新世界发展再融资公告 - 公司于6月30日成功签订新的再融资定期贷款融资协议 [1] - 再融资涉及公司及相关集团成员公司与银行债权人 [1] - 对部分现有境外无抵押金融债务进行再融资 [1] - 协调其他境外无抵押银行贷款条款与新融资保持一致 [1] - 新融资及统一银行融资共涵盖约882亿港元现有债务 [1]

新世界发展延迟派息事件 - 新世界发展宣布延迟四只永续债派息，涉及7720万美元债务偿还义务[1][3] - 6.15%永续债下跌约3美分至23美分，4.8%永续债下跌10美分至15.5美分，均创历史新低[3] - 股价单日最大跌幅超10%，收报4.48港元[3] 财务压力分析 - 若未在6月16日前赎回3.45亿美元永续债，分派利率将从6.15%升至10.1%，年度支付额增加1060万美元（占2024财年租金EBIT的3%）[4] - 永续资本证券总名义价值达34亿美元，未行使赎回条款导致票息率重设释放财务压力信号[6] - 公司正在为875亿港元银行借款进行再融资，已抵押维港文化汇获取156亿港元贷款[7] 业务表现 - 本财年合约销售248亿港元，完成全年目标95%，其中香港项目"柏蔚森"和"皇都"分别销售40亿和36亿港元[7] - 内地部门销售额达134亿元人民币[7] - 2024年7月以来已完成177.61亿港元银行贷款再融资[8] 市场反应 - 摩根士丹利指出延迟支付涉及6月9日、10日、16日及22日四笔优先股证券票息[4] - 晨星分析师认为延迟派息虽不构成违约，但会累积偿还金额导致长期下行风险[3] - 汇丰环球研究维持减持评级，目标价3.58港元，预测2025财年零股息支付[6][7]

新世界发展延迟派息事件 - 新世界发展宣布延迟四只永续债派息 涉及金额7720万美元 相关债券价格跌至历史新低 其中6 15%永续债跌至23美分 4 8%永续债跌至15 5美分 [1][3][4] - 延迟派息导致公司股价单日最大跌幅超10% 午盘收跌7 52% 成交额1 48亿港元 并拖累港股地产板块整体表现 [1][4] - 大摩指出若公司6月16日前未赎回3 45亿美元永续债 分派利率将从6 15%跃升至10 1% 年度支付额增加1060万美元 占2024财年租金EBIT的3% [4] 公司财务状况与市场反应 - 公司永续证券总名义价值达34亿美元 延迟派息虽改善短期流动性 但显示财务压力 可能影响未来股息支付能力 汇丰预测2025财年零股息 [6] - 公司正为875亿港元银行借款再融资 已抵押尖沙咀维港文化汇获取156亿港元贷款 2024年7月以来已完成177 61亿港元贷款再融资 [7] - 晨星分析师认为延迟派息不构成违约 但累积债务增加长期下行风险 [4] 业务表现与市场评价 - 本财年公司合约销售达248亿港元 完成全年目标95% 香港项目"柏蔚森"和"皇都"销售额分别为40亿和36亿港元 内地销售额134亿元人民币 [6] - 汇丰环球研究维持减持评级 目标价3 58港元 认为物业销售改善但业务转势信号不足 [6] - 公司公告强调业务正常运作 与债权人保持沟通 否认市场传言 [7]

公司股价表现 - 新世界发展股价下跌超过7% [1] - 富力地产股价下跌超过5% [1] - 万科企业股价下跌超过4% [1] 公司财务动态 - 新世界发展计划推迟支付永续债利息 [1]

项目概况 - 耀胜新世界广场是公司在番禺区长隆万博打造的地标综合体，包含雅奢住宅耀胜尊府、超甲级写字楼耀胜新世界发展中心和大湾区首座K11 Select [1] - 项目首批住宅耀胜尊府于5月26日交付，实现"交付即取证"，成为广州楼市样板 [2] - 项目补齐广州新中轴番禺段核心拼图，推动长隆万博片区发展升级 [1] 住宅交付亮点 - 耀胜尊府交付仪式包含多项寓意美好的环节，如鸣放礼花、剪彩迎福等，提升业主体验 [2] - 住宅采用高端配置：博世厨房三件套、西班牙乐家卫浴、松下空调及新风系统、复合地板等 [2] - 项目约20%业主为香港户籍，另有美籍、加籍等外籍华人买家，反映国际化吸引力 [5] 商业及配套进展 - K11 Select拟于第三季度开业，主力商家已进场装修 [3] - 耀胜新世界发展中心达到LEED金级标准，多家企业入驻 [3][4] - 