总债务的8.9%）在2026年底前到期 第三季度净债务与EBITDAre比率为5.5倍 与上一季度持平 [5] - 季度末加权平均利率为3.4% 加权平均债务到期年限为4.6年 [6] 投资活动与资产收购 - 第三季度后 公司同意以约1.47亿美元收购位于华盛顿特区大都会郊区的一个拥有406个公寓单元的住宅社区 交易预计在2025年第四季度完成 [7] 同业公司表现 - Equity Residential第三季度标准化运营资金每股收益为1.02美元 符合市场预期 并较去年同期增长4.1% 业绩反映了同店营收和物理入住率的同比增长 [12] - Mid-America Apartment Communities第三季度运营资金每股收益为2.16美元 低于市场预期的2.17美元 且同比下降2.3% 该公司经历了同店营收下降和单位平均有效租金同比下降 但居民周转率处于较低水平 [13]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店收入同比增长26% 同店净营业收入同比增长23% [12] - 第三季度混合租赁费率增长08% 其中续约租金增长33% 新签租金增长-26% [12] - 年化居民周转率较去年同期改善近300个基点 [12] - 第三季度平均入住率为966% 较去年同期提高30个基点 [12] - 其他收入增长强劲 达到85% [12] - 第三季度同店费用同比增长31% [13] - 运营资金FFOA每股收益为065美元 超出此前指引预期3% [23] - 2025年全年FFOA每股收益指引区间上调至253美元至255美元 中点254美元较此前指引提升约1% [23] - 第四季度FFOA每股收益指引区间为063美元至065美元 [23] - 公司回购约93万股股票 加权平均股价为3770美元 总对价3500万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 客户体验项目等运营创新推动居民保留率行业领先 提升收入并缓解费用增长 [6][7] - 通过数据分析平台筛选全国超过700万套公寓的投资吸引力 [8] - 其他收入占收入约115% 约175亿美元 其中停车计划增长约11% 达130万美元 Wi-Fi业务增长63% 达150万美元 [122] - 短期带家具租赁、公共区域租赁及公司客户业务有所减少 [122] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场约占净营业收入的40% 第三季度加权平均入住率967% 年初至今混合租赁费率增长20% 同店收入增长约40% 接近预期上限 [17] - 纽约是东海岸最强市场 波士顿和华盛顿DC年初至今表现相似 但近期因主要就业部门增长放缓出现谨慎迹象 [17] - 西海岸市场约占净营业收入的35% 第三季度加权平均入住率967% 年初至今混合租赁费率增长30% 领先所有区域 同店收入增长约30% 接近全年预期上限 [18] - 旧金山湾区表现尤为强劲 季度混合租赁费率增长达70% 旧金山和西雅图是年初至今净营业收入增长表现最好的市场 [18] - 阳光地带市场约占净营业收入的25% 第三季度加权平均入住率965% 年初至今混合租赁费率增长约-30% 同店收入增长略微为负 低于该区域全年预期下限 [19] - 坦帕是阳光地带表现最好的市场 奥斯汀、达拉斯、丹佛和纳什维尔仍在消化近期交付的大量租赁库存 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重利用数据驱动决策 通过每日数百万次与居民及潜在客户的接触点获取可操作的见解 [6] - 资本配置日益数据驱动和协同 利用分析平台影响收购、出售及增值资本支出决策 [8] - 公司定位为公认的企业管理领导者 发布第七份年度企业责任报告 连续第二年被评为房地产行业最佳工作场所 [9] - 董事会新增成员Rick Clark 带来近四十年的房地产、投资和资本市场经验 [10] - 公司拥有投资级资产负债表和充足流动性 负债与企业价值比为30% 净负债与EBITDA比为55倍 处于目标杠杆范围 [27] - 公司完成一笔位于北弗吉尼亚的406套公寓社区收购 对价147亿美元 