合并计划概述 - 合生创展已启动全面合并珠光控股集团的计划，这是继珠江投资整合后，对朱氏家族企业的更深层次整合 [1] - 此次整合若成功，“珠光系”的称呼可能被正式取代 [4] - 合并传闻早有端倪，源于去年12月珠光集团引入中信城开合作开发沥滘村项目 [5] 朱氏家族与企业背景 - 朱氏三兄弟业务各有侧重：二哥朱孟依于1992年创立合生创展集团，老大朱拉伊于1994年创办广东新南方集团，老幺朱庆伊于1996年创立珠光控股集团 [2] - 由于朱庆伊长居幕后，珠光控股集团普遍被外界纳入“合生系”范畴，但“合生系”、“珠光系”等称呼在业内均被广泛使用 [2][3] 合并动因与项目背景 - 珠光控股集团早在2010年前后已介入广州市海珠区沥滘城中村改造项目，但进展缓慢 [8] - 沥滘村改造项目是广州市重点工程，为“老四区”体量最大的城市更新项目，改造范围总用地面积89.67万平方米，计容总建筑面积达436.27万平方米 [6] - 项目进展缓慢的原因包括城中村改造本身的复杂性，以及珠光控股面临资金压力，其“旧项目造血”与“新项目开发”陷入资源争抢的局面 [8] - 数月前，朱庆伊曾向朱孟依寻求支援，希望后者接手沥滘村项目，这成为双方酝酿更彻底整合的契机 [8] 合并进展与资产规模 - 珠光控股集团旗下沥滘村改造项目、金融城壹号、云山壹号等项目已在移交中，由合生创展代管代建 [9] - 截至今年中期，珠光控股集团在中国内地的土地储备合共约为73.08万平方米 [9] - 珠光集团曾或正在参与的城市更新项目约20多个，总面积超2000万平方米 [11] - 若全盘接手珠光集团地产项目，合生创展的业务体量将随之增大 [10] 合生创展现状与战略 - 合生创展2024年上半年实现营业收入64.71亿港元，同比减少53%；股权持有人应占亏损为17.32亿港元，同比由盈转亏 [12] - 截至期末，合生创展的现金及银行结余约84.25亿港元，较去年同期的113.98亿港元减少26% [12] - 公司于2023年推出新管理整合战略，包括总部南迁至大湾区，以接近未来的利润中心 [14] - 截至2023年末，合生创展地产板块土地储备约2035万平方米，商业板块土地储备约727万平方米，合计约2762万平方米，其中约53%土储集中在大湾区 [14] 代建业务与新合作模式 - 合生创展的代建业务在2024年上半年浮出水面，可能成为整合的新合作模式 [15] - 2024年前9个月，公司代建管理的非自投物业合约销售金额约44.45亿元，占总合约销售金额112.64亿元的39.46% [15] - 2024年9月单月，代建管理物业的合约销售金额约2.09亿元，当月占比为15.35% [15] - 全盘接收珠光项目可能不现实，合作模式上仍有谈论空间，此次合并对合生创展而言也是一次自救努力 [15][16]

公司名稱: 珠光控股集團有限公司 呈交日期: 2025年11月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01176 | 說明 | 普通股 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 1,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 1,000,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 1,000,000,000 FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截 ...

公司股本与股份情况 - 截至2025年9月底，法定/注册股本总额10亿港元，法定/注册股份100亿股，每股面值0.1港元[1] - 截至2025年9月底，已发行股份（不含库存）和已发行股份总数均为88.50632753亿股，库存股份为0[2] - 2025年9月法定/注册股份、已发行股份（不含库存）、库存股份和已发行股份总数无增减[1][2]

财务状况 - 集团未偿还贷款逾30亿港元，获控股股东融德支持[3] - 融德自2024年12月31日起提供不少于12个月财务支持[3] - 集团正与七名贷款人商讨借款再融资及额外信贷融资[7] 项目业绩 - 截至2025年8月31日八个月，六个城市更新项目收回逾2300万港元[7] - 同期城市更新项目新合约总值逾4800万港元[7] 人员情况 - 雇员人数由2024年12月31日的642人减至2025年8月31日的556人[7]

