香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責， 對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何 部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （於百慕達註冊成立之有限公司） （股份代號：563） 陳建柱 香港，二零二五年三月七日 於本公告日期，董事會成員包括執行董事黃海平先生、唐鈞先生及周亞棟女士，以 及獨立非執行董事杜惠愷先生， B.B.S.，太平紳士 、范仁達博士、李家暉先生， M.H. 及 陳浩華博士。 董事會會議日期 上海實業城市開發集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此宣佈，董事會會 議將於二零二五年三月二十一日（星期五）假座香港皇后大道中五號衡怡大廈十一樓 舉行，藉以（其中包括）考慮及批准本公司及其附屬公司截至二零二四年十二月三十 一日止年度之全年業績及建議宣派末期股息（如有）之事宜。 承董事會命 上海實業城市開發集團有限公司 公司秘書 ...

– 1 – (i) 與去年相比，毛利率減少約23至26個百份點至約15%至18%，主要由於(1)年內 交付項目中毛利率較高的項目較去年有所減少；(2)年內銷售單價因市場情況下 調；及(3)年內就物業項目確認若干減值虧損所致；及 (ii) 截至二零二四年十二月三十一日止年度本集團之投資物業重估虧損介乎約680 百萬港元至720百萬港元，而去年重估虧損則為約39.8百萬港元，乃由於中國內 地物業市場下行調整所致。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責， 對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就因本公告全部或任何部 分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 （於百慕達註冊成立之有限公司） （股份代號：563） 盈利警告 本公告乃由上海實業城市開發集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集 團」）根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）第13.09(2)條及香港 法例第571章《證券及期貨條例》第XIVA部下之內幕消息條文（定義見上市規則）而 作出。 本公司董事會（「董事會」）謹此通知本公司股東（「股東」）及潛在投資者，根據對本集 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責， 對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就因本公告全部或任何部 分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 （於百慕達註冊成立之有限公司） 電話號碼：(852) 2980 1333 傳真號碼：(852) 2810 8185 由二零二五年一月二十七日起，有關本公司之股份過戶及登記手續將由卓佳證券登 記有限公司辦理。於二零二五年一月二十四日下午四時三十分後仍未領取之股票， 可於二零二五年一月二十七日起從卓佳證券登記有限公司領取。 承董事會命 上海實業城市開發集團有限公司 公司秘書 香港，二零二五年一月十三日 （股份代號：563） 更改香港股份過戶登記分處 上海實業城市開發集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）宣佈自二零二五年一 月二十七日起，本公司之香港股份過戶登記分處將更改為： 卓佳證券登記有限公司 香港夏慤道16號 遠東金融中心17樓 陳建柱 於本公告日期，董事會成員包括執行董事黃海平先生、唐鈞先生及周亞棟女士，以 及獨立非執行董事杜惠愷先生， B.B.S.，太平紳士 、范仁達博士、李家暉先生， M.H ...

贷款情况 - 银行授予公司达5亿港元的循环贷款融通[4] - 2024年11月27日修订循环贷款融通条款[4] - 循环贷款融通到期日延展至2025年10月31日及/或其他经延展到期日[4] 股权及控制权 - 公司须确保上实控股及/或上实集团合共持股不少于51%[5] - 上实控股及上实集团须维持对公司管理控制权[5] - 截至公告日，上实控股持股约43.12%，上实集团持股约70.438%[6]

财务表现 - 公司收入为29.8亿港元，同比增长65.8%[3] - 公司股本拥有人应占亏损为2.32亿港元，同比减少23.6%[3] - 每股基本亏损为4.84港仙，同比减少23.4%[3] - 公司2024年上半年总收入为29.81亿港元，同比增长65.8%[91] - 公司2024年上半年期内亏损为1.88亿港元，较2023年同期的3.23亿港元亏损有所收窄[91] - 公司2024年上半年投资物业公平值亏损净额为2.10亿港元，较2023年同期的226万港元大幅增加[91] - 公司2024年上半年每股亏损为4.84港仙，较2023年同期的6.32港仙有所改善[92] - 公司2024年上半年非控股权益应占期内溢利为4326万港元，较2023年同期的2024万港元亏损大幅改善[92] - 公司2024年上半年期内亏损为2.32亿港元，同比减少23.6%[108] - 