财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心税息折旧及摊销前利润增长19% [9] - 自由现金流全年预期提升至约18亿美元 [15] - 净杠杆率在季度末为1.2倍，预计年底前将进一步去杠杆 [15] - 全年核心每股收益指引上调至6.25美元至6.35美元，中点反映24%的增长，并较此前峰值高出10%以上 [8][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务业收入增长16%，超出预期，其中全球租赁收入增长17%，美国租赁收入增长18%达到历史第三季度最高水平 [9][10] - 美国工业地产租赁增长27%，数据中心租赁收入同比翻倍以上，办公楼租赁再次实现两位数增长 [10] - 物业销售业务收入增长28%，美国在办公楼、工业地产和数据中心领域表现强劲 [10] - 抵押贷款发起收入实现十几百分比增长 [10] - 建筑运营与体验部门收入增长11%，美洲地区收入增长30% [11] - 项目管理部门收入增长19% [11] - 投资管理部门本季度募集24亿美元新资本，管理资产规模期末约为1560亿美元 [13] - 开发业务组合中蕴含超过9亿美元的嵌入式利润，预计在未来五年内实现 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心资产类别贡献近7亿美元收入，较2023年第三季度增长40%，约占整体税息折旧及摊销前利润的10% [7][8] - 日本和印度市场合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [8] - 美国以外的销售业务在德国、荷兰和日本表现尤为强劲 [10] - 项目管理业务在英国、中东和北美实现广泛的双位数收入增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度有助于在受周期性或结构性利好的领域推动增长，例如数据中心和日印市场 [6][7] - 通过整合特纳汤森德，北美收入自2022年以来翻倍，并预计在该渗透率较低的市场有进一步增长空间 [12] - 正在将数据中心管理和DirectLine业务合并，形成数字基础设施服务线，以抓住数据中心全生命周期机会 [43] - 针对大型占用者，公司提供设施管理、项目管理、定制开发等综合服务，通过卓越服务而非强制捆绑来提升钱包份额 [46][48][49] - 房地产对客户而言变得更具战略性，远超传统存储功能，这为行业带来持续机会 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对销售业务的复苏预期是更长、更缓慢的，但买卖双方预期差距已显著缩小，预计未来几年将稳步复苏 [24] - 数据中心当前活动激增是周期性的，但公司正在构建能够持续的业务以把握长期生命周期 [41][44] - 办公楼租赁复苏基础广泛，从顶级门户市场扩展到次级市场，甚至出现新的开发活动，表明市场回归常态 [66][72][73] - 工业地产市场已度过拐点，预计空置率将在明年年中开始下降 [75] - 尽管面临某些科技客户在人工智能投资上削减资本支出的软性压力，但整体需求强劲 [12] 其他重要信息 - 公司报告重点从净收入转向总收入，但内部仍关注剔除转嫁成本后的收入作为主要增长指标 [4][9] - 咨询业务增量利润率本季度略高于25%，主要受激励薪酬增加影响 [27] - 公司认为股价被低估，资本配置优先顺序为并购、共同投资，剩余自由现金流用于股份回购 [20][58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩？哪些业务线的同比基数将变得更具挑战性？ [18] - 回答指出未看到显著的业绩前置现象，但第四季度将面临 tougher comps，例如租赁业务在第三和第四季度都面临高基数，销售业务在第四季度的增长率将从2024年同期的35%开始减速，项目管理部门的季度税息折旧及摊销前利润在去年同期增长30%，基数很高 [18] 问题: 并购管道情况如何？