预计第一年净营业收入收益率约中段5% 并计划通过处置资产进行资金匹配 [24][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓行业出现广泛的租金增长减速 多数市场面临就业不确定性、家庭组建放缓、消费者信心下降及近期大量供应完工的组合影响 [4][5] - 从长期看 美国仍存在结构性住房供应不足 租房相对于购房的可负担性接近历史有利水平 未来供应管道已显著减少 [5] - 近期需求在劳动节后有所减弱 居民表现出更谨慎的态度 [32][35] - 公司采取"入住率优先"策略 根据市场情况调整租金 以最大化收入和现金流 [36] - 预计2026年同店收入增长的基础正在形成 基于修正后的混合租赁费率增长展望 预计2026年同店收入增长约为持平 而历史平均约为150个基点 2025年为60个基点 [16] 其他重要信息 - 公司成功收回了位于洛杉矶的稳定公寓社区优先股投资 获得超过3200万美元收益 [24] - 作为资本重组的一部分 公司全额投资约6000万美元于两个稳定公寓社区的优先股 加权平均合同回报率为105% [24] - 公司将3.5亿美元高级无担保定期贷款的到期日延长两年至2029年1月 并以低于原协议10个基点的有效信贷利差执行 [26] - 截至9月30日 公司拥有超过10亿美元的流动性 [27] - 公司在11月初偿还1.29亿美元到期担保债务后 2026年到期的债务为3.57亿美元 占总合并债务的6% [27] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年持平增长预期的假设依据 - 解释基于年初至今实现的租金增长以及第四季度指引中的假设 预计第四季度混合租金增长约为-1%至-2% 最终增长约为持平 [30][33] - 不同区域预期不同 东海岸约为40-70个基点 西海岸约为50-80个基点 阳光地带约为-120至-150个基点 [33] - 公司数据表明客户态度谨慎 策略是优先保障入住率 再根据市场调整租金 以最大化收入和现金流 [35][36] 问题: 公司租金增长波动性高于同业的原因 - 归因于投资组合构成 沿海市场表现强劲(混合增长约23%) 而阳光地带市场因大量新供应和经济不确定性表现较弱 [39][43] - 强调公司更关注总收入增长 并在各个市场中优于同业中位数 [43][44] - 提醒需注意混合租赁费率增长定义的一致性 确保同业间比较的准确性 [45] 问题: 管理层变动及董事会新增成员的影响 - 董事会新增成员Rick Clark是董事会更新计划的一部分 此前已有两名资深董事离任 [53] - 管理层继承计划是董事会层面的持续议题 公司对现有团队的深度、能力和周期考验充满信心 [53][54] - 新CFO对继承的资深财务团队表示赞赏 过渡顺利 [53] 问题: 资本配置优先事项 - 资本配置过程是协作和数据驱动的 目标是保持杠杆中性并改善投资组合的长期现金流增长前景 [57] - 优先事项包括投资于运营平台、增值资本支出和再开发 股票回购近期也成为有吸引力的机会 [58] - 资产处置收益可能用于收购或激活土地储备 [58] 问题: 华盛顿DC和波士顿市场增长放缓是暂时还是持续 - 华盛顿DC市场15%的净营业收入 40%城市/60%郊区 郊区增长强劲(45%-6%) 市区增长稍弱(2%-3%) 近期交通量减速 主要通过优惠措施应对 [66][67] - 波士顿市场115%的净营业收入 30%城市/70%郊区 北岸因供应影响承压 南岸和市区表现较强 [69] - 整体需求在劳动节后减弱 公司正积极与居民沟通 应对环境影响 [67][68] 问题: 调整第四季度租赁到期时间决策的原因 - 最初是基于供应高峰在年中 预计第四季度租赁库存仍需要消化 因此提前布局 [71] - 此举也帮助应对了超出预期的需求减弱 将阳光地带约7%-8%的到期租约移出第四季度 [72] 问题: 优惠措施的使用情况 - 整个投资组合的平均优惠约为15周 三个月前约为07-1周 有所增加 [75] - 巴尔的摩、波士顿、纳什维尔、橙县和旧金山等市场优惠少于1周 而德克萨斯、佛罗里达、华盛顿DC、路易斯安那和西雅图部分区域压力较大 [75] 问题: 北弗吉尼亚收购案的收益率和协同效应 - 预计第一年净营业收入收益率约为中段5% [82] - 运营协同效应方面 由于与现有资产相邻 预计可通过人员精简、停车计划、包裹柜添加和地板投资等措施 在未来三四年内实现约500个基点的利润率扩张 达到85%左右 [88] - 分析平台显示该资产在单元大小、组合、租金水平及周边供应动态等方面具有吸引力 [86] 问题: 居民保留率是否会因就业市场紧张而下滑 - 自2023年第一季度推出客户体验项目以来 公司居民周转率已改善约600个基点 并预计将继续同比下降 [93] - 通过增加客户接触点(今年增加约3万次)、改善入住体验和积极获取好评(今年至今约5000条4-5星评价)等措施 持续推动保留率提升 [94] - 长期住房政策和大就业环境被视为积极因素 公司策略是专注于数据驱动的个体互动和决策 [96][97] 问题: 与LaSalle的合资企业状况 - 该合资企业仍是资本配置的优先事项 公司继续致力于将符合双方共同目标的资产注入合资企业 以赚取费用并将收益用于新的投资 [103] - 合资企业的增量购买力略高于5亿美元 预计很快会有更多消息 [103] 问题: 市场策略 特别是增加华盛顿DC曝光与减少纽约曝光的对比 - 公司策略转向基于资产层面的筛选 而非整体市场配置 正在市场上出售包括华盛顿DC资产在内的6处物业 [114] - 此前出售的纽约资产有其特殊性 如一处位于新泽西受租金管制影响 另一处布鲁克林资产100%为租金稳定型 出售决策更多基于资产效率而非市场观点 [116][117] 问题: 其他收入增长及其对同店收入的贡献 - 其他收入约占收入的115% 约175亿美元 第三季度增长85% [122] - 增长主要来自停车计划(增长11%)、Wi-Fi业务(增长63%)、包裹柜和宠物相关收入等 部分抵消了短期租赁和公司客户业务的减少 [122] - 数据分析工具"Funnel"提高了运营透明度 使团队能更灵活地做出决策 从而改善客户体验和降低周转率 [123][124]

业绩总结 - 2025年第三季度归属于普通股东的净收入为381,306千美元，较2024年同期的372,519千美元增长2.1%[74] - 2025年第三季度的资金运营收益（FFO）为431,969千美元，较2024年同期的410,538千美元增长5.2%[74] - 2025年第三季度的核心资金运营收益（Core FFO）为394,193千美元，较2024年同期的390,681千美元增长0.4%[74] - 2025年第三季度每股稀释收益为2.68美元，较2024年同期的2.61美元增长2.7%[74] - 2025年第三季度每股稀释FFO为3.01美元，较2024年同期的2.88美元增长4.5%[74] - 2025年第三季度每股稀释核心FFO为2.75美元，较2024年同期的2.74美元增长0.4%[74] - 2025年第三季度现金流可用于投资的年化金额为393,244千美元[88] 用户数据 - 同店住宅收入增长为2.3%，年初至今增长为2.7%[9] - 预计2025年同店住宅收入增长为2.5%，低于之前的2.8%[29] - 预计2025年同店运营费用增长为3.8%，高于之前的3.1%[29] - 2025年同店净运营收入（NOI）增长预计为2.0%[29] - 2025年同店住宅收入中，已建立地区预计占约93%，扩展地区预计占约7%[41] 未来展望 - 2025年核心每股基金运营收益（Core FFO）增长中点为2.2%，低于之前的3.5%[29] - 2025年预计的同店住宅收入增长主要受到租金率和经济入住率下降的影响[33] - 2026年新开发项目的启动将受到竞争减少和成本下降的支持[54] 新产品和新技术研发 - 2025年开发项目启动金额为4.35亿美元，年初至今为10亿美元[9] - 目前开发中的项目总资本成本预计为32亿美元，涉及22个社区，约8300个住宅单元[48] - 2024年和2025年年末的开发项目预计分别为29亿美元和37亿美元[55] 市场扩张和并购 - 已建立地区的初步稳定收益率预计为6.2%，比承销提高10个基点[49] - 2025年，已建立地区的租金预计比承销高出每月50美元，增幅为2%[49] - 2025年，夏季租金收入每个住宅单元的平均收入为约4590美元，高于承销的4240美元[51] - 