财务数据关键指标变化 - 2019年上半年收入为26,766千港元，2018年同期为24,047千港元，同比增长11.3%[10] - 2019年上半年税 前溢利为9,470千港元，2018年同期为6,636千港元，同比增长42.7%[10] - 2019年上半年期间溢利为5,266千港元，2018年同期为3,115千港元，同比增长69.1%[10] - 2019年上半年本公司普通股权益持有人应占溢利为525千港元，2018年同期亏损1,172千港元[10] - 2019年上半年换算海外业务时计出的汇兑差额为 - 27,066千港元，2018年同期为 - 53,293千港元[12] - 2019年6月30日非流动资 产总值为4,309,685千港元，2018年12月31日为4,345,349千港元[14] - 2019年6月30日流动资 产总值为152,501千港元，2018年12月31日为149,912千港元[14] - 2019年6月30日流动负 债总额为 - 110,712千港元，2018年12月31日为 - 107,619千港元[14] - 2019年6月30日流动资 产净值为41,789千港元，2018年12月31日为42,293千港元[14] - 2019年6月30日总资 产减流动负债为4,351,474千港元，2018年12月31日为4,387,642千港元[14] - 2019年6月30日非流动负债总额为13.15852亿港元，较2018年12月31日的13.30348亿港元减少1449.6万港元，降幅1.09%[16] - 2019年6月30日净资产为30.35622亿港元，较2018年12月31日的30.57294亿港元减少216.72万港元，降幅0.71%[16] - 2019年上半年税 前溢利为9470万港元，较2018年同期的6636万港元增加2834万港元，增幅42.71%[22] - 2019年上半年经营业务所得现金流量净额为2967万港元，而2018年同期为使用现金1.0541亿港元[22] - 2019年上半年融资活动所用现金流量净额为1.1339亿港元，较2018年同期的1214万港元增加1.0125亿港元，增幅834.02%[24] - 2019年现金及现金等价物减少净额为8372万港元，较2018年的1.1755亿港元减少3383万港元，降幅28.78%[24] - 2019年初现金及现金等价物为8.9169亿港元，年末为8.0078亿港元，减少9091万港元，降幅10.2%[24] - 2019年6月30日已发行股本为1514万港元，与2018年12月31日持平[16] - 2019年6月30日储备为8.59931亿港元，较2018年12月31日的8.67396亿港元减少746.5万港元，降幅0.86%[16] - 2019年6月30日非控股权益为21.60551亿港元，较2018年12月31日的21.74758亿港元减少1420.7万港元，降幅0.65%[16] - 2019年上半年银行贷款利息170千港元，租赁负债利息81千港元，董事贷款利息2877千港元，财务费用总计3128千港元；2018年财务费用总计3500千港元[80] - 2019年上半年物业、厂房及设备折旧130千港元，使用权资产折旧1039千港元[83] - 2019年上半年利息收入 - 123千港元，投资物业出租收入 - 26766千港元；2018年利息收入 - 117千港元，投资物业出租收入 - 24047千港元[83] - 截至2019年6月30日止六个月，期内扣除为3395千港元，递延为809千港元，总计4204千港元；2018年同期分别为3521千港元、0千港元、3521千港元[84] - 2019年公司普通股权益持有人应占溢利为525000港元，2018年为亏损1172000港元；加权平均已发行普通股数均为605616520股[88][91] - 2019年6月30日贸易应收款为19789千港元，其中6个月内占比88%（17509千港元），超过6个月占比12%（2280千港元）；2018年12月31日为9433千港元，均在6个月内[94] - 2019年6月30日和2018年12月31日贸易应付款项超过一年的分别为1991千港元和2008千港元[98] - 2019年6月30日和2018年12月31日就银行向集团物业买家批出按揭贷款所作担保均为139千港元[101] - 截至2019年6月30日，公司已动用银行融资约3666000港元，2018年12月31日为7137000港元[102][104] - 截至2019年6月30日，抵押的投资物业为404244000港元，贸易应收款为4399000港元；2018年12月31日分别为407790000港元和5983000港元[103][104] - 