核心财务业绩 - 2025年第三季度核心运营资金（FFO）每股为1.89美元，超出市场共识预期1.78美元，并实现同比增长13.2% [1] - 第三季度营业收入达15.8亿美元，超出市场共识预期15.2亿美元，同比增长10.2% [2] - 第三季度调整后税息折旧及摊销前利润（EBITDA）为8.678亿美元，同比增长14.4% [4] 运营表现与需求 - 公司签署的总订单预计将产生2.01亿美元的年化GAAP租金收入，其中0-1兆瓦类别贡献6500万美元，互联业务贡献2000万美元 [3] - 第三季度签署的续租合约带来1.92亿美元的年化现金租金收入，续租租金现金基础上涨8%，GAAP基础上涨11.5% [4] - 企业需求强劲，持续推动0-1兆瓦以上的互联服务，公司在全球拥有五千兆瓦的可建设IT容量 [3] 资产组合活动 - 季度内收购了洛杉矶都会区约五英亩的土地，耗资4900万美元，预计支持32兆瓦的IT容量 [5] - 在芝加哥富兰克林公园园区附近以1800万美元收购两块土地，预计支持超过40兆瓦的增量IT容量 [5] - 季度内处置了亚特兰大、波士顿和迈阿密都会区的非核心数据中心，总收益为9000万美元 [6] 资产负债表与资本活动 - 截至2025年第三季度末，现金及现金等价物为33亿美元，低于第二季度末的35.5亿美元 [7] - 总未偿还债务为182亿美元，其中174亿美元为无担保债务，净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍 [7] - 通过股权发行计划累计出售290万股普通股，获得净收益约5.01亿美元 [9] 2025年业绩指引 - 将2025年核心FFO每股指引区间上调至7.32-7.38美元，此前为7.15-7.25美元 [10] - 预计2025年总收入区间为60.25-60.75亿美元，调整后EBITDA区间为33-33.5亿美元 [11] - 预计续租租金现金基础上涨5.75-6.25%，GAAP基础上涨7.75-8.25% [11]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股达到创纪录的189美元 同比增长13% [3] - 恒定汇率下核心FFO每股为185美元 同比增长11% [3] - AFFO每股和调整后EBITDA分别同比增长16%和14% [3] - 数据中心收入同比增长9% 调整后EBITDA同比增长14% [23] - 同资本现金NOI增长8% 恒定汇率下增长52% [23] - 全年核心FFO指引区间上调至每股732美元至738美元 中点增长约2% [26] - 全年恒定汇率核心FFO指引区间中点上调2%至725美元至730美元 [27] - 收入及调整后EBITDA指引中点各提高7500万美元 [28] - 现金及GAAP续租价差指引中点分别提高至6%和8% [28] - 恒定汇率同资本现金NOI增长假设提高50个基点至45% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总签约额达201亿美元（100%权益）或162亿美元（公司权益） [11] - 0至1兆瓦以上互联产品签约额达8500万美元 过去四个季度累计签约319亿美元 [21] - 大于1兆瓦产品签约额达7600万美元 平均价格超过每千瓦200美元 [21] - 互联签约额达2000万美元 创下连续第二个季度纪录 环比增长13% [11] - 第三季度续租签约额192亿美元 现金续租价差为8% [22] - 0至1兆瓦类别续租138亿美元 现金价差42% 大于1兆瓦类别续租49亿美元 现金价差20% [22] - 总流失率保持在16%的低位 [22] - AI相关签约额占第三季度总签约额的50% [9][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 签约活动在全球范围内多元化 美洲 EMEA和APAC均有显著表现 [11] - 大于1兆瓦产品定价强劲 表现最佳的市场为硅谷 阿姆斯特丹和新加坡 [21] - 公司在全球40个战略大都市拥有5吉瓦的大型连续容量区块 [9] - 重点市场包括北弗吉尼亚 圣克拉拉 法兰克福等云区域市场 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - PlatformDIGITAL的全球覆盖和全谱系产品是关键的差异化优势 [5] - 行业需求由企业业务流程数字化 云扩展和AI普及驱动 导致复杂的混合IT架构 [5] - 电力可用性 许可挑战和基础设施限制使得新供应难以满足客户需求 [6] - 公司专注于世界领先大都市 与公用事业和地方政府关系深厚 在高效可靠地交付容量方面具有优势 [6] - 公司对在高度互联的云区域市场中的容量价值充满信心 这些市场的建设难度日益增加 [9] - 可持续发展方面 公司获得EcoVadis黄金评级 位列所有受评估公司的前97% [16] - 在伊利诺伊州签署了支持本地社区太阳能项目的合同 并与Current Hydro签署长期协议 采购500吉瓦时清洁基载水电 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 数字转型 云和AI持续增长 对可扩展 互联基础设施的需求比以往任何时候都更加关键 [5] - AI基础设施投资公告规模巨大 AI产品的持续开发和普及表明机会仍处于早期阶段 [7] - 随着模型成功推动实施和使用 连接性将变得越来越重要 需要低延迟 推理导向的部署 [8] - 企业需求持续增长 组织从传统的本地IT环境转向更灵活 云连接的架构 [12] - 公司看到AI导向用例的强劲需求管道 即使没有像2025年3月签署的超大规模租约 AI相关签约额在第三季度仍占50% [10] - 预计2026年将继续以强劲的势头开始 目标实现10%的顶线增长 由健康的超过55亿美元的积压订单和稳健的基本面支持 [32] 其他重要信息 - 积压订单增长至852亿美元（公司权益） 其中137亿美元在第三季度开始 555亿美元计划在2026年开始 [21] - 第三季度开发资本支出超过9亿美元（含合作伙伴权益） 公司净支出约7亿美元 [24] - 交付了约50兆瓦的新容量 其中85%已预租 新开工约50兆瓦的数据中心项目 目前有730兆瓦在建 [24] - 总数据中心开发管道为97亿美元 预期稳定收益率为116% [25] - 未来的增长跑道（包括土地 外壳和持续开发）约为5吉瓦的可销售IT负载 [25] - 杠杆率降至49倍 远低于长期目标55倍 资产负债表流动性保持强劲 接近70亿美元 [26] - 下一个债务到期日是2026年1月的11亿欧元票面利率25%的票据 [26] 问答环节所有提问和回答 问题: 2026年核心FFO增长的推动因素和阻力 - 2026年预计将以强劲的势头开始 目标实现10%的顶线增长 由健康的超过55亿美元的积压订单和稳健的基本面支持 [32] - 2026年初将有约13亿美元利率约25%的债务到期 并计划将15亿美元稳定资产的剩余40%贡献给北美超大规模基金 [32] - 预计2026年降息可能导致利息收入减少 [33] 问题: 超大规模企业在主要大都市市场的需求 特别是延迟敏感的AI应用 - 第三季度总签约额超过200亿美元 为第四大季度 在主要市场支持云计算和AI增长的需求非常多元化 过去七个季度的最大单笔签约来自不同客户 [35] - 正在为主要市场的大型连续容量区块做准备 客户对话活跃 针对2026年和2027年交付的容量产生了有史以来最大的管道 [37] 问题: 2026年到期的租约以及提高续租价差的能力 - 在小于1兆瓦的类别中继续看到强大的定价能力 现金市价率在过去12个月中约为42%至43% 预计定价将保持在该区间 [38] - 对于更大的交易 新的签约价格明显高于到期租约的约124美元费率 市场供应紧张的状况预计将持续 [38] 问题: 大型容量区块的客户多样性以及资本支出融资 - 大型容量区块的客户通常是信誉更高 规模更大的交易对手 主要与更传统的超大规模客户（家喻户晓的品牌）进行对话 [42] - 资金方面 预计2026年总资本支出将增加 特别是通过私人资本集团 但公司权益层面的支出也将比今年略有增加 [44] - 拥有通过超大规模基金 