财务数据和关键指标变化 - 2025年全年租金收入达到2.736亿美元，同比增长11.8%，超出10%-11%的全年收入指引上限 [7][20] - 2025年调整后净营业收入利润率达到94.8%，超出修订后94.5%的指引 [8][20] - 2025年调整后EBITDA利润率为84.4%，符合指引 [8][20] - 2025年运营资金为1.749亿美元，同比增长9.2% [8][20] - 2025年第四季度总收入为7640万美元，同比增长17.2%，主要由新租约租金收入和通胀调整驱动 [21] - 2025年第四季度调整后净营业收入为6940万美元，同比增长17.2%，调整后NOI利润率强劲，为94.6%，同比上升88个基点 [22] - 2025年第四季度调整后EBITDA为6110万美元，同比增长18.2%，利润率扩张155个基点至83.3% [23] - 2025年第四季度税前收入为9850万美元，高于2024年同期的8120万美元，主要受投资性房地产重估收益、汇兑收益和利息收入增加推动 [23] - 2025年底，公司拥有3.37亿美元现金及现金等价物，总债务为12.8亿美元，净债务与EBITDA比率为4.4倍，贷款价值比为28.1% [24] - 2026年全年指引：预计租金收入同比增长10%-11%，调整后NOI利润率达到93.5%，调整后EBITDA利润率达到83% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年租赁活动达到690万平方英尺，加权平均租期为7年，其中新租约190万平方英尺，续租500万平方英尺，为过去3年最高续租水平 [8] - 2025年续租和再租赁活动达到540万平方英尺，过去十二个月的加权平均租赁价差为10.8% [8] - 2025年新租约中86%与制造业相关，其中电子行业领先 [9] - 2025年第四季度租赁活动达到190万平方英尺，包括77万平方英尺新租约和120万平方英尺续租，续租加权平均租期约为5年 [10] - 2025年第四季度，总资产组合入住率为89.7%，稳定资产和同店资产入住率分别为93.6%和95% [10][11] - 2025年第四季度末，有80万平方英尺在建项目，预计投资约6000万美元，预计成本收益率为9.9% [11] - 2025年第四季度，89.9%的租金收入以美元计价，高于2024年第四季度的88.7% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥城、瓜达拉哈拉和蒙特雷是公司重点深耕的最具活力的市场 [5] - 瓜达拉哈拉持续受益于全球制造业租户的持续需求，特别是高科技电子公司寻求大型项目，被称为“墨西哥硅谷” [9][14][15] - 蒙特雷市场表现突出，租赁势头强劲，预计2026年将持续增长 [12] - 华雷斯城在2025年第四季度达到拐点，电子和供应链整合租户需求强劲 [13][14] - 蒂华纳市场已稳定，第三季度与全球公司有显著租赁活动 [14] - 所有市场的租金均呈上涨趋势，受供应纪律支撑 [14] - 墨西哥城凭借其规模、消费基础和物流重要性持续受益，Vesta Park Punta Norte项目正成为该地区所有电商企业中最大的拉丁美洲交叉转运中心 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年是战略定位和纪律执行的一年，为2026年开始的强劲需求周期做好准备 [5] - 公司专注于资本配置纪律、选择性开发，并紧跟客户，灵活适应市场变化 [6] - 长期战略清晰，同时具备跨周期运营所需的灵活性 [7] - 2025年投资约3.3亿美元于开发项目，与Route 2030战略及高确信度市场重点保持一致 [10] - Route 2030是一项六年计划，目前已执行两年，资本部署进度超前 [16] - 2025年，公司在市场不确定时期以有吸引力的条件获得了战略性土地储备，将支持未来四年的Route 2030执行 [15][16] - 2026年的开发节奏将根据各市场需求和吸纳水平谨慎调整，保持纪律性 [16] - 公司专注于保护长期回报，资产负债表强劲，流动性稳固，杠杆指标符合预期 [16] - 公司战略包括资产回收，出售已稳定或较老的资产，并将继续寻找机会 [88] - 开发项目将平衡定制开发与按需开发，并利用已获取的土地进行基础设施投资，为未来需求做好准备 [71][72][73][118] - 开发回报率（约10%）相较于约6%的收购资本化率存在利差，是公司的重要优势 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年上半年不确定性减缓了决策，但下半年租赁活动加速，市场可能已到达转折点 [5][7] - 公司受益于双重需求引擎：有弹性的物流和电子商务基础，加上先进制造业的强劲复苏 [9] - 人工智能驱动的基础设施正成为Vesta重要的结构性需求驱动力，美国数据中心扩张转化为相关外围设备的实际制造需求 [9] - 墨西哥基本面依然强劲，2025年出口同比增长7.6%，达到约6648亿美元，进口增长4.4%，超过6640亿美元，创历史新高 [17] - 外国直接投资和出口在2025年达到创纪录水平，截至第三季度的累计外国直接投资流入较2024年全年增长10.9% [18] - 墨西哥融入北美贸易流支撑了对美国的持续出口势头，验证了其作为战略制造和物流枢纽的角色，顶级全球公司继续将墨西哥视为服务北美需求的关键平台 [17] - 随着2025年底能见度提高，势头正在恢复，公司对2026年及以后持乐观态度，但增长将保持审慎和适度 [16][18] - 公司密切关注核心市场的供应管道和空置率趋势，确保增长平衡且增值 [19] - 尽管年初放缓，但市场需求回归，租金保持稳定甚至上涨，开发商保持纪律，空置率处于健康水平 [64][65] - 公司认为墨西哥因其竞争优势，特别是在制造业方面，租金将保持竞争力或上涨 [66] - 公司对克劳迪娅·辛鲍姆政府持积极看法，认为其对工业园发展支持力度大，合作顺畅 [103][104] 其他重要信息 - 2025年第四季度开始建设两栋新建筑，一栋是瓜达拉哈拉的库存建筑，另一栋是克雷塔罗的定制建筑 [11] - 2026年2月，公司提前偿还了剩余的1.18亿美元Medline III贷款，目前无担保债务，完成了向完全无担保资本结构的过渡 [24] - 股票回购计划仍是资本配置战略的关键支柱，公司将继续机会性执行 [25] - 2026年1月15日，公司支付了第四季度每股0.38美元的现金股息 [25] - Vesta Park Apodaca的8号楼荣获2025年GRI全球大奖“年度工业和物流项目”第一名 [12] - 公司预计2026年将更加活跃，但将保持谨慎和纪律，重点是为2027年做好准备 [112] - 2026年预算和指引使用的墨西哥比索汇率为17.50 [117] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于USMCA审查不确定性下开发管线的韧性，以及对瓜达拉哈拉和克雷塔罗项目租赁的信心 [27] - 公司认为，尽管存在贸易不确定性，但墨西哥多年来建立的强大供应商基础和与美国的紧密联系将继续推动增长，对USMCA修订的不同情景持乐观态度 [28] - 瓜达拉哈拉是电子行业发展的优秀范例，公司已开始新建筑建设并收购更多土地，对长期投资和全球公司对墨西哥的承诺感到乐观 [29][30] - 克雷塔罗的汽车和航空航天行业非常活跃，公司看到续租和寻找新空间的强劲活动，管道正在建立，并举例了赛峰集团的扩张 [31] - 公司对蒙特雷等市场现有可用空间的租赁管道有信心，预计2026年将是成功的一年，租赁将延续2025年下半年的趋势 [32] 问题: 关于近期完工开发项目的租赁情况，以及蒙特雷大型土地收购的支付方式 [36] - 蒙特雷的土地收购（330英亩）是Apodaca走廊的战略性地块，支付并非一次性完成，获得了卖方融资，有助于开发过程，并有条件进行第二阶段扩展 [37][38] - 关于租赁，公司主要重点是稳定投资组合入住率（约93.8%），虽然略低于之前的创纪录水平，但对新建筑和来自优秀公司的需求兴趣充满信心 [39][40] - 公司预计克雷塔罗和蒙特雷项目将在2026年成功租赁，并强调与现有客户共同成长、保持租户质量和行业平衡的纪律 [41] 问题: 关于2026年指引中隐含的入住率预期、是否包含新开发项目启动，以及第四季度所得税费用高的原因 [44] - 公司不提供具体的入住率指引，但基于趋势和租赁活动，认为当前是健康数字，预计全年会有所提升，并对开发项目的前瞻性充满信心 [45][46] - 第四季度所得税费用高主要与比索升值有关，这导致美元债务产生显著收益，随着比索稳定，预计2026年这一影响将消除 [45] - 关于开发启动，公司表示将根据Route 2030战略执行，在已收购土地上启动建设，2025-2026年将是开始建设这些土地并为2027年做好准备的年份，具体取决于市场需求 [50][51] 问题: 关于2026年收入增长指引的主要驱动因素 [55] - 指引考虑了截至12月已签约、将在2026年初开始支付租金的建筑，以及现有空置建筑的稳定化，公司对2026年管道和与潜在客户的谈判感到乐观 [55][56] - 增长还来自现有投资组合：续租时的市场租金调整、每年根据通胀进行的租金指数化调整，以及租赁空置建筑和新开发项目的综合贡献 [58] 问题: 关于蒙特雷、蒂华纳、华雷斯城等北部市场租金稳定但空置率上升的原因及未来风险 [62][64] - 2025年初的放缓是由于高不确定性导致公司决策暂停，并非供需问题，因此市场租金保持坚挺，未出现降价 [64] - 市场需求回归后，空置率并不算高，开发商保持纪律，大多数市场的空置率处于健康水平，尽管较之前的创纪录低点有所上升 [65] - 展望未来，公司预计需求将增加，租金将保持稳定甚至上涨，长期来看，墨西哥的竞争优势（尤其是制造业）和不断增长的消费习惯将支撑市场 [66] 问题: 关于未来开发管线中定制开发与按需开发的比例 [71] - 公司预计将保持定制开发和按需开发的平衡，按需开发战略（公司称为“按需定制”）已取得良好效果，公司能够提前启动建筑并预租 [71] - 公司将根据市场需求和租赁情况，在保持纪律的同时，启动新的按需开发建筑，并持续寻找定制开发机会 [72] - 2026年的重点是开发执行，特别是对已收购土地进行基础设施和城市化建设，为未来需求做好准备 [73] 问题: 关于日产计划出售阿瓜斯卡连特斯Compass工厂的影响 [78] - 公司认为无论结果如何，对该行业都将是积极的，因为该工厂技术先进，吸引了多方兴趣 [79][80] - 阿瓜斯卡连特斯是一个成功的城市，新业主可能会带来新供应商，Vesta将继续在该市场运营，尽管其重要性相对下降，但公司拥有良好的汽车行业供应商关系，可能从中受益 [81][82] 问题: 关于2026年指引利润率略低于2025年的原因 [83] - 主要原因是比索兑美元汇率走强，虽然公司收入全部为美元，但大部分员工成本以比索计价，这给运营成本带来挑战 [83] - 公司将在2026年继续保持严格的成本控制，如同去年一样成功 [84] 问题: 关于2026年资产回收和股息的考虑 [88] - 资产回收是公司持续关注的机会，会出售已稳定或较老的资产，其他投资者喜欢购买这类资产，这是公司增长计划的一部分 [88] - 股息是股东总回报的一部分，公司将继续支付股息，并在未来一年审慎增长股息流，具体股息政策将在接下来的股东大会上公布 [89] - 公司强调在股息和资产回收方面将保持与过去一致的做法 [92] 问题: 关于空置建筑的营销进展和2026年租赁价差能否维持两位数 [95] - 公司对空置建筑的租赁管道有信心，并以Vesta Park Apodaca项目获奖为例，说明其开发高质量、灵活建筑的能力，能够吸引电商、物流和轻制造客户 [97][98][99] - 预计租赁价差的上行趋势将继续，因为一些长期租约将陆续到期，为公司提供了追赶上扬租金的机会，这一趋势在去年、今年甚至未来几年都可能持续 [96] 问题: 关于新政府上任一年多来，在开发许可、电力等方面取得的进展 [102] - 公司对克劳迪娅·辛鲍姆政府持非常积极的看法，认为其积极支持工业园发展，并将工业园纳入长期基础设施计划 [103] - 政府理解与私营部门合作开发优质工业基础设施以创造更好就业的机会，公司与政府机构有良好接触和紧密合作 [104][105] 问题: 关于考虑到当前入住率和市场不确定性，对2026年开发节奏的展望 [109] - 公司将继续监控市场，决定在何处启动项目，例如在租赁情况良好、需求强劲的瓜达拉哈拉启动了新建筑 [110] - 公司参考华雷斯城和蒂华纳等市场的成功经验，以及在蒙特雷进行大型土地收购和基础设施启动的举措，来决定新项目启动 [111] - 预计2026年将比2025年更活跃，但将保持谨慎和纪律，与潜在需求保持一致，避免过度供应，重点是为2027年做好准备 [112] 问题: 关于长期战略下的资本分配重点以及2026年预算使用的汇率假设 [116] - 2026年预算和指引使用的墨西哥比索汇率为17.50 [117] - 资本分配将主要集中于土地的基础设施投资，使其达到“可动工”状态，为即将到来的需求做好准备，同时也会寻找墨西哥城等地的机会性土地投资，并继续关注资产出售机会 [118]

财务数据和关键指标变化 - **2025年全年业绩**：租金收入增长11.8%至2.74亿美元，超过10%-11%的指引上限[5][19] 调整后净营业收入利润率达到94.8%，超过94.5%的修正指引[6][19] 调整后EBITDA利润率为84.4%，符合指引[6][19] 运营资金达到1.749亿美元，同比增长9.2%[6][19] - **2025年第四季度业绩**：总收入同比增长17.2%至7640万美元，主要由新租约和通胀调整驱动[20] 调整后净营业收入同比增长17.2%至6940万美元，利润率达94.6%，同比提升88个基点[20] 调整后EBITDA为6110万美元，同比增长18.2%，利润率提升155个基点至83.3%[21] 运营资金为3930万美元，低于去年同期的4110万美元，主要因利息支出增加[21] 税前利润为9850万美元，高于去年同期的8120万美元，主要得益于投资性房地产重估收益、汇兑收益和利息收入增加[21] - **资本结构与流动性**：年末现金及等价物为3.37亿美元，总债务为12.8亿美元[22] 净债务与EBITDA比率为4.4倍，贷款价值比为28.1%[22] 季度结束后，公司提前偿还了剩余的1.18亿美元Medline III贷款，目前无担保债务，资本结构完全无抵押[22] - **2026年业绩指引**：预计租金收入同比增长10%-11%[23] 预计调整后净营业收入利润率为93.5%，调整后EBITDA利润率为83%[23] 指引考虑了已签约但于2026年初开始付租的租约、现有物业的稳定化以及强劲的租赁管道[53][56] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁活动**：2025年全年租赁活动达690万平方英尺，加权平均租期为7年，其中新租约190万平方英尺，续租500万平方英尺[6] 2025年下半年租赁活动显著增强，新租约达140万平方英尺，而上半年为50万平方英尺[5] 2025年第四季度租赁活动达190万平方英尺，包括77万平方英尺新租约和120万平方英尺续租[9] - **租赁构成与需求驱动**：2025年新租约中86%与制造业相关，电子行业领先[7] 需求驱动力从以电子商务为主，转变为物流/电子商务与先进制造业复苏的双引擎[8] 人工智能基础设施需求成为结构性驱动力，特别是数据中心扩张带来的相关外围设备制造需求[8] - **投资性房地产与开发**：2025年在项目上投资约3.3亿美元（现金流基础）[9] 第四季度开始建设两栋新建筑，季末有80万平方英尺在建，预计投资约6000万美元，成本收益率为9.9%[10] 公司战略性地收购了土地储备，以支持未来四年的发展[14][22] 各个市场数据和关键指标变化 - **整体组合**：总组合入住率为89.7%，稳定化物业和同店物业入住率分别为93.6%和95%[10] 截至第四季度末，89.9%的租金收入以美元计价，高于去年同期的88.7%[20] - **蒙特雷**：市场表现突出，租赁势头增强[11] Vesta Park Apodaca项目（第三季度完工）正在积极营销，三栋先进建筑吸引了先进制造和物流租户的浓厚兴趣[11] 公司在机场高速走廊收购了330英亩土地，基础设施工程计划于2026年上半年启动[12] - **华雷斯城**：已达到拐点，电子和供应链整合租户的兴趣强劲[12] - **蒂华纳**：市场已稳定，与全球公司的租赁对话具有建设性[12] - **瓜达拉哈拉**：作为结构性领先市场，吸引了越来越多寻求大型项目的高科技电子公司[12] 受益于该地区成熟的生态系统和人工智能相关制造业需求[8][13] - **墨西哥城**：受益于其规模、消费基础和物流重要性，公司正与物流领域的主要参与者积极洽谈[13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **Route 2030战略**：公司于2024年制定该六年战略，并在2025年精准执行，目前进度超前[4][14][17] 战略重点是深化在墨西哥城、瓜达拉哈拉和蒙特雷等最具活力市场的布局[4] - **资本配置与发展节奏**：增长将保持审慎和适度，2026年的开发速度将根据各市场的需求和吸纳水平仔细校准[14][15] 公司保持严格的资本配置标准，保护长期回报[15] 土地收购已基本完成（约90%），2026年资本配置将侧重于土地基础设施开发，使其达到“可动工”状态[115][116] - **开发模式**：将保持定制开发与投机开发的平衡[68] 