公司2024年上半年每股基本亏损为0.048港元，同比减少23.6%[108] - 公司2024年上半年投资物业公允价值净减少210,465,000港元，较去年同期2,263,000港元大幅增加[109] - 公司2024年上半年应占联营公司及合营企业业绩为亏损106,552千港元，而2023年同期为盈利18,960千港元[98] - 公司2024年上半年除税后亏损为65,932千港元，相比2023年同期的57,341千港元溢利，亏损显著增加[98] - 公司2024年上半年经营所得现金为721,920千港元，较2023年同期的2,332,019千港元大幅减少[98] - 公司2024年上半年投资活动所用现金净额为374,511千港元，较2023年同期的267,981千港元有所增加[98] - 公司2024年上半年融资活动所得现金净额为63,036千港元，较2023年同期的453,328千港元大幅减少[99] - 公司2024年上半年现金及现金等价物减少净额为477,343千港元，而2023年同期为增加1,912,478千港元[99] - 公司2024年上半年已付所得税为887,788千港元，较2023年同期的604,888千港元增加[98] - 公司2024年上半年新造银行及其他借款所得款项为2,192,743千港元，较2023年同期的4,210,359千港元减少[99] - 公司2024年上半年偿还银行及其他借款为1,590,738千港元，较2023年同期的2,548,115千港元减少[99] - 公司2024年上半年融资成本总额为3.15亿港元，同比下降26.6%[104] - 公司2024年上半年企业所得税为1.02亿港元，同比下降17.9%[105] - 公司2024年上半年土地增值税为4254万港元，同比下降83.4%[105] - 公司2024年上半年物业销售收入为24.54亿港元，同比增长93%[102] - 公司2024年上半年酒店经营收入为1.38亿港元，同比下降5.3%[102] - 公司2024年上半年物业管理收入为714万港元，同比增长77%[102] - 公司2024年上半年期内亏损为188,301,000港元，较去年亏损大幅减少41.7%，股东应占亏损约為231,564,000港元[21] - 公司期内亏损为188,201千港元，主要由于期内溢利亏损和汇兑差额的影响[95] - 公司期内汇兑差额为485,037千港元，对整体财务表现产生负面影响[95] - 公司期内投资亏损为12,290千港元，主要由于投资工具的公允价值变动[95] - 公司期内向控股股东支付的股息为36,216千港元[95] - 公司截至2024年6月30日的保留利润为1,949,273千港元，较2023年同期的1,420,034千港元有所增长[95] - 公司期内其他全面收入为10,541千港元，主要由于投资工具的公允价值变动[95] - 公司截至2024年6月30日的股本为191,217千港元，较2023年同期的191,659千港元略有减少[95] - 公司截至2024年6月30日的股东权益总额为19,674,536千港元，较2023年同期的19,233,958千港元有所增长[95] - 期内全面开支总额为1,655,087千港元，主要由于期内亏损和汇兑差额的影响[95] - 公司截至2024年6月30日止六个月的除税后亏损为65,932千港元，相比2023年同期的57,341千港元溢利，亏损显著增加[98] - 公司2024年上半年经营所得现金为721,920千港元，较2023年同期的2,332,019千港元大幅减少[98] - 公司2024年上半年投资活动所用现金净额为374,511千港元，较2023年同期的267,981千港元有所增加[98] - 公司2024年上半年融资活动所得现金净额为63,036千港元，较2023年同期的453,328千港元大幅减少[99] - 公司2024年上半年现金及现金等价物减少净额为477,343千港元，而2023年同期为增加1,912,478千港元[99] - 公司2024年上半年已付所得税为887,788千港元，较2023年同期的604,888千港元增加[98] - 公司2024年上半年新造银行及其他借款所得款项为2,192,743千港元，较2023年同期的4,210,359千港元减少[99] - 公司2024年上半年偿还银行及其他借款为1,590,738千港元，较2023年同期的2,548,115千港元减少[99] - 公司2024年上半年投资物业公平值亏损净额为210,465千港元，较2023年同期的2,263千港元大幅增加[98] - 公司2024年上半年应占联营公司及合营企业业绩为亏损106,552千港元，而2023年同期为盈利18,960千港元[98] - 公司2024年中期物业销售收入为24.54亿港元，同比增长93%[102] - 公司2024年中期酒店经营收入为1.38亿港元，同比下降5.3%[102] - 公司2024年中期物业管理收入为714万港元，同比增长77%[102] - 公司2024年中期融资成本总额为3.15亿港元，同比下降26.6%[104] - 公司2024年中期企业所得税为1.02亿港元，同比下降17.9%[105] - 公司2024年中期土地增值税为4254万港元，同比下降83.4%[105] - 公司2024年中期期内亏损为2.32亿港元，同比减少23.6%[108] - 公司2024年中期每股基本亏损为0.048港元，同比减少23.6%[108] - 