公司治理与审计安排 - 公司第五届董事会第十四次会议审议通过续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司及控股子公司2026年度财务报告及内部控制审计机构 [1] - 拟续聘的审计机构聘期为一年 [1] - 该续聘事项尚需提交公司股东会审议 [1]

投资相关 - 公司已向账户存入5000万港元[6] - 总投资额任何时间均不超过2亿港元[8] - 2026年1月16日订立全权委托投资管理协议之补充协议[3] - 投资组合资产主要投资美元货币市场基金，仅遇合适机会投资首次公开发行配售[3][6][7] - 投资首次公开发行配售考量产业前景、合理估值等因素[5] - 首次公开发行配售资产比例无上限，缺机会时投资美元货币市场基金平衡风险回报[6] - 公司实施限额与缓冲管理，投资回报高于现金管理内部回报率才考虑额外投资[8] - 公司保留关键监控与管理权，建立定期、系统化且以数据为导向的参与机制[8] - 公司可发十个营业日书面通知撤回投资或提前一月发通知终止协议[10] - 总投资最高2亿港元，由现有可用现金储备拨付[11][18] - 2025年美元货币市场基金投资回报率约4%[11] - 管理费率为5个基点，首次公开发行交易应占资产净值每年0%，货币市场基金所占独立信托账户资产净值每年0.05%[16][17] - 绩效费按每次首次公开交易中分配予投资组合的目标公司股份分配金额的2%计算[17] 上市与资金 - 上市发行270,640,000股每股面值0.01港元普通股，每股3.86港元，所得款项净额8.418亿人民币[19] - 截至2025年12月31日，所得款项净额中约3.107亿人民币（未经审核）尚未动用[19] - 所得款项净额预计于2028年12月31日前方能全数动用[20] - 截至2025年12月31日，整租服务模式项下零售商用物业租赁和翻新未动用所得款项238.0百万元[20] - 截至2025年12月31日，对拥有优质商用物业的项目公司少数股权投资未动用所得款项45.2百万元[20] - 截至2025年12月31日，提升智能运营数据中心未动用所得款项14.6百万元[20] - 截至2025年12月31日，改善客户服务未动用所得款项12.9百万元[20] - 截至2025年12月31日，未动用所得款项总计310.7百万元[20] - 截至2026年12月31日，未动用所得款项总计133.8百万元[20] - 截至2027年12月31日，未动用所得款项总计86.3百万元[20] - 截至2028年12月31日，未动用所得款项总计90.6百万元[20] 人员与管理 - 财务管理部主管有近二十年财务会计经验，逾十年审计工作经验，约三年合规与风险管理经验[12] - 投资委员会成员包括黄德林、陈群生、马超群三位执行董事[12] - 董事会负责批准投资政策、风险承受能力、总投资金额并监督投资表现和风险[13] - 截至公告日期，公司董事会包括3名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[22]

