公司资料 - 公司于百慕达注册成立，股份代号为563[2][6] 信息获取 - 2024年年报等文件已登载[2][6] - 公司通讯可在公司和港交所网站浏览[2][6] 通讯服务 - 可三种方式更改通讯收取方式和语言版本[3][6] - 网站浏览困难可书面申请免费印刷本[4][7] - 收某语言版本可申请另一语言印刷本[4][7] 咨询渠道 - 相关事宜查询可工作日致电(852) 2980 1333[5][7] 通讯内容 - 公司通讯包括董事报告、年度账目等多类文件[5][7]

公司信息 - 公司为上海实业城市开发集团有限公司，股份代号563，于百慕达注册成立[1] 函件与通知 - 致新股东之函件日期为2025年4月16日[1] 股东通讯 - 2025年5月14日前未收到股东回条或反对回复，视为同意收取网上版本通讯[1] - 股东可书面或电邮更改收取通讯方式及语言版本[1] - 公司通讯包括董事报告、年度账目等文件[1]

公司通讯 - 公司通讯含董事会报告、年度账目等多种文件[4] - 股东可选择网上、英文印刷、中文印刷或中英文印刷本[7] - 公司建议选网上版本以环保和节省费用[5] 收取规则 - 2025年5月14日前未回复视为同意收网上版本[6] - 可随时书面通知更改收取方式和语言版本[6]

股东周年大会 - 2025年5月22日上午11时在香港湾仔南洋酒店举行[4] - 审议2024年度经审核综合财务报表等文件[4] 人事及授权 - 拟重选4位董事并授权厘定酬金[4] - 续聘核数师并授权厘定酬金[4] 股份相关 - 拟批准董事购回不超已发行股份总数10%的股份[5] - 拟批准董事配、发不超已发行股份总数20%的未发行股份[6] - 待决议案通过后扩大配、发股份授权，增加购回股份总数[8] 登记手续 - 2025年5月16 - 22日暂停办理股份过户登记[8] - 未登记持有人需在5月15日下午4时30分前办理[8] 委任表格 - 代表委任表格须在大会指定时间48小时前送达指定地址[10]

会议信息 - 2025年股东周年大会于5月22日上午11时在香港湾仔南洋酒店举行[4][72] - 代表委任表格须最迟于大会或其续会指定举行时间48小时（香港时间）前交回公司香港股份过户登记分处[21][80] - 2025年5月16日至22日暂停办理股份过户登记手续，未登记股份持有人需在5月15日下午4时30分前办理[80] 股权结构 - 上海城开由公司间接拥有59%权益，由徐汇国资委拥有41%权益[9] - 最后可行日期公司已发行股本包括4,780,415,189股股份[14] - 上实控股现有持股2,111,229,080股，占比44.16%，购回授权全面行使后持股占比49.07%[35] - 上实集团现有持股3,367,223,977股，占比70.44%，购回授权全面行使后持股占比78.26%[35] 授权相关 - 2024年5月20日公司股东周年大会授予董事的购回及发行股份授权将在2025年股东周年大会结束时失效[13] - 公司根据购回授权可能购回的最高股份数目为478,041,518股，占已发行股份总数10%[14] - 公司根据发行授权可能发行的股份最高数目为956,083,037股，占已发行股份总数20%[14] - 2025年股东周年大会将提呈普通决议案，批准向董事授出新一般授权，包括购回、发行股份及扩大发行授权[14] 董事相关 - 2025年股东周年大会将提呈重选执行董事周亚栋及独立非执行董事陈浩华、杜惠恺、范仁达[16] - 周女士2024年7月15日及2025年3月21日分别获委任为执行董事及投资评证委员会成员，任期三年[1][44] - 杜先生2010年7月5日获委任为独立非执行董事，任期三年[48][50] - 范博士2010年7月5日获委任为独立非执行董事，任期三年[54][58] - 陈浩华博士2024年7月15日及2025年3月21日分别获委任为独立非执行董事及薪酬委员会成员[63] 股份价格 - 2024年4月股份最高买卖价0.495港元，最低0.410港元[40] - 2024年5月股份最高买卖价0.530港元，最低0.450港元[40] - 2024年6月股份最高买卖价0.475港元，最低0.405港元[40] - 2024年7月股份最高买卖价0.440港元，最低0.370港元[40] - 2024年8月股份最高买卖价0.400港元，最低0.340港元[40]