项目为TOD综合体，地下三轨交汇（地铁3/7号线+佛莞城际），快速连接珠江新城 [4] 区位优势 - 项目毗邻长隆度假区，坐拥长隆万博CBD核心位置，商圈已聚集2.4万家企业，包括海大集团、欢聚集团等上市公司 [3] - 最新规划将长隆万博商圈定位为国际文旅及商业融合的世界级地标 [3] - 部分户型可直观"长隆乐园+万博CBD"双景，如132m²王牌户型 [6] 市场策略 - 公司过往项目约四成买家为老业主复购或推荐，体现品牌忠诚度 [5] - 当前主推建面88-245m²平层及叠墅产品，强调空间灵活性 [6] - 交付期间推出8重限时优惠，瞄准一线城市楼市企稳机遇 [6]

战略合作与项目进展 - 公司与上海黄浦区人民政府签署战略合作协议，共同推动淮海路商圈发展 [1] - 上海淮海路核心地段商业新地标"K11 ELYSEA"正式揭幕，首批意向租户包括爱马仕和新加坡立杰律师事务所上海代表处等国际企业 [1] - "K11 ELYSEA"总建筑面积达13万平方米，涵盖写字楼、商场及艺术中心，已获得LEED铂金级和WELL金级预认证 [3] 销售业绩表现 - 财年至今整体合约销售额达248亿港元，完成全年目标的95%以上 [3] - 中国内地全年销售额达134亿元人民币，为去年同期的1.86倍 [3] - 香港港岛超级豪宅项目"DEEP WATER PAVILIA滶晨"三日标售19个单位，套现逾11亿港元 [3] 市场与战略展望 - 中国内地房地产市场核心城市改善型需求加速释放，高端住宅市场热度攀升 [3] - 公司通过K11 ELYSEA等标杆项目巩固高端商业和住宅领域的领先优势 [3] - 集团以创新为驱动，持续为城市发展和客户价值创造赋能 [3]

项目发布与战略合作 - K11 ELYSEA项目于上海淮海路核心地段正式发布，总建筑面积达13万平方米，融合历史底蕴与当代艺术奢华 [1][5] - 公司与黄浦区人民政府签署战略合作协议，围绕淮海路商圈能级提升展开深度合作，系统提升区域产业生态能级 [3] - 黄浦区委书记高度评价公司在艺术、人文、自然融合商办综合体及商业运营能力方面的优势，期待其打造上海商业新地标 [3] 项目定位与设计理念 - 项目选址淮海路，延续1930年代"东方香榭丽舍"时尚基因，通过对1940年代历史建筑"萝邨"移址重建，融合包豪斯及西方古典风格 [5] - 保留并整合历史建筑、法式红砖建筑及里弄住宅、石库门等海派文化元素，形成新旧建筑有机对话 [5] - 设计细节融合法式装饰艺术轴线对称与中式装饰图腾，打造中西融汇的建筑语言 [5] - 项目获得LEED铂金级与WELL金级双预认证，成为绿色建筑典范 [11] 区位优势与商业布局 - 项目连接淮海路与新天地两大核心商圈，20分钟抵达上海站，30分钟抵达虹桥枢纽，坐拥1号线和14号线双地铁上盖 [7] - 与上海K11购物艺术中心形成"双子星"联动效应，拓展文化商业版图 [7] - 改造后的淮海公园占地2.5万平方米，将结合文化历史元素与当代艺术装置，容纳国际艺术展等大型活动 [13] 艺术与商业融合 - 项目以"艺术、人文、自然"三条轴线重构商业空间价值，保留包豪斯风格建筑神韵并引入非遗工艺 [9] - 通过"KCG基金会"展开跨时空对话，连通淮海公园打造城市绿洲，焕新城市界面 [9] - 爱马仕大中华区总裁与新加坡立杰律师事务所上海代表处主任已表达合作意向 [13] 未来规划 - 项目将持续引入全球顶尖资源，为上海打造"文化客厅" [15] - 公司计划以艺术为媒，推动"文化赋能商业"理念，引领全国消费升级浪潮 [8]

项目概况 - K11 ECOAST海滨文化艺术区由招商蛇口和香港新世界合作开发，总投资百亿元，历时7年打造，于4月28日开始试运营 [2] - 项目定位为"大湾区文化零售新地标"，采用"艺术+商业"复合模式，包含商业体、公园及文化艺术中心等多种业态 [16][18] - 总建筑面积22.85万平方米，覆盖文化空间、办公楼、商业等业态，计划2026年推出二期 [19][20] 运营表现 - 开业首日吸引30万客流，"五一"假期日均客流超15万，试运营期间日均客流达10万人次，周末峰值突破15万 [2][9] - 费大厨、绿茶、霸王茶姬等知名餐饮品牌出现排队现象，但其他店铺人流量一般，部分楼层仍在装修 [11][13] - 