2025年，预计在夏季租赁的社区中，6个社区的初步稳定收益率为6.3%[49] 负面信息 - 2025年第三季度的法律和和解费用为3,252千美元，较2024年同期的781千美元增长316.1%[74] - 2025年第三季度的折旧费用（房地产相关）为227,962千美元，较2024年同期的210,992千美元增长8.1%[74]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股2.16美元，符合预期中点 [16] - 将2025年全年核心FFO指引中点调整为8.74美元，范围收窄至8.68至8.80美元 [20] - 净债务与EBITDA比率为4.2倍，约91%的未偿还债务为固定利率，平均期限6.3年，有效利率3.8% [17] - 季度末拥有8.5亿美元现金及循环信贷额度下的借款能力 [17] - 净拖欠率仅为账单租金的0.3%，显示收款强劲 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度平均实际入住率环比提高20个基点至95.6% [10] - 新租约租金同比增长为-5.2%，较2024年第三季度改善约20个基点 [10] - 续租租金同比增长为+4.5%，较去年同期提高40个基点 [10] - 混合定价为+0.3%，较去年第三季度改善50个基点 [10] - 第三季度完成2,090套内部单元升级，租金增长比未升级单元高99美元，现金回报率超过20% [13] - 预计2025年将改造约6,000套单元 [13] - 租赁组合中三处物业在第三季度达到稳定状态，另外四处物业的合并入住率为66.1% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 里士满、华盛顿特区、萨凡纳、查尔斯顿和格林维尔等市场表现出强劲的定价能力 [11] - 休斯顿表现稳定，亚特兰大和达拉斯-沃斯堡地区的混合定价环比改善并优于同店组合 [11] - 奥斯汀和纳什维尔等落后市场继续面临显著的供应压力和定价压力 [11] - 市场层面入住率在过去五个季度上升450个基点，接近疫情前水平 [4] - 60天风险敞口为6.1%，较去年同期分别改善20和30个基点 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于高需求、高增长市场，拥有重要的再开发机会和不断增长的外部增长战略 [8] - 在堪萨斯城以约9,600万美元收购一处稳定的郊区318单元物业，预计第一年NOI收益率为5.8% [6] - 季度后收购了亚利桑那州斯科茨代尔一个已获许可的可立即开工项目，预计稳定NOI收益率为6.1% [7][8] - 目前拥有或控制15个开发地块，获批超过4,200套单元，预计在未来六个季度内启动6至8个项目的建设 [8] - 供应水平呈下降趋势，新开工量仍低于长期平均水平，过去10个季度新开工量仅占库存的1.8%，约为历史常态的一半 [4] - 由于单户住宅 affordability 挑战，只有10.8%的租户搬出是因为购房 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求基本面保持健康，市场吸收创纪录的新交付物业，入住率持续上升 [3][4] - 预计随着新交付量每季度持续下降，定价能力和运营业绩将加强复苏 [4] - 对2026年春季和夏季租赁季节改善的租赁环境持乐观态度，因新开工量温和且保留率高 [16] - 由于就业市场和经济不确定性，新租约租金复苏轨迹低于预期，因此调整了指引 [18] - 预计2026年交付量将比2024年峰值下降近50% [27] 其他重要信息 - 修改了循环信贷协议，将额度从12.5亿美元增加到15亿美元，并将期限延长至2030年1月 [18] - 修改了商业票据计划，将最大未偿还商业票据借款金额增加至7.5亿美元 [18] - 即将在11月有4亿美元债券到期，预计在第四季度进行再融资 [18] - 租金与收入比率保持在健康的低水平20% [5] - 公司在其市场的Google评分和评论中保持领先地位，平均为4.7分 [50] 问答环节所有的提问和回答 问题: 近期新租约定价趋势及市场异常情况 [23] - 回答: 观察到典型的季节性，新租约定价从第二季度到第三季度的放缓程度小于往常（40个基点对比通常的60-70个基点）[23] 华盛顿特区市场相对表现良好但有所放缓，达拉斯和亚特兰大出现新租约加速的令人鼓舞迹象 [24] 问题: 对2026年收益和其他收入的早期看法 [25] - 回答: 2026年需求基本面（迁移、人口增长、家庭形成）预计与2025年相似，供应方面预计交付量将比2024年峰值下降近50% [25][27] 基于今年年底租金水平，预计2026年收益将持平至略微负增长，较2025年有所改善 [28] Wi-Fi改造项目全面推出后预计贡献约500万美元NOI [28] 问题: 2026年费用方面的考虑因素 [31] - 回答: 预计房地产税将以相对正常的2.5%至3.5%速度增长，保险因近期续保将在上半年带来收益，营销费用应随着供应压力减少而下降 [31][32] 公用事业费用将受到Wi-Fi改造项目影响 [33] 问题: 优惠措施的现状和进展 [33] - 回答: 第三季度优惠措施略高于第二季度，约55%至60%的可比物业提供某种形式的优惠，典型优惠为半个月至一个月免费，在一些高供应子市场较高 [33] 亚特兰大和达拉斯等一些城市子市场的优惠有所减少，而凤凰城、奥兰多郊区和纳什维尔市中心的优惠略有增加 [34] 问题: 开发物业的租赁进度与以往比较 [36] - 回答: 租赁速度普遍较慢，但并未比过去几个季度进一步恶化，租金符合预期，但一处物业的稳定日期推迟了一个季度 [36] 随着春季和夏季来临，预计租赁速度将开始加快 [37] 问题: 10月份新租约、续租和混合租金增长的具体数据 [37] - 回答: 未提供月度细节，但预计第四季度将呈现正常季节性，续租表现强劲，10月、11月和12月接受的续租增长率在+4.5%至+4.9%之间，混合增长可能略好于去年 [38] 问题: 斯科茨代尔项目的资本分配、开发收益和门槛收益率 [40] - 回答: 堪萨斯城收购案（收益率5.8%）是在股价不同时点进行，增加第二阶段后总投资收益率为近6.5%，斯科茨代尔开发项目收益率6.1% [40][41] 资本分配决策考虑资本成本和对长期盈利增长的影响，开发机会收益率在6%至6.5%范围内，与当前资本成本相比仍具增值效应 [42][43] 如果回购股票是最佳投资机会，公司有授权并会考虑 [44] 问题: 加速处置资产是否为融资发展和股票回购的策略一部分 [45] - 回答: 处置策略基于提高投资组合质量同时不引入盈利波动，通常每年计划处置约3亿美元资产 [46] 如果处置资本的最佳用途是股票回购，则会考虑，但目前收购市场机会有限 [47] 问题: 交易市场中投资者如何评估阳光地带复苏的租金增长 [48] - 回答: 低于5%的资本化率主要受资本成本驱动，目前机构五年期资金成本约为5.25%，通过降低利率后可低于5%，投资者通常假设更激进的租金增长以使回报合理 [48] 问题: 公司如何实施人工智能并维持在线声誉 [50] - 回答: 在多个领域使用人工智能，并将在租赁和沟通方面进行更多试点和测试，作为未来平台的关键部分 [50] 问题: 2026年租金增长是否会持续改善 [52] - 回答: 预计将恢复正常季节性，但由于供应显著减少和需求强劲，季节性曲线将更陡峭，新租约租金有望加速增长，续租保持强劲 [53] 问题: 亚特兰大和达拉斯连续改善的原因及其他可能改善的市场 [54] - 回答: 改善主要出现在城市内部子市场，这些地区此前供应最多，现正逐步吸收，优惠减少 [55] 卡罗来纳州市场持续强劲，达拉斯和亚特兰大是突出代表，目前没有其他市场出现类似逆季节性趋势 [56] 问题: 新租约租金增长-5%受优惠措施影响的程度 [58] - 回答: 本季度现金优惠约占投资组合租金的0.6%至0.7% [58] 问题: 发展租赁组合对FFO的贡献是否变化及稳定后的年化贡献 [59] - 回答: 发展租赁组合的贡献未达年初预期的0.20美元，但仍是正向贡献 [59] 完全稳定后，预计当前发展租赁管道每年将贡献约0.10至0.12美元的稳定盈利增长 [60][61] 问题: 第四季度预测是否有变化，还是仅反映第三季度疲软 [62] - 回答: 