截至报告期末，公司就投资物业相关建筑工程已订约但未拨备的承担约为1434000港元，2018年12月31日为1504000港元[105][107] - 集团期内综合营业额为2676.6万港元，较去年同期的2404.7万港元增加约11%[146][149] - 集团期内溢利为526.6万港元，去年同期为311.5万港元[146][149] - 权益持有人期内应占集团溢利为52.5万港元，去年同期亏损117.2万港元[146][149] - 集团期内产生董事贷款利息支出287.7万港元，董事贷款利率为每年7.821%[143][145] 财务报表编制及会计政策 - 截至2019年6月30日止六个月的简明综合财务报表按香港联合交易所上市规则及香港会计师公会颁布的HKAS第34号编制[28] - 除投资物业按公平值计量外，简明综合财务报表按历史成本基准编制，会计政策与2018年一致，未提早采纳已颁布但未生效准则[29] - 除HKFRS 16外，新订及经修订HKFRS对财务报表无重大财务影响[30][31] - 公司使用经修订追溯采纳法采纳HKFRS 16，首次应用日期为2019年1月1日，2018年比较资料按HKAS 17呈报[32][34] - HKFRS 16下租赁定义适用于2019年1月1日或之后订立或变更的合同[33][35] - 公司采纳可行权宜方法，不区分非租赁部分，将租赁及相关非租赁部分作单一租赁部分入账[36][37] - 作为承租人，公司先前按租赁是否转让资产所有权回报及风险分类，HKFRS 16下应用单一方法确认及计量使用权利资产及租赁负债[38][39] - 公司选择不就低价值资产租赁及租赁期为12个月或以下的租赁确认使用权利资产及租赁负债，按直线法确认租赁付款为开支[38][39] - 2019年1月1日的租赁负债按剩余租赁付款现值确认，折现率为当日增量借款利率，计入有息银行及其他借款[40] - 2019年1月1日使用权资产增加3290千港元，资产总值增加3290千港元[48] - 2019年1月1日计息银行及其他借款增加3162千港元，负债总额增加3162千港元[48] - 2019年1月1日保留盈利增加128千港元[48] - 2018年12月31日经营租赁承担为3587千港元[51] - 2019年1月1日加权平均增量借款率为5.88%[51] - 2019年1月1日租赁负债/折现经营租赁承担为3162千港元[51] - 公司对租期自初步应用之日起12个月内终止的租赁应用短期租赁豁免[46] - 若合同包含延长/终止租赁的选择权，公司于事后厘定租赁期限[46] - 对于先前计入投资物业及按公平值计量的租赁土地及楼宇，公司于2019年1月1日继续将其列为投资物业，仍按公平值计量[43][45] - 使用权资产按成本计量，租赁负债按租赁期内租赁付款现值确认[52][53][54][56] - 2019年1月1日使用权资产（土地及建筑物）为3290千港元，租赁负债为3162千港元；6月30日使用权资产为2251千港元，租赁负债为2139千港元[68] - 2019年上半年折旧支出1039千港元，利息开支81千港元，付款1104千港元[68] - 2019年上半年短期租赁租金开支为109000港元[68] 业务线数据关键指标变化 - 公司90%以上收入源自中国大陆客户[70][72] - 2019年物业投资分类收入26766千港元，公司及其他分类收入为0；2018年物业投资分类收入24047千港元，公司及其他分类收入为0[76] - 2019年物业投资分类业绩19765千港元，公司及其他分类业绩 - 7385千港元；2018年物业投资分类业绩17475千港元，公司及其他分类业绩 - 7558千港元[76] - 2019年上半年来自四名主要客户总收入为26766000港元，2018年为24047000港元[77][78] 公司业务相关法律诉讼 - 广州正大房地产开发有限公司合资期原至2008年12月31日，中外方同意延长15年，但中方越秀国企已休眠无法获其同意，另有越房私企称承接权益但实际并非如此[106] - 广州正大合作期限从1993年12月31日至2008年12月31日，后延长15年至2024年12月31日，但未获中方越秀国企同意[108] - 2008年12月下旬广州正大入禀越秀法院，2009年7月获裁决确认取消越房私企中方资格，2009年8月越房私企上诉，10月聆讯后无进展[109][110][112] - 2013年10月房管局要求广州正大支付约2760万元人民币（2019年6月30日约3146.4万港元）现金补偿[114][115] - 2014年3月广州市政府撤销补偿决定，广州正大支付现金补偿责任解除[116][119] - 2015年6月广州中院驳回申索人上诉，12月广东省高院撤回广州中院裁决并命其再审[117][118][119] - 2017年5月广州铁路法院重审驳回申索人上诉，申索人再上诉，截至报告日未开审[120][124] - 