公司所有收入及非流动资产均来自中国业务，无单一客户贡献超过10%收入[103] - 公司首次应用香港财务报告准则修订本，对财务状况无重大影响[101] - 公司投资物业公允价值净减少210,465,000港元，较去年同期2,263,000港元大幅增加[109] - 公司发展中的投资物业开支为280,060,000港元，较去年同期190,531,000港元增加[109] - 公司将部分住宅物业项目的商业单位由出售转为出租，账面值为10,854,000港元，较去年同期211,911,000港元减少[109] - 公司将自用物业转为出租物业，公允价值为234,990,000港元，超出账面值的差额已在权益中的“物业重估储备”项下确认[109] - 公司应收合营企业款项为265,091,000港元，较去年底的271,041,000港元略有减少[110] - 公司应付非控股股东款项为640,124,000港元，较去年底的317,032,000港元大幅增加[110] - 公司贸易应收款项为266,144,000港元，较去年底的265,688,000港元略有增加[114] - 公司其他应收款项为265,917,000港元，较去年底的265,456,000港元略有增加[114] - 公司上海政府部门持有的已抵押按金为240,784,000港元，较去年底的246,018,000港元略有减少[114] - 公司预付其他税项为225,948,000港元，较去年底的260,328,000港元减少[114] - 公司贸易应收款项中超过180天的金额为251,637千港元，占总应收款项的94.6%[116] - 公司贸易应付款项总额为1,180,947千港元，其中30日内的应付款项为471,255千港元，占比39.9%[118] - 公司在2024年上半年取得新造银行及其他借款2,192,743千港元，较2023年同期的4,210,359千港元减少47.9%[119] - 公司在2024年上半年偿还银行及其他借款1,590,738千港元，较2023年同期的2,548,115千港元减少37.6%[119] - 公司在2024年上半年购回并注销普通股11,068千股，支付总代价3,914千港元[122] - 公司已订约但未拨备的支出中，增添待售发展物业的支出为4,275,563千港元，较2023年底的7,085,216千港元减少39.7%[124] - 公司财务担保合约为967,317千港元，较2023年底的1,590,016千港元减少39.2%[125] - 公司为合营企业提供的银行融资担保最高负债为人民币98,441,000元（相当于105,919,000港元），较2023年12月31日的人民币103,880,000元（相当于114,279,000港元）有所减少[127] - 公司与徐汇国资委控制的实体签订物业租赁协议，确认增加使用权资产及租赁负债分别为135,457,000港元[129] - 公司主要管理层的短期雇员福利为1,389千港元，较2023年的2,174千港元有所减少[130] - 公司按公平值计入其他全面收入的股本工具中，中国上市股本证券的公平值为22,898,000港元，较2023年12月31日的39,020,000港元有所减少[134] - 公司按公平值计入其他全面收入的非上市股本证券的公平值为3,346,000港元，较2023年12月31日的4,545,000港元有所减少[135] - 截至2024年6月30日止六個月，公司已宣派末期股息每股普通股2.1港仙及特別股息每股普通股0.8港仙，合共派發138,632,000港元[136] - 截至2024年6月30日止六個月，公司已派付股息131,045,000港元[136] - 截至2024年6月30日止六個月，公司未建議派發2024年中期股息[137] 债务与融资 - 借贷净额对权益总额比率为65.1%，较去年底的58.4%有所上升[3] - 公司债务到期日分布为：27.4%少于一年，32.6%首年至第二年，24.2%第二年至第五年，15.8%超过第五年[5] - 2024年上半年房地產企業債券融資總額約人民幣2,822.9億元，同比下降26.1%，房企債券到期規模達人民幣2,799億元[8] - 公司持有之银行结余及现金为5,362,707,000港元，负债净额对权益总额比率由去年底58.4%上升至65.1%[22] - 公司总贷款约為18,229,744,000港元，包括上海实业集团有限公司之借款达250,000,000港元及上海实业控股有限公司之股东借款达569,814,000港元[22] - 公司与银行订立了人民币24亿元的定期贷款协议，为期36个月，用于再融资[76] - 公司与银行订立了人民币3亿元的定期贷款协议，为期12个月，用于偿还现有银行借款[77] - 公司在2024年上半年取得新造银行及其他借款2,192,743千港元，较2023年同期的4,210,359千港元减少47.9%[119] - 公司在2024年上半年偿还银行及其他借款1,590,738千港元，较2023年同期的2,548,115千港元减少37.6%[119] - 公司财务担保合约为967,317千港元，较2023年底的1,590,016千港元减少39.2%[125] - 公司为合营企业提供的银行融资担保最高负债为人民币98,441,000元（相当于105,919,000港元），较2023年12月31日的人民币103,880,000元（相当于114,279,000港元）有所减少[127] 