报告发布 - 公司于2025年9月30日通知非登记股东2025中期报告已发布[1][5] - 公司通讯中、英文版本分别上传至公司及联交所网站[1][5] 非登记股东通讯获取 - 非登记股东可填申请表索取印刷本，费用全免[2][5] - 公司通过电邮或邮寄发通讯登载通知，需中介提供地址[3][6] - 建议非登记股东向中介提供有效电邮地址[3][6] 其他信息 - 公司为珠光控股集团，股份代号1176，于百慕达注册[7] - 公司通讯含董事报告、年度账目等文件[4][7] - 公司可披露或转移个人资料用于指定用途[7]

报告信息 - 公司2025中期报告中、英文版本分别上载于公司及联交所网站[1][6] 股东通讯 - 股东无法接收网站版通讯可免费索取印刷本[2][6] - 登记股东需提供有效邮箱，未提供或更新可寄回条或电邮[3][7] - 无有效邮箱股东只能收印刷本，被视为选邮寄接收网站版通知[3][7][9] 咨询方式 - 对通知有查询可工作日9:00 - 18:00致电热线[4][7] 公司信息 - 公司为珠光控股集团有限公司，股份代号1176，于百慕达注册[9] 资料处理 - 股东自愿提供资料处理回条指示，不足可能无法处理[9] - 公司可将资料披露或转移给附属公司等[9] - 查閱及更正资料要求须书面寄至指定处[9]

