Managem ent Letter October 28, 2025 Our Fellow Shareholders: The third quarter showcased our team's ability to execute on our strategic priorities, even as the broader economic environment remained uncertain. We made meaningful progress across our portfolio, driven by strong leasing momentum, disciplined capital allocation, and the continued transformation of National Landing into a vibrant, mixed-use destination. Notably, we accelerated office leasing during a typically slow period, converting a robust pip ...

公司财务信息发布安排 - 公司计划于2025年10月30日（周四）美国东部时间上午11点举行电话会议，讨论2025年第三季度财务业绩 [1] - 公司计划在2025年10月30日（周四）市场开盘前发布包含2025年第三季度财务业绩的新闻稿 [3] 电话会议接入详情 - 电话会议可通过拨打电话888-660-4430（国际用户拨打+1 646-960-0537）接入，会议ID为6891136 [2] - 电话会议将通过公司官网nref.nexpoint.com提供在线音频直播，会议结束后将提供为期60天的在线回放 [2] - 电话会议回放可通过拨打电话800-770-2030（国际用户拨打+1 609-800-9909）获取，有效期至2025年11月13日，密码为6891136 [3] 公司业务概况 - 公司是一家公开交易的房地产投资信托基金，普通股和A系列优先股分别在纽约证券交易所上市，交易代码为"NREF"和"NREF-PRA" [4] - 公司主要业务集中于优先留置抵押贷款、夹层贷款、优先股、可转换票据、多户住宅物业及普通股投资，以及多户住宅和单户租赁商业抵押贷款支持证券化、本票、循环信贷额度和股权认股权证 [4]

文章核心观点 - 文章旨在筛选并介绍房地产投资信托（REIT）领域中一些优质的分红股票 [1] - REITs因其租赁驱动的收入、可预测的现金流和强劲的利润率，在市场错位期间可作为一种防御性投资 [1] - 文章基于对冲基金持仓数据，筛选出12只受精英基金欢迎且定期支付股息的REIT公司进行介绍 [5] REIT行业特性 - 公开交易的REITs具有收益可预测的历史特征，这通常带来良好回报，并在市场波动时期尤其具有吸引力 [2] - 不同房地产细分领域受关税影响各异：工业地产可能面临经济放缓和供应链问题的挑战；商场零售商可能因租金上涨而利润率承压；建筑公司可能受木材成本飙升挤压；而林地所有者可能因供应紧张和价格上涨受益 [2] - 写字楼市场在疫情初期受创后出现复苏势头，今年上半年交易活动激增，总交易额同比增长42%至259亿美元 [3] 公司筛选方法 - 筛选方法基于Insider Monkey截至2025年第二季度近1000家对冲基金的数据库，挑选定期向股东支付股息的REIT公司 [5] - 进一步筛选出12家在第二季度末受精英基金欢迎的公司，并按持有该公司的基金数量升序排列 [5] 重点公司分析：Universal Health Realty Income Trust (UHT) - 公司是一家专注于医疗保健和人类服务相关物业的REIT，在21个州拥有76处物业 [8] - 公司上季度运营现金流为9.09亿美元，季度末现金余额为1.376亿美元 [9] - 为维持REIT地位，公司必须将至少90%的应税收入作为股息支付 [10] - 公司于9月10日宣布每股0.74美元的季度股息，与之前持平，并已连续41年增加股息，截至10月1日股息收益率为7.59% [11] 重点公司分析：Arbor Realty Trust, Inc. (ABR) - 公司是一家专注于多户住宅的抵押型REIT，其商业模式通过服务费、托管收入、净利息收入和一次性发起费产生多重收入流 [12] - 公司在各种市场周期中均能产生相当稳定的收益，并拥有超过十年每季度支付至少与上一季度持平股息的记录 [13] - 公司目前提供每股0.30美元的季度股息，截至10月1日股息收益率为10.75% [14] 重点公司分析：Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR) - 公司是一家专门收购和管理大麻相关设施的REIT，在19个州拥有108处物业 [15] - 公司收入主要来自长期三重净租赁，由租户支付房产税、保险、维护费和租金，旨在提供一致且可预测的现金流 [16] - 公司最近一次股息上调在2024年6月，为连续第八年增长，目前提供每股1.90美元的季度股息，截至10月1日股息收益率为13.75% [18]