合资伙伴关系和资产负债表流动性组装的多种杠杆 拥有大量流动性和干粉来支持平台增长 [42] 问题: 资产负债表外合伙企业与自有项目的资本配置比例及目标杠杆率 - 利用私人资本（包括超额认购的30多亿美元美国超大规模基金）可以在项目层面与私人资本一起部署不同的杠杆量 为项目产生合适的回报 [46] - 目标杠杆率55倍是平衡整体资本成本的良好位置 当前49倍提供了根据资本市场环境上调或下调的灵活性 [48] 问题: 是否考虑在三级市场追逐数百兆瓦的交易 - 超大规模园区公告显示了对启动AI技术所需基础设施的惊人信心 但公司专注于需求多样化 位置和延迟敏感的市场 [49] - 更合理的策略是投资于主要云区域市场（如北弗吉尼亚 圣克拉拉 法兰克福）及其邻近地区 这些市场可能长期紧张 [50] 问题: 在新项目中考虑使用表后电力解决方案 - 已在南非市场建设太阳能 作为脆弱电网的补充电力 正在多个市场研究此类方案 更多是作为桥梁解决方案 [52] - 从客户那里听到的长期偏好仍是公用事业电力 但愿意帮助公用事业合作伙伴解决电力短缺或延迟问题 [52] 问题: 在杜勒斯等有价值的地点引入天然气以加速交付的可能性以及并购机会 - 正在考虑所有存在短缺或延迟的市场 不仅仅是某个特定地点 旨在以深思熟虑的方式加速基础设施部署 [55] - 并购策略保持一致 评估能提供最佳风险调整回报的机会 包括购买土地和开发 购买建筑或购买具有战略意义或产业逻辑的公司 [56] 问题: 5吉瓦未来开发容量的时间表及客户对话 - 客户对近期交付的容量兴趣日益浓厚 随着2026年末 2027年及以后版本的临近 吸引力越来越大 [58] - 客户对话活跃 针对大型连续容量区块产生了有史以来最大的管道 核心云区域市场的需求持续出现 [61] 问题: 2027年开发管道相对于2026年的规模 - 大型容量区块规模巨大 仅北美和少数美国以外市场的容量就达数百兆瓦 客户希望逐步启动而不是一次性全部上线 [64] 问题: 超大规模AI部署的技术要求及现有设施的改造潜力 - 新建设施采用模块化设计 可适应芯片集的密集化 现有设施通过高密度托管20版本进行改造 可在约14周内部署 支持高达150千瓦的密度 [68] - Digital Realty创新实验室旨在与合作伙伴预工程化和设定标准 为客户提供可重复的结果 [70] 问题: 企业部署的平均规模及在AI推理工作负载中的份额 - 总签约额中约50%与AI相关 在0至1兆瓦（主要是企业导向）的类别中 AI相关签约额创下新高 超过18% [72] - 企业AI推理应用仍处于起步阶段 商业化的企业应用尚未大规模出现 [73] - 交易规模略有增大 功率密度更高 公司在支持企业液冷方面经验丰富 并认为正在获得市场份额 [74] 问题: 大于1兆瓦类别的强劲续租价差是否为新常态 - 随着未来几年到期费率下降 预计将看到更多的市价率机会 今年大于1兆瓦的续租相对较少 2026年和2027年将增加 [76] - 在供应紧张的市场中 尽管本季度平均费率超过180美元 仍能获得更高的费率和强劲的续租价差 [76] 问题: 未来资本支出将更多用于改造现有设施还是扩建新容量 以及将针对哪个客户细分市场 - 资本支出可能因成功交付而增加 主要用于新容量建设 新容量的投资远远超过现有组合的维护和改造 [79] - 资本支出金额确实倾向于大型交易（50 100 200兆瓦） 但公司战略上确保不忽视企业托管客户 维持其增长 [80] 问题: 行业大规模建设是否减少了公司的份额 以及大型项目的信贷质量和回报 - 开发管道总额约100亿美元 支出趋向指引区间的高端 项目不断交付和新增 主要交集于主要市场 需求多元化 [83] - 对于大型项目 确保交易对手风险与项目匹配 倾向于与大型 投资级公司合作 目前未与新兴云公司进行大型一次性项目 [84]