根据第三季度情况下调了第四季度新租约租金预测，同时略微上调了续租租金预测，主要是将第三季度新租约租金水平延续至第四季度 [62] 问题: 大小型市场之间的平衡及目标市场和资本化率比较 [63] - 回答: 中型市场表现持续略好，但差距正在缩小 [63] 公司目前约70%投资集中于大型市场，30%于中型市场，计划维持此比例 [64] 类似品质资产的资本化率在不同市场间差异不大 [64] 问题: 新开工量趋势及私人开发商融资能力 [66] - 回答: 新开工量趋势持续下降，第三季度为库存的0.2%，过去12个月为1.8% [66] 私人开发商融资难度增加，即使是大型开发商也难以获得股权融资 [67][68] 公司继续看到因开发商无法获得融资而介入的开发机会 [69] 问题: 对杠杆的看法及收购策略是否变化 [70] - 回答: 鉴于当前资本成本，不会以当前定价进行大量收购 [70] 将利用债务为开发管道融资，主要通过商业票据计划，债务水平可扩大至4.5倍EBITDA左右 [71] 问题: 租赁物业在首次续租时取消优惠是否面临挑战 [73] - 回答: 租赁物业的续租表现与现有投资组合一致，第三季度续租率约为11% [74] 优惠环境整体保持较高水平，反映了市场不确定性，并影响了租赁速度 [73] 问题: 当前租金与市场租金的差异（gain to lease） [75] - 回答: 当前租金与市场租金差异约为1%，在这个季节属于正常水平 [75] 问题: 中型市场与大型市场的需求因素差异及对业绩的影响 [78] - 回答: 需求因素没有显著差异，查尔斯顿等中型市场需求驱动力强劲，表现优异 [78] 当前大型市场表现改善主要是达拉斯和亚特兰大等市场走强，而非中型市场走弱 [79] 问题: 供应压力延长的影响及当前预期 [80] - 回答: 供应影响预期没有太大变化，新租约定价疲软更多是由于就业增长放缓和需求略弱 [80] 吸收依然强劲，过去五个季度市场吸收了约30万套公寓，预计随着2026年春季夏季来临，情况将继续改善 [81] 问题: 极低的因购房搬出比例是否仅受 affordability 影响 [83] - 回答: affordability 是因素之一，但非唯一因素 [83] 租户 demographics 变化（如更多单身家庭）倾向于租赁，且租户追求免维护生活方式也是原因，该趋势已下降十多年，预计未来将维持在目前水平附近 [84][85] 问题: 需求放缓的早期指标及吸收减速的市场 [88] - 回答: 风险敞口为6.1%，较去年低30个基点，入住率95.6%，较去年高约20个基点，进入淡季形势良好 [88] 除奥斯汀（市场入住率约91%-92%）和亨茨维尔等较弱市场外，未看到吸收明显减速，市场入住率总体持续上升 [89] 问题: 内部评估租金与市场租金差异（earn-in）的频率及可变性 [92] - 回答: 每月和每季度评估，该指标因新租约增长预期下降而略有下调 [92] 目前预计明年将持平，具体取决于新租约租金走势 [92] 问题: 周期复苏期间周转率趋势 [94] - 回答: 目前不预期周转率有重大变化，很难进一步降低，但也没有迹象显示会大幅升高 [94] 工作变动始终是周转主因，若增加可能是经济向好的迹象，即使周转率略有上升，也可能伴随更好的租金增长 [95] 问题: 2026年新租约租金增长是否可能在夏季转正 [97] - 回答: 未提供2026年指引，但如果需求面保持现状，且供应持续下降，预计新租约租金将继续改善 [98] 问题: 选举周期中是否有需关注的租金控制相关投票事项 [100] - 回答: 公司90%的NOI所在州有州级禁令阻止地方政府通过租金控制规定，目前没有看到任何值得担忧的动向 [100][101]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司FFO每股为0.29美元，符合预期 [11] - 同店NOI增长2.7%，主要由同店收入增长1.4%和运营费用下降70个基点驱动 [11] - 季度末平均入住率为95.6%，较第二季度末提升20个基点 [4] - 坏账占同店收入比例为93个基点，较去年同期改善76个基点，较第二季度改善46个基点 [15] - 应收账款余额较去年同期降低40% [15] - 同店运营费用同比下降70个基点，其中可控费用同比持平，非可控费用环比下降2.3% [16] - 