收入和利润（同比环比） - 物业发展收入为894,967千港元，较去年同期101,036千港元增长约786%[5] - 项目管理服务收入为506,853千港元，较去年同期514,231千港元下降约1.4%[5] - 物业投资及酒店营运收入为64,603千港元，较去年同期108,399千港元下降约40.4%[5] - 集团总收入为14.66423亿港元，较去年同期7.23666亿港元增长102.6%[30] - 物业发展收入为8.94967亿港元，较去年同期1.01036亿港元增长785.7%[30] - 项目管理部门收入为5.06853亿港元，较去年同期5.14231亿港元略有下降[24] - 物业投资及酒店营运部门总收入为6460.3万港元，较去年同期1.08399亿港元下降40.4%[31] - 公司2025年上半年总收入为1,466.42百万港元，较2024年同期的723.67百万港元增长102.6%[91][92] - 物业发展分部收入大幅增长至894.97百万港元，较2024年同期的101.04百万港元增长785.7%[91][92] - 项目管理服务分部收入为506.85百万港元，较2024年同期的514.23百万港元下降1.4%[91][92] - 物业投资及酒店营运分部收入为64.60百万港元，较2024年同期的108.40百万港元下降40.4%[91][92] - 收入同比增长102.6%至1,466,423千港元（2024年同期：723,666千港元）[66] - 自关联方广东珠光集团及其附属公司获得融资部分收入为5.06853亿港元，较去年同期5.14231亿港元下降1.4%[140] 成本和费用（同比环比） - 投资物业公平值亏损净额为181,217千港元，较去年同期119,684千港元扩大约51.4%[5] - 期间亏损为245,990千港元，较去年同期859,224千港元收窄约71.4%[5] - 母公司拥有人应占期间亏损为213,377千港元，较去年同期833,805千港元收窄约74.4%[5] - 毛利为10.10124亿港元，较去年同期5.44864亿港元增长85.4%[32] - 投资物业公平值亏损净额为1.81217亿港元，较去年同期1.19684亿港元增长51.4%[33] - 金融资产减值亏损净额大幅增至115,248,000港元，较去年同期11,166,000港元增长932%[34] - 其他收入及收益净额减少至3,590,000港元，较去年同期4,884,000港元下降26.5%[35] - 行政及营销费用降至74,895,000港元，较去年同期133,323,000港元减少43.8%[36] - 其他开支净额大幅减少至31,298,000港元，较去年同期507,569,000港元下降93.8%[37] - 应占联营公司亏损为87,857,000港元，较去年同期90,559,000港元略有改善[38] - 融资成本净额增至583,271,000港元，较去年同期552,572,000港元上升5.6%[39] - 所得税开支总额转为185,918,000港元，去年同期为所得税抵免5,885,000港元[40] - 期间亏损收窄至245,990,000港元，较去年同期859,224,000港元改善71.4%[41] - 公司2025年上半年分部业绩为615.44百万港元，较2024年同期的亏损213.81百万港元显著改善[91][92] - 融资成本净额（租赁负债利息除外）为583.03百万港元，较2024年同期的552.02百万港元增长5.6%[91][92] - 除税后亏损总额为247,377千港元，相比去年同期的867,805千港元减少71.5%[111] - 金融资产减值亏损净额大幅增加至115,248千港元，相比去年同期的11,166千港元增长932.4%[104] - 投资物业公平值调整产生亏损净额181,217千港元，相比去年同期的119,684千港元增长51.4%[113] - 中国土地增值税激增至156,587千港元，相比去年同期的2,741千港元增长5,612.3%[108] - 物业销售成本增至431,505千港元，相比去年同期的153,522千港元增长181.1%[104] - 雇员福利开支（包括董事薪酬）降至48,252千港元，相比去年同期的71,185千港元下降32.2%[104] - 汇兑差异净额增至30,339千港元，相比去年同期的17,074千港元增长77.7%[104] - 公司2025年上半年净亏损2.4599亿港元，相比2024年同期亏损8.5922亿港元大幅收窄71.4%[71][72] - 公司截至2025年6月30日止六个月录得亏损净额约2.46亿港元[78] - 员工总数从642名减少至599名，降幅6.7%，员工成本从71,185千港元降至48,252千港元，降幅32.2%[65] - 主要管理人员酬金总额为593.8万港元，去年同期为亏损505.7万港元[150] - 董事及高管薪金、津贴及实物福利为544.2万港元，较去年同期495.8万港元增长9.8%[150] 各条业务线表现 - 合约销售额为26,785千港元，较去年同期减少约89.9%[7] - 已售合约建筑面积为1,613平方米，较去年同期减少约80.0%[7] - 投资物业租金收入为3614.2万港元，较去年同期7270.6万港元下降50.3%[26][31] - 酒店营运收入为2846.1万港元，较去年同期3569.3万港元下降20.3%[27][31] - 