项目与土地储备 - 公司在中国10个主要城市拥有28个房地产项目，未来可售面积约为341万平方米[1] - 公司旗下项目如西安自然界、天津上实仰山等合约销售稳步推进，预计带来稳定收益[6] - 公司投资性物业方面，上海的长租房项目如城开莘社区和城开汇社区持续贡献稳定租金收入[6] - 2024年上半年合約銷售金額為人民幣22.84億元，同比下跌54.4%，合約銷售面積為98,000平方米，同比下跌42.0%[10] - 2024年上半年集團在建項目共9個，在建面積達1,933,000平方米，交付面積合共78,600平方米[11] - 西安自然界項目錄得約人民幣9.1億合約銷售收入，佔期內合約銷售總金額約39.7%[10][11] - 上海莘社區項目出租率達到97%，建築面積達125,879平方米[12] - 集團旗下上海城開創社區將於2024年落成，建築面積達118,458平方米，預期貢獻穩健租金收入[12] - 公司土地储备共有28个项目，分布于10个内地重点城市，未来可售规划建筑面积约3,406,000平方米，足够未来3至5年发展[13] - 公司未来可售土地储备总面积为341万平方米[26] - 公司在10座城市中拥有28个项目，包括中高档住宅、服务式公寓、商业及写字楼[26] - 2024年上半年预售建筑面积为76,443平方米[27] - 公司累计预售建筑面积为6,890,197平方米[27] - 公司未来可售面积为3,405,698平方米[27] - 公司在建建筑面积为1,579,951平方米[27] - 公司预计2024年下半年项目交付将稳健推进，带动全年业绩整体改善[25] - 上海青年城规划建筑面积为17,665平方米，租赁类型为商业[30] - 万源A街坊规划建筑面积为57,286平方米，租赁类型为商业和写字楼[30] - 城上城规划建筑面积为317,405平方米，租赁类型为商业、写字楼和车位[30] - 中国凤凰大厦规划建筑面积为1,048平方米，租赁类型为写字楼[30] - 青年汇规划建筑面积为19,768平方米，租赁类型为商业[30] - 自然界规划建筑面积为32,401平方米，租赁类型为商业[30] - 沈阳城开中心规划建筑面积为99,741平方米，租赁类型为商业和写字楼[30] - 上海世贸商城2规划建筑面积为284,651平方米，租赁类型为展览馆、店铺及贸易中心、写字楼及车位[30] - 城开国际大厦3规划建筑面积为45,239平方米，租赁类型为写字楼及车位[30] - 城开YoYo4规划建筑面积为13,839平方米，租赁类型为商业[30] - 城開雲外項目位於上海市閔行區，用地面積12.05公頃，地上總建築面積約7.23萬平方米，容積率為0.6，綠地率大於35%[40] - 上海世貿商城總建築面積28.5萬平方米，由國際常年展貿中心、上海世貿展館、上海世貿大廈三大主體建築構成[41] - 上海晶城項目總佔地約30.2萬平方米，總建築面積達到77.3萬平方米，包括公租房、經適房、動遷安置房及配建經營性住房[42] - 城行項目總建築面積約6萬平方米，包含辦公、商業等功能，地處閔行區梅隴鎮中心區[43] - 桂林路航天項目總佔地面積約9.1萬平方米，總建築面積約60萬平方米，涉及科研設計、園區配套和租賃住房等業態[50] - 上投新虹項目佔地面積約205畝，住宅組團地塊佔地面積約6.9萬平方米，預計可建計容建築面積約14.9萬平方米[51] - 青浦項目總佔地面積30,051.5平方米，住宅產品共計11棟，總戶數約463套[54] - 上實望海項目總佔地面積約4.2萬平方米，總建築面積約15.7萬平方米，規劃保障房住宅1棟，商品住宅14棟，總戶數約1,009戶[55] - 上實聽海項目總佔地約12萬平方米，總建築面積約44萬平方米，住宅面積約26.53萬平方米，一期開盤10號地塊規劃保障房住宅1棟，商品住宅5棟[56] - 上實雲麓項目佔地面積約7.7萬平方米，總建築面積約15.9萬平方米，業態含住宅、商業和部分公共服務配套設施[57] - 香開長龍花園項目總規劃建築面積約45萬平方米，業態含住宅、商業，定位高端住宅產品[61] - 西釣魚台御璽項目

财务表现 - 公司2024年上半年总收入为29.81亿港元，同比增长65.8%[2] - 公司2024年上半年毛利为6.21亿港元，同比下降19.6%[2] - 公司2024年上半年期内亏损为1.88亿港元，同比减少41.8%[2] - 公司2024年上半年每股亏损为4.84港仙，同比减少23.4%[3] - 公司2024年上半年来自客户合约的总收入为2,599,495千港元，同比增长82.8%，其中物业销售收入为2,453,892千港元，同比增长93%[9] - 公司收入同比增长65.8%至2,980,833,000港元，主要由于多个项目交付销售额上升，其中上海上实云瑞贡献约1,570,000,000港元[30] - 物业销售收入达2,453,892,000港元，占总收入82.3%，其中上海上实云端、烟台上实云麓、西安自然界和上海万源城分别占物业销售收入的63.8%、16.9%、13.1%及3.3%[30] - 公司毛利为620,521,000港元，同比下降19.6%，毛利率为20.8%，按年下跌22.1个百分点[31] - 公司期内亏损为188,301,000港元，较去年亏损大幅减少41.7%，股东应占亏损约231,564,000港元[36] 投资物业 - 公司2024年上半年投资物业公平值亏损净额为2.10亿港元，同比大幅增加[2] - 