公司倾向于通过投机开发提前应对需求，并在过程中进行定制化调整[68] - **资产回收**：作为增长计划的一部分，公司将继续寻求机会出售已稳定化的旧资产，以回收资本[86][90] - **行业环境与政府支持**：墨西哥出口和外国直接投资在2025年达到创纪录水平，凸显了其在北美供应链中的整合与韧性[16][17] 现任政府将工业园区纳入长期基础设施计划，公司获得了良好的许可和支持[101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **市场转折点**：管理层认为市场可能已到达转折点，2025年下半年租赁活动加速即是证明[5] 随着能见度改善，需求势头正在回归，预计2026年将延续增长趋势[4][15] - **租金与空置率**：尽管某些子市场空置率因正常的租户轮换而有所调整，但租金在整个市场保持稳定甚至上涨，供应保持纪律性[10][12][45] 管理层认为租金没有重大下行风险，长期来看仍具竞争力[63][64] - **宏观经济与贸易**：墨西哥的基础面依然强劲，出口增长和创纪录的外国直接投资支撑了其作为北美战略制造和物流枢纽的角色[15][16] 即使面临USMCA审查等贸易不确定性，墨西哥强大的供应商基础和与美国的紧密联系预计将继续推动增长[26] - **前景展望**：公司对2026年和2027年持乐观态度，相信已做好准备抓住即将到来的强劲需求周期[4][120] 乐观情绪建立在严格纪律的基础上，即使在需求旺盛时期，公司也对新开发项目保持严格的承保标准[17] 其他重要信息 - **汇率影响**：2025年第四季度较高的所得税费用主要与比索升值导致的美元债务汇兑收益有关，随着汇率稳定，该影响预计在2026年消除[43] 2026年预算和指引使用的汇率假设为17.50比索兑1美元，但实际比索更为强劲，因此成本控制是年度主题[81][115] - **股东回报**：2026年1月15日支付了第四季度每股0.38美元的现金股息[23] 股息政策是总回报的一部分，公司计划在来年审慎增加股息支付[87] 股票回购计划仍是资本配置的关键支柱，公司将择机执行[23] - **奖项与认可**：Vesta Park Apodaca的8号建筑荣获2025年GRI全球奖“年度工业和物流项目”第一名[11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于USMCA审查不确定性下制造业租赁需求的韧性，以及对瓜达拉哈拉和克雷塔罗项目的信心[25] - 管理层认为，墨西哥多年来建立的强大供应商基础和与北美供应链的深度整合，使其能够抵御贸易协议修订带来的不确定性[26] 瓜达拉哈拉的电子产业和克雷塔罗的汽车、航空航天产业活动活跃，全球公司对墨西哥有长期承诺，因此对租赁管道充满信心[27][28] 问题: 关于近期完工项目的租赁执行情况，以及蒙特雷大型土地收购的支付方式[34] - 管理层未提供具体租赁数据，但表示对克雷塔罗和蒙特雷项目的成功租赁充满信心，预计将在2026年内完成[37][38] 蒙特雷的土地收购采用了卖方融资，并非一次性支付，这有利于开发过程，并且有条件进行第二阶段扩展[35][36] 问题: 关于2026年业绩指引中隐含的入住率预期，以及是否包含新开发项目；关于第四季度所得税费用较高的原因[42] - 公司不提供具体的入住率或资本支出指引，但基于租赁活动趋势，相信入住率会从当前健康水平提升[43][44] 新开发项目的启动将视各市场的需求情况而定，公司计划在已收购土地上启动建设[47][48] 较高的所得税费用主要源于比索升值带来的美元债务汇兑收益，此影响预计在2026年消除[43] 问题: 关于2026年收入增长指引的主要驱动因素[53] - 增长驱动因素包括：2025年底签约、2026年初开始付租的新租约；现有物业的稳定化及强劲的租赁管道；现有租约的续租及市场租金调整；以及所有租约随通胀的指数化调整[53][56] 问题: 关于北部市场（蒙特雷、蒂华纳、华雷斯城）在空置率上升情况下租金保持稳定的原因及未来风险[59][62] - 管理层认为，2025年初的需求放缓是由于不确定性导致决策暂停，而非供需根本性变化[62] 市场供应保持纪律，开发商未降价，且随着需求回归，空置率处于健康水平[63] 长期来看，墨西哥的竞争优势和不断增长的需求支撑租金，未见重大下行风险[64] 问题: 关于未来开发管道中定制开发与投机开发的比例[68] - 公司计划保持两种开发模式的平衡[68] 投机开发策略（“投机转定制”）已见成效，公司将在看到需求时启动新的投机项目，同时持续寻找定制开发机会[68][69] 问题: 关于日产计划出售阿瓜斯卡连特斯工厂对该地区市场动态的影响[76] - 管理层认为，无论结果如何，该交易对该行业都是积极的，因为该工厂是先进设施，吸引了多方兴趣[77] 阿瓜斯卡连特斯对Vesta的重要性在下降，但公司在该汽车行业有良好关系，新业主可能带来新的供应商需求，带来上行机会[78][79] 问题: 关于2026年利润率指引略低于2025年的原因[80] - 主要原因是比索兑美元走强，而公司收入全为美元，大部分运营成本（如人力成本）以比索计价，这带来了运营成本挑战[81] 公司将通过严格的成本控制来应对[82] 问题: 关于2026年资产回收和股息支付的展望[86] - 资产回收是公司发展计划的一部分，将继续寻找机会出售已稳定化的资产[86][90] 股息是总回报的一部分，公司计划在来年审慎增加股息支付，具体政策将在即将召开的股东大会公布[87] 问题: 关于空置建筑的营销进展和租赁价差展望[94] - 公司对租赁管道充满信心，开发的优质项目（如获奖的Vesta Park Apodaca）能吸引优质租户[96][97] 预计租赁价差将保持上升趋势，因为一些早年签订的长期租约将陆续到期，为公司提供提升租金的机会[95] 问题: 关于新政府上任后在开发许可、电力供应等方面的进展[100] - 管理层认为，新政府非常支持工业园发展，将其纳入国家基础设施计划[101] 公司通过行业协会与政府机构保持良好沟通，获得了良好的许可和支持，政企目标存在强一致性[102][103] 问题: 考虑到当前入住率和市场不确定性，2026年的开发节奏如何[107] - 开发节奏将根据各市场需求监测结果而定，例如在需求强劲的瓜达拉哈拉已启动新项目[108] 公司计划比2025年更活跃，但仍保持谨慎和纪律，避免供应过剩，重点是为2027年及以后的Route 2030战略做准备[109][110] 问题: 关于长期资本配置计划（土地收购、开发）和2026年预算使用的汇率假设[114] - 土地收购已基本完成，2026年资本配置将侧重于使土地达到“可动工”状态的基础设施投资，以及在墨西哥城等地的机会性土地收购[115][116] 2026年预算和指引使用的汇率假设为17.50比索兑1美元[115]

