Vornado Realty Trust (NYSE:VNO) Q3 2025 Earnings Call November 04, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsSeth Bergey - Senior Research AssociateNicholas Yulico - Managing DirectorGlen Weiss - EVPThomas Sanelli - EVP and Chief Administrative OfficerMichael Franco - President and CFOSteve Borenstein - EVP and Corporate CounselSteven Roth - Chairman and CEORonald Kamdem - Managing DirectorBrendan Lynch - DirectorDylan Burzinski - Senior Associate in Equity ResearchBarry Langer - EVP and Head of DevelopmentConfe ...

Key Takeaways Vornado Realty Trust's adjusted FFO rose 9.6% year over year to $0.57 per share, topping estimates.Revenues grew 2.4% to $453.7 million, with higher same-store NOI and occupancy gains across portfolios.Vornado acquired 623 Fifth Avenue for $218 million and sold 512 West 22nd Street for $205 million.Vornado Realty Trust’s (VNO)  third-quarter 2025 funds from operations (FFO) plus assumed conversions, on an adjusted basis, were 57 cents per share, which outpaced the Zacks Consensus Estimate of 5 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股FFO为0.69美元，并将全年指引中点上调0.02美元至2.84美元，该中点代表较2024年增长5.6% [4] - 全年2025年FFO指引预计在每股2.82美元至2.86美元之间，中点为2.84美元 [32] - 投资组合期末租赁和加权平均入住率分别为90%和88.3% [12] - 第二世代现金租金在第三季度再次增长4.2% [15] - 平均净租金为每平方英尺39.18美元，是公司历史上第三高的季度水平 [15] - 平均租赁优惠（免租期和租户改善补贴之和）为8.12美元，较上一季度下降13.8%，较2024年全年下降7.6% [15] - 平均净有效租金为每平方英尺28.37美元，略高于上一季度，是公司历史上第二高的季度水平 [15] - 第三季度同物业GAAP NOI同比增长1.9%，现金NOI同比增长0.3% [29] - 物业税支出波动较大，但预计2025年全年净物业税支出将与2024年基本持平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成了总计55.1万平方英尺的40份办公租赁，加权平均租期为9.4年 [13] - 本季度租赁总量环比增长65%，甚至超过了第一季度的强劲活动 [13] - 年初至今的租赁活动达到140万平方英尺 [13] - 混合用途开发项目New Hawth的公寓部分入住率达到86%，预计今年年底稳定；商业部分入住率达到53% [23] - 停车收入目前占总收入的比例略低于7%，低于疫情前约8%的水平，增长动力约75%来自利用率提升，25%来自价格上涨 [52][53] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场：JLL报告第三季度交易总量为130万平方英尺，环比增长，比三年季度平均水平高16%；公司签署了9.7万平方英尺的租赁，组合入住率达到94.9% [16] - 亚特兰大市场：JLL报告季度租赁活动环比增长15.5%；公司签署了12.5万平方英尺的租赁，其中三分之二是新租和扩租；整体组合入住率上升至83.4% [17][18] - 夏洛特市场：甲级写字楼占本季度所有新租赁的70%；新开发库存接近完全租赁；公司在Uptown的两个再开发项目被视为市场上最高质量的现有办公项目 [19] - 菲尼克斯市场：继第二季度签署3.9万平方英尺新租约后，季度后又签署了5.2万平方英尺新租约；正在进行另一新租户的租赁谈判，预计Hayden