投资物业经营租赁之租金收入为36.14百万港元，较2024年同期的72.71百万港元下降50.3%[99] - 单一客户贡献收入506.85百万港元，占项目管理服务分部收入的100%[98] 各地区表现 - 广州地区被确定为2025年下半年重点销售区域，将加大推售力度[28] 管理层讨论和指引 - 公司正与金融机构积极讨论延长借款还款日期[78] - 董事会不建议就截至2025年6月30日止六个月派付中期股息[157] - 全体独立非执行董事任职超过九年但未新增委任[178] 其他财务数据 - 现金及银行结余为15,712,000港元，较期初17,003,000港元减少7.6%[45] - 银行及其他借款总额达14,479,412,000港元，较期初13,944,416,000港元增加3.8%[46] - 公司银行及其他借款总额为144.794亿港元，其中98.1%需在一年内或按要求偿还[47] - 公司资产负债比率为82%，较2024年末的81%有所上升[47] - 借款中人民币计值部分为127.436亿港元，美元计值部分为17.329亿港元[47] - 优先票据及其他借款利率区间为6.52%至14.26%[47] - 银行贷款中90.51%为浮动利率，9.49%为固定利率5.95%-8.20%[47] - 有抵押银行贷款79.61亿港元，以投资物业、设备及子公司股权等作抵押[48] - 尚未偿还优先票据本金2.079亿美元（约16.32亿港元），由控股股东股份及多家子公司担保[48][49] - 有抵押其他借款47.83亿港元，由发展中物业、设备及企业担保等作抵押[50] - 2022年发行的优先票据本金2.1亿美元，年利率12%，期限36个月[51] - 控股股东融德以其持有的30亿股公司股份为2022年优先票据提供担保[52] - 2022年优先票据本金总额为2.1亿美元（约16.38亿港元），截至2025年6月30日未行使金额为2.079亿美元（约16.32亿港元）[56] - 融德需向票据持有人转让最多7.28180872亿股认购股份，每股代价0.115港元以结清未偿还利息[55] - 融德需将16.25亿股认购股份存入现金证券交易账户作为抵押[55] - 融德须实益持有至少36.7亿股股份（经股份调整后），否则构成票据违约[54] - 融德或最终股东须控制公司并实益拥有至少51%已发行总股本（全面摊薄基准）[54] - 最终股东须控制融德并合法实益拥有至少76.03%融德已发行总股本（全面摊薄基准）[54] - 2019年优先票据本金总额为4.1亿美元，已通过2022年票据发行所得款项全额偿还[56][57][59] - 2019年认股权证总额为6150万美元，行使价经调整后为1.54港元[60] - 违约事件触发后2022年优先票据将立即到期偿还[56] - 股份转让及期权契据签署日为2024年10月25日，票据到期日为2025年9月21日[55][56] - 财务担保合约金额为1,269,103千港元，较2024年末的1,249,798千港元增长1.5%[61] - 资本承担中发展中物业的已签约未拨备开支为447,027千港元，较2024年末的449,411千港元下降0.5%[63] - 股东权益从3,282,906千港元降至3,126,488千港元，降幅4.8%，主要因母公司拥有人应占亏损213,377千港元[64] - 经营业务所用现金为2509.1万港元，较2024年同期的3129.1万港元改善19.8%[73] - 现金及现金等价物从717.1万港元减少至683.3万港元，下降4.7%[74] - 永续资本证券从12.5575亿港元增加至12.8975亿港元，增长2.7%[70][72] - 贸易及其他应付款项从63.8389亿港元增至67.0812亿港元，增长5.1%[69] - 非控股权益从-2343.6万港元进一步恶化至-5684.4万港元，下降142.6%[70][72] - 公司于2025年6月30日流动负债净额约为113.63亿港元[78] - 公司未偿还计息银行及其他借款约为144.79亿港元[78] - 公司现金及银行结余仅约1600万港元[78] - 公司有142.1亿港元借款须自报告期结束起12个月内到期偿还[78] - 公司截至2025年6月30日现金及现金等值项目结余为683.3万港元，较2024年同期1793.4万港元下降61.9%[76] - 公司受限制现金为887.9万港元，较2024年同期8117万港元下降89.1%[76] - 公司银行及现金结余中有141.16亿港元借款未按预定还款日期偿还[78] - 公司控股公司为融德投资有限公司[77] - 公司2025年6月30日总资产为33,196.13百万港元，较2024年12月31日的32,781.14百万港元增长1.3%[94][95] - 公司2025年6月30日总负债为30,126.49百万港元，较2024年12月31日的29,521.67百万港元增长2.0%[94][95] - 海外业务汇兑收益为56,788千港元（2024年同期：亏损19,388千港元）[67] - 公司资产净值从2024年12月31日的32.5947亿港元下降至2025年6月30日的30.6964亿港元，减少5.8%[69][70] - 流动负债总额由274.5524亿港元微增至278.6996亿港元，增长1.5%[69] - 计息银行及其他借款（流动）从137.4585亿港元增至142.1038亿港元，增长3.3%[69] - 母公司拥有人应占权益从32.8291亿港元下降至31.2649亿港元，减少4.8%[70] - 