净债务与调整后EBITDA比率为6倍，预计第四季度将改善至5倍中段 [19] - 2025年核心FFO每股指引区间收窄，中点1.175美元保持不变 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 价值增值改造项目完成788个单位，改造后单位月租金较未改造市场可比单位高出约250美元，加权平均投资回报率达15% [5] - 居民留存率为60.4%，支持了稳定的入住率 [4] - 新租约租金变化为负3.5%，低于预期 [11] - 续约租金涨幅为2.6%，符合预期，旨在支持留存率和维持高入住率 [11] - 第三季度所有租约中23%包含优惠，低于去年同期的30%，平均优惠金额为735美元 [57] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场自1月1日起入住率提升60个基点，要价租金上涨5%，新租约租金变化改善410个基点 [6][14] - 印第安纳波利斯要价租金上涨3.5%，入住率稳定在95.3% [14] - 俄克拉荷马城要价租金上涨80个基点，新租约租金变化改善260个基点，入住率稳定在95.5% [14] - 纳什维尔要价租金改善240个基点，入住率稳定在96% [14] - 辛辛那提要价租金上涨11个百分点，入住率提升100个基点至97.5% [14] - 沿海卡罗来纳市场要价租金改善5.7%，入住率增长2.1%至95.9% [14] - 列克星敦要价租金上涨22%，入住率增长70个基点至97% [14] - 达拉斯、丹佛、亨茨维尔等市场仍面临供应挑战，丹佛入住率下降约200个基点 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括优化近期业绩（稳定入住率、管理费用、投资价值增值项目）以及长期驱动因素（差异化B级资产组合、高效管理平台、审慎资本配置） [10] - 资本配置优先考虑价值增值改造项目（因其稳定的两位数回报率和利润率扩张），并评估股票回购、收购和去杠杆化等其他选项 [18][19] - 收购了两处奥兰多社区，总收购价1.55亿美元，平均经济资本化率5.8%，预计将实现有意义的运营协同效应 [5][16] - 行业供应压力缓解，IRT子市场的新交付量较2023-2024年季度平均值下降56%，预计未来几年年供应增长将低于2%，低于过去十年平均的3.5% [6][7] - 市场需求保持稳定，由就业机会、生活质量以及租房相对于买房的经济性驱动，公司市场已连续两个季度出现正净吸纳量 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境出现积极迹象，但全面市场复苏尚早，对2026年持谨慎乐观态度，认为将优于2025年 [21] - 供应压力正在减弱，从潜在客户到租约的转化率逐月改善，表明新供应压力确实在减弱 [27][28] - 预计2026年供应将减少，为市场复苏提供积极机会 [26][27] - 公司凭借差异化投资组合、高效平台和强大资产负债表，有望实现有吸引力的核心FFO每股增长 [21][22] 其他重要信息 - 第三季度记录了一处丹佛奥罗拉子市场资产减值1280万美元，原因是该子市场面临的压力影响了该社区业绩 [17] - 合资企业活动方面，7月出售大都会项目收到3100万美元现金，包括1040万美元收益；10月纳什维尔优先投资被赎回，收到330万美元优先回报，将在第四季度确认 [18] - 2025年收购指引更新为2.15亿美元，处置指引更新为1.61亿美元，主要受时间安排影响 [20] - 剩余6100万美元远期股权可在2026年3月31日前结算 [29] - 公司未观察到因选举季而需要关注的地方投票议题 [107] - 劳动力供应充足，员工流失率降低 [111][112] 问答环节所有的提问和回答 问题: 当前供应压力与之前季度相比有何不同，何时能恢复正常 [25] - 某些市场（如罗利、达拉斯、丹佛、亨茨维尔）比预期疲软，主要受供应和优惠竞争影响，预计2026年供应减少，2026年下半年开始看到改善 [25][26] - 供应压力确实在减弱，CoStar对2026年的预测已较年初大幅下调，从潜在客户到租约的转化率在整个第三季度逐月改善，表明新供应压力在减弱 [27][28] 问题: 关于远期股权的处理计划 [29] - 剩余6100万美元远期股权主要与2025年第一季度签订的协议有关，可在2026年3月31日前结算，可以延长或让其到期 [29] 问题: 对2026年收益填充和当前损失/收益租赁的看法 [35][36][37] - 当前存在约1.5%的收益租赁，2026年收益填充目前看约为20个基点，但需待年底锁定 [36] - 续约租金下降是公司为在季节性淡季保持高入住率而预期的策略，第四季度续约租金涨幅已比第三季度高出约40个基点，新租约与第三季度基本一致，混合租金增长约50-60个基点 [42][45] 问题: 如何展望2025年下半年至2026年基本面的连续改善和新租金增长轨迹 [49][51][52] - 公司避免提供2026年具体指引，但预期是继续推动第四季度入住率，为2026年做准备 [49] - 为保持高稳定入住率，新租金增长趋于平缓，但预计新租约应在2026年上半年达到盈亏平衡点 [54][55] 问题: 优惠趋势如何 [56] - 总体来看，第三季度23%的租约包含优惠，低于去年同期的30%，平均优惠金额为735美元，略高于去年的710美元，10月份优惠使用量较第三季度有所下降 [57] - 在疲软市场（如达拉斯、罗利特定区域、丹佛）观察到优惠有所增加，丹佛预计将继续是优惠市场 [60] 问题: 收购指引下调后对股票回购的意愿以及如何考虑资产出售与回购之间的利差 [65][66][68][69] - 收购指引下调是因为一个潜在投资组合因结构问题被放弃，公司认识到当前市场资本化率与公司隐含资本化率之间存在脱节，有强烈的股票回购意愿，但会保持纪律性 [66] - 在考虑出售资产并用收益回购股票时，需要平衡去杠杆化策略，因为出售资产会减少EBITDA并可能增加杠杆率，公司倾向于使用远期股权收益和合资企业项目回流资金进行回购 [70][71] 问题: 第三季度续约租金增长2.6%是否符合预期，是否在9月加速下滑 [74] - 2.6%的续约租金增长完全符合公司预期，公司预期第三季度续约会下降以支持留存率和入住率 [74] 问题: 丹佛奥罗拉资产出售的资本化率以及是否考虑退出丹佛市场 [76][77][78] - 未提供具体资本化率，公司不打算退出丹佛市场，奥罗拉资产是Steadfast投资组合中的旧资产，运营成本高，资本支出大，因此被确定为待出售资产 [78][79] 问题: 达拉斯市场同店收入增长加速与优惠增加看似矛盾 [83] - 达拉斯特定子市场因高供应而变得更加优惠以维持入住率，但本季度平均入住率较去年同期上升40个基点，这促进了收入增长加速 [84][85] 问题: 技术贡献和坏账费用下降的势头是否会延续到下一年 [86] - 预计坏账费用将可持续地保持在1%以下，这对2026年及以后是顺风因素，技术应用（前后台）将继续扩展以降低费用和改善物业 [86] 问题: 同店收入指引中是否有任何变动因素（如混合租金、入住率、坏账） [89][92][94][95] - 第四季度指引假设入住率为95.5%，混合租金增长20个基点，其他收入增长约3%，坏账改善幅度与第三季度相似（去年第四季度坏账约为2%，改善70-80个基点） [98] 问题: 供应交付量大幅降低是否会导致租赁期延长 [100] - 公司正在评估这一点，但2025年的交付量已显著低于2024年，预计大部分租赁应在2026年早中期完成，即使有延长，影响也应很小 [101] 问题: 混合租金压力主要是供应过多导致选项多，还是存在实际需求问题（如就业增长放缓） [103][104] - 需求仍然健康，公司服务的B级产品居民基础（医疗、零售、蓝领工人）更具防御性，未观察到因失业导致的搬出原因有所增加 [105][106] 问题: 是否有劳动力供应问题 [109][110] - 从翻新团队到现场团队再到公司团队，职位招聘都在预期时间内完成，没有真正的担忧，现场员工流失率显著降低 [111][112] 问题: 是否观察到租户行为出现新变化影响租金增长，哪些市场更具韧性 [113] - 未观察到在支付模式或工作订单开发方面有令人担忧的租户行为变化，主要变化在于潜在租户如何找到公司，公司正加大在广告、搜索引擎优化和AI工具上的投入以改善线上展示 [114]