Ferry One将很快达到约95%的入住率 [20] - 达拉斯市场：通过收购The Link，公司现拥有三栋建筑、80.8万平方英尺的组合；与Ovintive达成提前终止协议，将建筑多租户化，市场需求健康 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略是投资于已经或能够定位为生活方式办公楼的物业，目标市场为阳光地带 [9] - 积极评估各种投资机会，包括物业收购、选择性开发、债务、结构化交易和合资企业 [9] - 融资选项可能包括处置非核心资产、结算ATM计划中已发行的股份和/或利用资产负债表，在当前股价下发行新股没有财务意义 [9] - 将低杠杆资产负债表视为进攻性工具，可能在有吸引力的投资机会出现时适度提高杠杆 [10] - 行业需求正在加速，新供应处于历史低位，办公市场正在重新平衡 [10] - 公司投资组合被美国银行独立评为办公REIT行业最高质量 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 大多数大公司正在逐步取消远程办公，办公基本面正在改善，需求增长 [4] - 第三季度净吸纳量达到疫情后的高点，空置率七年来首次下降 [5] - 新开工建设处于极低水平，任何有意义的新增供应都需要四到五年时间 [5] - 企业向阳光地带的迁移明显重新加速，租赁渠道在所有市场都很强劲，来自西海岸和纽约市的公司租赁兴趣显著增加 [5] - 近期裁员公告的增加似乎影响了投资者对办公行业的情绪，但尚未对需求产生实质性影响，因为回归办公室的顺风仍然大于企业裁员的影响 [6][8] - 人工智能尚未构成生存威胁，亚马逊的裁员旨在扭转疫情期间的过度招聘 [7] - 公司有信心在2026年实现90%或更高的入住率目标，增长将主要集中在下半年 [8] 其他重要信息 - 收购了达拉斯的The Link物业，价格为2.18亿美元（每平方英尺747美元），定价低于重置成本，并立即对盈利产生增值 [25] - New Hawth合资公司修改了其建筑贷款，降低了SOFR利差并延长了到期日，公司偿还了3900万美元的本金余额，并向合资伙伴提供了1960万美元的贷款 [31] - 截至第三季度末，通过ATM计划以远期方式售出290万股，平均总价格为每股30.44美元，这些股份尚未结算 [31] - 7月初偿还了2.5亿美元到期票据，使用了6月份最近5亿美元债券发行的收益，该收益也部分用于资助The Link的收购 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于亚马逊作为最大租户以及阳光地带市场对AI岗位替代的潜在敏感性 [35] - 回应指出关于阳光地带充满后台工作的说法是不准确的，科技和金融公司的迁移是由高素质劳动力和有吸引力的市场驱动的，例如甲骨文迁至纳什维尔，高盛在达拉斯建立新园区 [36] - 亚马逊的裁员与AI无关，而是为了精简人员，预计亚马逊将是净扩张者而非收缩者 [38] - 数据显示，过去12个月，增长市场（包括公司所有市场）的租赁活动达到2019年水平的104%，而门户市场约为65% [39] 问题: 未来几年到期租约的分布情况 [40] - 回应指出，到2026年底，唯一较大的到期租约是休斯顿Briarlake的三星（12.3万平方英尺），该空间大部分已被转租，正在与转租户和三星进行续约谈判 [41] - 到期租约在投资组合中分布相当均匀，奥斯汀是未来几年到期租约相对较少的市场 [42] 问题: 杠杆率的上限 [47] - 回应指出，过去12年杠杆率通常在净债务与EBITDA之比约5倍左右波动，最高可达5.5倍，通常与进攻性交易相关 [48] - 评级机构认为6倍以下与当前评级一致，但公司十多年来未达到6倍，这将是绝对上限，当前杠杆率为5.38倍 [49] 问题: 停车收入的进一步上行空间和预测方法 [51] - 回应指出，疫情前停车收入约占总收入的8%，目前略低于7%，底部约为5%，仍有提升空间 [52] - 收入增长约75%来自利用率提升，25%来自价格上涨；收入约75%为合同性，25%为临时性，该比例多年来非常稳定 [53] 问题: 入住率增长对同店现金NOI增长轨迹的影响 [54] - 回应指出，到2026年底达到90%或更高入住率的增长很可能集中在下半年 [55] - 由于美国银行在夏洛特的搬离，同比比较将在2026年7月前影响数据，之后同店业绩将显著加速 [56] 问题: 夏洛特201 North Tryon资产回填空置空间的前景 [57] - 回应指出，再开发已在进行中，市场活动令人鼓舞，特别是来自纽约的金融服务公司寻求在夏洛特建立大型中心 [58] 问题: 投资组合中的空置区域是否能吸引大型租户 [60] - 回应指出，在拥有大面积空间的区域（如North Park、New Hawth、201 North Tryon、Hayden Ferry）看到了大型用户的兴趣，并且开始与来自西海岸和纽约的大型用户就新开发进行初步讨论 [61] 问题: 潜在的资产处置目标 [62] - 回应指出，只有在有激动人心的收购机会时才会考虑处置，目标通常是规模较小、与投资组合其他部分关联较少的资产 [63] 问题: 租赁渠道的规模和数量细节 [66] - 回应指出，渠道总体由大型活动驱动，目前约有100个潜在租户，大型用户移动较慢，但欢迎大型用户活动 [67] - 实现2026年底90%以上入住率的目标主要由已签署但尚未开始的租约驱动，渠道中所有租约的开始日期都已纳入预测 [69] 问题: New Hawth项目与甲骨文相关的需求 [70] - 回应指出，甲骨文的投资对衍生需求有利，自甲骨文公布其项目和具体时间表以来，对空间的兴趣加速 [72] 问题: 强劲渠道下租赁经济条款的变化 [74] - 回应指出，租赁经济条款目前相对稳定，优惠有所下降，但净有效租金保持稳定 [75] - 由于缺乏新供应和需求加速，市场接近转折点，可能很快成为业主市场，从而推动净有效租金上升 [76] 问题: Ovintive终止协议后的租金变化 [77] - 回应指出，Ovintive在2026年中退出后变化不大，目前市场租金约为每平方英尺40多美元净租金，远高于Ovintive的租金水平 [78] 问题: 201 North Tryon的再开发细节和时间安排 [79][80] - 回应确认90%的入住率目标包括该物业，但大量新租赁的开始预计在2027年 [81] - 再开发总支出约为4000万美元，预计2027年第一季度完工，与之前成功的再开发项目类似 [83] 问题: 资本化率压缩和达拉斯Harwood投资组合 [87] - 回应指出，随着更多投资者关注办公板块，资本化率可能压缩，但尚未看到明显压缩；公司关注了Harwood投资组合，但决定将精力集中在其他地方 [90] 问题: Hayden Ferry One的租户概况和再开发回报 [92] - 回应指出，新租户多样化，包括一家区域性工程公司、一家区域性银行总部和一家医疗保健/消费品公司；该物业预计在2028年1月1日重新纳入同店池 [93] 问题: 未来收购机会的风险状况 [95] - 回应指出，资本化率尚未压缩，仍有机会找到符合质量要求的资产，不反对考虑有空置率和租赁风险的优质资产，也开始看到大型用户对2029年交付的新开发项目感兴趣 [96][97] 问题: 回归办公室需求顺风的持续时间 [98] - 回应指出，仍有一定空间，例如亚马逊在过去五年增加了75万名员工但未签署大量租约；预计经济最终将增长，加上缺乏新供应，对未来几年持乐观态度 [99][100]

Highwoods Properties (NYSE:HIW) Q3 2025 Earnings Call October 29, 2025 11:00 AM ET Speaker4Good morning, everyone, and thank you for joining today's Highwoods Properties Q3 2025 earnings call. My name is Reagan, and I'll be your moderator today. All lines will be muted during the presentation portion of today's call, with an opportunity for questions and answers at the end. If you'd like to ask a question, you can do so by pressing star one on your telephone keypad. I want to ask the conference over to our ...

BXP (NYSE:BXP) Q3 2025 Earnings Call October 29, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsHelen Han - VP of Investor RelationsMichael LaBelle - CFOOwen Thomas - CEOHilary Spann - EVP of New York RegionBrian Bolinger - Director of Regional IT ServicesDouglas Linde - PresidentConference Call ParticipantsJana Galan - Research AnalystJohn Kim - AnalystRichard Anderson - Equity Research AnalystUpal Rana - Equity Research AnalystAlexander Goldfarb - Equity Research AnalystNicholas Yulico - AnalystAnthony Paolone - An ...