财务表现 - 公司2025年第二季度营收达2亿5243万美元 同比增长2.7% [1] - 每股收益0.37美元 显著高于去年同期的0.06美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期25114万美元 超预期幅度0.52% 但每股收益与预期完全一致 [1] 业务细分 - 多户住宅业务收入4962万美元 超出两位分析师平均预期4848万美元 同比增长6.6% [4] - 办公楼业务收入2亿281万美元 略高于两位分析师平均预期2亿180万美元 同比增长1.8% [4] - 稀释后每股净亏损0.04美元 优于四位分析师平均预期的0.06美元亏损 [4] 市场反应 - 公司股价过去一个月下跌3.3% 同期标普500指数上涨1% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示短期表现可能与大盘持平 [3] 分析视角 - 除营收和盈利外 关键业务指标更能准确反映公司财务健康状况 [2] - 对比历史数据和分析师预期 有助于投资者预判股价走势 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度实现归一化FFO每股0 25美元 总金额2540万美元 符合预期和指引 [5][22] - FFO每股0 19美元 总金额1900万美元 AFFO每股0 18美元 总金额1840万美元 [22] - 同店NOI按GAAP基础增长1 4% 现金基础增长0 3% [22] - 净债务与调整后EBITDA比率为7 7倍 稳定投资组合债务与EBITDA比率为5 2倍 [26] - AFFO派息率为77 8% 调整非现金利息收入后为97 2% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售入住率达94 2% 续租租金增长10 8% [5] - 成功将Party City等空置大盒子空间转租给Trader Joe's等优质租户 租金加权平均增长33% [9] - 南弗吉尼亚州Southgate项目通过重新配置空间实现租金增长近40% [10] - 哥伦布村项目引入Trader Joe's和Golf Galaxy 预计租金比原Bed Bath Beyond增长近60% [10] 办公业务 - 办公入住率保持96 3%高位 续租租金增长11 7% [5] - 2026年到期的办公空间不足4% 收益可见性高 [13] - 北卡罗来纳州One City Center项目收回WeWork楼层 形成31000平方英尺空置 [13][37] 多户住宅业务 - 整体入住率94% 较一季度95%略有下降 [5] - 续租租金增长4 8% 新租约增长2 8% [17] - 巴尔的摩Harbor Point新项目Allied提前完成租赁 截至7月20日出租率达68% [18] - 夏洛特Greenside项目因漏水问题进行为期10-12个月的翻新 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 巴尔的摩Harbor Point零售销售额增长20% 受益于T Rowe Price新总部入驻 [15] - 亚特兰大郊区Roswell的Southern Post项目所有餐厅开业 社区活动增加活力 [12] - 弗吉尼亚海滩Town Center持续吸引重视步行便利性的雇主 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重心从依赖服务费收入转向高质量经常性物业收益 [6] - 7月完成1 15亿美元私募债券发行 加权平均利率5 86% 期限5 3年 [8][23] - 计划将Chesapeake的Allure和Gainesville两处多户住宅资产纳入资产负债表 [19][20] - 