2011年两原告和重庆超霸就合同纠纷起诉第三方，案件转至广州中院[121][123] - 2013年9月广州中院裁定重庆超霸支付约1050万元人民币应计利息[121][123] - 2015年6月广东省高院维持广州中院裁决，重庆超霸承担金额减至约420万元人民币[125] - 公司对正大上诉和广州正大相关案件获有利判决表示乐观[114][115][121][123] - 2016年2月广州中院将申索金额控制在约人民币374.3万元（2019年6月30日相当于426.7万港元），公司在2015年12月31日止年度综合财务报表已全额拨备[127][130] - 2015年6月广东省高院维持原判，重庆超霸承担的申索减少至约人民币420万元[129] - 2015年3月广州市城市管理综合执法局越秀分局要求广州正大拆除2层非永久商业裙楼[131][132] - 2015年11月广州正大连同6名合作方对决定书向越秀法院提出反对呈请，2016年5月被驳回[134][136] - 2016年6月广州正大连同6名合作方对越秀法院判决向铁路法院上诉，2017年5月铁路法院撤回越秀法院判决及决定书[135][136] - 2017年11月执法局向广东省高院提出行政申诉试图推翻铁路法院判决[135][136] - 2019年7月铁路法院撤销判决并维持越秀法院原判，8月中旬商业裙楼停止经营[137][138] - 2015年原告就1996年付款交易向重庆超霸送达传票，2018年3月渝中法院拒绝重庆超霸确认交易无效申诉，8月五中院维持原判[137][139] - 2019年4月渝中法院裁定重庆超霸退还约人民币121.6万元（约138.6万港元）及1996年10月起的应计利息，截至报告日利息约人民币187万元（约213.2万港元）[140][141] - 2019年6月重庆超霸向五中院上诉，截至报告日呈请未聆讯[140][141] - 公司对针对原告申索的上诉获有利判决保持乐观，截至2019年6月30日止六个月综合财务报表未就该申索作出拨备[142][144] 公司业务布局及发展规划 - 集团旗下附属公司主要在中国大陆从事物业发展、投资及管理业务，拥有重庆和广州两项物业权益[147][150] - 重庆港渝广场是

财务数据关键指标变化 - 2018年营业额为5130万港元，2017年为3933万港元[7] - 2018年公司普通股权益持有人应占纯利为1198.9万港元，2017年为1860.9万港元[7] - 2018年12月31日现金及银行结存达9151.1万港元，2017年为8208.4万港元[9] - 2018年12月31日未偿还借贷8071.4万港元，2017年为9105.9万港元[10] - 2018年12月31日计息银行贷款达713.7万港元，2017年为1428.3万港元[10] - 2018年12月31日董事贷款达7357.7万港元，2017年为7677.6万港元[10] - 2018年12月31日资本负债比率为0.02，2017年为0.02[10] - 2018年12月31日已动用有抵押银行信贷额为713.7万港元，2017年为1428.3万港元[12] - 2018年12月31日集团向银行就物业买方按揭贷款担保为13.9万港元，2017年为13.9万港元[13] - 2018年公司收入为51300千港元，较2017年的39330千港元增长约30.4%[163] - 2018年投资物业公平值变动为53520千港元，2017年为127088千港元，同比下降约58%[163] - 2018年年度溢利为50269千港元，较2017年的96808千港元下降约48.1%[163] - 2018年本公司普通股权益持有人应占溢利为11989千港元，2017年为18609千港元，同比下降约35.6%[163] - 2018年年度全面收益（开支）总额为 - 84522千港元，2017年为330830千港元，同比大幅下降[165] - 2018年非流动资产总值为4345349千港元，较2017年的4481028千港元下降约3%[168] - 2018年流动资产总值为149912千港元，较2017年的134223千港元增长约11.7%[168] - 2018年流动负债总额为 - 107619千港元，较2017年的 - 100168千港元增长约7.4%[168] - 2018年净资产为3057294千港元，较2017年的3141816千港元下降约2.7%[168] - 2018年总权益为3057294千港元，较2017年的3141816千港元下降约2.7%[169] - 2018年税前溢利为69,362千港元，2017年为133,966千港元[173] - 2018年经营活动所得现金净额为21,154千港元，2017年为17,934千港元[173] - 