JPMorgan Chase & Co. is in talks to rent an office project in Hong Kong’s West Kowloon area, in what could be the biggest leasing deal in the city, according to local newspaper Sing Tao.The US bank is looking to move from its existing offices in the Central and Kwun Tong districts and occupy all three towers in the Artist Square Towers development, the newspaper said, citing unidentified sources. The project, spanning 672,000 square feet in office space, is located in the West Kowloon Cultural District near ...

市场供应与项目入市 - 2025年第三季度深圳甲级办公楼市场新增六个项目 合计供应约38万平方米 供应主要集中在前海与后海片区 [1] - 未来12个月内深圳甲级办公楼市场预计将迎来超百万平方米的新增供应入市 [2] 企业租赁策略与市场动态 - 企业对办公租赁持谨慎态度 成本控制与空间使用效率优化成为核心考量 [1] - 面对市场租金与存量租约价差 越来越多租户选择启动租约重组谈判以争取更优租赁条件 [1] - 多数业主在新租及续租洽谈中显著提升灵活性 通过调整租金水平及优化租赁条款等方式增强竞争力 [1] - 部分企业利用租金回调窗口期升级办公空间 部分原本入驻乙级办公楼或创意园区的企业迁入甲级项目 [1] - 部分金融及科技企业因迁回自建新总部 可能缩减在市场化甲级办公楼项目的租赁面积 [2] 行业需求驱动因素 - 科技企业持续领跑市场 三季度贡献了深圳甲级办公楼约三成的租赁成交面积 [1] - 消费电子 人工智能应用 数字营销等细分领域表现活跃 带动科技园 前海等区域出现整层及以上规模租赁成交 [1] - 深圳科技企业加速向价值链高端转型 推动对集中化布局 高灵活性 能承载企业文化的高品质办公空间需求增长 [2] - 出海赛道与科技企业发展带动结构性回暖 成为推动需求端修复的重要力量 [1] 消费电子出海趋势 - 深圳消费电子企业出海势头显著 成为办公市场需求修复的新兴驱动力 [2] - 2025年前7个月深圳电脑及其零部件出口同比增长10.8% 音视频设备及其零件出口同比增长5.5% [2] - 多家头部及新兴消费电子企业于第三季度新租或升级至甲级办公楼 合计面积超过一万平方米 主要用于海外营销 品牌管理及跨境商务拓展等职能 [2] - 深圳出海企业从渠道巩固阶段迈向品牌打造与本地化深耕 推动扩充出海相关团队并带动海外营销 支付结算 跨境物流等配套服务企业加速布局 [2]

市场表现与需求分化 - 北悉尼优质资产空置率从17.8%降至15.7%，而次级市场空置率高达26.1%，需求分化显著[13] - 顶级资产空置率收紧至0.9%，租户优先选择高便利性办公环境[14] - 北悉尼优质净吸纳量达8,069平方米，次级市场净吸纳量为-11,582平方米[12][13] 租金与激励动态 - 北悉尼优质面租金达930美元/平方米，年增长2.3%，次级面租金为742美元/平方米，年增0.5%[7][18] - 北部市场平均激励水平达40%，导致净有效租金下降1.4%至505美元/平方米[10][19] - 查茨伍德优质激励升至40%，净有效租金下降6.7%至328美元/平方米[48] 开发与供应前景 - 北悉尼总库存912,690平方米，优质资产占比43%（十年前为27%）[16] - 维多利亚十字OSD（55,000平方米）预计2026年完工，恩比利亚项目（59,000平方米）计划2029年后交付[17][66] - 麦夸里公园M_Park二期（25,000平方米）将于2025年下半年完工[27][66] 投资与收益率趋势 - 2024年北悉尼两笔主要交易：米勒街40号（1.41亿美元，收益率7.4%）、米勒街116号（8,000万美元，收益率8.2%）[57] - 北悉尼优质收益率平均7.25%，与悉尼CBD利差达122个基点[58] - 收益率较2025年上半年下降40个基点，投资者转向核心CBD资产[9][58]