业绩总结 - 2025年全年总收入为727,076千美元，同比增长8.6%（2024年为669,641千美元）[14] - 2025年第四季度租赁收入为186,952千美元，同比增长7.8%（2024年为173,248千美元）[14] - 2025年全年净收入为264,079千美元，同比下降10.5%（2024年为295,988千美元）[14] - 2025年第四季度净收入为86,952千美元，同比增长23.6%（2024年为70,441千美元）[14] - 2025年全年每股收益（EPS）为1.87美元，同比下降13.8%（2024年为2.17美元）[14] - 2025年第四季度每股收益（EPS）为0.59美元，同比增长13.5%（2024年为0.52美元）[14] - 2025年全年资金运营（FFO）为403,823千美元，同比增长12.1%（2024年为360,133千美元）[15] - 2025年第四季度资金运营（FFO）为104,389千美元，较2024年同期的95,905千美元增长了8.2%[16] 财务数据 - 截至2025年12月31日，公司的总资产为5,688,081千美元，较2025年9月30日的5,507,547千美元增长3.28%[11] - 截至2025年12月31日，公司的总负债为2,929,151千美元，较2025年9月30日的2,766,759千美元增长5.88%[11] - 截至2025年12月31日，公司的股东权益总额为2,671,390千美元，较2025年9月30日的2,651,353千美元增长0.76%[11] - 截至2025年12月31日，公司的现金及现金等价物为78,032千美元，较2025年9月30日的33,506千美元增长132.73%[11] - 截至2025年12月31日，公司的未偿还的高级无担保票据为1,438,607千美元，较2025年9月30日的1,438,065千美元增长0.04%[11] - 截至2025年12月31日，公司的应收租金为11,857千美元，较2025年9月30日的8,476千美元增长40.88%[11] - 截至2025年12月31日，公司的递延租金应收款为181,088千美元，较2025年9月30日的176,060千美元增长2.29%[11] 市场表现 - 2025年第四季度的市场价值为7,817,412千美元，较2024年同期的6,817,179千美元增长14.7%[21] - 2025年第四季度的总市场资本化为10,380,305千美元，较2024年同期的9,032,353千美元增长14.9%[21] - 截至2025年12月31日，公司在服务的物业数量为414个，较2024年的412个增加了2个[32] - 截至2025年12月31日，总可租赁面积为70,576,458平方英尺，较2024年的67,481,553平方英尺增长3.1%[32] - 2025年第四季度的平均日常占用率为94.5%，较2024年的95.7%下降了1.2%[34] 未来展望 - 2026年每股净收入预期在1.58美元至1.68美元之间[71] - 2026年每股资金运营（FFO）预期在3.09美元至3.19美元之间[71] - 2026年平均季度末在用入住率预期为94.0%至95.0%[71] - 2026年同店净运营收入（NOI）现金基础年增长预期为5.0%至6.0%[71] 收购与开发 - 2025年全年总收购面积为1,880,937平方英尺，购置总价为3.03亿美元，预期资本化率为6.4%[49] - 2025年在建项目总面积为1,068,332平方英尺，预计投资为1.871亿美元，整体租赁率为62.9%[54] - 截至2025年12月31日，公司拥有的可开发土地总面积为972.7英亩，预计可开发建筑面积为15,566,000平方英尺[61] 负面信息 - 2025年累计其他综合收益为3,159千美元，较2025年9月30日的5,255千美元下降39.73%[11] - 2025年固定费用覆盖比率为5.05，较2024年的5.31下降了4.9%[22] - 2025年净债务与调整后EBITDA的比率为4.8，较2024年的4.6有所上升[22]

公司公告核心 - Terreno Realty Corporation 公告了其2025财年面向普通股股东的分红所得税处理方式 [1] 2025年度分红构成 - 2025年度每股总分红金额为1.906美元 该金额由2024年宣布、2025年支付的部分季度分红 2025年宣布并支付的三个季度分红 以及2025年宣布、2026年支付的部分季度分红共同构成 [2] - 2025年宣布并于2026年1月9日支付的每股0.52美元分红中 约有0.17美元在联邦所得税目的上被视为2025年度的分红 [3] 分红税务分类明细 - 2025年度总分红中 96.4% 即每股1.838163美元 被归类为普通应税股息 [2] - 2025年度总分红中 3.6% 即每股0.067837美元 被归类为资本利得股息 其中包含未回收的第1250条收益 [2] - 2025年度第199A条股息包含在普通应税股息之中 [3] 公司业务概览 - Terreno Realty Corporation 在美国六大主要沿海市场收购、拥有并运营工业地产 这些市场包括纽约市/北新泽西、洛杉矶、迈阿密、旧金山湾区、西雅图和华盛顿特区 [4]

