投资评级与核心观点 - 报告维持对公司的“买入”投资评级 [1] - 报告将目标价上调至164.37港币，较此前目标价111.51港币大幅提升 [1][5] - 报告核心观点认为，公司FY1H26业绩增速亮眼，核心净利润同比增长17%至122亿港币，超出市场全年增速预期 [1] - 报告预计公司将持续受益于香港房地产市场复苏，并在投资物业和租金规模上具备成长性 [1] FY26上半财年业绩表现 - FY1H26实现营业收入527亿港币，同比增长32% [1] - FY1H26核心归母净利润为122亿港币，同比增长17%，显著高于彭博一致预期的FY26全年5%的增速 [1] - 中期股息每股0.98港币，同比增长3% [1] - 核心净利润增长主要驱动力包括：1) 内地物业开发分部利润同比增加27亿港币，主要来自杭州和苏州高利润项目结转；2) 出售香港投资物业确认的已变现公允价值收益同比增加8亿港币；3) 有息负债压降和融资成本下降推动净财务支出同比减少6亿港币 [2] - 香港物业开发分部营收同比增长65%，但由于结转项目（如天玺·天一期）利润率较低，分部利润率同比下降6.9个百分点至7.6%，分部利润同比下降13% [2] - 物业租赁分部利润同比微降1%，展现出韧性 [2] 业务分部分析与展望 **物业开发业务** - FY1H26香港权益销售金额同比下滑30%至174亿港币，但业绩期后SIERRA SEA二期热销贡献90亿港币 [3] - 随着元朗、古洞、荃湾、启德等重点项目开启推售，预计FY26全年权益销售金额有望达到350亿港币 [3] - 公司在压降净负债率后，通过多元方式在屯门、古洞、长沙湾新增约187万平方呎楼面面积，积极补充香港土储 [3] - 展望未来，随着2H物业开发分部利润基数抬升，预计FY26核心净利润同比增速较1H收窄；FY27-28年，随着香港住宅市场复苏带来的利润率修复，核心净利润有望持续复苏 [2] **物业租赁业务** - 尽管市场面临调整压力，FY1H26物业租赁分部收入和利润同比基本平稳，测算香港/内地租金坪效同比仅微降1% [4] - 随着香港西九龙IGC、艺术广场大楼，以及内地上海徐家汇ITC三期、杭州国金中心等重点项目陆续交付，预计到FY28年，公司香港/内地投资物业权益楼面面积将较FY25年增长10%/46% [4] - 投资物业规模的持续扩张将推动租金收入增长，若商业地产复苏，租金成长弹性有望进一步提升 [4] 财务预测与估值 - 预计FY26-FY28年核心归母净利润分别为233亿、245亿、254亿港币，较前次预测分别调整+4%、+3%、-6% [5] - 盈利预测调整主要因上调部分项目房价假设、调整结转节奏，但下调了投资物业坪效假设，以反映香港住宅量价复苏、但商业地产租金尚未企稳的市场环境 [5] - 采用分部估值法，计算得出公司净资产价值为6351亿港币 [5][25] - 估值关键假设：物业开发分部WACC为6.50%，物业租赁分部已落成物业资本化率假设为香港和新加坡4.5%、内地5.8% [24] - 当前股价（136.30港币，截至2月26日）较NAV折让38% [25][26] - 基于香港房地产市场复苏趋势更为明确，且估值模型未计入未来房价上涨预期，将NAV合理折让幅度从30%收窄至25%，从而得出目标价164.37港币 [5][25] 市场与财务数据 - 公司当前市值约为3949.67亿港币（394,967百万港币） [8] - 52周股价区间为65.20-141.90港币 [8] - 根据盈利预测，FY26-FY28年调整后每股收益分别为8.04、8.45、8.75港币，对应市盈率分别为16.95倍、16.14倍、15.57倍 [11] - FY26-FY28年预测市净率分别为0.63倍、0.62倍、0.61倍 [11] - FY26-FY28年预测调整后净资产收益率分别为3.74%、3.87%、3.94% [11] - FY26-FY28年预测股息率分别为2.95%、3.10%、3.21% [11]