财务数据和关键指标变化 - 2024年收入同比增长2 7% [15] - FFO下降至每股0 37美元 AFFO下降至5450万美元 [15] - 同物业现金NOI下降1 1% 主要由于去年同期获得大额物业税退款导致基数较高 剔除该因素后同物业现金NOI略微正增长 [15] - 2025年指引: 预计稀释后每股净收益在0 07-0 11美元之间 FFO每股指引区间收窄至1 43-1 47美元 [16] - 总租赁成本平均仅6 06美元/平方英尺/年 显著低于同业平均水平 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 办公楼业务 - 第二季度签署245份租约 总面积973,000平方英尺 其中新签租约超过300,000平方英尺 [13] - 新签租约直线价值增长2 4% 现金租金差下降13 3% [13] - 办公楼租金保持稳定 优惠条件维持在低位 [6] - 过去四个季度中有三个季度实现整体组合正吸纳量 [6] 住宅业务 - 多户住宅组合入住率达99 3% 租金持续上涨 同物业现金NOI增长超过10% [7][14] - 正在将10900 Wilshire办公楼改造为320套公寓 预计总成本2-2 5亿美元 首期公寓可在18个月内交付 [10] - Brentwood公寓项目(现更名为Landmark Residences)重新开发成本预计约4亿美元 [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 西洛杉矶住宅市场(Westwood/Brentwood/Santa Monica)需求强劲 与更广泛的洛杉矶郡市场表现分化 [47] - 西好莱坞Studio Plaza项目改造进展顺利 首租户已入驻 [11] - 夏威夷1130 Bishop办公楼改住宅项目成功经验将被复制到10900 Wilshire项目 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 四大增长战略: 提升办公楼组合出租率(首要任务) Brentwood公寓改造 Studio Plaza重新招租 通过优质资产扩充组合 [7] - 办公楼改住宅战略持续推进 10900 Wilshire项目将减少西洛杉矶次级市场办公楼空置率 [8] - 已完成2025年到期债务再融资 正以具竞争力利率安排2026年到期债务再融资 [9] - 新获得2亿美元办公楼贷款再融资 浮动利率SOFR+200bps 通过利率互换锁定5 6%固定利率至2030年8月 贷款期限至2032年8月 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管密切关注宏观经济担忧 但尚未看到对租赁活动产生影响 [6] - 办公楼租赁渠道强劲 2025-2026年到期租约低于历史平均水平 [13] - 洛杉矶科技行业更多围绕娱乐产业 而非纯技术研发 但预计医疗研究和量子计算将成为未来增长点 [51] - 员工返岗趋势明确 租赁需求随之增长 [80] 其他重要信息 - 公司已解决所有2025年到期债务 开始处理2026年到期债务 [9] - 一般及行政费用占收入比例约4 9% 低于同业水平 [15] - 租赁与入住率差距达270个基点 显著高于长期平均水平150-180个基点 表明租赁活动活跃 [19][21] 问答环节所有的提问和回答 租赁活动与入住率关系 - 分析师指出第二季度租赁面积达973,000平方英尺 但同期仅有351,000平方英尺租约到期 说明大部分新签租约为提前续约或非到期租约 [18] - 公司解释目前租赁与入住率差距达270个基点 显著高于历史平均水平 主要因大租户签约后需要更长时间入驻 该指标高通常反映租赁活动活跃而非困难 [19][21] 10900 Wilshire项目细节 - 该项目将分阶段改造 随着办公楼租户逐步迁出进行住宅转换 预计会有收入空置期 但最终将带来稳定NOI [31][33] - 改造后项目收益率预计约10% [40] - 改造决策基于多个独特因素: 大租户即将迁出 地铁施工影响入口 楼层布局适合住宅改造等 [87][88] 洛杉矶市场前景 - 公司认为西洛杉矶高端住宅市场与更广泛洛杉矶郡市场表现分化 前者需求强劲 [47] - 办公楼市场复苏速度取决于整体经济 历史数据显示在经济复苏期年租赁率可提升约3% [68] Studio Plaza项目进展 - 项目改造按计划推进 