行业背景与公司战略 - 截至2025年底，全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米，核心城市群呈现“马太效应”，行业进入从“规模扩张”转向“资产运营质量与资本效率”的“质量竞争”时代 [2][35] - 自2023年起，公司锚定深耕型聚焦战略，拒绝盲目扩张，以“以客为中心”为根本、“资产增值”为底色、“精益运营”为标尺，聚焦存量项目价值挖潜与长期运营 [2][35] - 作为国内首个纯商管上市公司，公司战略布局20个城市，管理项目27个，总管理商业规模超254万平方米，拥有覆盖城市级、区域级、社区级的多元产品线 [4][36] 存量商业激活与精细化运营 - 公司以“做好每一个项目”的精益策略运营存量项目，典型一二线城市标杆购物中心年品牌汰换率达20-26%，公司以26%的汰换率匹配市场节奏，并升级“首店经济”为“商业生态引擎” [4][5][6][36] - 2025年全年引入239家区域及城市首店，其中AB级以上优质首店72家，并通过引入盒马鲜生、Meland等头部品牌构建品牌生态联动 [6][37] - 具体项目案例显示运营成效：深圳福田星河COCO Park全年引进近80家新品牌，其中城市级以上首店26家 [7][37]；深圳龙岗星河COCO Park近一年品牌焕新率超30%，调改后年客流量同比增长12%，销售额同比提升39%，年销售额达百万级别店铺138家 [12][41] 1 - 通过优化传统主力店挖掘流量潜力：雅宝及南沙星河COCO Park的永辉超市对标胖东来模式调改后，单店日均销售额提升25%；惠州星河COCO Garden及龙华星河iCO引入新超市后，分别带动所在项目客流增长15%与12% [14][44] - 采用“微更新”优化空间细节以提升情绪价值，如在福田及星河WORLD COCO Park设立“即买即退”离境退税点，并对停车场、洗手间、母婴室等公区进行持续改造 [16][46] 创新营销与ESG实践 - 公司打造“嗨星嘉年华”与“大抢节”两大核心全国联动营销IP，在2025年完成战略性进化，从年度销售爆点转变为触达全年的用户情感触点，并通过融入在地文化强化与年轻客群连接 [17][18][47][48] - 2025年推出「可持续探索计划」ESG营销IP，相关活动落地期间，15个项目客流同比上涨12.5%，销售额同比上涨15%，媒体曝光超2亿次 [19][49] - 公司率先在深圳发起“无废商圈倡议”，将ESG从单次活动升级为长期运营逻辑，打造“环境友好型”商业运营范本 [19][49] 数字化建设与会员运营 - 公司深化全域数字化布局，搭建“效率提升-流量聚合-价值转化”的数字化闭环，内部通过深度应用飞书平台推动组织文化向“创新驱动”转型，并利用AI技术驱动业务自动化、智能化 [21][22][52] - 外部构建“一云多端”数字化经营矩阵，依托COCO Club平台，联动美团、抖音等公域平台引流至线下及私域，形成增长飞轮 [23][53] - 截至2025年末，公司累计沉淀超611万会员，会员销售占比超30%，活跃消费人数同比提升35% [25][26][55] - 2025年“嗨星嘉年华”活动，全国15个项目联动实现总销售额同比增长6.5%、总客流量同比增长12.7%，会员销售占比达33.3% [25][51] 服务体系升级与高质扩张 - 公司通过首届“服务月”将服务体系系统化升级为便民、宠物、母婴、儿童、女性五大友好体系，具体案例包括：福田星河COCO Park开展54场女性主题沙龙，高净值女性会员消费占比提升至25.7%；龙华星河iCO暑期客流与销售额同比提升6% [26][28][30][56][59][61] - 公司坚持“战略聚焦”，资源集中于大湾区与长三角两大核心区域，拒绝“全国各地撒豆子”的扩张模式 [30][62] - 2025年12月，深圳光明星河COCO City试营业，作为区域年度唯一入市的大型商业项目，3天客流突破40万人次，其中34%的品牌为光明首店 [31][62] 1 - 公司未来将继续以精益运营为核心，稳步推进区域深耕与跨区域复制，并将2026年定位为“精益管理年” [33][64]