艺术展区域因收费导致参观人数与商场整体客流量形成鲜明对比 [15] 存在问题 - 试运营初期暴露动线混乱、品牌"掉档"、马桶圈尺寸不符、设施仓促等问题，引发消费者"期待越大，失望越大"的吐槽 [2][5] - 业态丰富度不足、高端品牌缺位、层高过低导致压抑感、停车难等问题仍是核心争议点 [9][16] - 南馆与北馆装修风格差异显著，南馆以黄色为主基调主打亲子娱乐，北馆偏暗色调侧重艺术展览，消费者易迷失方向 [9] 改进措施 - 成立专门整改群每日巡场检查，已解决马桶圈不匹配、优惠码乱码等硬件问题 [9][16] - 采用"先聚人气再调业态"策略，通过艺术展吸引客流，逐步优化品牌组合，计划后期引入高端品牌 [3][16] - 协同周边商业体开放更多停车位，提前筹备节假日运营方案以应对大客流 [16] 行业观察 - 新世界发展在中国内地已布局7个K11项目，广州第二座K11将于2024年第三季度开业 [18][19] - 项目采用"商业+艺术"创新模式，区别于传统商场逻辑，旨在填补深圳文化内涵商业空间的空白 [21][22] - 专家认为未来商场需迎合"00后""10后"对体验式、互动式空间的需求，持续动态调整运营策略 [22]

公司整体财务数据关键指标变化 - 公司2024年下半年收入16789百万港元，按年下跌1.6%；核心经营溢利4416百万港元，按年下降18%[8][9][16] - 公司毛利按年下降8%至6675百万港元，股东应占亏损6633百万港元[9] - 公司严格控制成本，资本支出和行政及其他营运费用分别按年减少约35%及9%[9][16] - 董事会决定不派发截至2025年6月30日止财政年度中期股息[9] - 2024年12月31日，可动用资金约340亿港元，包括现金及银行存款约220亿港元和可动用银行贷款约120亿港元[9] - 2024年12月31日，集团短期债务及总债务较2024年6月30日分别减少94亿港元及51亿港元[9] - 2024年12月31日，集团净负债比率为57.5%，较2024年6月30日的55.0%有所上升[8] - 截至2024年12月31日止六个月，公司持续经营业务收入167.888亿港元，较2023年的170.655亿港元有所下降[49] - 截至2024年12月31日止六个月，公司本期亏损5.7006亿港元，2023年亏损5.772亿港元[49] - 2023年已宣派中期股息每股0.2港元，2024年并无已宣派之中期股息[49] - 2024年上半年公司本期亏损57.006亿港元，较2023年的57.72亿港元有所收窄[50] - 2024年12月31日公司总资427.5712亿港元，较6月30日的445.1576亿港元有所减少[51] - 2024年12月31日公司总权益216.6454亿港元，较6月30日的224.8888亿港元有所减少[52] - 2024年12月31日公司总负债210.9258亿港元，较6月30日的220.2688亿港元有所减少[52] - 2024年上半年公司全面亏损总额62.828亿港元，较2023年的29.882亿港元大幅增加[50] - 2024年12月31日投资物业为2057.597亿港元，较6月30日的2077.118亿港元略有减少[51] - 2024年12月31日发展中物业为354.465亿港元，较6月30日的434.834亿港元有所减少[51] - 2024年12月31日待售物业为316.459亿港元，较6月30日的283.461亿港元有所增加[51] - 2024年上半年按公平值透过其他全面收益列账金融资产的权益工具公平值变动净额为 - 2290万港元，较2023年的 - 2.408亿港元有所收窄[50] - 2024年上半年由物业、机器及设备及使用权资产重列为投资物业的物业重估（已扣除税项）为1710万港元，较2023年的20.13亿港元大幅减少[50] - 截至2024年12月31日止六个月公司录得亏损5700.6百万港元，主要因物业项目公允价值变动[56] - 2024年经营活动所得现金净额为4488.9百万港元，2023年为5555.8百万港元[55] - 2024年投资活动所得现金净额为753.6百万港元，2023年为 - 4735.4百万港元[55] - 2024年融资活动所用现金净额为 - 