公司2024年上半年投资物业公平值净减少210,465千港元，较2023年同期的2,263千港元大幅增加[16] - 公司2024年上半年发展投资物业产生开支280,060千港元，同比增长47%[16] - 公司2024年上半年将账面值10,854千港元的持作出售物业转拨至投资物业，较2023年同期的211,911千港元大幅减少[16] - 公司2024年上半年将公平值234,990千港元的自用物业转拨至投资物业[16] - 公司录得投资物业重估减值净额约210,465,000港元，主要由于上海世贸商城及城开国际大厦之公平值减少[32] 负债与现金流 - 公司2024年上半年银行结余及现金为53.63亿港元，同比下降10.4%[4] - 公司2024年上半年流动负债为208.59亿港元，同比下降0.5%[5] - 公司2024年上半年非流动负债为159.96亿港元，同比下降8.9%[5] - 公司2024年上半年总资产减流动负债为356.70亿港元，同比下降6.3%[5] - 公司2024年上半年融资成本总额为315,250千港元，同比下降26.6%，其中银行及其他借款利息为315,098千港元，同比下降26.2%[11] - 公司2024年上半年取得新造银行及其他借款2,192,743,000港元，償還銀行及其他借款1,590,738,000港元[22] - 公司持有银行结余及现金为5,362,707,000港元，负债净额对权益总额比率由去年底58.4%上升至65.1%[37] - 公司总贷款约18,229,744,000港元，包括上海实业集团有限公司之借款250,000,000港元及上海实业控股有限公司之股东借款569,814,000港元[38] 应收款项与应付款项 - 公司2024年上半年贸易应收款项为265,917千港元，其中超过180日的应收款项占比94.6%[17][18] - 公司2024年上半年其他应收款项为1,147,078千港元，同比下降6.4%[17] - 公司2024年上半年貿易應付款項為1,180,947,000港元，其中超過365日的應付款項佔比最高，達591,340,000港元[21] 项目与销售 - 公司2024年上半年合約銷售金額為人民幣22.84億元，同比下降54.4%，合約銷售面積為98,000平方米，同比下降42.0%[25] - 公司2024年上半年在建項目共9個，在建面積達1,933,000平方米，交付面積為78,600平方米[26] - 公司2024年上半年重點銷售項目包括西安自然界、天津上實仰山、煙台上實雲麓及上海上實望海，分別佔合約銷售總金額的39.7%、35.9%、6.8%和6.4%[25] - 公司2024年上半年土地儲備共有28個項目，未來可售規劃建築面積約3,406,000平方米，足夠未來3至5年發展[28] 市场环境 - 公司2024年上半年房地產市場面臨較大下行壓力，房企債券融資總額同比下降26.1%，債券到期規模達人民幣2,799億元[23] 租金收入 - 公司2024年上半年租金收入同比上升1.5%至381,338,000港元，投資性物業總面積約1,126,000平方米[27] 税务 - 公司2024年上半年期内所得税为122,369千港元，同比下降67.8%，其中中国企业所得税为101,811千港元，同比下降17.8%[13] 公司治理 - 公司已发行及缴足股本为191,216,607.56港元，分为4,780,415,189股每股面值0.04港元的普通股[43] - 公司在2024年上半年于联交所购回9,368,000股普通股，总代价为3,317,670港元[44] - 购回的普通股最高价格为0.375港元，最低价格为0.33港元[44] - 购回的普通股已于2024年3月26日注销，公司已发行股本相应减少[44] - 公司无优先购买权规定，无需向现有股东提呈发售新股[45] - 公司在2024年上半年遵守了联交所《企业管治守则》[46] - 公司董事及雇员在2024年上半年均遵守了证券交易的相关守则[47] - 公司审核委员会由三名独立非执行董事组成，负责审阅财务报告及风险管理[48] - 公司外聘核数师德勤·关黄陈方会计师行已审阅2024年上半年未审核简明综合财务报表[49] - 公司董事会在2024年有多项人事变动，包括新任命和辞任[50] 展望与策略 - 公司展望2024年下半年，项目交付将稳健推进，带动全年业绩整体改善，并加强财务管理，维持健康、可持续发展的现金流[41] 分销与销售开支 - 公司分銷及銷售開支同比上升13.2%至107,098,000港元，主要由于加强推广销售[33]

经营业绩 - 全年整體合約銷售錄得人民幣82.29億元[5] - 全年整體收入達79.54億港元，實現稅後盈利為4.91億港元[5] - 股東應佔溢利為4.95億港元，較2022年同比增長21.6%[5] - 建議派發股息每股2.9港仙[5] - 租金收入已恢復到疫情前水平，整體租金收入的貢獻同比大幅上升42.8%至7.73億港元[9] - 截至2023年12月31日止年度，本集团商品房及保障房的合约销售金额为82.29亿元人民币，同比上升4%[18] - 來自商品房合約銷售金額為80.60億元人民幣，同比上升71.1%[19] - 本集團毛利為33.25億港元，毛利率為41.8%，同比上升14.9個百分點[25] - 本集團的溢利同比上升60.9%至490,713,000港元，股東應佔溢利同比上升21.6%至494,570,000港元[31,32] - 