是否因此未在季度内回购股票？ [19] - 回答强调资本配置优先级不变，优先考虑并购和房地产投资共同投资，剩余现金流用于回购，认为股价被低估，在没有并购时会回购股票，对并购目标保持耐心，寻找具有韧性、受益于结构性顺风并能从CBRE平台获益的优质标的 [20] 问题: 对商业地产交易市场复苏阶段的看法？还有多少上行空间？ [23] - 回答认为销售业务的复苏将比历史上更长、更慢，但仍处于早期阶段，利率下降曾刺激活动，买卖双方都存在被压抑的需求，预期差距缩小，预计未来几年将稳步复苏，除非宏观经济出现意外 [24][25] 问题: 第四季度初的交易活动情况？咨询业务增量利润率较低的原因？ [26] - 回答指出管道强劲，10月初租赁和销售活动依然旺盛，如果交易活动符合预期且开发地块顺利变现，全年每股收益可能达到指引区间上限，咨询业务增量利润率约为25%，主要受该板块业绩优异导致的激励薪酬增加影响 [27] 问题: 咨询业务的人才状况、招聘计划和竞争格局？ [31] - 回答表示人员配置适当但仍在增加合适人才，租赁经纪团队有产能，销售和抵押贷款发起团队有较大产能，过去几年通过提升领导力、管理平台和技术工具获得了显著市场份额，目前状况良好，并因市场强劲和管道饱满而继续寻找人才 [32][33] 问题: 特纳汤森德业务的整合情况和利润率前景？ [34] - 回答指出业务已深度整合，运营模式基本统一，下一步将整合财务和人力资源平台，预计技术平台整合将在明年带来成本协同效应，合并后的能力获得市场认可，并带来新业务，特别是来自现有客户的更复杂项目和成本咨询工作，现已视为一个整合业务 [35][36] 问题: 数据中心业务未来两到三年的主要增长途径和对公司业务构成的预期？ [40] - 回答预计数据中心今年贡献约10%的盈利，明年会更高，除了享受当前周期红利，正构建可持续业务：Trammell Crow Company专注于数据中心地块的获取和变现；特纳汤森德提供项目管理和成本咨询；咨询业务协调销售、租赁和融资；建筑运营与体验部门整合数据中心管理和白空间服务，以把握全生命周期机会 [41][42][43][44] 问题: 与占用者关系的发展情况以及提升钱包份额的时间表？ [45] - 回答指出通过收购特纳汤森德和Industrious，服务占用者的能力显著进化，现在提供跨四个部门的综合服务，包括设施管理、项目管理、灵活办公体验、租赁经纪和定制开发，策略是提供卓越的单项服务促使客户自然交叉购买，在某些情况下也提供捆绑服务，客户反应积极 [46][47][48][49] 问题: 建筑运营与体验部门的展望和管道趋势，是否已恢复正常？ [52] - 回答表示管道不仅正常化而且改善，企业业务管道非常强劲，第四季度销售额将显著提升，由于大型合同转化周期长，这些收入预计在明年下半年体现 [53] 问题: 可能推迟至2026年的数据中心处置项目对每股收益的影响？ [54] - 回答指出每股收益指引区间6.25至6.35美元的高低端很大程度上取决于开发项目的变现时机 [54] 问题: 第三季度未回购股票是否与内部讨论的潜在交易活动有关？ [58] - 回答重申并非主动决定不回购，认为股价被低估，在有可用现金流时会进行回购，但无法评论并购管道的具体情况 [58] 问题: 对设施管理业务总可寻址市场和公司市场份额的看法？ [59] - 回答指出总可寻址市场通过进入数据中心、政府、医院、白空间服务等领域不断扩大，内部和外部分析均表明远未触及天花板，相信能持续增长并渗透市场 [59][60] 问题: 数据中心开发地块是否已解决电力接入问题？ [63] - 回答承认电力是主要制约因素，公司策略是通过获取土地、获取开发权、进行改良，使地块处于有利位置，帮助最终用户与电力部门合作获取电力，这个过程竞争激烈 [63][64] 问题: 办公楼租赁活动的广泛性，是集中在门户城市还是不同等级？ [65] - 回答指出活动基础广泛，本季度门户市场如纽约、旧金山相对强势回归，过去12个月管道显示预期是办公楼租赁将普遍增长，认为这不是透支未来，而是市场回归常态，且房地产对客户的文化、协作和生产力变得更具战略性 [66][67][68] 问题: 美国办公楼市场的复苏是由顶级资产驱动，还是已蔓延至更低等级和次级市场？ [71] - 回答指出趋势符合预期，顶级物业需求饱和后，开始出现将次级物业升级改造的现象，门户市场如此，次级和三级市场也在快速去化，甚至出现新的开发活动，例如公司在达拉斯的地块已吸引大型优质租户兴趣，这是一个真实趋势 [71][72][73] 问题: 驱动工业地产本季度增长的因素？ [75] - 回答指出增长来自最佳物业的大面积租赁和较小物业的续租，空置率过去两年较高，但预计明年年中开始下降，大型用户意识到这点并开始行动，此趋势不仅在美国，也在全球出现 [75][76] 问题: 对税息折旧及摊销前利润率的未来展望？ [77] - 回答指出按服务部门看：咨询业务利润率已接近2019年峰值，预计可持续；建筑运营与体验部门今年利润率扩张，明年随着协同效应继续提升；项目管理部门随着成本协同效应实现，明年利润率也将进一步扩张 [77]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心息税折旧摊销前利润增长19% [9] - 全年核心每股收益指引从6.1-6.2美元上调至6.25-6.35美元，中点反映24%的增长，将比先前峰值高出10%以上 [7][19] - 预计全年自由现金流约为18亿美元 [18] - 季度末净杠杆率为1.2倍，预计年底前将进一步去杠杆化 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务业收入增长16%，超出预期，其中全球租赁收入增长17%，物业销售业务收入增长28%，抵押贷款发起收入增长近20% [10][12][13] - 咨询服务业营业利润增长23% [13] - 楼宇运营与体验业务收入增长11%，营业利润增长15% [14] - 项目管理业务收入增长19%，营业利润增长16% [15][16] - 房地产投资业务营业利润增长8%，符合预期 [16] - 投资管理业务在第三季度筹集了24亿美元新资本，管理资产规模季度末约为1560亿美元，若剔除汇率影响则增长13亿美元 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心相关业务在第三季度产生近7亿美元收入，同比增长40%，约占季度总息税折旧摊销前利润的10% [6][7] - 日本和印度市场合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [7] - 美国租赁业务达到历史第三季度最高水平，增长18%，其中工业租赁增长27%，数据中心租赁收入同比翻倍以上，办公租赁再次实现两位数增长 [11] - 美国以外的租赁业务在亚太地区表现强劲，主要由印度和日本驱动，欧洲结果好坏参半 [12] - 美国以外的销售业务在德国、荷兰和日本增长尤为强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度有助于在受周期性或结构性增长驱动的领域推动增长 [5][6] - 在数据中心领域，公司正通过土地开发、项目管理、经纪和设施管理服务建立可持续的业务，预计数据中心收益今年约占10%，明年将更高 [48][49][50][51][52] - 通过整合特纳汤森德和Industrious等收购，增强了对大型占用者的综合服务能力，包括设施管理、项目管理、租赁和定制建造服务 [54][55][56][57][58] - 在人才方面，公司已适当配备人员，并继续在经纪业务（尤其是租赁、投资销售和抵押贷款发起）方面增加人才，以利用强劲的市场渠道 [38][39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计投资销售业务的复苏将比历史上更漫长、更缓慢，但目前仍处于早期阶段，买卖预期差距已显著缩小，预计未来几年将稳步复苏 [30][31][32] - 办公楼租赁呈现广泛增长，主要市场（如纽约、旧金山）在第三季度表现强劲，房地产作为企业战略资产的重要性日益增加 [76][77][78][79][80][81] - 工业地产市场出现转机，大型租约需求强劲，空置率预计在明年年中开始下降 [90][91][92] - 尽管面临一些技术客户在人工智能投资上削减资本支出的疲软，但项目管理业务渠道强劲，特别是在数据中心和英国政府项目方面 [15][16] 其他重要信息 - 公司报告重点转向总收入，但内部仍关注扣除转嫁成本后的收入作为主要增长指标 [3][4][10] - 特纳汤森德的整合进展顺利，运营模式已基本整合，预计明年将实现成本协同效应 [42][43] - 开发组合中嵌有超过9亿美元的利润，预计将在未来五年内实现 [17] 问答环节所有提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩，以及哪些业务线的增长将开始正常化 [21] - 管理层表示未看到明显的业绩前置现象，但承认将面临一些艰难的比较基数：租赁业务在第四季度面临艰难比较；销售业务在第三季度增长14%后，第四季度将对比去年35%的高增长，增速将有所放缓；项目管理业务在去年第四季度营业利润增长30%，基数较高 [21][22] 问题: 并购渠道和股票回购计划 [23] - 资本配置优先级保持不变，优先考虑并购和房地产投资业务的共同投资，剩余自由现金流用于股票回购；公司认为股价被低估，在没有并购机会时会回购股票；并购重点集中在具有韧性、能受益于结构性顺风的业务领域，寻找运营良好并能受益于CBRE平台的标的 [24][25] 问题: 商业地产交易市场复苏的阶段和后续空间 [29] - 预计销售业务的复苏将比历史上更漫长、更缓慢，目前仍处于早期阶段；9月利率下降时销售活动有所增加；买卖双方都存在被压抑的需求，预期差距已显著缩小，预计未来几年将稳步复苏，除非宏观经济出现意外 [30][31][32] 问题: 第四季度初的活动情况和咨询业务利润率 [33] - 渠道强劲，10月初租赁和销售活动依然强劲；如果交易活动按预期进行，且开发地块按计划变现，全年每股收益将达到指引区间的高端；咨询业务本季度增量利润率略高于25%，低于年初水平，主要原因是整体业绩带来的激励薪酬增加 [34] 问题: 咨询业务的人才策略和竞争格局 [37] - 公司人员配备适当，但在租赁、投资销售和抵押贷款发起业务方面仍有增加人才的空间；通过升级本地租赁领导团队、管理经纪平台和技术工具，在租赁业务中获得了显著市场份额；技术工具、数据和咨询服务（如 workplace design, labor analytics）有助于获取和保留人才 [38][39][40] 问题: 特纳汤森德业务的整合情况和利润率机会 [41] - 特纳汤森德已深度整合，运营模式已基本统一，明年将整合财务、人力资源和技术平台，预计将带来成本协同效应；整合后的能力已获得市场认可，体现在新业务获取和现有客户给予更大、更复杂的项目上 [42][43] 问题: 数据中心业务未来两到三年的增长途径和重要性 [47] - 预计数据中心收益今年约占10%，明年更高；除了当前活动激增的收益，公司正建立可持续业务：Trammell Crow Company专注于数据中心地块的获取、授权和改善；特纳汤森德提供项目管理和成本咨询；咨询业务提供经纪服务；楼宇运营与体验业务整合数据中心管理和内部空间改进服务，形成数字基础设施服务线 [48][49][50][51][52] 问题: 与占用者的关系以及钱包份额增长机会 [53] - 通过收购特纳汤森德和Industrious，增强了对占用者的综合服务能力，包括设施管理、项目管理、租赁和定制建造服务；公司以独特方式提供这些服务，客户满意度高会促进交叉销售，部分客户开始要求捆绑购买 [54][55][56][57][58] 问题: 楼宇运营与体验业务的渠道和展望 [61] - 渠道已恢复正常甚至改善，企业业务渠道强劲，预计第四季度销售额将显著提升，由于合同转换周期长，新增收入预计在明年下半年开始体现 [61] 问题: 数据中心地块处置的收益影响 [62] - 全年每股收益指引区间（6.25-6.35美元）的高低端取决于开发地块的变现情况 [62] 问题: 第三季度未进行股票回购的原因 [66] - 并非主动决定不回购，公司仍认为股价被低估，在有可用现金流时会进行回购；但无法具体评论并购渠道活动 [66] 问题: 设施管理业务的总体可寻址市场和市场份额 [67] - 通过进入数据中心、政府、医院等新领域，以及收购DirectLine等，不断扩展可寻址市场；内部和外部战略分析均表明，公司远未触及市场天花板，预计能持续增长 [68][69] 问题: 数据中心开发地块的电力获取情况 [72] - 电力获取是行业性制约因素；公司通过获取土地、获得授权并进行改进，使最终用户（如超大规模企业）能与电力部门合作获取电力，该策略运作良好，但竞争激烈 [73][74] 问题: 办公楼租赁活动的广度和渠道 [75] - 活动广泛，但各季度不尽相同：第三季度主要市场（如纽约、旧金山）相对强劲；过去十二个月渠道显示，预计办公楼租赁将呈现广泛增长；房地产作为企业战略资产的重要性提升，推动需求 [76][77][78][79] 问题: 办公楼市场复苏的驱动因素和层级 [85] - 复苏符合预期：顶级建筑需求饱和后，需求转向低等级建筑的升级改造，以及次级和三级市场；开始出现新的开发项目，例如公司在达拉斯的地块可能启动开发；趋势正从A级建筑向升级后的低等级建筑和新开发项目扩散 [85][86][87][88][89] 问题: 工业地产市场转机的驱动因素 [90] - 驱动因素包括最佳建筑的大型租约和较小建筑的续租（多为短租、旧空间）；空置率过去两年较高，但预计明年年中开始下降；大型用户意识到这一点并开始行动 [90][91][92] 问题: 息税折旧摊销前利润率的展望 [94] - 咨询业务利润率已接近2019年峰值，预计将维持；楼宇运营与体验业务今年利润率扩张，随着协同效应显现，明年将继续提高；项目管理业务随着成本协同效应实现，明年利润率也将扩张 [94][95][96]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心息税折旧摊销前利润增长19% [8] - 公司上调全年核心每股收益指引至6.25美元至6.35美元，此前为6.10美元至6.20美元，中点反映24%的增长 [6][13] - 预计全年自由现金流约为18亿美元 [13] - 季度末净杠杆率为1.2倍，预计到年底将进一步去杠杆 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询业务收入增长16%，超出预期，其中全球租赁收入增长17%，物业销售业务收入增长28% [8][9] - 建筑运营与体验业务收入增长11%，其中美洲地区收入增长30% [10] - 项目管理业务收入增长19% [10] - 房地产投资业务部门营业利润增长8%，符合预期 [11] - 投资管理业务在第三季度筹集了24亿美元新资本，管理资产规模约为1560亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心相关业务在第三季度产生近7亿美元收入，较2023年同期增长40%，约占季度总息税折旧摊销前利润的10% [5][6] - 日本和印度市场合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [6] - 美国工业租赁增长27%，数据中心租赁收入较去年增长超过一倍 [9] - 美国以外地区，德国、荷兰和日本的销售增长尤为强劲 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度有助于在受长期趋势青睐或周期性韧性的领域推动增长 [5] - 在数据中心领域，公司正建立可持续的业务，涵盖土地开发、项目管理、经纪和运营服务，预计该业务在收益中的占比今年约为10%，明年会更高 [37][38][39] - 通过收购特纳汤森德和Industrious等公司，增强了为大型占用者提供设施管理、项目管理和定制建造服务的能力，旨在提高客户钱包份额 [42][43][44] - 公司认为其设施管理业务的总可寻址市场正在不断扩大，远未达到上限 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对销售业务的复苏预期是更长、更缓慢的，但买卖双方预期差距已显著缩小，预计未来几年投资销售将稳步复苏 [22] - 房地产设施对企业变得更具战略性，无论是对于企业文化、员工协作还是生产力都更为关键，这一趋势适用于办公、物流和数据中心等资产类别 [57][58] - 第四季度面临一些艰难的同比比较，特别是租赁和项目管理业务，但管线活动强劲，如果交易活动按预期进行，全年每股收益可能达到指引区间的高端 [16][25] 其他重要信息 - 公司更改了收入报告方式，未来将专注于报告总收入，但内部仍将剔除转嫁成本后的收入作为主要增长指标 [3][8] - 特纳汤森德的整合进展顺利，其北美收入自2022年以来已翻倍，预计明年将产生成本协同效应 [11][31][32] - 开发组合中嵌有超过9亿美元的利润，预计将在未来五年内实现货币化 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩，哪些业务线的增长将面临挑战或正常化？ [16] - 管理层表示未看到明显的需求前置现象，但承认第四季度将面临一些艰难的同比比较，例如租赁业务在第三季度已面临艰难比较并将在第四季度持续，销售业务在2024年第四季度增长35%的高基数下增速将有所放缓，项目管理业务在去年第四季度部门营业利润增长30%的高基数下也将面临挑战 [16] 问题: 并购管线情况以及为何本季度未进行股票回购？ [17][18] - 资本配置优先级保持不变，优先考虑并购和房地产投资业务的共同投资，剩余自由现金流用于股票回购，公司认为股价被低估，在没有并购机会时会回购股票，并购重点聚焦于具有韧性、能受益于长期趋势并能从CBRE平台获益的目标，公司对找到合适标的充满信心但保持耐心 [18] 问题: 对商业地产交易市场复苏阶段的看法以及未来还有多少增长空间？ [21][22] - 预计销售业务的复苏将比历史上更长、更缓慢，目前仍处于早期阶段，复苏将持续一段时间，利率下降曾刺激销售活动，买卖双方都存在被压抑的需求，且买卖预期差距已显著缩小，预计未来几年投资销售将呈现良好、强劲、稳定的复苏，除非宏观经济出现意外 [22][23] 问题: 第四季度初的交易活动情况、管线与去年对比，以及咨询业务增量利润率是否因招聘而降低？ [24][25] - 第四季度初（截至10月）租赁和销售管线活动依然强劲，若交易活动按预期进行且开发地块成功货币化，全年每股收益可能达到指引区间6.35美元的高端，咨询业务增量利润率本季度略高于25%，低于年初水平，主要原因是因整体业务表现良好而增加的激励性薪酬 [25] 问题: 咨询业务的人才状况、招聘计划和竞争格局？ [27][28][29] - 公司认为目前人员配置适当，但仍在寻找合适人才进行补充，租赁经纪团队有容量处理更多业务，销售和抵押贷款发起团队则有相当大的容量，过去几年尤其在租赁业务中获得了显著的市场份额，通过升级本地租赁领导团队、管理经纪平台和技术工具来识别市场覆盖缺口并积极填补，技术支持工具、数据和咨询服务有助于获取新业务和人才，公司在经纪人才方面处于有利位置，并计划随着市场走强和管线强劲而增加人才 [28][29] 问题: 项目管理业务中特纳汤森德的整合情况以及近期和长期的利润率机会？ [30][31][32][33] - 特纳汤森德已深度整合，运营模式已基本在全球整合完毕（采用特纳汤森德模型），接下来将整合财务、人力资源和技术平台（使用CBRE平台），预计明年技术平台整合将带来成本协同效应，合并后的能力得到市场认可，体现在新业务获胜上，现有客户开始给予更大、更复杂的项目以及成本咨询工作，因此该业务被视为一个整合后的业务向前发展 [31][32][33] 问题: 数据中心货币化的未来两到三年增长途径以及对业务占比的影响？ [36][37][38][39][40] - 预计数据中心业务今年占收益约10%，明年会更高，公司不仅受益于当前的活动激增，更在建设能够贯穿整个周期（包括未来五年的建设周期和之后的运营周期）的可持续业务，Trammell Crow Company专注于数据中心地块的获取和开发，货币化将处于周期前端，特纳汤森德提供项目管理和成本咨询，咨询业务提供经纪和融资服务，建筑运营与体验部门将数据中心管理和DirectLine（白空间内小项目改进）业务合并为数字基础设施服务线，旨在服务于数据中心的整个生命周期 [37][38][39][40] 问题: 与占用者关系的发展以及提高钱包份额的举措和时间表？ [41][42][43][44][45] - 与占用者的关系正在快速演变，通过收购特纳汤森德和Industrious增强了服务能力，现在能为大型占用者提供跨所有四个细分市场的服务（建筑运营与体验部门的设施管理、项目管理部门的项目管理和成本咨询、经纪业务的租赁、开发业务的定制建造服务），公司以独特方式提供这些服务，客户可以单独购买，满意的客户更可能交叉购买其他服务，部分客户要求捆绑购买，近期经验证明这种方式具有吸引力 [42][43][44][45] 问题: 建筑运营与体验业务的展望和管线趋势，是否已从早前的关税不确定性中恢复正常？ [46][47] - 管线不仅恢复正常而且有所改善，企业业务管线非常强劲，预计第四季度销售量将显著提升，由于合同规模大，销售转化为收入需要较长的交付时间，预计提升的销售量将在明年下半年开始体现在收入中 [47] 问题: 可能推迟至2026年的数据中心处置项目对每股收益的影响？ [48] - 全年每股收益指引区间6.25美元至6.35美元的高低端很大程度上取决于开发项目的货币化情况 [48] 问题: 第三季度未进行股票回购是否与内部讨论的潜在交易活动有关？ [50] - 并非主动决定不回购股票，公司持续认为股价被低估，当有可用现金流时将会回购股票，但无法对并购管线的具体活动进行评论 [50] 问题: 设施管理业务的终极总可寻址市场和公司的市场份额看法？ [51][52] - 设施管理业务的总可寻址市场不断扩展，通过数据中心业务、收购（如进入政府工作和医院领域的收购）、DirectLine收购（数据中心白空间工作）等举措持续扩大市场，内部和外部战略研究均表明公司远未触及总可寻址市场的上限，相信可以继续扩张该市场并实现增长 [51][52] 问题: 数据中心开发地块是否已获得电力接入，电力是否成为制约因素？ [54] - 电力无疑是制约因素，并且日益突出，对任何从事数据中心土地开发的企业都是如此，公司的策略是通过获取土地、获得授权、进行改进，使最终用户（通常是超大规模企业）能够更好地与电力部门合作获取电力，这一策略行之有效，但获取电力竞争激烈 [54] 问题: 办公租赁活动的广泛性，是集中在门户城市还是不同等级办公楼，以及管线情况？ [55][56] - 活动是广泛的，但每个季度情况不同，上个季度二级和三级市场相对强劲，本季度门户市场（特别是纽约和旧金山）出现相对复苏，预计未来12个月办公租赁将呈现广泛增长，这不属于透支未来需求，而是向常态回归，COVID-19影响已过去，房地产设施对企业变得更具战略性，对企业文化、员工协作和生产力至关重要 [56][57][58] 问题: 美国办公行业的复苏是由顶级资产驱动，还是预计下一轮增长将更广泛地包括乙级资产和次级市场？ [60][61][62][63] - 复苏模式符合预期，当顶级核心区域优质建筑被填满后，需求开始转向将质量较低的建筑升级改造，这在曼哈顿等地正在发生，需求已扩散到二级和三级市场，并且开始出现新的开发项目，例如公司在达拉斯的高品质办公地块吸引了大型优质租户的兴趣，预计将启动开发，全美各地都有类似趋势，趋势正从甲级建筑向升级改造的乙级建筑乃至新开发项目扩散 [61][62][63] 问题: 本季度工业租赁增长的动力是什么？ [63] - 增长来自两端，一方面是优质大楼的大面积租赁需求旺盛，另一方面是较小建筑中的续租活跃（这些通常是租期较短、空间较旧的二次转租空间），过去几年空置率较高，预计到明年年中空置率将开始下降，大型成熟用户意识到这一点并开始行动，这一趋势不仅发生在美国，也在全球范围内出现 [63] 问题: 对全年及未来息税折旧摊销前利润率的展望，是否还有扩张空间？ [64] - 在服务业务板块内，咨询业务全年利润率已接近2019年峰值水平，预计将得以维持，建筑运营与体验业务今年将实现利润率扩张，随着设施管理和物业管理领域的协同效应显现，明年利润率预计将继续提高，项目管理业务随着成本协同效应的实现，明年利润率也将有所扩张 [64]

公司业绩与预期 - 公司将于2025年10月23日开盘前公布第三季度财报 [1] - 市场预期第三季度营收为99.2亿美元，同比增长9.83% [7] - 市场预期第三季度每股收益为1.47美元，同比增长22.5% [8] - 上一季度公司盈利超出市场预期13.33% [2] - 过去四个季度公司盈利均超出市场预期，平均超出幅度为9.42% [3] 业务表现与驱动因素 - 上一季度公司净收入增长17%，超过交易业务15%的增幅 [2] - 公司大部分业务部门实现收入同比增长，但房地产投资部门除外 [2] - 公司受益于外包服务需求增长的趋势，有助于扩大客户群和业务范围 [4] - 企业业务增长得益于新客户获取和现有业务扩张，特别是在超大规模数据中心以及科技、医疗和工业领域客户 [5] - 咨询服务业态预计将出现逐步而稳定的改善，强劲的租赁业务带来支撑 [6] 公司战略与运营 - 公司致力于创建更均衡、更具韧性的运营模式，重点提高合同性和经常性收入占比 [3] - 公司在物业类型、服务产品、地域和客户方面广泛多元化，并实行严格的成本管理 [3] - 公司大力投资技术，旨在提高运营效率、提供差异化的客户解决方案并扩大市场影响力 [5] 行业与市场环境 - 持续的宏观经济不确定性和高利率环境抑制了商业地产交易活动，导致投资者保持谨慎并延长交易时间 [6] - 外包服务需求的增长为行业主要参与者提供了重大机遇 [4]

公司业绩与展望 - CBRE集团将于2025年7月29日盘前公布第二季度财报 公司是全球房地产服务行业领导者 业务涵盖物业销售租赁、物业管理、评估及咨询等全链条服务 [1] - 上一季度公司营收同比增长17% 所有业务部门均实现增长 其中交易类业务增长18% 非交易类业务增长17% 且当季每股收益超出市场预期6 2% [2] - 过去四个季度公司每股收益均超市场预期 平均超出幅度达10 4% [3] - 第二季度营收预期为93 6亿美元 同比增长11 6% 每股收益预期1 05美元 同比增长29 6% 但过去两个月每股收益预期下调了1美分 [7] 业务驱动因素 - 公司持续向合同收入模式转型 业务多元化覆盖资产类型、服务线及全球市场 配合成本控制措施支撑业绩表现 [3] - 外包服务需求增长推动设施管理业务发展 科技、工业、数据中心和医疗等关键领域增长显著 新客户获取与现有客户扩展同步推进 [4] - 加大技术投入提升运营效率 通过差异化解决方案增强市场竞争力 [5] - 咨询服务业预计逐步改善 租赁业务表现稳健 但商业地产交易仍受高利率压制 投资者保持谨慎导致交易周期延长 [6] 行业比较 - 同行业公司Colliers International Group预计7月31日公布财报 每股收益预期偏差+1 48% Zacks评级为2级 [10] - Cushman & Wakefield将于8月5日公布财报 每股收益预期偏差+0 92% Zacks评级为3级 [11]