普通股加权平均数增至8,850,633千股，相比去年同期的7,225,633千股增长22.5%[111] - 物业及设备添置支出增至748千港元，相比去年同期的97千港元增长671.1%[112] - 预付款项及其他资产总额从1,553.7百万港元增至1,691.2百万港元，增长8.8%[119] - 关联方其他应收款项为1,006.1百万港元，其中987.9百万港元为终止项目未偿还资金[119][120] - 按公允价值计入损益之金融资产为26.2百万港元，投资于非上市中国基金[121] - 现金及银行结余从17.0百万港元降至15.7百万港元，减少7.7%[122] - 受限制现金中建筑担保存款为2.9百万港元，诉讼存款为6.0百万港元[122] - 贸易及其他应付款项总额从6,527.6百万港元增至6,851.9百万港元，增长5.0%[125] - 贸易应付款项中一年内到期部分为2,829.3百万港元，占比91.6%[126] - 计息银行及其他借款总额从13,944.4百万港元增至14,479.4百万港元，增长3.8%[127] - 一年内到期银行借款为7,691.9百万港元，占银行借款总额的96.6%[127] - 抵押资产总额约7,933.6百万港元，其中发展中等物业抵押价值2,645.6百万港元[128] - 计息银行及其他借款总额为9,648,288,000港元（较2024年末增长3.4%）[129] - 广东珠光集团提供抵押担保的借款达11,143,234,000港元（较2024年末增长3.1%）[129] - 2022年优先票据未偿还余额2.079亿美元（与2024年末持平）[130] - 融德为优先票据提供资产抵押担保1,732,989,000港元（较2024年末增长8.0%）[130] - 银行借款货币构成：港元2,740,000元、人民币127.4亿港元、美元17.3亿港元[130] - 永续资本证券发行总额10.5亿港元（2018年发行8亿港元、2021年发行2.5亿港元）[132] - 财务担保责任金额1,269,103,000港元（较2024年末增长1.5%）[133] - 已签约未拨备发展中物业资本承诺447,027,000港元[135] - 法定股本100亿股（面值0.1港元），已发行88.5亿股[131] - 优先票据利率由12%下调至6.5%（2024年10月修订后）[130] - 应收关联方款项中与城市更新项目相关的贸易应收款项总额为164.54206亿港元，较去年底156.70453亿港元增长5.0%[144] - 应收广州珠光房地产款项为88.53475亿港元，较去年底83.46719亿港元增长6.1%[144] - 应收广州珠光投资款项为35.7564亿港元，较去年底33.5987亿港元增长6.4%[144] - 应付关联方广州珠光物业管理款项为8.5346亿港元，较去年底7.7304亿港元增长10.4%[145] - 应付最终控股公司融德款项保持稳定为1.43754亿港元[147] - 永续资本证券金额为12.89753亿港元，较去年底12.55753亿港元增长2.7%[147] - 应付非控股股东款项总额为5058.7万港元，较去年底4981.8万港元增长1.5%[147] - 公司金融工具于2025年6月30日及2024年12月31日的账面值与公平值相若，主要因短期到期[151] - 按公平值计入损益之金融资产于2025年6月30日公平值为2617.5万港元，全部属于第3级（不可观察输入数据）[153] - 按公平值计入损益之金融资产于2024年12月31日公平值为2577.6万港元，全部属于第3级（不可观察输入数据）[154] - 第3级金融资产2025年上半年期初为2577.6万港元，汇兑调整增加39.9万港元，期末达2617.5万港元[155] - 公司已发行股份总数于2025年6月30日为8,850,632,753股[163] - 公司未在回顾期间购买出售或赎回任何上市证券[177] 项目交付进度 - 珠光金融城壹号项目总可售建筑面积为391,881平方米，累计交付面积约25,189平方米[8] - 珠光•逸景项目总可售建筑面积约164,603平方米，累计交付面积约154,361平方米[9] - 新城御景项目累计交付总建筑面积约262,683平方米，占可售总面积310,716平方米的84.5%[11] - 珠

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 珠光控股集團有限公司 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01176 | 說明 | 普通股 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 1,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 1,000,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 1,000,0 ...

财务表现 - 公司2025年中期总收入约14.664亿港元 较2024年同期大幅增长103% [1] - 公司2025年中期亏损约2.46亿港元 较2024年同期亏损8.592亿港元显著收窄 [1]

业绩表现 - 收入14.66亿港元 同比大幅增长102.64% [1] - 股东应占亏损2.13亿港元 同比显著收窄74.41% [1] - 每股基本亏损2.8港仙 [1]