2023年全年合約銷售金額為82.29億元人民幣，同比上升4%[40] 業務發展 - 依託中國經濟的韌性增長，主動順應房地產行業轉型升級的形勢以及市場供求關係變化，積極把握國家政策帶來的發展機遇[8] - 在國家和地方層面均傳遞出積極的政策訊號下，房地產投資、銷售等指標降幅收窄，房地產竣工面積同比增加較快亦顯示經濟和微觀層面恢復向好的態勢[9] - 穩預期、穩增長、促發展的政策效應逐步顯現[9] - 本集團繼續以上海為中心在地深耕、輻射核心一、二線城市的縱深佈局，伺機增加高質量土地儲備[17] - 本集團貫徹租售並舉政策，持續發展投資性物業業務，進一步推進多元化規劃發展[17] - 本集團持續推進租賃住宅業務，旗下長租房項目上海城開莘社區及上海城開匯社區已落成並為集團帶來穩定租金收入[22] - 公司持續積極推進租賃住宅業務,已進入收穫期,將為公司貢獻穩健租金收入[40] - 公司未來將適時補充優質土地儲備,滿足未來3-5年的發展需求[42] 財務管理 - 本集團堅持審慎的資本管理政策，拓展多樣化的融資渠道以降低借貸成本，年內負債淨額對權益總額比率同比下降至58.4%，整體財務表現穩健[10] - 本集團的現金充足，管理層相信有充足的資金及日後收益足以應付目前營運資金及未來發展的需要[31] - 本集團的負債淨額對權益總額比率由去年底63.0%減少至58.4%，流動比率為1.4倍[34] - 本集團持有的銀行結餘及現金為5,985,911,000港元[33] - 公司2023年成功發行2023年第二期境內公司債券,本金總額18億元人民幣,期限3年,票面利率3.5%[42] - 公司目前財務狀況穩健,現金充足,有充足資金應對日常運營和未來發展需求[43] 土地儲備及項目開發 - 本集團在確保土地發展儲備充足的同時，亦視乎具體市場情況，關注優質土地儲備項目擴充機會[11] - 本集團旗艦及重點項目西安自然界、天津上實仰山、上海上實望海及上實雲端繼續保持强勁銷售，為上實城開帶來穩定收益和利潤[17] - 截至2023年12月31日，本集團土地儲備共有28個項目，分布於10個內地重點城市，未來可售規劃建築面積約3,482,000平方米[21] - 公司在上海、北京、天津、無錫、西安、深圳、重慶、武漢等地擁有多個在建和已完工的項目[47] - 公司在上海、北京、天津等一線城市的土地儲備和在建項目占比較高，體現了公司在一線城市的布局優勢[45,47] - 公司在上海的在建和未來發展項目中，可售建築面積達3,482,141平方米，為未來銷售和收入提供了充足的儲備[45] 企業管治 - 董事會負責監督內部監控及風險管理系統，檢討該等系統的成效[81] - 公司高度關注風險管理及內部監控機制的建立健全，將ESG風險因素納入集團風險管理體系[83] - 公司董事會成員具備財務、會計、內部監控、法律、業務管理、房地產、科技、國際及中國領域等技能和經驗[87] - 公司董事會組成包括4名執行董事和4名獨立非執行董事，符合上市規則要求[88] - 公司確認並肯定董事會成員多元化的好處，將確保在性別多元性方面達致適當平衡[90] - 公司提名委員會將檢討董事會成員多元化政策，最遲於2024年12月31日前委任至少一名女性董事[91] - 董事會已設立機制確保獨立性，包括半數董事會成員為獨立非執行董事、定期評估獨立性、主席與獨立非執行董事單獨會面等[1,2,3,4] - 董事會提名政策明確了提名新董事的目的、原則、程序和準則，包括個人品德、專業能力、多元化等[99,100] - 公司已就董事及行政人員的法律責任購買適當的保險[96] - 董事會主席和總裁為兩個獨立的職位，分別負責領導董事會和管理日常業務[97] - 公司為董事提供持續培訓，包括內部控制、反貪污等方面[106,107] - 公司已採納股息政策，在股東利益和公司發展需求之間取得平衡[102,103,104] 社會責任 - 本集團積極參與幫困、扶貧等公益事業，以開放、進取的姿態與社會共同成長[79] - 本集團秉持「誠信為本，合規為綱」的理念，堅持合規經營，健全廉潔從業體系[167] - 本集團按照真實可靠的原則，向股東和投資者及時準確披露經營資訊[168] - 本集團秉持誠信為本、廉潔自律的商業道德，對賄賂、腐敗、舞弊等行為持「零容忍」立場[169] - 本集團積極開展反貪污培訓，建立監督機制，確保員工和管理層恪守廉潔從業標準[171][172] - 本集團制定供應商管理制度，實施分庫機制、準入標準、綜合評估體系等，確保供應鏈合作符合公司標準[173][174][175][176][177][178][179][180] - 本集團加強對專利、著作權、商標等知識產權的管理，在合同中明確知識產權保護條款[182] 環境保護 - 本集團秉持綠色低碳理念，推動超低能耗建築、零碳建築等，引領綠色人居發展[183][184] - 本集團致力於深化綠色環保理念的實踐，在大氣污染物排放、溫室氣體排放、廢棄物處理、能源效率、水資源利用及環保節約意識等多個領域推進環境保護工作[188] - 本集團設置ESG工作小組協助董事會監督環保目標的進展，定期報告給董事會[187] - 本集團主動識別、評估運營過程中與排放控制和污染防治相關的潛在風險，並制定應對策略[188] - 本集團定期發布ESG報告，向利益相關方展示在環保領域的進展和成就[188] - 本集團設定了一系列具體的環保目標，包括減少溫室氣體排放、提高能源效率、降低廢棄物產生、增強員工環保節約意識[189] - 本集團推動綠色建築發展，新開發項目均按綠建設計要求進行，提高綠色建築項目數量[190] - 本集團鼓勵綠色出行，加強公務車管理，逐步轉換為更低/零排放車型[190] - 本集團提高廢棄物回收率，完善辦公室廢棄品回收系統，分類回收廢棄物[191] - 本集團提高能源使用效益，監督辦公室和商業物業能耗，採取節能措施[192] 投資者關係 - 公司通過企業傳訊部與投資者、分析員等金融市場參與者密切溝通[65] - 公司重視與國內投資者的交流，有效傳達集團長遠戰略及營運近況[69] - 公司定期召開股東大會，確保股東可參與大會並向董事提問[70][71] - 公司全年累計接待投資者及資本市場人士近100人次[72] - 公司鼓勵股東通過公司網站查閱公司資料及最新消息[73][74]