公司业绩与预期 - 公司计划于1月21日盘前公布2025年第四季度业绩 [1] - 上一季度，公司核心运营资金每股收益超出市场预期3.47% [2] - 过去四个季度，公司每股运营资金均超出市场预期，平均超出幅度为4.66% [2] - 第四季度每股运营资金共识预期为1.44美元，较去年同期下调4% [10][11] - 第四季度营收共识预期为21亿美元，同比增长8.6% [11] - 2025年全年，公司预计核心运营资金每股收益在5.78至5.81美元之间，平均入住率预计在94.75%至95.25%之间，现金同店净营业收入份额预计增长4.75%至5.25% [12] - 全年每股运营资金共识预期为5.80美元，同比增长4.3%，对应营收为81.7亿美元 [12] 公司运营与财务状况 - 上一季度业绩反映了租金收入增长和健康的租赁活动，但高利息支出是一个不利因素 [2] - 公司持续受益于其战略性的资产组合位置，位于全球最繁忙的分销市场 [7] - 公司对针对性收购和开发项目的重视，预计将支撑其第四季度业绩 [7] - 公司的规模和成本优势可能在其增长战略中发挥了关键作用 [8] - 公司拥有有弹性的资产负债表和高效的资本获取渠道，财务状况良好 [8] - 在审查期间，公司可能表现出强劲的流动性和稳定性，巩固了其领导地位 [8] - 高利息支出仍是公司的一个担忧，预计在第四季度仍将保持高位 [8] 美国工业地产市场状况 - 2025年第四季度，美国工业地产市场在逆风中保持韧性，净吸纳量达到5450万平方英尺，较上年同期增长29% [3] - 2025年，53%的美国工业市场实现了年度吸纳量增长 [3] - 美国工业空置率连续第三个季度稳定在7.1%，原因是需求增强、投机性供应放缓以及转租空间供应缓和 [4] - 2025年第四季度，53%的美国市场空置率环比持平或下降 [4] - 空置率同比上升45个基点，为三年来最小年度增幅 [4] - 2025年第四季度，美国工业要价租金同比增长放缓至1.5%，达到每平方英尺10.18美元，为2020年第一季度以来的最低增长率 [5] - 由于2025年需求疲软和空置率上升，第四季度东北部租金下降3.8%，西部下降4.5% [5] - 在建项目管道在年中触底至2.64亿平方英尺后，连续第二个季度上升至2.681亿平方英尺 [6] - 三分之一的美國市場在第四季度報告了更高的開發水平 [6]

文章核心观点 - 假日购物季开启，零售业依赖客流量和线上活动为年终业绩定调，为投资者提供及时机会 [1] - 在当前市场背景下，房地产投资信托基金因利率下调预期和波动性缓解而成为明智选择，提供稳定现金流和长期租赁结构优势 [2] 零售地产行业 - 零售地产展现出韧性，零售商优化实体门店布局，成熟商业区的物业因品牌重视线下互动而受青睐 [3] - 市场新供应极少，业主受益于稳定的入住率和可靠的租金收入，强大的零售中心正适应变化的购物习惯并持续表现良好 [3] 工业物流地产行业 - 工业地产表现稳定，企业收紧物流策略，租户寻求能够处理自动化、快速履约和高效库存管理的空间 [4] - 新项目完工导致空置率小幅上升，但新开工项目减少，这种逐步放缓有助于行业调整，并为未来更健康的基本面和更可持续的租金增长提供支持 [4] 数据中心行业 - 数据中心需求激增，云计算、人工智能和广泛连接需求带来的增长超过了新容量的交付速度 [5] - 多个市场电力供应有限和建设周期长加剧了压力，强化了租金经济性，数据中心资产为投资者提供了由必要数字基础设施需求支持的长期增长潜力 [5] 重点公司分析：Digital Realty Trust, Inc. (DLR) - 公司在人工智能驱动的基础设施需求中处于领先地位，增长加速，储备订单可观，收入和运营资金增长势头强劲 [7] - 管理层强调超大规模客户、AI客户和企业客户需求广泛，资产负债表稳健，现金流可见性提高，在供应受限的市场中成功交付电力和容量 [7] - 过去30天内，市场对其本年每股运营资金的共识预期提升0.04美元至7.35美元，预示同比增长9.54% [8] 重点公司分析：Federal Realty Investment Trust (FRT) - 投资案例具吸引力，得益于持续的租赁优势、富裕市场的高品质露天购物中心以及通过商品策划和再开发提升资产价值的能力 [9] - 2025年第三季度业绩强劲，租赁活动创纪录，现金租金差价达28%，可比运营收入增长4.4% [9] - disciplined收购策略增加具上涨潜力的物业，稳健的资产负债表和提高的运营资金指引凸显了持久的增长前景 [11] - 过去30天内，市场对其本年每股运营资金的共识预期上升0.02美元至7.23美元，预示同比增长6.8% [12] 重点公司分析：Terreno Realty Corporation (TRNO) - 公司优势在于聚焦战略，专门在美国六个主要沿海市场拥有和运营工业地产，专注于具有强劲长期基本面的高密度核心地段物业 [12] - 投资组合约2020万平方英尺，租赁动态和定价能力强劲，2025年第三季度现金租金增长达17.2% [13] - 过去30天内，市场对其本年每股运营资金的共识预期提升4.6%至2.71美元，预示同比增长12% [14]

租赁活动更新 - 公司与葡萄酒和烈酒分销商签署了52,000平方英尺的华盛顿特区早期续租协议 租期从2026年4月1日至2031年3月 [1] - 在圣克拉拉市与电动垂直起降飞行器开发商达成35,000平方英尺续租和30,000平方英尺扩租协议 [2] - 第二季度新签和续租合约的现金租金同比上涨22.6% 运营组合租户留存率达71.7% [4][8] 2025年第二季度运营数据 - 截至2025年6月30日 公司运营组合出租率达97.7% 覆盖662个租户 [3] - 1410万平方英尺的同店组合出租率达98.5% [3] - 47宗总计150.6英亩的改良土地组合出租率为95.1% [3] 市场表现与行业对比 - 公司股价过去一个月下跌6.5% 同期行业指数跌幅为3.1% [6] - 同业公司WPC的2025年FFO每股预期下调1美分至4.87美元 HST同期预期上调1美分至1.95美元 [9] 业务发展态势 - 公司在美国六大沿海市场的工业地产需求保持健康增长 [1] - 通过稳固的运营平台和战略扩张举措 公司具备把握长期增长机会的能力 [5]