财务数据与关键指标变化 - 截至2025年12月31日止六个月，公司基础利润为122亿港元，同比增长16.7% [2] - 报告利润为102亿港元，同比增长36.2% [3] - 基础每股收益为4.21港元，报告每股收益为3.54港元 [3] - 董事会宣派中期股息每股0.98港元，较去年的0.95港元增长3.2% [3] - 2026财年上半年，公司总营业利润为165亿港元，同比增长14.3% [4] - 截至2025年12月，净债务为836亿港元，净负债率从2025年6月的15.1%改善至13.5% [4] - 期内利息覆盖倍数为8.7倍，而去年同期为5倍 [5] - 期内净财务成本同比下降37% [5] 各业务线数据与关键指标变化 - **物业发展业务**：利润约为49亿港元，同比大幅增长94.9%，主要由内地项目利润确认增加所推动 [3] - **物业租赁业务**：净租金收入保持大致稳定，约为90亿港元 [3] - **香港物业发展**：期内确认物业销售额为265亿港元，同比增长65%，发展利润约为20亿港元，利润率为8% [7] - **香港住宅销售**：期内实现合约销售额约174亿港元 [8] - **内地物业发展**：确认的物业销售额同比增长至约59亿港元，发展利润增至29亿港元，利润率令人满意 [12] - **内地合约销售**：期内实现合约销售额超过13亿元人民币 [13] - **酒店业务**：收入同比增长3%至28亿港元，营业利润同比增长14%至4.28亿港元 [15] - **其他业务**：利润约为23亿港元，同比下降11.7% [4] 各市场数据与关键指标变化 - **香港土地储备**：截至2025年12月，总土地储备（按应占总楼面面积计）约为5730万平方英尺 [6] - **内地土地储备**：截至2025年12月，总土地储备（按应占总楼面面积计）为6460万平方英尺 [12] - **香港租赁组合**：期内总租金收入大致持平，约为88亿港元，整体平均入住率稳定在约92% [9] - **香港零售组合**：平均入住率为94%，租户销售额实现同比增长 [10] - **香港写字楼组合**：整体入住率维持在91%的高位，其中IFC入住率在金融业支持下升至98% [10] - **香港住宅租赁**：受租金和入住率稳步增长推动，同比增长10% [10] - **内地租赁组合**：以港元计，总租金收入保持稳定，约为31亿港元；以人民币计，则下降0.8%至28亿元人民币 [13] - **内地零售组合**：收入增长抵消了写字楼租金收入的下降 [13] 公司战略、发展方向与行业竞争 - 公司长期财务实力基于四大支柱：规模庞大且稳定的经常性收入流、新竣工项目带来的增长、利用知名品牌推动优质销售策略、持续进行投资组合审查以提升回报和资产周转率 [5] - 公司通过多种渠道以合理成本补充土地储备，支持未来增长 [7] - 公司将利用长期声誉实现优质定价和快速销售，通过质量和创新强化品牌，打造设计周到、设施现代的高端住宅 [17] - 公司将提升投资物业组合的竞争力，推动未来经常性收入增长，包括通过资产升级和推出新项目（如香港IGC和上海Three ITC） [17] - 公司将利用最新技术提供高质量物业和服务，提升生活品质，推动公司与香港共同成长 [18] - 公司认为香港在“四个中心和一个枢纽”的愿景下继续发展，对香港和内地长期前景充满信心 [26] - 公司认为其IGC和ICC等项目将帮助香港西九龙转型为“中环2.0”，并支持香港发展成为全球最大的财富管理中心 [25] - 公司认为香港政府短期内不会释放新的土地，因此在写字楼和零售领域，几乎没有能与公司规模和位置相媲美的新建筑出现，这为公司提供了提升入住率的好机会 [86] 管理层对经营环境与未来前景的评论 - 香港方面，尽管地缘政治存在逆风，但在“四个中心和一个枢纽”的框架下，经济保持稳定增长，活跃的IPO活动和扶持政策正强化香港作为国际金融和财富管理中心的地位 [16] - 随着预期美国降息、租金和价格上涨，购房需求也在获得动力 [16] - 内地主要城市方面，增长将得到高科技投资和更强劲的东盟贸易合作的支持，持续推进的对外开放和国内消费应能提振消费者信心 [16] - 有利的按揭环境和平衡的住房措施将进一步支持市场稳定 [16] - 公司对香港住宅市场持乐观态度，认为市场已进入复苏新阶段，交易量创十年新高，租金因人才和海外学生流入而走强，低按揭利率和改善的供需关系将支撑市场在今年剩余时间表现良好 [34][35] - 目前处于复苏周期的第一年，历史经验表明地产周期通常会持续数年，因此强劲势头有望延续 [35] - 公司对香港作为全球金融中心、资产管理中心和财富管理中心的前景非常乐观，特别是对内地而言 [45] - 公司对上海ITC项目充满信心，认为其高品质、优越交通连接性和综合配套将吸引租户 [99][100] 其他重要信息 - IGC（国际网关中心）是公司最新的世界级商业地标，位于香港唯一高铁站之上，由四条地铁线路服务，连接机场快线和高铁站，旨在成为连接香港、内地和国际市场的双向门户 [10][11][23] - IGC已获得LEED和WELL最高评级预认证，也是大湾区首个获得BREEAM优秀评级的新建项目 [24] - 公司正在西九龙海滨开发Artist Square Towers项目，预计2027年完工 [24] - IGC、Artist Square Towers将与ICC及周边现有物业共同形成一个超过800万平方英尺的商业集群 [25] - 上海Three ITC项目预计今年上半年完工，包括写字楼、ITC Maison购物中心和Andaz酒店 [15][26] - 公司通过会员计划“The Point”及其VIP计划“The Point Gold”加强客户忠诚度和购物体验 [10][84] - 公司致力于可持续发展，具体举措和表现可参考相关幻灯片或附录 [16] - 公司零售组合采取积极措施提升吸引力，推动高入住率和韧性表现 [14] - 公司成立了专责小组，进一步探索观塘地区的发展潜力 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于香港住宅市场前景、销售目标及IGC和Artist Square Towers的租赁进展 [32] - **住宅前景**：管理层认为香港住宅市场自去年下半年进入复苏新阶段，交易量创十年新高，租金走强。尽管近期增长步伐因季节性因素略有放缓，但正租金回报将继续吸引投资者和最终用户。预计今年晚些时候HIBOR下降将带来低按揭利率，加上建筑和政府土地销售放缓改善了供需关系，市场将在今年剩余时间继续表现良好。目前处于复苏第一年，历史周期显示地产周期可持续数年，因此强劲势头有望持续 [34][35] - **销售目标**：公司维持2026财年300亿港元的销售目标。未来10个月将推出多个新项目，包括Cullinan Harbour二期、沙埔南项目、荃湾西站住宅项目等 [36][37] - **IGC租赁进展**：IGC项目规模宏大、连接性独一无二、设计品质和可持续性认证均为世界级，已引起市场浓厚兴趣。其中一栋塔楼已交付给锚定租户瑞银，目前有大量来自金融服务、保险、财富管理、基金、银行等领域的潜在租户在洽谈中，租赁进展顺利，对年底租赁情况充满信心 [39][40][41] - **Artist Square Towers租赁进展**：该项目位于西九龙文化区内，位置独特，周边文化设施丰富，已成为西九龙的热门地点。随着金融市场活动增加和资本流入，整体写字楼租赁市场正在改善。该项目目标在2027年完工，租赁工作也已成形 [42][43][44] - **补充**：IGC位于高铁站上盖，高铁为往返内地提供了比机场更好的选择，香港与内地间高铁客流增长强劲。公司对香港作为全球金融中心、资产管理中心和财富管理中心的前景非常乐观 [45] 问题2: 关于香港住宅定价策略、发展利润率、资产处置、资本配置及股息政策 [48][49][50][51][52] - **定价策略**：公司始终根据当前市场状况调整定价策略。例如，SIERRA SEA二期通过适度提价实现了快速销售。对于豪华项目（如启德项目），随着市场改善也进行了价格上调。定价策略灵活高效，旨在平衡销量和利润率 [54] - **发展利润率展望**：随着市场改善，公司已对豪华项目提价。展望未来，沙埔南和荃湾西站项目土地成本相对较低，有望带来更高的利润率。公司处于复苏周期的第一年，预计强劲势头将延续，对未来项目的健康发展利润率持乐观态度 [55][56] - **资产处置**：除了正在销售的Dynasty Court外，目前没有计划处置其他租赁物业。但公司会持续审查投资组合，密切关注投资市场，包括非核心资产处置的可能性 [56] - **酒店资产处置**：公司无意出售任何酒店资产，因其地理位置优越。将酒店改造为学生宿舍通常适用于低质量、低入住率的丙级商业物业，这不适用于公司的投资组合。公司的服务式公寓（如西九龙TOWNPLACE）表现良好，能够吸引高端租户和学生 [57][60] - **资本配置与股息政策**：公司目前的政策是支付约50%的利润作为股息，由于全球存在不确定性，希望保留资金以应对香港可能出现的更多机会。