行业趋势显示54%财富100强公司恢复全员办公室办公 混合办公模式降至41% [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 重申全年归一化FFO每股1-1 1美元指引 [28] - 预计2025年底净债务与EBITDA比率将降至7 4-7 5倍 [48] - 零售行业全国大盒子开发有限 公司处于有利位置满足填充零售空间需求 [9] - 办公资产策略聚焦于配套设施丰富的混合用途环境 在混合办公时代保持吸引力 [13] 其他重要信息 - 公司持续优化资本结构 目标获得投资级BBB评级 [24] - 全年G&A费用预计将同比显著下降 [27] - 持有1 722亿美元流动性 包括循环信贷额度 [26] 问答环节所有的提问和回答 关于全年指引范围 - 管理层认为当前指引范围适当 Allied项目提前租赁提供上行空间 但需警惕市场不利因素 [32][33] - 建筑业务收入确认时间可能影响业绩 [34] WeWork空置空间处理 - 正考虑将31000平方英尺空间分割出租 但保留整层租赁可能性 [37][38] 多户住宅收购与处置资本化率 - 预计多户住宅收购资本化率约6% 处置资产(50%办公50%零售)定价中6%区间 [41][42] 债务到期管理 - TD定期贷款已行使12个月延期选择权 Everly项目可能通过Freddie/Fannie融资 利率约5-5 25% [45][46] 战略资产处置 - 无具体处置目标 但会把握市场错配机会 优先出售接近满租且上升空间有限的资产 [52][53]

业绩总结 - 2025年第二季度每股稀释后正常化FFO为0.25美元[6] - 2025年第二季度租金收入为65147千美元，同比增长2.97%[13] - 2025年第二季度总收入为101263千美元，同比下降45.00%[13] - 2025年第二季度每股净收入为0.04美元，较去年同期的0.00美元有所改善[13] - 2025年第二季度的资金运营（FFO）为18971千美元，较2025年第一季度的17173千美元增长10.5%[15] - 2025年第二季度的AFFO为18409千美元，较2025年第一季度的20353千美元下降9.5%[15] - 2025年第二季度的净收入为6717千美元[83] - 2025年上半年的正常化FFO为50998千美元，较2024年上半年的59618千美元下降14.0%[15] 用户数据 - 截至2025年6月30日，稳定投资组合的平均占用率为94.9%[6] - 截至2025年6月30日，稳定投资组合的零售占用率为94.2%[11] - 2025年第二季度零售同店租金收入为24200千美元，物业费用为5964千美元，净运营收入为18236千美元[127] - 2025年第二季度多户住宅同店租金收入为13316千美元，物业费用为5302千美元，净运营收入为8014千美元[127] 未来展望 - 2025年物业组合的净营业收入预期在1.736亿至1.760亿美元之间[8] - 公司将继续关注其运营物业组合的当前和未来表现[129] - 公司正在推进其开发管道和房地产融资计划[129] - 公司对未来财务前景、指导和预期进行了评估[129] 新产品和新技术研发 - Southern Post项目预计包含137个多户住宅单元和95,000平方英尺的办公空间，当前多户住宅的租赁率为94.2%[67] - Allied Harbor Point项目包括312个多户住宅单元和12,700平方英尺的零售空间，目前多户住宅的租赁率为23.4%[67] 市场扩张和并购 - 2023年，公司收购了位于亚特兰大的The Interlock，购买价格为215,000,000美元，现金资本化率为6.5%[86] - 2024年，公司处置了位于南卡罗来纳州的Market at Mill Creek，销售价格为27,300,000美元，现金资本化率为6.8%[86] 负面信息 - 2025年第二季度的AFFO每股稀释收益为0.18美元，较2025年第一季度的0.20美元下降10.0%[15] - 2025年第二季度调整后EBITDAre为44979千美元，较2025年第一季度的45105千美元有所下降[128] 其他新策略和有价值的信息 - 公司债务服务覆盖率为1.7倍，固定费用覆盖率为1.5倍[43] - 公司将继续进行融资活动以及收购和处置交易[129] - 公司实际未来结果和趋势可能因多种因素而与预期显著不同[129]