宏观策略 - 2026年1月美国非农就业数据显示劳务市场有较强韧性，主要体现在居民问卷口径下好于预期的失业率（4.28%，预期4.4%）和居民就业数据，这背后是26Q1经济基本面真实的阶段性改善，源于宽财政（25Q4政府停摆结束）、宽货币（去年9月以来累计75bps降息）和季节性（Q1季节性强）的共同作用 [1][8] - 1月新增非农就业人数为13万，较预期的6.5万高出2.46倍标准差，但结构畸形，其中12.4万新增就业来自医保行业，剔除医保后，2023年以来美国非农私营就业中枢已是零增长 [1][8] - 年度校准后，截至2025年3月的美国非农就业总人数（非季调口径）下调了86.1万，下调幅度为0.5%，2025年美国月度新增非农就业平均由6.9万下修至2.9万 [8] - 向前看，预期一季度美国经济将持续好于预期，后续关注美国1月核心CPI是否超预期及市场对4月特朗普访华预期是否升温，美国经济超预期叠加特朗普访华预期升温的组合，宏观上对应美联储降息预期料延后至6月，策略上对应出口链、周期板块的机会 [1][8][9] 固收金工 - 报告聚焦AI行业，复盘海外科技巨头（美国ORACLE、欧洲NEBIUS、美国Alphabet、美国Meta）的债券融资路径演变，以研判我国科技公司，特别是民营高成长企业，拓宽债券融资渠道的潜力及可行性 [2][10] - 美国甲骨文（ORACLE）在发展初期借力美国成熟债券市场以低成本募集资金用于收并购和运营，在成熟阶段则凭借自身优质资产、稳健现金流再度从债券市场募集大规模、长期限资金支持中长期发展，形成了“发展”与“发债”之间的良性循环 [10] - 欧洲NEBIUS的发展与债券市场直接融资深度绑定，发债募资为其成长提供关键支撑，早期发行低利率债券助力技术与资本积淀，当前扩张阶段依托与科技巨头的算力合作订单，发行规模化、长期化债券及可转债用于重大项目投资，呈现“债务驱动增长➡增长打开资本市场融资空间”的特征 [11] - 美国谷歌（ALPHABET）的债券融资与发展战略深度协同，融资策略随发展阶段迭代优化，2025年密集发行多币种、长周期大额债券，募资聚焦AI与云基础设施建设，匹配AI业务高投入、长周期需求，债券融资成为其优化资本成本、支撑战略布局的机会性财务工具 [11] - 美国脸书（META PLATFORMS）于2022年以超长期限、较大规模债券发行开启债市融资，资金用途转向AI基础设施与数据中心建设，主要为未来十年期间数千亿美元的算力投入提供资金来源，其债券发行是基于战略规划的主动融资选择，“发展”与“发债”相辅相成 [11][12] 汽车智能化行业 - 2026年C端汽车智能化的主要矛盾已从覆盖面向体验优化切换，主要智能驾驶主机厂/方案供应商已实现包括环岛、掉头等复杂场景的城市NOA落地体验，并完善车位到车位、ETC通行等高阶功能，后续主要优化方向为Corner Case的处理能力 [5][13] - 相比2025年，2026年第一季度各家主机厂智驾能力均有提升，同时第三方供应商智驾方案落地效果优秀 [5][13] - 主机厂自研阵营中，理想、小鹏自研方案成熟并经历多轮迭代，已形成公共道路+部分内部路全场景NOA覆盖，理想OTA 8.2迭代后AD Max更丝滑，行车顿挫感减少，小鹏XOS 5.8.5版本可实现三点掉头、自主学习车位到车位，预计春节后推出推理效率更高、反应更快的VLA 2.0 [5][13] - 第三方智驾供应商阵营答卷亮眼，方案上线即打通全域外部公共道路，地平线HSD在1小时深度路测中实现首次全程0接管（存在一次介入加速踏板），千里智驾G-ASD方案深度路测接管率显著下降，轻舟智航采用单J6M芯片（算力128TOPS）完成城市NOA量产上车，车端芯片算力在城市NOA车型中处于最低水平，文远知行方案在实测中选道逻辑优秀，无安全性接管 [5][13] 推荐个股：伟隆股份 - 伟隆股份是水处理阀门细分赛道龙头，海外营收占比长期保持75%左右，2017-2024年营业总收入由2.9亿元增长至5.8亿元，年复合增长率为10.6%，归母净利润由0.6亿元增长至1.3亿元，年复合增长率为11.5%，毛利率稳定于40%左右 [6][14] - 水处理阀门为弱周期的千亿级市场，2024年市场规模约1200亿元，当前行业具备两大新增驱动力：1) AI服务器算力需求爆发带动液冷方案需求快速提升，预计2026年液冷阀门市场规模约84亿元；2) 中东与北非等新兴市场城市化、工业化推进将带动水阀需求增长，未来将撬动50亿至100亿美元的新增需求 [14] - 公司海外资质认证完备、渠道建设较成熟，在泰国、沙特已有产能，先发优势明显，同时公司2018年切入数据中心领域，液冷阀门覆盖一二次侧，相较海外供应商具备交期短等优势，液冷阀门有望成为公司新的增长极 [14] - 预计公司2025-2027年归母净利润为1.3/1.7/2.2亿元，当前市值对应市盈率分别为37/28/22倍，首次覆盖给予“增持”评级 [6][14] 推荐个股：华润万象生活 - 华润万象生活以“商业运营+物业管理”双主航道为核心，2025年上半年营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%（同比提升3.1个百分点），核心净利润同比增长15.0% [7][15] - 购物中心业务持续跑赢行业，2025年上半年在管购物中心零售额同比增长21.1%、可同比口径增长9.7%，出租率提升至97.1%，租金收入同比增长17.2%、可同比口径增长6.0%，该业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率高达78.7%，同比提升6.2个百分点，毛利占比56.3%，是公司利润增长的核心驱动 [15] - 物业航道提供稳健基本盘，2025年上半年收入51.56亿元，同比增长1.1%，其中城市空间收入9.49亿元，同比增长15.1%，物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6% [15] - 公司经营回款能力与流动性充裕，2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元，期末现金及存款179.21亿元，财务弹性充足，2023年以来维持核心净利润100%的分派比例 [15] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为39.03/43.31/48.21亿元，对应现价市盈率分别为25.0/22.5/20.2倍，核心净利润分别为38.83/43.11/48.01亿元，同比分别增长10.7%/11.0%/11.4%，维持“买入”评级 [7][15]

