财务数据和关键指标变化 - 2025年中期收入为3913亿港元，同比增长12 7% [2] - 未计投资物业重估前的利润为68亿港元，每股盈利1 94港元，同比增长1 6% [2] - 投资物业重估亏损3亿港元，股东应占利润为63亿港元，每股盈利1 8港元，同比下降26 2% [3] - 每股股息为0 39港元，与2024年上半年持平 [3] - 净资产值增长1 7%至112 65港元 [3] - 经常性收入增至3176亿港元，经常性利润贡献增至85亿港元，占总收入的81%和利润的83% [3] 各条业务线数据和关键指标变化 物业销售 - 收入734亿港元，同比增长59% [4] - 利润贡献177亿港元，同比下降2 9%，贡献利润率24% [4] - 主要贡献项目包括上海Regency Garden、北京The Greenwich和北京Lagon View [5] - 香港项目因Victoria Blossom和Blue Coast的拨备导致贡献利润率仅为2 6%，若剔除拨备影响，利润率可达42% [5] - 未确认合约销售额2850亿港元，其中2300亿港元预计在2025年下半年确认 [6] 物业租赁 - 收入30亿港元，同比下降3 7% [6] - 利润贡献23亿港元，同比下降5 3%，贡献利润率77 1% [6] - 香港整体出租率86%，欧洲组合出租率超过99% [6] - 主要贡献物业包括Chengkong Center（4 77亿港元）、Hutchison Logistics Center（3 28亿港元）和Wampo（3 15亿港元） [6] 酒店及服务式公寓 - 收入22亿港元，同比增长2 9% [9] - 利润贡献7 94亿港元，同比下降3 5%，主要因去年一次性会计回拨 [9] - 酒店平均入住率89%，服务式公寓平均入住率88% [10] 基础设施及公用事业 - 收入125亿港元，同比增长5 9% [11] - 利润贡献62 9亿港元，同比增长5 4% [11] - 主要贡献来自Phoenix Energy、UK Power Network、Northumbrian Water和Dutch Enviro Energy [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港贡献27%，内地贡献15%，海外贡献58% [3] - 内地物业销售贡献利润率38 4%，海外为30 6% [5] - 内地零售物业利润贡献同比下降43 9%，主要因上海Westgate Mall合资到期 [7] - 欧洲社会基础设施组合表现稳定，几乎全部出租 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略以回报和风险为核心，优先考虑香港土地补充、物业投资和企业贷款交易 [26] - 对商业和零售物业及土地保持投资兴趣，但不会以牺牲杠杆率为代价 [22] - 计划在稳定司法管辖区扩展社会基础设施投资，重点关注政府资助的长期三重净年金 [36] - 基础设施部门表现稳健，未来将继续寻找符合回报门槛的项目 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港住宅市场成交量有所回升，但价格动力不足，开发商仍以去库存为主 [27] - 内地房地产市场疲软，公司针对大湾区推出双城生活营销活动，吸引香港买家 [31] - 英国酒吧业务面临原材料成本压力，但团队正努力提高效率 [37] - 酒店及服务式公寓业务表现稳定，学生公寓机会正在研究中 [35] 其他重要信息 - 土地储备总计1 24亿平方英尺，其中6700万平方英尺用于开发，2200万平方英尺用于租赁 [16] - 净债务214亿港元，净债务与股东资金比率为5 4%，净债务与总资本比率为5% [15] - 穆迪和标普分别给予A稳定和A稳定信用评级 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: 未来几年盈利展望，特别是开发业务 - 经常性收入业务将继续强劲，但开发业务盈利贡献不大 [20] 问题: 资本配置策略 - 优先保持低杠杆率，现金充裕但谨慎管理现金流 [22] - 对香港土地和物业投资感兴趣，股息与当年利润和中期展望挂钩 [24] 问题: 香港住宅市场展望及项目定价 - 成交量回升但价格动力不足，Victoria Blossom将尽快推出 [27] 问题: 内地物业销售策略 - 针对大湾区推出双城生活营销活动，吸引香港买家 [31] 问题: 租赁组合表现 - 香港商业物业竞争激烈，Chengkong Centre Phase 1出租率75%，Phase 2表现不佳 [33] 问题: 德国社会基础设施组合表现 - 表现符合预期，未来将继续寻找符合回报门槛的项目 [36] 问题: 英国酒吧业务展望 - 团队正努力提高效率，原材料成本压力存在但下半年有望改善 [37] 问题: 基础设施部门扩张计划 - 对符合回报门槛的项目感兴趣，近期处置Evershot UK Rails 20%股权 [39] 问题: 债务管理 - 近期发行欧元中期票据以多元化融资来源，未来可能继续发行 [41]