公司财务表现 - 二零二三年截至十二月三十一日止年度，公司收入为7,953,596千港元，较二零二二年同期下降27.8%[1] - 二零二三年截至十二月三十一日止年度，公司毛利为3,325,390千港元，较二零二二年同期增长11.9%[1] - 二零二三年截至十二月三十一日止年度，公司每股基本溢利为10.32港仙，较二零二二年同期增长21.8%[1] - 二零二三年截至十二月三十一日止年度，公司负债淨额对权益总额比率为58.4%，较二零二二年同期下降4.6个百分点[1] - 公司未提前应用即将生效的香港财务报告准则修订，如投资者与联营公司之间的资产出售等[9] 公司资产状况 - 二零二三年度非流动资产总额为28,773,636千港元，较二零二二年略有下降[4] - 二零二三年度流动资产总额为30,242,584千港元，较二零二二年有所增长[4] - 二零二三年度流动负债总额为20,957,780千港元，较二零二二年有所下降[5] - 二零二三年度总资产净值为9,284,804千港元，较二零二二年有显著增长[5] - 二零二三年度非流动负债总额为17,549,946千港元，较二零二二年有较大增长[5] 公司业务及市场 - 公司主要业务为在中国进行住宅及商用物业发展、物业投资及酒店经营[6] - 公司截至二零二三年止年度商品房及保障房的合同销售金额为人民币8,228,570,000元，同比增长4%[32] - 公司来自商品房合同销售金额为人民币8,059,820,000元，同比增长71.1%[33] - 二零二三年房地产行业整体表现良好，全国房地产开发投资、商品房销售面积和销售额同比均有所下降，但降幅较去年收窄[30] - 公司将继续以上海为核心，深耕长三角地区及其他核心城市，增加高质量土地储备，推进业务创新发展和数字化建设，为股东带来优质且多元化的价值回报[60] 公司财务管理 - 公司管理资本以确保能够根据继续经营基准经营，并通过优化债务和股权平衡为股东带来最大回报[51] - 公司年内大部分收益及經營成本以人民幣计值，未设立外匯对冲安排控制匯率变动风险[56] - 公司于2023年底聘有762名员工，薪酬政策根据员工表现、资历和能力制订，包括酌情花红和公积金计划供款[57] - 公司提供与职务相关的培训课程，定期举办培养团队精神的活动，以提升人力资源质量和员工归属感[58]

上实城开集团财务状况 - 上实城开集团在2023年上半年收入为1,797,834千港元，同比下降至6,808,613千港元[5] - 上实城开集团在2023年上半年每股盈利为-6.32港仙，较去年同期的2.63港仙下降[5] - 上实城开集团已收銷售物業預售所得款項为9,862,876千港元，较去年同期的7,086,457千港元增长[5] - 上实城开集团借貸淨額对權益總額比率为64.1%，较去年的63.0%略有增加[5] - 上实城开集团流动比率为1.4，较去年的1.1有所提升[5] 中国房地产市场 - 中国房地产行业在2023年上半年市场活跃度提升，但整体房地产开发投资同比下降7.9%[7] - 2023年下半年，中国政府将加强房地产政策支持力度，促进房地产市场平稳健康发展[8] 上实城开集团业务发展 - 上实城开集团在2023年上半年各项业务平稳进行，旗舰项目持续为集团贡献稳定的销售收入和利润[8] - 上实城开集团积极应对宏观影响和市场挑战，保持初心，稳步前行，加强自身品牌实力[8] - 上实城开集团在2023年获得多项房地产行业的认可，包括綜合實力TOP100、國企綜合實力TOP50等殊荣[9] 房地产投资情况 - 上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%，商品房销售额同比增长1.1%[13] - 本集团截至2023年6月30日止六个月商品房及保障房的合同销售金额为人民币5,009,840,000元，同比上升9.7%[15] 上海实业城市开发项目 - 上海市桂林路航天项目总占地面积约9.1万平方米，总建筑面积约60万平方米，其中地上计容面积约35万平方米[58] - 上海市上投新虹项目商业服务地块，占地面积约1.9万平方米，规划为商业服务用地，容积率2.5，预计可建计容建筑面积约4.9万平方米[60] - 上海市青浦区上实云端项目总占地面积30,051.5平方米，住宅产品共计11棟，总户数约463套[61] - 上海市自贸区临港新片区上实望海项目总占地面积约12万平方米，总建筑面积约43.85万平方米，住宅面积共计约26.53万平方米[64]