财务数据和关键指标变化 - 总营收同比增长6.8%，达到6700万美元，主要受新租约租金收入和租赁组合通胀调整的推动 [14] - 调整后净营业收入增长7.2%，达到6180万欧元，调整后净营业收入利润率为94.5%，较上年仅下降7个基点 [15] - 调整后息税折旧摊销前利润为5500万欧元，同比增长9%，利润率扩大137个基点至84.1%，主要得益于对行政费用的严格控制 [15] - 本季度税前收入为5450万美元，而2024年为1.318亿美元，主要由于投资性房地产估值收益降低以及平均现金头寸减少导致利息收入降低 [16] - 本季度扣除当期税款后的资金流增加至4310万美元，较2024年第二季度的3820万美元增长12.9% [17] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为6520万美元，总债务增至9亿美元，主要是由于2024年12月获得的3.45亿欧元银团贷款于2025年4月提取了1亿欧元 [17][18] - 净债务与息税折旧摊销前利润比率为4倍，贷款与价值比率为22.4%，保持健康的杠杆水平 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度总租赁面积达180万平方英尺，其中新合同面积41.1万平方英尺，较第一季度有环比增长 [6] - 2025年第二季度完成140万平方英尺的租赁，平均租赁期限约为五年，租户保留率达84% [7] - 部分租金按市值调整幅度在20% - 30%，第二季度跟踪12个月利差达到13.7% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒂华纳、华雷斯城、蒙特雷等市场出现空置率上升，但租金保持稳定，部分市场租金实现高个位数增长 [21] - 蒙特雷在2025年上半年净吸纳量超400万平方英尺，公司在该市场的物业除新开发交付的外无空置 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注长期愿景，通过租户保留、战略定位和现有运营组合的内在价值执行战略，今年重点强化基础，以便在环境正常化时自信扩张 [10] - 优先完成现有项目，并根据2030路线图战略性扩大土地储备，如在瓜达拉哈拉收购128.4英亩土地，在蒙特雷完成20.2英亩土地收购 [9][10] - 公司的C Corp结构使其在向股东返还资金和再投资业务方面具有灵活性，是重要的竞争优势 [12] - 公司在运营上领先一步，通过加速能源基础设施规划、简化许可程序等，满足租户不断变化的需求，以实现差异化竞争 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观波动和不确定性持续，行业新租赁势头疲软，客户决策谨慎，但公司运营结果仍具韧性 [5] - 认为当前租赁放缓是暂时的，随着贸易谈判更加清晰，租赁将有更好的发展势头 [21] - 预计2025年下半年新交付的物业将为公司带来重要收入，公司有信心实现2025年的业绩指引 [13][28] 其他重要信息 - 第二季度完成Vesta Park Apobaca 6号和7号楼建设，将进入租赁期，8号楼仍在建设中 [8] - 7月15日支付第二季度现金股息，每股0.38美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 美国 - 墨西哥 - 加拿大协定（USMCA）审查前开发管道进展，以及如何看待CBRE报告中北部市场空置率上升但租金稳定的情况 - 虽部分市场空置率上升，但租金保持良好，甚至部分市场租金高个位数增长，表明仍有潜在需求 随着谈判更清晰，租赁将有更好势头 公司谨慎选择开发市场，目前约有200万平方英尺物业处于租赁阶段，且开发管道在增加 公司在开发启动上保持谨慎，会根据情况灵活调整 [21][22][23] 问题: 到第三季度公司在蒙特雷约有超100万平方英尺待租赁，蒙特雷自2024年初以来净吸纳量较弱，对快速出租这些物业的信心如何，以及如何看待蒙特雷未来的竞争环境 - 2025年蒙特雷净吸纳量较强，上半年超400万平方英尺 公司在蒙特雷的物业位置优越，除新开发交付的外无空置，有信心将其出租 [28][29] 问题: 在建项目的收益率成本环比扩大20个基点至10.8%，未来是否会继续上升，以及如何看待墨西哥的建筑成本情况 - 公司项目收益率成本有吸引力，超10%，虽因项目和地区而异，但仍处于两位数 近期市场资本化率较低，公司认为开发途径仍有很大价值 建筑成本基本保持稳定，有轻微调整，公司会谨慎选择开发时机和地点，以确保实现回报 [35][36][37] 问题: 若2025年EBITDA达到指引下限，且公司继续进行土地收购，年末杠杆（净债务与息税折旧摊销前利润比率）应如何考量 - 公司在过去进行了重要的土地收购，未来下半年可能还会有一些 目前公司杠杆水平健康，会谨慎管理净债务与息税折旧摊销前利润比率和贷款与价值比率，预计不会有大幅上升 [42][43][44] 问题: 公司提到租赁活动管道增加，预计年末加速，请问在哪些市场有此情况，与之前预期相比如何 - 年初市场缓慢，近期不确定性和波动性有所降低 随着各国间关税协议增加，更多公司可能重新考虑在墨西哥的制造业投资 蒂华纳、蒙特雷、巴希奥等地区工业园区的参观人数和提案请求增加，公司与各方保持密切沟通，有信心下半年租赁活动增加 [50][51] 问题: 租赁利差有显著加速，过去12个月超过13%，是公布数据以来的最高值，对未来租赁利差有何预期 开发管道未变，无新开工项目，公司如何考虑开发启动，触发新开工的因素是什么 - 公司租赁组合具有韧性，续约率加速，租金涨幅在20% - 30%的趋势将在未来持续，租户保留率高 