行业背景与公司战略 - 截至2025年底，全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米，核心城市群呈现“马太效应”，行业进入从“规模扩张”转向“资产运营质量与资本效率”的“质量竞争”时代 [2][35] - 自2023年起，公司锚定深耕型聚焦战略，拒绝盲目扩张，以“以客为中心”为根本、“资产增值”为底色、“精益运营”为标尺，聚焦存量项目价值挖潜与长期运营 [2][35] - 作为国内首个纯商管上市公司，公司战略布局20个城市，管理项目27个，总管理商业规模超254万平方米，拥有覆盖城市级、区域级、社区级的多元产品线 [4][36] 存量商业激活与精细化运营 - 公司以“做好每一个项目”的精益策略运营存量项目，典型一二线城市标杆购物中心年品牌汰换率达20-26%，公司以26%的汰换率匹配市场节奏，并升级“首店经济”为“商业生态引擎” [4][5][6][36] - 2025年全年引入239家区域及城市首店，其中AB级以上优质首店72家，并通过引入盒马鲜生、Meland等头部品牌构建品牌生态联动 [6][37] - 具体项目案例显示运营成效：深圳福田星河COCO Park全年引进近80家新品牌，其中城市级以上首店26家 [7][37]；深圳龙岗星河COCO Park近一年品牌焕新率超30%，调改后年客流量同比增长12%，销售额同比提升39%，年销售额达百万级别店铺138家 [12][41] 1 - 通过优化传统主力店挖掘流量潜力：雅宝及南沙星河COCO Park的永辉超市对标胖东来模式调改后，单店日均销售额提升25%；惠州星河COCO Garden及龙华星河iCO引入新超市后，分别带动所在项目客流增长15%与12% [14][44] - 采用“微更新”优化空间细节以提升情绪价值，如在福田及星河WORLD COCO Park设立“即买即退”离境退税点，并对停车场、洗手间、母婴室等公区进行持续改造 [16][46] 创新营销与ESG实践 - 公司打造“嗨星嘉年华”与“大抢节”两大核心全国联动营销IP，在2025年完成战略性进化，从年度销售爆点转变为触达全年的用户情感触点，并通过融入在地文化强化与年轻客群连接 [17][18][47][48] - 2025年推出「可持续探索计划」ESG营销IP，相关活动落地期间，15个项目客流同比上涨12.5%，销售额同比上涨15%，媒体曝光超2亿次 [19][49] - 公司率先在深圳发起“无废商圈倡议”，将ESG从单次活动升级为长期运营逻辑，打造“环境友好型”商业运营范本 [19][49] 数字化建设与会员运营 - 公司深化全域数字化布局，搭建“效率提升-流量聚合-价值转化”的数字化闭环，内部通过深度应用飞书平台推动组织文化向“创新驱动”转型，并利用AI技术驱动业务自动化、智能化 [21][22][52] - 外部构建“一云多端”数字化经营矩阵，依托COCO Club平台，联动美团、抖音等公域平台引流至线下及私域，形成增长飞轮 [23][53] - 截至2025年末，公司累计沉淀超611万会员，会员销售占比超30%，活跃消费人数同比提升35% [25][26][55] - 2025年“嗨星嘉年华”活动，全国15个项目联动实现总销售额同比增长6.5%、总客流量同比增长12.7%，会员销售占比达33.3% [25][51] 服务体系升级与高质扩张 - 公司通过首届“服务月”将服务体系系统化升级为便民、宠物、母婴、儿童、女性五大友好体系，具体案例包括：福田星河COCO Park开展54场女性主题沙龙，高净值女性会员消费占比提升至25.7%；龙华星河iCO暑期客流与销售额同比提升6% [26][28][30][56][59][61] - 公司坚持“战略聚焦”，资源集中于大湾区与长三角两大核心区域，拒绝“全国各地撒豆子”的扩张模式 [30][62] - 2025年12月，深圳光明星河COCO City试营业，作为区域年度唯一入市的大型商业项目，3天客流突破40万人次，其中34%的品牌为光明首店 [31][62] 1 - 公司未来将继续以精益运营为核心，稳步推进区域深耕与跨区域复制，并将2026年定位为“精益管理年” [33][64]