合作核心内容 - Digital Realty Trust与戴尔科技及DXC合作 旨在解决企业人工智能挑战 优化部署流程并加速成果产出 [1] - 合作允许企业基于自身条款 通过已验证用例、私有AI解决方案和专家主导的实施 将AI直接应用于客户数据 [1] - 该集成方案提供了从AI概念到部署的简化过渡 同时降低运营复杂性并确保数据、混合云和企业环境的安全邻近性 [2] 合作技术架构与优势 - 企业可利用DLR的托管数据中心平台PlatformDIGITAL 结合戴尔AI工厂及DXC的实施运营 轻松建立、部署和扩展可重复的AI基础设施架构 [2] - 通过部署包含戴尔PowerEdge服务器、戴尔AI数据平台和戴尔网络的戴尔AI工厂 以及DLR的PlatformDIGITAL和DXC的端到端运营管理 企业可获得完整的AI和转型服务 [3] - 此合作使企业能够简化和加速私有AI计划 从而产生可量化的商业价值 [3] 市场影响与公司前景 - 此次合作有望增强公司的AI能力 并使其进军不断增长的企业AI市场 [4] - 公司将利用其PlatformDIGITAL基础设施来捕捉新的AI工作负载机遇 [4] - 过去三个月 公司股价上涨0.7% 同期行业增长为1.4% [4] 同业比较 - 房地产投资信托基金行业中 排名更优的股票包括SL Green和Crown Castle 目前均位列Zacks排名第2位 [8] - 过去三个月 SL Green的2025年每股FFO共识预期上调54美分至5.87美元 [8] - 过去三个月 Crown Castle的2025年每股FFO共识预期上调3美分至4.21美元 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为1.73美元，同比增长6.1% [39] - 数据中心收入同比增长加速至8% [39] - 调整后EBITDA同比增长7.4% [39] - 2024年全年标准化总收入同比增长10%，调整后EBITDA同比增长13% [40] - 2024年同资本现金NOI增长2.8% [40] - 净债务与调整后EBITDA比率在2024年末降至4.8倍 [45] - 2025年核心FFO每股指引区间为7.05美元至7.15美元，中点代表同比增长5.7% [46] - 2025年同资本现金NOI预计增长3.5%至4.5% [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度签署了1亿美元的新租约 [35] - 0-1兆瓦加互连业务部门创下7600万美元的预订记录，环比增长16% [35] - 大于1兆瓦类别签署了2300万美元的租约 [35] - 0-1兆瓦类别的定价强劲，主要由亚太地区和美洲的交易推动 [35] - 近60%签署的租约包含4%或更高的年租金增长或与CPI挂钩 [36] - 第四季度续租租金现金基础上涨4.7% [37] - 2024年全年续租租金现金基础上涨9%，若排除打包交易则为5.2% [38] - 0-1兆瓦部门的现金续租租金上涨4.9%，大于1兆瓦部门的续租租金上涨3.7% [38] - 第四季度流失率保持在2%的低水平 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 0-1兆瓦预订在美洲和EMEA均表现强劲，两个地区在本季度均创下新记录 [14] - 大于1兆瓦的预订主要偏向EMEA和亚太地区 [35] - EMEA的出口再次创下纪录水平，跨大西洋预订增加，部署落地在美洲 [18] - 关键市场包括北弗吉尼亚、伦敦、洛杉矶、法兰克福、芝加哥 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于加强客户价值主张，通过全球互联园区提供Colo、规模化和超大规模容量 [12] - 推出了新产品和服务，如高密度Colo 2.0、ServiceFabric扩展到全球38个大都市区、以及私有AI交换平台 [11] - 通过增加债务和股权资本选择、机会性地从稳定和非核心资产中回收资本、与多元化私人资本提供者合作来多元化资本来源 [12] - 开发管道规模增长超过75%，达到70亿美金以上项目在进行中，其中70%已预租 [11] - 公司拥有超过3.5吉瓦的可开发土地和外壳容量 [144] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对数据中心容量的需求保持强劲，无论是用于AI的大容量区块还是支持云和数字化转型的增长 [13] - 新政府宣布了一项5000亿美元的努力来支持美国本土的AI发展 [20] - 技术催生技术，创新通常会导致更高的效率，最终刺激增量需求 [21] - 2024年签署的数据中心租约比次高年份高出80%，由云和数字化转型的稳定增长以及AI相关用例的激增推动 [21] - AI创新正在硬件和软件方面发生，公司支持并推动这种创新 [23] - 需求环境强劲，供应紧张 [13] 其他重要信息 - 2024年末的积压订单约为7.97亿美元 [36] - 2025年计划启动的近4亿美元积压订单中，约三分之二预计在年中前启动 [36] - 公司拥有超过60亿美元的流动性 [34] - 加权平均债务期限超过四年，加权平均利率降至2.7% [45] - 约83%的债务是非美元计价，91%的净债务是固定利率，96%的债务是无担保的 [45] - 2025年资本支出净额预计在30亿至35亿美元之间，总资本支出将达到约45亿美元 [49] - 2025年预计通过资产处置和合资资本回收5亿至10亿美元资本 [49] - 在ESG方面，南非附属公司Teraco开始建设一个120兆瓦的公用事业规模太阳能发电厂，公司有超过150个数据中心匹配100%可再生电力 [26][29] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于DeepSeek对行业需求和公司前景的影响 [52][53] - 与顶级客户的对话显示，DeepSeek是一项伟大成就，带来了更高的模型效率，但这并未使客户偏离其对AI基础设施的巨大投资计划 [55] - AI的民主化将通过软件模型和GPU的阶跃函数继续，这将推动更高AI利用率，为设施创造更多需求 [57] - 公司的许多设施是AI就绪的，支持推理和私有AI，相信杰文斯悖论将超越摩尔定律 [58][59] 问题: 关于现金续租前景 [61] - 2025年现金续租指引为4%至6%，与2024年初始指引相同 [63] - 2024年达到9%是由于将多年到期的打包交易提前到2024年完成，2025年指引未假设此类情况 [63] - 2025年仍将看到较高的到期租金，但随后的年份市场环境将改善 [64] 问题: 关于预订预期和可重复性 [66] - 需要将预订分为大容量区块和其他类别，2024年创纪录的10亿美元新签约极大地充实了开发管道 [67] - 在大于1兆瓦类别，由于大量租赁后，下一批租赁会进入更远期的交付，因此不急于填满这些容量 [68][70] - 在0-1兆瓦互连类别，有充足的容量继续销售，预计2025年将再创纪录 [71] 问题: 关于核心FFO每股增长加速曲线 [73][74] - 公司坚持之前的说法，即正常化增长在顶线和EBITDA线为两位数，到底线为中位数或更好 [75] - 2025年实现中位数增长，并有观点认为未来几年增长将持续改善 [76] - 拥有库存、7亿美元积压订单、改善的市场前景和同店增长，以及60亿美元流动性和低于目标的杠杆率，为持续改善增长奠定基础 [77][78] 问题: 关于小于1兆瓦业务的驱动因素和杠杆率降低后的资本配置 [80][81] - 资本配置主要优先用于有机开发活动 [83] - 小于1兆瓦业务的势头在2024年释放，并预计将持续到2025年，需求多样化，大型企业部门占0-1兆瓦预订的50%以上，服务提供商季度也表现强劲 [84][87] - 渠道方面表现突出，2024年是渠道的标志性年份，预计未来将持续 [88] 问题: 关于2025年增长指引的组成部分 [90] - 外汇方面预计带来约200个基点的逆风，传导到核心FFO影响略低于1% [91] - 正常化基础还包括对资产处置、合资交易活动的调整，2025年预计通过私人资本处置5亿至10亿美元 [92][93] - 长期目标维持顶线至调整后EBITDA 10%以上的增长 [93] 问题: 关于推理需求演变及其对业务的影响 [95] - 第四季度签署的兆瓦中有38%与AI相关，开始看到AI进入核心市场和企业 [96] - AI仍处于早期阶段，推理将推动更高需求，需要更大的容量区块，可能超过1兆瓦 [99][100] - 推理需要更接近终端消费者，私有AI能力也将出现，公司对设施中AI就绪的能力支持这一广泛需求感到兴奋 [101][102] 问题: 关于小于1兆瓦新租赁活动的资产分布 [104] - 租赁活动分布广泛，关键市场包括北弗吉尼亚、伦敦、洛杉矶、法兰克福、芝加哥，这些不全是新建筑资产 [105] - 租赁进入第一代或第二代资产的比例相当一致，甚至略高 [107] - 同店入住率存在一些自身造成的问题，但创造了用更好经济结果填充容量的机会 [107] 问题: 关于未来设施中为小于1兆瓦预留的比例和高功率密度计算的空间比例 [110] - 公司优先确保寻求企业群能力的客户有足够的增长空间，在园区内建设具有模块化和灵活性的设施 [111][112] - 倾向于为这些客户提供专用建筑，减少混合匹配，预计该类别增长将继续加速 [113] 问题: 关于Stargate公告后与客户的对话以及超大规模客户预租意愿 [115][116] - Stargate公告部分宣布了数月前发生的活动，也体现了顶级客户对基础设施持续部署资金的信心 [118] - 2024年每个季度都有不同的顶级超大规模客户创下签约记录，2025年可能增加不同客户 [119] - 需求规模巨大，但大型项目需要董事会批准，因此会有间歇性，这与2024年情况类似 [120] - 公司拥有500兆瓦的外壳容量和超过3吉瓦的土地储备，位置优越 [121] 问题: 关于资本回收或合资计划的构成 [123] - 预计5亿至10亿美元中约3亿至4亿美元与持续的非核心资产处置努力相关，其余针对私人资本努力的扩展 [125] - 基金是这一进程的下一个逻辑步骤，进展顺利，但尚未有更多细节可报告 [126][127] 问题: 关于可能影响增长论点的因素 [129] - 2025年的大部分增长并非来自大型签约，任何新的大型签约将主要构建2026年及以后的增长 [130] - 近期执行机会在于继续在0-1兆瓦互连领域取得成功，填充投资组合中的空置，继续执行商业化，确保商业回报充足，扩大互连签约的价值主张，并利用过去18个月建立的融资工具 [131][132] 问题: 关于未来几年预订速度和定价能力的看法 [134][135] - 在0-1兆瓦企业托管互连领域，看到一个增长的市场，并且份额不断增加，预计将继续改善 [136] - 大于1兆瓦类别将保持波动，但基于库存交付时间，不急于以商业条件换取量 [138] - 定价能力方面，在大容量区块报价约为200美元左右，在0-1类别现金市场溢价接近5%，定价坚挺 [139][140] 问题: 关于供应链情况，特别是电力供应 [142] - 电力供应链仍然非常紧张，如果更多电力能更快送达园区，将会有更多需求 [143] - 公司拥有3.5吉瓦土地和外壳，许多已存在一段时间，在许可和场地准备方面处于有利地位 [144] - 供应商的供应链也偏紧，关于关税的讨论可能产生影响，但公司通过供应链采购已做好隔离 [145] 问题: 关于EMEA和亚太地区开发收益率是否会向美洲靠拢 [147] - 美洲地区收益率高是由于供需失衡最严重，EMEA有规模可观的托管业务，收益率较高 [148] - 预计AI将全球化，可能跟随云和数据主权的脚步，但可能不会达到美国的同等程度，当AI全球化时，将面临与美国类似的电力和传输问题 [149][150] 问题: 关于开发收益率和超大规模数据中心交易的现货市场价格展望 [152] - 可能有私人市场竞争对手接受比公司北美计划更低的经济收益率，但据私人资本合作伙伴情报，收益率并未低太多 [153] - 公司通过选择地点而非追逐量，能够保持收益率比普通数据中心竞争对手高几百个基点 [154] 问题: 关于合资投资组合对2025年核心FFO的贡献以及Blackstone合资企业的最新情况 [156] - 不预计资产处置合资资本对2025年核心FFO增长产生重大影响，这取决于时间、规模和实现时机 [157] - 合资私人资本的影响体现在费用收入线增加，第四季度因Blackstone第二阶段结束和收购产生费用，随着资产稳定，将从开发费用过渡到更经常性的资产管理费用，这将贡献2025年增长 [158][159]