业绩总结 - 2024年二氧化碳排放总量（范畴一、二）为34,896.45吨二氧化碳当量，较2023年有所上升[176] - 2024年氮氧化物排放量为1,046.56千克，较2023年下降[176] - 2024年有害废弃物产生量为4.96吨，较2023年下降[179] - 2024年无害废弃物产生量为1,622.34吨，较2023年上升[179] - 2024年能源总耗量为78,524.86兆瓦时，较2023年上升[180] - 2024年总耗水量为208,050.35吨，较2023年上升[180] - 2024年员工流失率为2.95%，高于2023年[183] - 2024年工伤次数为24次，因工伤损失总日数为413天，2023年工伤次数为6次，损失总日数为563天[185] - 2024年总受训人数为530人，低于2023年[185] - 2024年全体员工受训平均时长为7.52小时，低于2023年[185] - 2024年供应商总数为3080个，高于2023年[186] - 2024年接获投诉总数目为2137次，远高于2023年[187] - 2024年客户满意度为98.66%，略高于2023年[187] - 2024年公益慈善及社区服务总投入为51.55万元，略低于2023年[187] 用户数据 - 报告期内集团投诉解决率为100%[58] - 报告期内客户满意度为98.66%[59] 未来展望 - 确立推动绿色建筑持续发展目标及实践碳中和承诺，制定节能降耗工作计划[76] - 识别气候变化相关机遇与风险，制定应对策略，计划开展气候情景分析[94] 新产品和新技术研发 - 部分项目应用建筑信息模型（BIM）技术[49] 市场扩张和并购 无 其他新策略 - 建立由董事会领导的自上而下ESG治理架构[28] - 建立三层级的工程品质管治体系，落实项目开发和建设全过程监管工作[45] - 打造上实望海项目，遵循“四好房子”标准，构建现代高品质住宅体系[52] - 建立完善竣工及交付管理体系，确保交付高品质产品[49] - 开展碳排放范围三数据收集工作并定期披露[66] - 完善办公室废弃回收系统，统计办公室废纸回收数量[68] - 在所管理的商业大厦设有垃圾分类点[68] - 监督办公室及商业物业能耗、水费预算执行情况[69][70] - 在新员工入职培训中进行环保宣传并开展环保活动，制定环保培训宣传计划[70] - 在商业物业公共设施设置环保标识和宣传标语，对项目公司营销部进行环保意识宣传[70] - 建立完善的废弃物管理体系，对废气采取针对性处理措施确保达标排放[72] - 在项目工地安装喷淋装置、使用雾炮机等控制扬尘，收集废弃物并交由合格机构处理[75] - 在项目全流程融入生态环境保护理念，保护生物多样性[101] - 实施供应商全生命周期管理标准化，建立相关制度[145] - 通过集成本部与各城际公司相关部门执行供应商ESG管理工作[146] - 构建高效透明供应链体系，包括分库机制、优化分类、准入机制等[148] - 构建合规框架，健全制度建设与法规指引，管控业务全流程风险[151] - 对贿赂等行为持“零容忍”立场，改进监督机制确保投诉举报渠道畅通[153]