11255.3百万港元，2023年为 - 18925.9百万港元[55] - 2024年现金及现金等值项目减少净额为 - 6012.8百万港元，2023年为 - 18105.5百万港元[55] - 2024年末现金及现金等值项目为19885.4百万港元，2023年末为34725.7百万港元[55] - 截至2024年12月31日公司借款总额为146488.3百万港元，其中32209.1百万港元需12个月内偿还[56] - 2024年12月31日公司现金及银行存款为21418.2百万港元，有限制银行存款为440.1百万港元[56] - 2023年7月1日股东权益为199631.8百万港元，2023年12月31日为192930.9百万港元[54] - 本期全面亏损总额为2988.2百万港元[54] - 集团2024年12月31日资产净值为216,645.4百万港元，有能力对借款进行再融资[58] - 集团已采纳多项准则修订及诠释，对业绩及财务状况无重大影响[60] - 多项新准则及准则修订于2025年7月1日或之后开始的会计期间采纳，集团已开始评估影响[61] - 2024年持续经营业务总收入167.89亿港元，2023年为170.66亿港元；2024年无已终止经营业务收入，2023年为106.15亿港元；2024年总收入167.89亿港元，2023年为276.81亿港元[69] - 2024年总亏损5.7亿港元，除税前亏损3.72亿港元，税项1.98亿港元[72] - 2024年12月31日，公司总资产427.57亿港元，总负债210.93亿港元[72] - 2024年和2023年截至12月31日止六个月，公司赎回固定利率债券的收益分别为1.43亿港元和6.935亿港元[77] - 2024年和2023年截至12月31日止六个月，公司来自持续经营业务的即期税项分别为19.769亿港元和23.49亿港元[78] - 香港利得税按16.5%税率提拨准备，中国内地及海外溢利税款税率为12%至25%（2023年：12%至28%），中国内地土地增值税按累进税率30%至60%作出拨备[78][79] - 2024年和2023年截至12月31日止六个月，公司计算每股基本及摊薄（亏损）/盈利之本公司股东应占（亏损）/溢利分别为 - 66.328亿港元和7.204亿港元[80] - 2024年和2023年计算每股基本及摊薄（亏损）/盈利之加权平均股份数目均为25.166亿股[80] - 截至2024年12月31日止六个月，公司添置投资物业及物业、机器及设备花费19.522亿港元，出售账面价值为10.39亿港元[83] - 2024年12月31日和6月30日，公司贸易应收款分别为11.163亿港元和15.734亿港元[86] - 2024年6月30日持作出售的處置集團資產為1760.8百萬港元，負債為698.1百萬港元，12月31日相關資產和負債均為0 [87] - 2024年12月31日和6月30日發行及繳足股本股份數目均為2516.6百萬，金額均為78382.1百萬港元 [88] - 2024年12月31日總借貸及其他計息負債為151395.2百萬港元，6月30日為156549.9百萬港元 [88] - 2024年12月31日貿易應付款為9040.5百萬港元，6月30日為9102.5百萬港元 [89] - 2024年12月31日承擔項目金額為5466.0百萬港元，6月30日為7400.9百萬港元 [90] - 2024年12月31日財務擔保及或然負債為10789.0百萬港元，6月30日為11513.3百萬港元 [90] - 2024年與有關連人士交易中，合營企業及聯營公司利息收入50.8百萬港元，2023年為117.3百萬港元 [91] - 2024年12月31日綜合債務淨額為124630.0百萬港元，6月30日為123657.1百萬港元 [94] - 2024年12月31日未結算交叉貨幣掉期合約總金額約為23105.4百萬港元，持有未到期的利率掉期合約35691.4百萬港元 [95] - 2024年12月31日淨債務權益比率為57.5%，較6月30日增加2.5個百分點 [96] - 2024年12月31日长期银行借贷等为139,525.7百万港元，较2024年6月30日的141,132.1百万港元有所下降；短期银行和其他借贷为6,962.6百万港元，较2024年6月30日的10,515.1百万港元下降[97] - 