反向股票分割 - 公司董事会批准1比10的反向股票分割 生效时间为2025年8月4日东部标准时间下午5点01分 [1] - 反向分割后普通股将于2025年8月5日开始在纳斯达克资本市场以调整后的价格交易 交易代码仍为"MKZR" [1] - 反向分割旨在提高每股交易价格 以满足纳斯达克资本市场持续上市的最低买入价要求 [1] - 10股现有普通股将自动转换为1股新股 不发行零碎股份 零碎股股东将获得现金补偿 [2] - 流通普通股数量将从16,760,977.80股减少至约1,676,098股 [2] - 公司现有预融资权证、A系列和B系列权证的行权价格将按比例调整 A、B和C系列优先股的转换价格也将相应调整 [2] 股票分割执行细节 - Computershare公司将担任反向股票分割的交换代理 [3] - 登记股东无需采取任何行动即可获得分割后的记账式股票 [3] - 通过银行、经纪商等持有的股票将自动调整 但不同机构可能有不同处理程序 [3] - 公司CUSIP号码将于2025年8月4日东部标准时间下午5点01分变更为55453W501 [4] 公司概况 - 公司成立于2013年 是一家专注于西海岸的房地产投资信托基金 [5] - 计划将至少80%总资产投资于房地产 最多20%投资于非流动性房地产证券 [5] - 房地产投资组合目标为50%多户住宅和50%精品A级办公楼 [5] - 自成立以来每年都支付股息 [5] - 当前投资组合包括4个多户住宅物业、8个办公楼物业和2个多户住宅开发项目 [5]

公司公告 - MacKenzie Realty Capital Inc 董事会批准1比10的反向股票分割 旨在提高每股交易价格以满足纳斯达克资本市场的最低买入价要求 [1] - 反向分割将10股现有普通股合并为1股新股 流通股总数从15,781,929.80股减少至约1,578,192股 [2] - 未满整股的零散股份将以现金支付 金额按分割前收盘价乘以相应比例计算 [2] 股权调整 - 登记股东无需采取任何行动即可获得分割后股票 通过中介机构持有的股票将自动调整 [3] - 股票认股权证的行权价格将按比例调整 [2] - 具体生效日期尚未确定 公司将在实施前至少两个工作日公告 [4] 公司概况 - 成立于2013年的西海岸房地产投资信托基金 80%以上资产投资于实物房地产 20%以内投资于非流动性房地产证券 [5] - 当前资产组合包含4个多户住宅项目 8个精品A级办公楼及2个在建多户住宅项目 [5] - 自成立以来保持每年分红记录 计划将实物资产组合配置为50%多户住宅与50%精品办公楼 [5] 联系方式 - 投资者关系联系人Andrew Barwicki 联系方式516-662-9461 [8] - 公司官网http://www.mackenzierealty.com 客服电话800-854-8357 [6][7]

业绩总结 - 2024年第一季度的每股收益（EPS）为0.77美元，预计2024财年的EPS将在2.91至3.01美元之间[21] - 2024年同店收入预计增长4.1%，净运营收入（NOI）预计增长5.5%[21] - 2024年正常化运营资金（Normalized FFO）每股预计在3.80至3.90美元之间，第一季度的Normalized FFO每股为0.93美元[21] - 2024年同店物业的物理入住率预计为95.9%[127] - 2024年收入变化预计在2.0%到3.0%之间，费用变化预计在3.5%到4.5%之间[127] 用户数据 - EQR的居民平均家庭收入为169,000美元，高于美国平均水平的106,000美元[38] - EQR的富裕租户每月租金约占其收入的20%，对通货膨胀压力具有较强的抵御能力[67] 未来展望 - 2024年预计的坏账净额将改善，预计对增长的贡献约为30个基点[12] - 预计2024年到2026年，FFO（基金运营收入）增长将受到未来再融资活动的影响，2024年FFO指导为0.0%至5.6%[60][61] - 2024年，EQR在已建立市场的有效租金增长预计为2.0%至3.0%[67] 新产品和新技术研发 - 2024年，EQR的资本支出将加速，重点投资于单元翻新和节省开支的技术[91] - 预计2024年创新举措将为其他收入增加约1000万美元，并减少费用[12] 市场扩张和并购 - EQR在2020年至今的低资本化环境中，净处置近20亿美元资产，利用低资本化的非稀释性处置进行战略收购[90] 财务状况 - EQR的净债务与正常化EBITDAre比率为4.0x，固定费用覆盖率为6.4x[101] - 