公司土地储备情况 - 公司在中国10个主要城市拥有27个房地产项目，未来可售面积约332万平方米[4] - 截至2024年12月31日，公司土地储备有27个项目，分布于10个内地重点城市，未来可售规划建筑面积约332.3万平方米[35] - 截至2024年12月31日，集团土地储备共有27个项目，分布于10个内地重点城市，未来可售规划建筑面积约332万平方米，可满足未来3至5年发展[68] - 截至2024年12月31日，公司土地储备地盘面积总计5272609平方米，规划建筑面积总计12601279平方米，可售/自持面积总计10209176平方米[73] - 2024年度预售面积为148387平方米，累计销售面积为6886477平方米，未来可售/自持面积为3322699平方米[73] - 万源城地盘面积943000平方米，规划建筑面积1226298平方米，可售/自持面积909054平方米，累计销售面积822103平方米，所有权占比53.1%[73] - TODTOWN天薈2024年度预售面积7279平方米，累计销售面积84952平方米，未来可售/自持面积300348平方米，可售/自持在建面积328895平方米，预期2020 - 2030年分期落成，所有权占比20.7%[73] - 上海青年城所有权占比100.0%，上海晶城所有权占比59.0%，当代美墅（城开云外）所有权占比100.0%[73] - 城开优享+欣虹汇已落成，可售/自持面积227218平方米，累计销售面积150294平方米，所有权占比90.0%[73] 公司项目销售及交付情况 - 已收销售物业预售所得款项中，上实仰山2.03亿港元、上实启元3.41亿港元、上实望海1.39亿港元、自然界1.31亿港元、上实听海1.99亿港元、其他0.94亿港元[9] - 上海临港自贸区上实望海交付率近100%，位居全年区域住宅项目交付率首位[18] - 公司2024年整体合约销售额达人民币39.33亿元[17] - 截至2024年12月31日止年度，公司商品房及保障房合约销售金额为39.3336亿元，同比下降52.2%[34] - 2024年来自商品房的合约销售金额为39.3336亿元，同比下降51.2%[34] - 2024年合约销售面积为18.4万平方米，按年下降28.4%；平均售价约为每平方米2.14万元[34] - 天津上实仰山、西安自然界、上海上实望海、西安上实启元及烟台上实云麓分别占本年度商品房合约销售总金额约30.1%、27.7%、14.0%、10.2%和6.4%[34] - 截至2024年12月31日止年度，集团商品房合约销售金额为人民币39.33亿元[61] - 2024年集团上海临港自贸区项目上实望海以近100%的交付率位居全年区域住宅项目交付率首位[62] 公司财务关键指标变化 - 2024年股东应占亏损3.31亿港元，2020 - 2023年分别为4.95亿港元、5.72亿港元、 - 6.00亿港元、 - 4.00亿港元[11] - 2024年底负债净额对权益总额比率为24.0%，2020 - 2023年底分别为64.8%、31.9%、63.0%、58.4%[11] - 公司2024年整体收入达124.40亿港元[17] - 公司2024年税前盈利为2.15亿港元[17] - 2024年公司收入124.40369亿港元，同比上升56.4%，物业销售收入113.51331亿港元，占总收入91.2% [41] - 2024年公司毛利21.30708亿港元，较2023年下跌35.9%，毛利率17.1%，按年下跌24.7个百分点 [44] - 2024年公司投资物业重估减值净额约7.03073亿港元，2023年减值3983万港元 [45] - 2024年公司分销及销售开支同比上升7.3%至2.33746亿港元 [46] - 2024年公司一般行政开支同比下降10.9%至3.58415亿港元 [47] - 2024年公司录得年内亏损3.72828亿港元，2023年溢利4.90713亿港元 [49] - 2024年末公司银行结余及现金为53.42774亿港元，2023年末为59.85911亿港元 [50] - 2024年末公司负债净额对权益总额比率由去年底58.4%增加至64.8%，流动比率为1.2倍 [50] - 2024年末公司总贷款约为178.03227亿港元，2023年为180.02416亿港元 [51] - 董事会不建议派发末期股息，2023年派2.1港仙末期股息及0.8港仙现金特别股息 [53] - 2024年12月31日，若干银行存款约819.2万港元已抵押予银行，2023年12月31日为3289.9万港元[55] - 