公司核心人事变动 - 太盟投资集团执掌的珠海万达商管任命许粉为首席执行官，全面负责公司管理和运营 [1] - 公司同时任命陈琦为首席运营官，其曾在卓越商管、旭辉商管、龙湖商管及凯德商用担任核心高管职务 [1] - 太盟系的黄德炜不再担任珠海万达商管首席执行官职务 [1] 新任高管背景与选拔过程 - 新任首席执行官许粉于2006年9月加入万达集团，从财务经理起步，历任资产管理中心总经理、总裁助理、高级总裁助理及首席总裁助理等多个职务 [1] - 许粉于2025年8月成为珠海万达商管首位女性首席运营官，并在近半年后升任首席执行官 [1] - 公司董事会过去大半年对包括内外部人员的多位候选人进行了全面考核，最终选定许粉 [1] 组织调整的战略核心 - 此次人事任命及此前2025年8月的组织架构调整，核心目标均旨在“回归经营” [2] - 2025年肖广瑞离职后，时任首席执行官黄德炜在内部会议上提出的三点要求均围绕“经营”这一主线 [2] - 过去一段时间，公司除内部人事变动外，也进行了外部招聘，这些调整被认为已产生一定效果 [2]

公司资本配置与投资管理 - 公司于2026年1月9日与管理人订立全权委托投资管理协议，委任其提供投资管理服务 [1] - 总投资额预计不多于2亿港元，资金将来源于公司现时可用的现金储备 [1] - 管理人获授权代表公司管理投资组合，公司可按要求灵活撤回投资组合中的任何或全部投资 [1] 投资策略与目标 - 投资组合的投资目标是通过货币市场基金、首次公开发售(IPO)配售、大宗交易及私人投资公开股票(PIPE)等方式实现资本增值 [1] - 投资组合最多可将全部资产集中投资于一家或多家目标公司的股份 [1] 交易目的与资金运用 - 根据公司资金政策，公司持续设法通过对不同资产类别的投资扩大离岸资金，并已认购多种财富累积工具 [1] - 订立该协议旨在合理有效地利用集团暂时闲置的现金，以提高集团的整体资本报酬率，并为核心业务提供资金支持 [1] - 此举有助于公司从其海外现金盈余获取潜在收入，同时保持流动资金状况，从而更好地支持核心业务发展 [1]