截至2024年3月31日，EQR的无担保净运营收入占总净运营收入的90%[101] - EQR的长期债务中约79%将在2028年及以后到期，平均年到期比例为7%[108] - 公司预计2024年加权平均债务在$7.27亿到$7.47亿之间[127] 负面信息 - 2024年同店费用变化预计为1.3%，低于同行业平均水平[21] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2023年获得了GRESB 4星评级，且自2013年以来一直是GRESB的顶级表现者[116] - 公司计划到2030年将绝对范围1、2和3的温室气体排放量减少30%[117] - 45%的董事会成员为女性，18%的董事会成员为少数族裔[122][123]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO较上一季度增加约190万美元，主要因净营业收入增加和优先股股息减少 [8] - 净营业收入较上一季度增加约260万美元，主要受酒店业务改善推动 [8] - 第一季度酒店NOI同比增长15% [8] - 办公物业NOI较上一季度增加190万美元 [9] - 多户住宅NOI较上一季度减少150万美元，主要因冬季入住率降低 [9] - 贷款业务NOI下降约39万美元，主要因贷款偿还和利率降低导致利息收入减少 [9] - 2025年第一季度各业务线NOI为1180万美元，2024年同期为1360万美元 [17] - 2025年第一季度办公业务NOI为710万美元，2024年同期为790万美元 [17] - 2025年第一季度多户住宅业务NOI亏损62万美元，2024年同期盈利91.7万美元 [18] - 2025年第一季度酒店业务NOI为470万美元，2024年同期为410万美元 [18] - 2025年第一季度贷款业务NOI降至59万美元，2024年同期为78.9万美元 [19] - 利息费用增加110万美元，因债务余额增加，部分被交易相关成本减少66.4万美元抵消 [19] - FFO为负540万美元，即摊薄后每股负9.42美元，2024年同期为负590万美元，即摊薄后每股负60.42美元 [19] - 核心FFO为负510万美元，即摊薄后每股负8.85美元，2024年同期为负440万美元，即摊薄后每股负45.15美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 目前有4个运营资产，第5个运营资产1915 Park将于第三季度按时交付 [7] - 洛杉矶701 South Hudson项目季度末入住率达约41%，较去年底的22%有所上升，5月初租赁率约63% [11] - 奥克兰冬季入住率较低，第二季度开始回升，当地住宅市场复苏需时间，但新供应有限对已完工物业有利 [13] 办公业务 - 本季度执行约3万平方英尺的租约，加上第四季度完成的近17.6万平方英尺租约，季度末办公租约率为71.4%，排除奥克兰办公楼后租约率为83% [14] 酒店业务 - 萨克拉门托酒店500多间客房已完成翻新，第一季度净营业收入同比增长15%，预计今年晚些时候用运营收入、抵押贷款资金和80万美元关键资金对公共区域进行翻新 [14][15] 贷款业务 - NOI下降，主要因贷款偿还和利率降低导致利息收入减少 [9][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于改善资产负债表和流动性，加速向优质多户住宅资产转型 [5] - 已全额偿还并注销有追索权的公司级信贷安排，大部分债务以抵押贷款形式存在于物业层面，且无追索权，还有12项无抵押资产 [6][7] - 积极评估潜在资产出售，以加强资产负债表、改善流动性和扩大优质多户住宅资产组合 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公融资环境极具挑战性，但公司成功完成六项物业的四项融资 [6] - 认为奥克兰住宅市场因经济逆风和当地市场动态，复苏需要时间，但新供应有限对已完工物业有利 [13] - 认为酒店资产在2026年将处于有利地位 [15] 其他重要信息 - 4月在奥斯汀的创意办公园区获得浮动利率抵押贷款，标志着更广泛再融资计划完成 [6] - 4月15日进行了经股东批准的1比25的普通股反向拆分 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 无 - 无回答 [21]