2018年投资活动所用现金净额为44千港元，2017年为2,799千港元[173] - 2018年融资活动所用现金净额为7,938千港元，2017年为5,921千港元[173] - 2018年现金及现金等值项目增加净额为13,172千港元，2017年为9,214千港元[173] - 2018年末现金及现金等值项目为89,169千港元，2017年末为79,684千港元[173] 收购香港正大相关情况 - 集团拟于不迟于2019年6月30日完成收购香港正大75%间接权益，总代价为15.65265亿港元[18] - 公司收购香港正大100%股权，代价为人民币18.148亿元（2018年12月31日相当于20.8702亿港元）[22] - 收购分四部分进行，分别为25%、26%、24%、25%，对应代价分别为4.537亿元、4.71848亿元、4.35552亿元、4.537亿元[23] - 第一部分于2007年12月17日完成，2009年3月31日，第二、三、四部分未完成，买方需支付第二、三部分递延利息2583.7万港元[25] - 最后截止日期从2009年3月31日延长至2018年6月30日，后又延至2019年6月30日[25][26] - 若收购于2019年6月30日失效，公司将对综合账目作出重大会计调整[26] - 2018年6月27日，公司与卖方订立延期协议，将收购事项的第二、三、四部分完成日期延至2019年6月30日，无需支付递延利息[91] 法律纠纷相关情况 - 2008年12月底，广州正大入禀法院要求取消越房私企中方资格，2009年7月获法院认同[28] - 2009年8月越房私企上诉，至今未收到有效书面裁决，公司对获有利判决乐观[28] - 2013年10月，房管局要求广州正大支付约2760万元（2018年12月31日相当于3174万港元）现金补偿[28] - 2014年3月，广州市政府撤销补偿决定，广州正大支付责任解除[28] - 2015年12月，广东省高院命令广州市中院再审申索人针对广州市政府裁定的上诉[29] - 2013年9月，广州市中院裁定重庆超霸须向第三方支付应计利息约人民币1050万元[31] - 2015年6月，广东省高院维持原判，但重庆超霸承担的申索减少至约人民币420万元[31] - 2016年2月，广州市中院将申索金额限至约人民币374.3万元（约441.7万港元），公司于2015年财报已全额拨备[32] - 2015年，执法局要求广州正大拆除2层高非永久商业裙楼，广州正大等起诉，2016年5月被越秀区法院拒绝受理[34] - 2017年5月，广州铁路法院撤回越秀区法院判决及决定书，2017年11月执法局向广东省高院申诉，截至报告日未开庭[35] - 2011年9月，国鼎未通知广州正大且未获同意向工商局提交申请，要求存“清算组成员备案”和“清算负责人备案”[38] - 广州正大确认未授权、委任或指示国鼎或何伟处理类似申请，未收到相关起诉、传票等文件[38] - 所谓清算呈请由越房私企提起，广州正大法律顾问认为其不具备先决条件[40] - 公司及广州正大认为所谓清算呈请程序不符规定，所谓法院决定无法律效力[40] - 国鼎提交申请违反公司登记条例，该临时备案应被“申请退回”[41] - 公司请股东参阅2013年3月25日有关“广州正大清算组”合法性的公告[42][51] 广州正大业务及相关情况 - 广州正大自2003年获房管局授予拆迁人及拆迁实施单位资格，每年申请延长拆迁许可证[44] - 2014年拆迁延期公告新增“广州正大清算组”为第二拆迁人及实施单位，广州正大反对[44][45] - 公司及广州正大认为拆迁许可证及延期公告合法有效，广州正大仍有拆迁资格[47] - 2017年6月16日所谓清算组发告知函，21日左右香港正大等收到[48] - 香港正大拥有广州正大100%归属权益[48] - 告知函提及拟评估拍卖广州正大资产，含约16,800平方米地块和商业群楼[49] - 广州正大和香港正大自2009年1月21日未收到清算呈请案件送达文件[51] - 截至2018年12月31日及报告日，未在中院官网查到呈请状或法院公告记录[51] - 香港正大法律顾问认为所谓清算组无有效任期，告知函不合法[52] - 2018年广州正大业务运作正常，登记状态为“在营（开业）企业”[54] 市场环境及项目进展 - 预计中美有望在2019年3月底达成贸易谈判协议，若落实中港经济阴霾有望消除[55] - 2019年1月中国人民银行放宽存款准备金，国内货币市场银根得到较大舒缓[55] - “粤港澳大湾区发展规划纲要”规划近期至2022年，远期展望至2035年[55] - “重庆来福仕”发展项目预计2019年底落成[55] 股息及储备情况 - 公司2018年不建议派发现金股息[64] - 2018年12月31日，公司可作现金及实物分派的储备为3032.8万港元，股份溢价账3.98726亿港元可作缴足股款红股分派[69] 