公司将在如瓜达拉哈拉等已全部出租的市场启动开发，在其他有新开发物业待出租的市场，会谨慎确保现有物业出租后再启动新项目，同时会根据现有客户和新进入市场公司的需求预期来决策 [57][58][59] 问题: 近期在蒙特雷和瓜达拉哈拉购买的土地是否为可立即开发的熟地 为何能源相关收入环比和同比均下降 - 购买的土地已具备部分使用和许可条件，但仍需进行一些组织、土方工程和基础设施建设等工作，可尽快开发 能源收入是一种过账机制，与租户使用情况相关，收入和成本基本相抵，对业绩无重大影响 [66][68] 问题: 请详细说明蒂华纳、华雷斯城等市场的吸纳量、空置率和租金动态，以及这些趋势对公司投资组合未来表现的影响 - 蒂华纳租金过去增长显著，引发更多开发，未来几个季度可能有大量建筑交付，但租金仍保持高位，公司近期已租赁部分物业，预计管道将回升 华雷斯城租金稳定至正增长，有正净吸纳量，具备能源和公用设施条件的物业将受益 公司认为自身优质资产位置优越，有信心在这些市场与优质公司达成租赁 [74][75][76] 问题: 公司提到下半年约5%的租约到期，请问2026年这一比例是多少 目前稳定投资组合中现有租金与市场租金的差距估计是多少 - 今年到期的总可租赁面积约3%，公司有高租户保留率，预计续约率高，租金涨幅趋势将持续 2026年约有不到400万平方英尺租约到期，公司有信心缩小现有租金与市场租金的差距，释放投资组合价值 [81][82] 问题: 综合新收购土地和现有库存，哪些市场在时机合适时有更多新开工的空间，公司的优先级如何 - 公司优先出租空置物业，如蒙特雷、华雷斯城、克雷塔罗和蒂华纳等市场 目前公司看好近期收购土地的市场，如墨西哥城、瓜达拉哈拉，未来情况改善后可回到其他战略市场 短期内优先租赁活动，之后再考虑开发 [90] 问题: 与2024年相比，净收入尤其是每股收益有显著调整，这主要是由汇率因素导致的吗 - 公司大部分物业为美元计价，本季度该比例有所增加 成本主要与比索相关，比索升值对利润率有一定影响 净收入的调整主要来自物业重估损失等非现金项目，公司强调关注税前资金流，因其不受重估波动的影响 [97][98][99] 问题: 8月计划交付近12万平方米的库存项目，能否详细说明下半年的预期租赁活动和财务影响 运营成本较去年增长5.3%，主要来自税收和保险，下半年成本压力会持续还是会有所缓解 - 在建项目位于克雷塔罗和蒙特雷，预计交付后租赁活动将在3 - 12个月内展开，公司认为这些资产质量高，有信心出租 公司在成本控制方面取得成功，将保持纪律，有信心实现EBITDA和物业成本的指引 [104][105][106] 问题: 公司对制造业、物流和电子商务的业务敞口如何，未来五年是否计划改变这种业务结构 - 目前制造业业务占比约55%，物流业务占比约45%（部分为电子商务），未来可能保持各占一半的比例，因为两个行业都将蓬勃发展 公司开发的设施具有灵活性，可适应不同行业需求 公司注重与高信用评级的全球租户签订长期美元计价租约，这是重要的竞争优势 [112][113][114] 问题: 随着市场发展，公司是否考虑更多的垂直整合以更好地服务租户并获取更多价值 近期租户是否有新的或特定的需求 - 公司已经具备垂直整合的结构，如内部开发平台 公司正在考虑提供可再生能源、太阳能板等服务，以更好地服务租户 公司注重与租户建立密切关系，提供所需的房地产服务 [119][120][121] 问题: 在当前稳定的入住率下，公司是否有资产循环利用或处置多元化物业以资助地区增长的计划 - 资产循环利用是公司长期战略的一部分，但目前优先出租空置物业 公司会不时进行一些物业处置 [122][123]

公司战略调整 - W P Carey Inc计划通过2025年及以后的新收购扩大以工业地产为主的资产组合 [1] - 该公司已启动重大资产重组，剥离了办公地产资产 [1] 行业动态 - 工业地产成为W P Carey Inc未来重点布局领域 [1]

业绩总结 - Kennedy Wilson管理的资产总额为290亿美元，投资交易总额达到630亿美元[5] - 稳定投资组合的年净营业收入（NOI）估计为4.73亿美元[13] - 2025年第一季度，Kennedy Wilson的调整后EBITDA为9820万美元[86] - 2025年第一季度，Kennedy Wilson的净亏损为4080万美元[86] 用户数据 - 稳定投资组合中多户住宅、贷款和工业占比为72%[18] - 多户住宅资产的年净营业收入估计为3.017亿美元，包含36,324个单位[1] - 欧洲办公室资产的年净营业收入估计为9260万美元，包含240万平方英尺的合并面积[1] - 美国办公室资产的年净营业收入估计为3020万美元，包含80万平方英尺的合并面积[1] - 工业资产的年净营业收入估计为1830万美元，包含1150万平方英尺的共同投资面积[1] - 零售资产的年净营业收入估计为1160万美元，包含200万平方英尺[1] 未来展望 - 预计2025年将通过资产销售产生超过4亿美元的收益[12] - 预计2025年第二季度将有超过10亿美元的多户住宅和学生住房建设贷款发放[56] - 预计开发和租赁中的年净营业收入为5300万美元[23] - 预计2025年第一季度的投资管理费用为1.03亿美元[23] - 预计到2025年底，稳定单位的增长率为17%[75] 财务状况 - 贷款承诺总额为91亿美元，未融资承诺为45亿美元[57] - 截至2025年3月31日，Kennedy Wilson的总净债务为72.911亿美元[1] - 资产负债表中固定债务占74%，现金和信用额度总额为6.69亿美元[71] 其他信息 - 公司未能提供估计年净营业收入（Estimated Annual NOI）与最直接可比的GAAP财务指标的调节，因为无法准确估计各项调节项目的时间和金额[98] - 估计年净营业收入的计算受到多种因素的影响，包括可折旧房地产的销售收益等尚未发生且不在公司控制范围内的项目[98] - 年度数据代表过去12个月的表现，并不代表公司在任何期间内实际结果的指标[99]