2024年12月31日权益减少至216,645.4百万港元，2024年6月30日为224,888.8百万港元[97] - 预计2025财年物业发展项目预计合约销售和出售非核心资产达约260亿港元[98] - 2024年7月至报告日已成功就约18,677.6百万港元现有银行贷款完成再融资[98] - 2024年12月31日为联属公司提供财务支援及担保共33,665.1百万港元，2024年6月30日为35,048.0百万港元[99] - 董事会决定不就截至2025年6月30日财年派发中期股息，2024年为每股0.2港元[100] 香港物业业务线数据关键指标变化 - 香港物业发展收入1734百万港元，中国内地物业发展收入6644百万港元[9] - 香港应占合约销售约52亿港元，中国内地整体合约销售额约人民币75亿元，南部地区贡献近60%[9] - 香港物业投资收入1615百万港元，分部业绩1202百万港元；中国内地物业投资收入944百万港元，分部业绩556百万港元[9] - 2024年7 - 12月香港一手住宅楼宇买卖合约数量按年上升超70%，合约总值按年增加91%[17] - 2024年下半年公司香港物业发展收入为17.34亿港元，分部业绩为7.05亿港元，应占合约销售约52.22亿港元[17] - 截至2024年12月31日，公司香港未入账之应占合约销售收入中，123.2亿港元将在2025财年下半年及2026财年入账[18] - 2024年下半年公司香港物业投资收入为16.15亿港元，分部业绩为12.02亿港元，香港K11商场销售额按年下跌13%[19] - K11 Art Mall客流量按年增长2%[19] - 2024年12月31日，K11 ATELIER King's Road、K11 ATELIER、万年大厦、新世界大楼出租率分别约为93%、99%、93%、80%，新双子塔地标甲级写字楼项目出租率达40%[20] - 2024年12月31日，公司在香港持有应占总楼面面积约723万平方呎土地储备可作即时发展，其中物业发展应占约346万平方呎[22] - 公司在新界持有约1553万平方呎待更改用途之应占农地土地面积，大部分位于北部都会区[22] - 公司与央企合作开发的粉岭马适路项目总楼面面积逾111万平方呎，将提供约2300个住宅单位[22] - 2024年香港整体入住率按年增长4%，旅客人次按年增长10%，达2300万人次[38] - 截至2024年12月31日，预计未来三至四年香港一手私人住宅供应量约10.7万伙[43] - 2025年1月起分阶段推出“皇都STATE PAVILIA”313个住宅单位，约一个月售出279伙，总成交金额近32亿港元，最高呎价达每呎51,000港元，超额认购最高95倍[43] - 估计短中期内公司可通过申请增加约900万平方呎应占可建楼面面积[43] 中国内地物业业务线数据关键指标变化 - 2024年公司中国内地物业发展收入为66.44亿港元，分部业绩为26.99亿港元[25] - 广州凯旋新世界广粤观邸项目入市销售20亿元，广州新世界凯粤湾项目60秒实现销售额3亿元，沈阳悦景新世界项目2024年累计销售11亿元[26] - 广州新世界•天馥项目双12专场首周房源去化率超60%[26] - 公司中国内地整体合约销售额约75亿元，合约销售面积约32万平方米，平均价格超每平方米23,600元，南部地区贡献近60%[27] - 2024年12月31日，公司中国内地未入账合约销售总收入约83亿元，将在2025下半年及2026财年入账[28] - 回顾期内，公司中国内地项目竣工量（不含车库）总面积约78.4万平方米，预计2025财年达88.4万平方米[28] - 2025财年上半年中国内地物业发展项目竣工总面积（不含车库）246,928平方米，物业投资及其他项目竣工总面积（不含车库）537,350平方米[29][30] - 2025财年下半年中国内地物业发展项目预计竣工总面积（不含车库）99,577平方米[31] - 回顾期内，公司中国内地物业投资收入达9.44亿港元，分部业绩为5.56亿港元[32] - 2024年12月底，上海K11出租率达96%，武汉汉口K11出租率达90%，武汉光谷K11 Select出租率达95%，沈阳K11 Select客流量及销售额分别同比上升4%及2%，广州云门NEW PARK出租率达9