公司投资管理安排 - 公司于2026年1月9日与管理人订立全权委托投资管理协议，委任其提供全权委托投资管理服务 [1] - 总投资额预计不多于2亿港元，资金将来源于公司现时可用的现金储备 [1] - 管理人获授权代表公司管理投资组合，公司可按要求灵活撤回投资组合中的任何或全部投资 [1] 投资策略与目标 - 投资组合的投资目标是通过货币市场基金、首次公开发售(IPO)配售、大宗交易及私人投资公开股票(PIPE)等方式实现资本增值 [1] - 投资组合最多可将全部资产集中投资于一家或多家目标公司的股份 [1] 资金运用与业务支持 - 公司订立协议旨在合理有效地利用集团暂时闲置的现金，以提高集团的整体资本报酬率 [1] - 此举有助于公司从其海外现金盈余获取潜在收入，同时保持流动资金状况，从而更好地为核心业务的发展提供资金支持 [1] - 根据公司资金政策，公司持续设法通过对不同资产类别的投资扩大离岸资金，并已认购多种财富累积工具 [1]

公司活动与运营策略 - 公司近期举办了以“悦探食界”为主题的悦食节活动 该活动是“粤享暖冬 乐游广东”消费季的一部分 覆盖广州 佛山 武汉 西安等多城近20座商业体 [1] - 活动采用“美食+”多元融合策略 围绕“美食为核 多业联动 文化赋能”理念 打造沉浸式消费场景 旨在激活冬日消费市场 [1] - 悦食节是公司“悦食节”“悦潮节”“悦购节”三大自造节IP矩阵的重要组成部分 体现了其“好商业”运营理念 [4] 活动成效与数据表现 - 活动期间日均客流同比增长13% 日均销售额增长21% 会员销售额大幅提升88% [1] - 活动累计带动近200家品牌商户营业额增长 其中餐饮业态销售额平均增幅达15% [1] - 通过推出“9.9元探食大礼包” 创新“MBTI食货券包”及联动高德 抖音平台发放福利 降低参与门槛 形成了“线上种草 线下打卡 社交分享”的消费闭环 [1] 目标客群与场景创新 - 活动精准对接年轻消费趋势 在广州VT101维多利广场打造“花火生活集” 在武汉IFC国金天地营造“心愿飘雪季”沉浸式场景 吸引大量年轻客群互动打卡 [1] - 在文化赋能方面 活动深度链接本土与国际元素 广州主场联动40家宝藏主理人品牌 并邀请星级主厨现场创作限定菜品 [4] - 武汉 广州等项目引入非遗美食与国际料理 搭建文化交流平台 丰富消费者的文化体验 [4] 战略意义与行业影响 - 公司通过政企协同 IP深耕与战略引领 持续推动商业价值与城市发展共生共荣 [4] - 该系列活动为广州培育建设国际消费中心城市注入了商业活力 [4]

公司成立与股权结构 - 天津高新产业运营管理有限公司于近日成立 [1] - 公司注册资本约为68.7亿元人民币 [1] - 公司由天津滨海高新技术产业开发区管理委员会全资持股 [1] 经营范围 - 公司经营范围涵盖商业综合体管理服务 [1] - 公司经营范围包括住房租赁、非居住房地产租赁及机械设备租赁 [1] - 公司经营范围还包括停车场服务 [1]

公司设立与基本信息 - 尚昆（四川）商业运营管理有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为谷尚昆 [1] - 公司注册资本为1000万人民币 [1] 经营范围与业务方向 - 许可经营项目包括食品用塑料包装容器工具制品生产以及包装装潢印刷品印刷 [1] - 一般经营项目涵盖塑料制品制造与销售、塑料包装箱及容器制造、食品用塑料包装容器工具制品销售 [1] - 业务还包括普通货物仓储服务、劳动保护用品生产与销售、新材料技术研发与推广服务 [1] - 公司亦提供技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广、企业管理、社会经济咨询服务及信息咨询服务 [1]