财务表现 - 公司截至2023年6月30日的六个月总收入为17.98亿港元，同比下降73.6%[18] - 公司期内亏损为3.23亿港元，去年同期为盈利8090万港元[18] - 公司每股基本亏损为6.32港仙，去年同期为每股盈利2.63港仙[19] - 公司2023年上半年收入为17.97834亿港元，同比下跌73.6%，主要由于项目完工及交付物业数目较少[105] - 公司2023年上半年物业销售收入为12.71776亿港元，占总收入70.7%，主要来自上海城开御瑄等项目[105] - 公司2023年上半年毛利为7.721亿港元，同比下降36.3%，毛利率为42.9%，同比上升25.1个百分点[81] - 公司上半年股东应占亏损为302,936,000港元，每股基本亏损为6.32港仙[109] - 公司录得净亏损106,081,000港元，主要由于人民币兑港元走弱导致汇兑亏损[109] 资产负债情况 - 公司银行结余及现金为61.31亿港元，较2022年底增加37%[4] - 公司流动负债总额为58.45亿港元，较2022年底减少13.7%[6] - 公司非流动负债总额为193.34亿港元，较2022年底减少7.2%[8] - 公司总资产减流动负债为365.96亿港元，较2022年底增加16.3%[23] - 公司资本及储备为172.62亿港元，较2022年底增加62.5%[24] - 公司持有银行结余及现金为6,131,301,000港元，负债净额对权益总额比率为64.1%[110] - 公司总贷款约为18,558,907,000港元，包括上海实业控股有限公司的股东借款2,083,000,000港元[111] 物业销售与开发 - 公司物业销售收入从2022年的6,464,820千港元下降至2023年的1,271,776千港元，同比下降80.3%[30] - 公司2023年上半年商品房合约销售金额为人民币488.037亿元，同比增长200.7%，销售面积为157,000平方米，同比增长68.8%，平均售价为每平方米人民币31,000元[75] - 公司2023年上半年在建项目共12个，在建面积达2,630,000平方米，新开工面积350,000平方米，交付面积20,000平方米[76] - 公司2023年上半年商品房及保障房合约销售金额为50.0984亿元人民币，同比上升9.7%[101] - 公司2023年上半年总合约销售面积为169,000平方米，同比下跌48.9%，平均售价上升114.5%至每平方米29,600元[101] - 公司截至2023年6月30日土地储备共有28个项目，未来可售规划建筑面积约3,584,000平方米[104] 投资物业与租金收入 - 公司投资物业公平值亏损为226万港元，去年同期为收益120万港元[18] - 公司投资物业公平值净减少2,263,000港元，而2022年同期为净增加1,208,000港元[38] - 公司将账面值211,911,000港元的住宅物业项目商用单位由出售转为出租[39] - 公司2023年上半年租金、物业管理及酒店业务收入分别为3.757亿港元、403.4万港元及1.463亿港元，占总收入比例分别为20.9%、0.2%及8.2%[80] - 公司2023年上半年投资物业重估减值净额为226.3万港元，主要由于天津老城厢公平值减少与上海世贸商城公平值增加的净影响[82] - 公司2023年上半年租金收入同比上升44.5%至3.75736亿港元，主要由于疫情管控全面放开[103] 成本与开支 - 公司本期税项为383,136千港元，较2022年的415,122千港元下降7.7%[32] - 公司融资成本总额为429,251千港元，较2022年的452,543千港元下降5.1%[34] - 公司2023年上半年分銷及銷售開支同比下降3.9%至9,460.5万港元，主要由于交付物业数目同比下降[83] - 公司一般行政开支同比上升22.6%至215,984,000港元，主要由于运营复常和新增竣工项目投入运营[108] - 公司2023年上半年投资物业开支为1.905亿港元，较去年同期的1.932亿港元略有下降[66] 借款与融资 - 公司偿还银行及其他借款2,548,115,000港元，较2022年同期的3,239,491,000港元下降21.4%[44] - 公司2023年上半年取得新造银行及其他借款42.104亿港元，借款利率为2.90%至4.75%，主要用于物业发展项目及一般营运资金[71] 应收款项与贸易 - 公司贸易应收款项中超过180日的金额为263,787千港元，较2022年的5,123千港元大幅增加[41] - 公司2023年上半年贸易及其他应收款项总额为117.553亿港元，较2022年底的118.564亿港元略有下降[68] 员工与薪酬 - 公司截至2023年6月30日拥有766名员工，员工薪酬政策基于表现、资历和能力制定[87] 市场展望与策略 - 公司计划在下半年加强交楼量，并以上海为核心深耕长三角地区及其他一、二线城市[89] - 公司对房地产市场保持审慎乐观态度，预计下半年房地产放松政策将加强[113] 股东与股息 - 公司未派付截至2023年6月30日止六个月的中期股息[114] - 公司于2022年12月购回1,000,000股普通股，已付代价总额为595,000港元[116] - 公司已注销购回的普通股，已发行股本相应削减[117] - 公司于2023年上半年在联交所购回1,194,000股普通股，总代价为726,960港元[92] 审计与支持 - 公司外聘核数师德勤·关黄陈方会计师行已审阅公司截至2023年6月30日止六个月的未审核简明综合财务报表[120] - 公司对董事会、管理层、员工、客户、供应商、业务伙伴和股东的持续支持表示感谢[133]