SUPPLEMENTAL INFORMATION PACKAGE 2026 SECOND QUARTER QUALITY | INNOVATION | INTEGRITY | COMMUNITY TABLE OF CONTENTS | | Page | | --- | --- | | Executive Summary | 1 | | 2026 Business Plan Trend Line | 3 | | Key Market Insights | 4 | | Development Summary | 5 | | Balance Sheet and Liquidity | 9 | | Land Inventory | 10 | | Property Activity | 11 | | Net Operating Income Composition | 12 | | Regional Property Overview | 13 | | Leasing Activity | 14 | | Lease Expiration Analysis | 16 | | Top Twenty Tenants | 18 ...

基金业绩表现 - 第三大道国际房地产价值基金在截至2026年6月30日的季度实现了+2.23%的回报率（扣除费用后），同期其基准指数MSCI ACWI ex USA IMI核心房地产指数回报率为+2.64% [1] - 长期表现方面，该基金在过去10年中每年（扣除费用后）跑赢基准指数5.59% [1] - 基金不同时间段的年化回报率为：3个月2.23%，1年1.29%，3年7.86%，5年3.37%，10年7.34%，自成立以来5.58% [4] - 基金相对于基准指数的超额回报为：3个月-0.41%，1年-1.03%，3年0.06%，5年5.33%，10年5.59%，自成立以来3.42% [4] 投资组合活动与主题 - 基金在本季度利用地域和资产类别间的分化，建立了两个新头寸，以增强其对两大结构性主题的敞口：持续供应不足的住宅房地产和高需求的工业房地产 [2] - 基金对西班牙领先的住宅建筑公司Neinor Homes S.A.进行了新投资，加深了其对结构性供应不足的欧洲住宅房地产市场的敞口 [5] - 基金对澳大利亚的Dexus Industria REIT进行了新投资，增加了一个高质量的、由电子商务和物流驱动的工业平台 [10] - 新增投资后，基金的配置与最近几个季度基本保持一致，住宅开发和工业/物流的敞口略有增加 [12] 住宅房地产投资逻辑 - 基金投资于西班牙、爱尔兰和波兰的住宅市场，这些市场面临长达十年以上的住房短缺，且需求显著超过供应 [6] - 需求驱动因素包括：经济增长快于欧洲平均水平、多年建设不足导致的结构性短缺无法快速解决、有利的负担能力比率以及较低或下降的抵押贷款利率、政府政策普遍支持新供应 [6] - Neinor Homes在收购AEDAS Homes后成为西班牙最大的住宅建筑商，计划每年建造5,000至7,000套住宅，其土地储备可支持超过六年的生产 [7] - 投资Neinor的论点包括：西班牙住房市场基本面强劲（新房建设仅能满足约一半的新增家庭形成）、负担能力有吸引力（平均购房者可获得低至2%区间的30年期抵押贷款，房价低于总收入的五倍）、收购AEDAS的价格低于内在价值、以及基于当前股价年股息率超过15%的股东回报计划 [7] - 基金通过投资TAG Immobilien AG涉足波兰市场，TAG在德国拥有超过83,000套租赁单元，其波兰业务（包括ROBYG的建造出售项目和Vantage Development的租赁组合）现已占其收益的近一半 [8] - TAG在季度结束后为其波兰住宅建筑单元ROBYG进行了IPO，定价比TAG账面价值高出25%，这验证了其部分隐藏价值，如果市场按ROBYG的股价对TAG进行估值，TAG的股价需要上涨约20%才能与同行倍数一致 [8] 工业房地产投资逻辑 - 基金管理团队将工业房地产视为全球上市房地产中最具吸引力的结构性增长领域之一，主要受两大需求因素驱动：在线零售的持续增长及对靠近城市中心以实现更快交付的需求、以及近岸外包和“中国+1”制造战略旨在实现供应链多元化 [9] - 近期伊朗冲突强化了由乌克兰战争引发的现有结构性需求趋势，特别是国防开支增加和对国内能源独立的关注 [9] - 基金投资的Dexus Industria REIT在澳大利亚拥有88个高质量的仓库和物流资产，其中约75%位于城市“填充”市场，这些是澳大利亚最受欢迎的工业区域，其完全出租的资产组合近期实现了高个位数的净租金增长 [11] - 投资Dexus Industria的论点包括：有吸引力的估值（8%的资本化率、15倍左右的核心运营资金倍数、7%的股息收益率、相对于资产净值有30%的折价）、主要城市中心填充工业用地的稀缺性支持高入住率和租赁利差、12个项目的开发管道提供有吸引力的回报、保守的低杠杆资产负债表、通过Dexus获得机构交易流和运营专业知识、租金收入增长超过建筑成本通胀、以及以低于资产净值的价格进行积极的股票回购 [11] 市场估值与前景 - 当前市场环境中一个未被充分认识的特点是国际上市房地产与美国同行之间显著的估值差异 [20] - 该基金的市盈率已压缩至约10倍，而美国REITs的市盈率约为20倍，尽管该基金底层资产的盈利增长因结构性和周期性顺风而保持有吸引力的增速 [21] - 美国REITs在2026年的盈利增长普遍预计较为温和，而该基金的国际房地产盈利预计将以高个位数至低双位数的速度增长，类似于2025年基金投资实现的12%平均盈利增长 [24] - 一些美国REITs的管理团队正利用其低成本股权资本和较高的国内估值优势，开始寻求国际房地产收购，例如Public Storage收购Public Storage Canada，以及Prologis试图收购英国上市的SEGRO [25] - 基金管理团队认为，当前估值异常的解决是时间问题而非是否问题，可能的催化剂包括：公开市场并购、市场参与者独立认识到估值与盈利的脱节、或者资本从当前集中于人工智能、内存和半导体相关股票向实物资产进行更广泛的轮动 [26][27] - 该基金底层资产的盈利收益率约为10%，加上高个位数的盈利增长，构成了一个不依赖于估值重估的独立有吸引力的回报案例 [28]