2024年12月31日，集团总帐面值分别约72.59亿港元、100.09亿港元、5.77亿港元及3140万港元的若干物业及银行存款已抵押作银行贷款抵押品，2023年12月31日对应数值分别约为130.54亿港元、99.17亿港元、6.29亿港元[55] 公司融资情况 - 10月上海城开（集团）有限公司成功发行9.1亿人民币3年期票面利率达2.45%的第一期中期票据[19] - 2024年，上海城开（集团）有限公司成功发行9.1亿人民币3年期票面利率达2.45%的第一期中期票据[65] 公司股份回购情况 - 公司年内于联交所购回936.8万股每股面值0.04港元的普通股，已付代价总额（不含交易成本）为331.767万港元[19] - 2024年，集团于联交所购回合共936.8万股每股面值0.04港元的公司普通股，已付代价总额（不含交易成本）为331.77万港元[65] 公司排名情况 - 公司在“2024房地产开发企业综合实力TOP500测评”不同榜单取得优异排名，包括“2024房地产开发企业综合实力TOP100”等[22] - 公司于《2024房地产上市公司测评研究报告》中上榜“2024房地产上市公司综合实力榜50强”[22] 宏观市场情况 - 2024年中国GDP同比增长5% [17] - 2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，新建商品房销售额同比下降17.1%，新建商品房销售面积同比下降12.9%[32] - 2024年中国政府下半年加大对房地产市场政策支持，集团秉持稳健策略推进核心城市优质项目，各业务稳健经营[61] 公司长租房项目情况 - 公司旗下上海长租房标杆项目城开莘社区及城开汇社区贡献稳定租金收入，城开创社区年内落成并交付出租，“城开优享+欣虹汇”开业[69] 公司投资物业情况 - 公司主要投资物业规划建筑面积总计1255126平方米，涉及上海、北京、重庆等多个城市的多个项目[76][77] - 上海青年城商业部分规划建筑面积17665平方米，万源A街坊商业及写字楼规划建筑面积58556平方米[76] - 城开汇社区、城开莘社区、城开创社区作为商业及保障性租赁住房，规划建筑面积分别为44927平方米、126702平方米、115799平方米[76] 公司各项目详细信息 - 萬源城總用地面積約94.3萬平方米，總建築面積約130萬平方米，住宅面積約77萬平方米，地下面積近40萬平方米，公建配套約10餘萬平方米，規劃導入人口逾2萬人[85] - TODTOWN天薈總用地面積約11.8萬平方米，總建造面積60.5萬平方米，其中10萬平方米與交通相關，涵蓋5萬平方米寫字樓、14萬平方米商場、2萬平方米酒店、9萬平方米住宅、8.5萬平方米服務式公寓及2萬平方米公建配套[90][92] - 當代美墅 • 城開雲外項目用地面積12.05公頃，容積率為0.6，地上總建築面積約7.23萬平方米，地塊綠地率大於35%，集中綠地率大於15%[93] - 上海世貿商城總建築面積28.5萬平方米，由國際常年展貿中心、上海世貿展館、上海世貿大廈三大主體建築構成[97] - 上海晶城項目總佔地約30.2萬平方米，總建築面積達到77.3萬平方米，「晶秀坊」佔地約1.5萬平方米，總建築面積5.4萬平方米[101] - 城開優享十梅隴里用地面積約2萬平方米，總建築面積約6萬平方米[104] - 航天科技城项目总占地面积约9.1万平方米，总建筑面积约60万平方米，地上计容面积约35万平方米[111] - 上投新虹项目住宅组团地块占地面积约6.9万平方米，预计可建计容建筑面积约14.9万平方米；商业服务地块占地面积约1.9万平方米，预计可建计容建筑面积约4.9万平方米[114] - 上实云端项目总占地面积30,051.5平方米，总户数约463套[119] - 上实望海项目总占地面积约4.2万平方米，总建约15.7万平方米，总户数约1,009户[121] - 上实听海项目总占地约12万平方米，总建约44万平方米，住宅面积共计约26.53万平方米[128] - 烟台项目占地面积约7.7万平方米，总建筑面积约15.9万平方米[129] - 