股息支付率目标范围是40%-50%，公司将尽力维持或提高每股股息绝对额，除非达到净现金状态 [57][93][94] 问题3: 关于股息支付率澄清、写字楼租金展望及零售租赁策略 [67][68] - **股息支付率澄清**：股息支付率目标范围是40%-50%，公司将尽力维持或提高每股股息绝对额 [93] - **写字楼租金展望**：香港核心商业区（如中环、西九龙）的租赁活动加速，主要来自银行、资产管理公司、基金和财富管理公司的升级和扩张需求。中环写字楼租金在过去12个月保持稳定（全年仅下降约0.4%），尖沙咀租金也基本持平（仅下降1%）。随着需求回归，预计租金有上涨动力，但判断能否持续为时尚早。IFC和ICC等标志性建筑将继续保持高入住率（IFC目前98%，ICC 91%）。九龙东（Millennium City）供应量仍大，竞争依然激烈，公司优先目标是维持集团稳定的入住率以确保持续收入流 [72][73][74][75] - **九龙东补充**：公司对九龙东持积极态度，作为该区最大业主，将继续升级建筑并改善与地铁站的连接性，目标是效仿太古在香港东区的成功经验 [76] - **零售租赁策略**：公司意识到更多内地电商进入香港市场，可能影响传统小票零售商。但香港零售市场自去年中以来复苏良好，公司销售额增长一直高于市场水平。公司通过优化租户组合、提升顾客体验来应对，例如增加餐饮外带选择、引入IP商店或利用活动经济的店铺、升级线下体验（如沙田新城市广场的空中花园）、加强会员计划“The Point”以及提升电动汽车充电服务等，以增强客户粘性。对于内地品牌，公司持欢迎态度，其在内地的业务布局有助于更贴近市场并识别优秀运营商引入香港 [82][83][84][85] - **市场环境补充**：好消息是内地品牌都希望进入香港，且公司在内地已有租户关系，引入它们相对容易。此外，政府短期内不会释放新土地，尤其在零售领域，几乎没有能与公司规模和位置竞争的新建筑出现，这为公司提升入住率提供了良机 [86] 问题4: 关于内地业务利润率、销售目标、资产分拆REIT可能性及香港土地收购计划 [89] - **内地发展利润率与销售展望**：中期业绩的利润主要来自苏州“Lake Genève”等高端特色项目。下半年能否延续取决于能否获得满意的政府批价。杭州IFC的服务式公寓（Cullinan West及即将推出的Cullinan East）也有望带来不错的利润率 [91][92] - **资产分拆REIT**：由于内地借贷成本低且银行放贷意愿强，公司会研究REIT分拆想法，但这取决于内地新REITs的估值情况，目前并不急于推进，重点在于提升内地商场入住率和优化租户组合 [93] - **香港土地收购与资本配置**：公司重申股息支付率目标范围为40%-50%，并尽力维持每股股息。关于土地储备，提问中提及公司近期土地收购活动活跃，但管理层在回答中未提供具体的收购目标、盈利能力或内部收益率展望，主要重申了股息政策 [93] 问题5: 关于香港零售销售与租金展望、上海ITC项目租赁进展及管理层变动影响 [96][97] - **香港零售展望**：香港零售销售自去年中以来呈积极态势，受大型活动、游客回归和股市复苏等因素支持，预计2026年这一趋势将持续。租金通常滞后于销售额，公司有信心租金回升将在今年晚些时候体现 [112][113] - **上海ITC项目租赁进展**： - **写字楼**：Tower A入住率已超过80%，趋势强劲。Tower B已于去年底完工，已签约数家租户，并与许多其他大小租户洽谈中，租户行业涵盖零售、专业服务、金融服务等。公司对租赁持续提升充满信心，特别是作为浦西最高建筑的Tower B [99][100][101] - **零售**：ITC Dining（餐饮部分）已于去年底开业，表现良好。商场将于今年分阶段开业，与Tower B的入驻时间相匹配。项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一身的一站式目的地，拥有新物业、更多户外空间、强大的地铁连接性和Andaz酒店支持等优势 [110][111] - **西九龙项目零售部分**：商场面积约60万平方英尺，目前正在进行内部装修工程，将于今年晚些时候分阶段开业，以配合IGC主要租户的入驻。该项目是香港未来10年都难以见到可媲美的新建高端集群，公司对其长期潜力充满信心 [114][115] - **管理层变动**：Maureen Fung因健康原因退休。公司拥有强大的团队支持，这为年轻人提供了承担挑战、展示能力的机会，是正常且健康的新老交替。公司策略是尽快实现高入住率 [116]