财务数据和关键指标变化 - 2025年中期收入为391.3亿，同比增长12.7% 税前利润为68亿 每股盈利1.94 增长1.6% [2] - 由于IP重估赤字3亿 股东应占利润降至63亿 每股盈利1.8 同比下降26.2% 每股股息维持0.39不变 净资产值增长1.7%至112.65 [3] - 经常性收入增至317.6亿 经常性利润贡献达85亿 占总收入81% 占总利润83% [3] 各条业务线数据和关键指标变化 物业销售 - 收入73.4亿 增长59% 利润贡献17.7亿 下降2.9% 毛利率24% 低于2024年水平 [4] - 主要贡献来自上海Regency Garden 北京The Greenwich和Lagon View项目 内地和海外毛利率分别为38.4%和30.6% 香港因Victoria Blossom和Blue Coast项目计提 毛利率仅2.6% [5] - 未确认合同销售额285亿 其中230亿预计2025年下半年确认 [6] 物业租赁 - 收入30亿 下降3.7% 利润贡献23亿 下降5.3% 毛利率77.1% 香港整体出租率86% 欧洲组合超过99% [6] - 零售物业收入下降11.5% 从9.71亿降至8.59亿 内地利润贡献下降43.9% 因上海Westgate Mall合资到期 [7] - 社会基础设施收入增长3.5% 从6.48亿增至6.71亿 不包括去年收购的瑞典和德国资产 [7] 酒店及服务式公寓 - 收入22亿 增长2.9% 利润贡献7.94亿 下降3.5% 剔除去年一次性会计回拨 实际略有增长 [9] - 酒店平均入住率89% 服务式公寓88% 管理面积248万平方英尺 收入4.44亿 利润1.82亿 毛利率41% [10] 基础设施及公用事业 - 收入125亿 增长5.9% 利润贡献6.29亿 增长5.4% [11] - 联营公司贡献增长11.7%至46亿 受益于外汇变动和Phoenix Energy全年贡献 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 利润贡献来源：香港27% 内地15% 海外58% [3] - 土地储备总面积1.24亿平方英尺 其中香港700万平方英尺 内地6300万平方英尺 海外3400万平方英尺 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置优先考虑回报和风险 而非特定行业或地区 对香港土地补充、物业投资和企业贷款交易感兴趣 [25][26] - 基础设施部门专注于投资和运营能产生稳定收益的必需行业 在符合回报门槛的情况下有意扩大投资 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港住宅市场成交量回升 但价格缺乏上涨动力 开发商仍以去库存为主 新盘定价将保持慷慨 [27] - 英国酒吧业务面临原材料成本压力 但团队正努力提高效率以保护运营利润率 [37] - 欧洲社会基础设施组合在英国、德国和瑞典几乎全部出租 多元化投资策略表现良好 [34] 其他重要信息 - 净债务214亿 净债务与股东资金比率为5.4% 净债务与总资本比率为5% 穆迪和标普分别给予A稳定评级 [15] - 持有上市房地产投资信托基金权益：Wuxian REIT 35.4% Fortune REIT 25.7% Prosperity REIT 17.6% [14] 问答环节所有的提问和回答 未来几年盈利展望 - 经常性收入业务将继续保持强劲 但开发业务盈利在未来几年不会显著 [20] 资本配置策略 - 不会以牺牲杠杆为代价进行扩张或投资 在宏观环境不确定的情况下将谨慎管理现金流 但对香港商业和零售物业及土地有兴趣 [21][23] - 股息将与当年利润和中期前景挂钩 不会与英国铁路业务利润直接关联 [24] 香港物业市场 - Victoria Blossom项目将在准备就绪后推出 小户型预计受欢迎 已计提11亿港元拨备 [27][28] - Anderson Road项目完工日期将延迟 但对公司运营影响较小 [29] - 下半年将有Coastline Phase II、Perfect 10和The Greenwich项目贡献利润 但Blue Coast将录得亏损 [30] 内地物业市场 - 针对香港人在大湾区购买第二套住房的需求 已推出营销活动 反应良好 [31] 租赁组合 - 香港整体出租率86% Changgong Centre 1约75% Changgong Centre 2仍未达理想水平 [33] 海外业务 - 德国社会基础设施组合表现符合预期 只要回报达标 有意进一步扩大投资 [36] 基础设施及公用事业 - 7月同意出售Evershot UK Rails的20%间接权益 将收回数亿资本 目前无其他处置或新投资计划更新 [39][40] 融资活动 - 如果定价有吸引力 将通过欧元中期票据计划发行更多债券以分散融资来源 [41]