报告公司投资评级 - 目标价6.98港元，维持买入评级 [6] 报告的核心观点 - 公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，品牌效应显著 随着楼市利好政策不断出台，市场信心逐步恢复，公司两地的销售有望持续向好，全年销售目标为260亿港元，内地销售目标由原来的110亿人民币提升至140亿人民币 同时公司积极降杠杆并提升经营效益，目前约0.08倍PB估值已基本反映公司的风险，给予公司24/25财年0.1X的PB估值，得出目标价6.98港元，维持买入评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 盈利摘要与股价表现 - 2023A-2027E收入分别为54,566、35,782、35,931、36,782、38,801百万港元，变动分别为-20.0%、-34.4%、0.4%、2.4%、5.5% [3] - 2023A-2027E归母净利润分别为564、-19,683、-4,156、-1,286、-54百万港元，2023A变动为-54.9% [3] - 2023A-2027E每股盈利分别为0.22、-7.82、-1.65、-0.51、-0.02港元，2023A变动为-56.7% [3] - 2023A-2027E市盈率@5.36港元分别为24.6、-0.7、-3.2、-10.5、-249.0 [3] - 2023A-2027E DPS分别为0.76、0.20、0.00、0.00、0.00港元，股息率分别为14.2%、3.7%、0.0%、0.0%、0.0% [3] 主要资料 - 行业为地产，股价5.36港元，目标价6.98港元（+30%），股票代码17，已发行股本25.17亿股，总市值134.9亿港元，52周高/低为10.86港元/4.01港元，每股净资产71.5港元，主要股东周大福企业占比45.2% [4] 核心业务情况 - 24/25财年中期，持续经营业务收入167.9亿港元，同比下降1.6% 其中物业开发收入增长24.3%，物业投资收入下降4.3%，建筑业务收入下降24.5% 公司严控成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少35%及9% 公司应占股东利润录得较大亏损66.3亿港元，主要受非经营性因素影响，持续经营业务核心应占利润同比下降17.6%至44.2亿港元，不派发中期股息 [6] - 受香港楼市全面撤辣、减息周期启动等影响，期内香港合同销售额52.2亿港元，较去年同期明显恢复；内地实现合同销售额74.5亿元，同比下降1.3%，降幅远小于行业平均 公司在香港拥有723万平方尺权益土储，内地拥有土储299万平方米 未来两年在香港及内地有充足优质项目推出，支持开发销售业务持续回暖 [6] - 期内租金收入同比下降4.3%至25.6亿港元，其中香港租金收入下降7.5%至16.1亿港元，内地租金收入同比增长1.6%至9.4亿港元 公司运营17个K11项目，深圳K11 ECOAST及广州汉溪K11 Select将于2025年开业 预计至2026财年，K11产品将覆盖内地12个重点城市，共34个项目，总面积达273万平米，有望带动经常性租金收入为整体收入带来稳健贡献 [6] - 期内公司通过多种措施减轻债务及改善现金流，总负债减少51亿元至1464亿港元，短债减少94亿港元至322亿港元，净负债率约为54.5%，与去年持平 截止2024年底，可动用资金约340亿港元 公司未来将继续出售非核心项目加快资金回流 随着美联储进入降息周期，融资成本将下降，资本开支保持下降趋势，净负债率有望下降 [6] 主要财务报表 - 损益表显示2023A-2027E收入分别为54,566.2、35,782.2、35,930.7、36,781.7、38,801.3百万港元等多项财务数据及变动情况 [7] - 资产负债表显示2023A-2027E各资产、负债项目金额及变化 [7] - 现金流量表显示2023A-2027E营业利润、调整项目、营运资金变化等多项现金流相关数据及变动 [7]