客户与供应商情况 - 集团四大客户销售额合计占2018年总销售额100%，最大客户销售占比40%[76] - 集团主营性质决定无主要供应商[76] 购股权情况 - 报告期完结日及财务报表批准日，公司根据购股计划并无尚未行使的购股权[81] 股权持有情况 - 截至2018年12月31日，董事何鑑雄透过受控法团持有公司1.106亿股好仓，占股本18.26%[83] - 截至2018年12月31日，何鑑雄直接实益拥有超霸控股有限公司和中华置业地产控股有限公司无投票权递延股份各91股，占已发行股本百分比均为30.13%[86] - 截至2018年12月31日，叶家礼持有公司1.106亿股，占股本18.26%；何湛雄持有1.056亿股，占17.44%；何伯雄持有9980万股，占16.48%等[92] - 易致富有限公司直接实益拥有公司8712万股，占股本14.39%[92] - Strong Hero Holdings Limited直接实益拥有公司1亿股，占股本16.51%[92] - Hero Grand Investments Limited直接实益拥有公司3080万股，占股本5.09%[92] 董事相关情况 - 本年度，就董事何鑑雄的贷款产生利息支出600.5万港元[91] - 2019年2月26日，董事何鑑雄与公司订立协议，就一项其他应收款项潜在亏损向公司补偿共1116.2万港元（折合人民币970.6万元），补偿期为2019年1月1日至12月31日[91] - 董事会过去十二个月召开四次定期会议，各董事出席率均为100%[108] - 截至2018年12月31日，董事参与A、B两类培训[110] - 过去十二个月，董事会会议大部分时间由非执行董事或独立非执行董事主持[112] - 每届股东周年大会，当时在任董事的三分之一须轮值退任，主席及董事总经理在任期内可不退任[115] - 审核委员会过去十二个月召开两次定期会议，成员出席率均为100%[116][117] - 薪酬委员会成员过去十二个月出席会议率均为100%[119] - 提名委员会成员过去十二个月出席会议率均为100%[121] - 公司认为全体独立非执行董事具有独立性[114] - 执行董事何鑑雄63岁，自1997年10月担任公司董事总经理，有超30年相关经验[139] - 非执行董事楊國瑞60岁，2002年12月获委任为独立非执行董事，2006年3月调任非执行董事，有超30年专业及商务经验[140] - 独立非执行董事譚剛74岁，2005年12月获委任；黃妙婷57岁，2005年12月获委任，有超30年经验；黃鉅輝62岁，2006年11月获委任，从事IT行业超30年[141][142] 公司上市及持股量情况 - 公司在报告期内保持上市规则规定的公众持股量[99] 核数服务费用情况 - 截至2018年12月31日止年度，集团法定核数服务费用为222.8万港元[125] 员工情况 - 截至2018年12月31日，集团总雇员人数约为40名[130] - 集团员工参加中醫針灸按蹻運用課程，完成后可获50%学费补偿[134] 集团权益及资产情况 - 2018年12月31日，集团非控股权益为21.74758亿港元，约占正大集团股本权益的75%[148] - 截至2018年12月31日止年度及该日，正大集团贡献集团的收益及总资产分别占60%及81%[148] - 集团于2007年12月收购正大集团25%之股本权益，2019年6月30日或之前有可行使权利收购余下75%股本权益[148] - 公司于2007年12月27日完成收购正大集团25%权益，此后将香港正大及广州正大算作集团附属公司入账[150] - 2018年12月31日，集团投资物业总公平值为43.4079亿港元，相当于集团总资产的96.6%[150] 法律申索情况 - 2018年12月31日，集团面临多项法律申索，涉及附属公司投资、物业拆迁及合同纠纷[152] 财务报表编制及相关责任 - 公司董事负责根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则》及香港《公司条例》的披露规定拟备综合财务报表[155] - 公司董事负责评估集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事项[155] - 公司董事在审核委员会协助下，负责监督集团的财务报告过程[157] - 核数师目标是对综合财务报表整体是否不存在重大错误陈述取得合理保证并出具核数师报告[158] - 核数师在审计过程中运用专业判断，保持专业怀疑态度[159] - 核数师识别和评估综合财务报表存在重大错误陈述的风险并执行审计程序[159] - 核数师评价董事所采用会计政策的恰当性及作出会计估计和相关披露的合理性[159] 公司基本信息 - 公司于1997年9月23日在百慕达注册成立，主要业务为