首租户已入驻 更多租户将在年内入驻 [57][73] - 租金水平符合预期 大租户入驻需要更长时间 [72] Brentwood公寓项目 - 重新开发成本从最初预计的3亿美元上调至约4亿美元 主要因从估算转为实际合同价格 [58] 租赁租金差 - 现金租金差下降13 3%主要受租约组合影响 直线租金差保持正增长更受公司关注 [82] - 公司租约包含年均3%以上的租金递增条款 在市场租金未大幅上涨环境下难以实现正现金租金差 [83]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度收入同比增长2 7% [14] - FFO下降至每股0 37美元 AFFO下降至5450万美元 [14] - 同物业现金NOI下降1 1% 主要由于去年同期收到大额物业税退款导致基数较高 剔除该因素后同物业现金NOI略微为正 [14] - 2025年全年指引调整 预计稀释后每股净收入在0 07-0 11美元之间 FFO每股指引范围收窄至1 43-1 47美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公楼业务 - 第二季度签署245份租约 覆盖973 000平方英尺 其中新签租约超过300 000平方英尺 [12] - 新租约直线租金价值增长2 4% 但现金租金下降13 3% [12] - 平均租赁成本仅为每平方英尺每年6 06美元 低于同业平均水平 [13] - 办公楼租赁管道强劲 2025和2026年到期的租约低于历史平均水平 [12] 住宅业务 - 多户住宅组合保持99 3%的高入住率 [13] - 同物业现金NOI增长超过10% [6] - Brentwood公寓项目(现更名为Landmark Residences)正在进行重新开发 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - Westwood住宅子市场存在显著未满足需求 特别是来自UCLA教职工和高管的需求 [8] - 洛杉矶西区高端住宅市场供应紧张 租金增长强劲 [45] - 将10900 Wilshire办公楼改造为320套公寓 预计总成本2-2 5亿美元 [9] 公司战略和发展方向 - 四大增长战略：加速办公楼租赁、重新开发Brentwood公寓项目、重新租赁Studio Plaza、通过优质物业扩充现有组合 [6] - 办公楼改造住宅战略延续 继夏威夷1132 Bishop项目成功后 计划将10900 Wilshire改造为住宅 [6][8] - 已完成2025年到期债务再融资 并开始以具竞争力利率再融资2026年到期债务 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管密切关注宏观经济担忧 但未看到对租赁活动的影响 [5] - 办公楼市场复苏缓慢 但预计全年表现符合预期 [48] - 住宅租金增长强劲但不可持续 历史增长率在4-5%之间 [44] - 洛杉矶科技行业以娱乐相关为主 预计医疗研究和量子计算将成为未来增长点 [50][51] 其他重要信息 - Studio Plaza重新定位进展顺利 大堂装修和部分楼层升级已完成 首位租户已入驻 [10] - 新获得2亿美元办公楼贷款再融资 浮动利率为SOFR+200基点 已对冲至固定利率5 6% [11] - 一般及行政费用保持在收入的4 9% 低于同业水平 [15] 问答环节总结 租赁活动与占用率 - 解释租赁与占用率差距扩大至270个基点 反映积极租赁活动而非困境 [19][20] - 预计随着经济复苏 年租赁率可提升约3% [67][68] 项目进展 - Studio Plaza租金符合预期 小租户可快速入驻 大租户需要更长时间 [72][73] - 10900 Wilshire改造将分阶段进行 预计首套公寓18个月内交付 [9][32] - Brentwood公寓项目成本上升至约4亿美元 因合同细节明确化 [57] 市场前景 - 西洛杉矶高端住宅市场表现强劲 与更广泛的洛杉矶市场形成对比 [45][46] - 办公楼市场复苏缓慢 但租赁管道保持强劲 [12][81] 财务细节 - 10900 Wilshire项目预计收益率约10% [39][40] - 现金租金下降主要由于3%年租金递增条款与平稳市场租金 [83][84] 战略考量 - 10900 Wilshire改造决策基于独特因素：大规模租约到期、地铁建设迫使入口改造、优越的住宅平面布局 [88][90]