香开长龙花园项目总规划建筑面积约45万平方米[137] - 上投新虹住宅组团地块容积率2.15，商业服务地块容积率2.5[114] - 上实云端距虹桥商务区约10公里，距13号线西延伸段规划站点约5公里[119] - 烟台项目北侧1.5公里范围内即为海岸线[129] - 上实仰山占地面积约4.2万平方米，总建筑面积约17.5万平方米，住宅占地面积约11.6万平方米，商业占地面积约2500平方米[146] - 沈阳城开中心总建筑面积23万平方米，涵盖高端写字间等四大综合业态[151] - 无锡上海中心城开国际距无锡市中心区域仅五公里[157] - 西安自然界占地约200万平方米，共规划地块12幅[160] - 西安上实启元总用地面积约5.1万平方米，建筑面积约10.2万平方米，总户数594户，绿地率35%，容积率2.0[165] 公司投资者沟通情况 - 上实城开2024年通过年报、中期报告等多渠道向资本市场公布讯息，企业传讯部通过多种方式与投资者分享内容并回应疑问[177] - 2024年公司继续与上海及大湾区投资者沟通，传达集团战略及运营情况，投资者对公司未来发展有信心[181] - 上实城开通过企业传讯部与金融市场参与者密切沟通，分享对市场前景看法[171] - 全年累计接待投资者及资本市场人士近100人次[183] 公司股东大会及决策情况 - 上实城开股东周年大会于2024年5月20日在香港湾仔南洋酒店举行，通过重选董事、宣派现金末期及特别股息等事项[182] - 公司未来重点要求包括为股东创造价值、制定发展战略及运营业务、与股东保持有效沟通并披露决策[174] 公司企业管治情况 - 截至2024年12月31日止年度，公司遵守上市规则附录C1的企业管治守则所有守则条文[186] - 董事会将环境、社会及管治（ESG）管理职责转授予审核委员会，ESG工作小组协助履行相关职责并定期汇报[191] - 董事会采纳董事成员多元化政策，甄别董事人选会考虑多方面多元化范畴[194] 公司董事会成员变动情况 - 2024年12月31日，董事会由7名成员组成，包括3名执行董事及4名独立非执行董事[198] - 叶维琪自2024年1月31日起退任执行董事[199] - 楼军自2024年7月15日起辞任执行董事[199] - 乔志刚自2024年1月5日起辞任独立非执行董事[199] - 周亚栋自2024年7月15日起获委任为执行董事[199] - 陈浩华自2024年7月15日起获委任为独立非执行董事[199] 公司债务到期分布情况 - 债务到期分布为少于一年占47.7%（84.88亿港元）、首年至第二年占14.2%（39.55亿港元）、第二年至第五年占15.9%（25.23亿港元）、超过第五年占22.2%（28.37亿港元）[10] 公司雇员情况 - 2024年12月31日，集团聘有745名雇员[56]

文章核心观点 - 上实城市开发虽业绩承压，但营收高增、核心土储优势、政策机遇下的复苏趋势等亮点为市场释放暖意，其核心城市土储稀缺性、国资信用加持的融资能力、资源禀赋及多元业务增长潜力构筑穿越周期的成长主线，后续利润端有望触底反弹 [3][17] 营收情况 - 公司全年收入124.4亿港元，同比上升56.4%，核心收入来源物业销售2024年达113.5亿港元，同比增长65.2%，占总收入超90% [3][4] - 公司收入增长与上海、西安等核心城市项目集中交付相关，印证楼市复苏阶段性成果 [7] - 公司毛利率受行业压力影响，但长远看项目多在核心城市、核心区位，有改善空间 [7][8] - 酒店经营收入2024年达2.82亿港元，有小幅下滑，后续增长值得期待 [8] - 物业管理收入规模小但增速亮眼，同比增长28.6%至0.13亿港元，后续成长空间大 [8] 核心资产属性 核心城市优质土储 - 行业分化加剧，核心城市土储成房企“安全资产”，上实城开聚焦核心城市核心区位，土储具稀缺性，降低销售端不确定性 [11] - 截止2024年底，公司土储27个项目，总可售面积332.3万平方米，覆盖10个核心城市，可满足未来3至5年发展；在建项目9个，在建面积193.3万平方米，多为中、高档住宅及商用物业 [12] 国资背景赋能 - 国资背景为公司带来信用背书和资源倾斜，使其能以较低成本获取资金，增强竞争力和抗风险能力 [13] - 截止2024年底，公司净资产负债比率为64.8%，在行业有优势，融资成本及拿地能力优于民营房企 [13] - 截至24年底公司在售现金53.43亿港元，在手现金充裕，流动比率为1.2倍，短期偿债能力较强 [14] 租售并举策略 - 公司贯彻租售并举策略，有助于平滑开发业务周期波动，提升整体盈利能力 [15] - 截止2024年底，公司持有的投资性物业总面积约125.5万平方米，租金收入同比增长2.7%至7.94亿港元 [15] - 旗下长租房项目出租率稳定维持在98%以上，上海创社区投入运营，“城开优享 + 欣虹汇”启幕，新项目为租金增长注入动力 [15] - 上海世贸商城等项目运营稳健，将持续提供稳定收入来源 [16] 未来展望 - 当前公司市场估值PB仅为0.11倍，显著低于行业均值，反映悲观预期 [18] - 后续核心城市销售回暖、高毛利项目交付，公司利润端有望触底反弹 [18] - 房地产政策利好，高能级市场有望率先受益，公司在上海等核心城市项目布局政策红利传导路径短 [18] - 公司账面盈利受投资物业重估减值影响，但不影响营运现金流或归母净利润，后续有修复弹性 [18] - 作为国资背景企业，公司在资源整合方面有优势，未来有望通过资产注入等拓展升级业务 [18] - 公司深耕城市更新，上海旧区改造和改建为其提供政策支持和市场机遇 [19]

委員會成員由董事會從董事會成員中委任，至少須由三名成員組成。 委員會的大部分成員須為本公司獨立非執行董事，而委員會主席須由 董事會主席或本公司獨立非執行董事出任。 SHANGHAI INDUSTRIAL URBAN DEVELOPMENT GROUP LIMITED 上海實業城市開發集團有限公司 提名委員會 : 職權範圍書 ____________________________ 1. 概要 1.1 組織 上海實業城市開發集團有限公司(「本公司」)之董事會(「董事會」)已 於二零一零年八月二十日議決成立提名委員會(「委員會」)。本職權 範圍書規管委員會的運作。 1.2 成員 委員會秘書應由本公司公司秘書擔任。委員會秘書須把每次會議的 內容作記錄及把會議記錄以及委員會的書面決議存檔。委員會須向 隨之舉行的董事會匯報其工作。委員會須向其成員提供每次會議的 記錄,以及委員會採取的任何行動均須獲全體成員一致通過，否則， 該爭議事項須提交董事會討論及審議。 提名委員會: 職權範圍書 (2025年3月21日更新) – 頁 1 (共4頁) 2. 宗旨 委員會主席須由董事會委任。 1.3 運作 委員會將於有需要時舉行會議，惟 ...

（於百慕達註冊成立之有限公司） （股份代號：563） 獨立非執行董事 杜惠愷先生， B.B.S.，太平紳士 范仁達博士 李家暉先生， M.H 陳浩華博士 | | 董事委員會 | 審核 | 提名 | 薪酬 | 投資評證 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 董事 | | 委員會 | 委員會 | 委員會 | 委員會 | | 黃海平先生 | | | C | | | | 唐鈞先生 | | | | | M | | 周亞棟女士 | | | | | M | | 杜惠愷先生， | B.B.S.，太平紳士 | M | M | C | | | 范仁達博士 | | M | M | M | C | | 李家暉先生， | M.H | C | | | | | 陳浩華博士 | | | | M | | 上海實業城市開發集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」）現共有七名 董事，每名董事的姓名、角色和職能載列如下： 執行董事 黃海平先生 （主席） 唐鈞先生 （總裁） 周亞棟女士 本公司已設立四個董事委員會，並制定有關職權範圍。下表提供各董事會成員於各 董事委員會所擔任的職務。 附註 ...