公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年上半年收入31.544亿元，较2019年的21.859亿元增长44.3%[14] - 2020年上半年毛利9.897亿元，较2019年的5.668亿元增长74.6%，毛利率为31.4%，2019年为25.9%[14][18] - 2020年上半年期内利润（包括非控股权益）3.449亿元，较2019年的3.543亿元下降2.7%；股东权益应占2.936亿元，较2019年的2.8亿元增长4.9%[14] - 2020年上半年核心净利润（包括非控股权益）3.636亿元，较2019年的2.83亿元增长28.5%；股东权益应占3.049亿元，较2019年的2.088亿元增长46.0%[14] - 2020年上半年公司营收31.544亿元，同比增长44.3%，去年同期为21.859亿元[132] - 截至2020年6月30日止六个月集团收入达人民币31.544亿元，较去年同期人民币21.859亿元增加44.3%[135] - 2020年上半年销售成本为21.646亿元，较去年同期16.192亿元增长33.7%[153][154] - 2020年上半年毛利为9.897亿元，毛利率为31.4%；2019年同期毛利为5.668亿元，毛利率为25.9%[159][164] - 2020年上半年不动产平台下投资物业增值为4900万元，2019年同期为2700万元[160][165] - 2020年上半年其他平台下投资物业公允价值损失为2500万元，2019年同期收益为9500万元[161][166] - 2020年上半年销售及营销成本为2.036亿元，较去年同期1.328亿元增长53.3%[162][167] - 2020年上半年行政开支为3.036亿元，与去年同期3.04亿元持平[163][168] - 2020年上半年其他收入收益为1600万元，其他收益为3.558亿元；2019年同期分别为1.354亿元和5830万元[171][172][176] - 2020年上半年融资成本净额为2.484亿元，较去年同期增长8220万元[173][177] - 2020年上半年分占合营企业/联营公司业绩为收益4100万元，2019年同期为1.143亿元[174][178] - 2020年上半年所得税开支为3.261亿元，2019年同期为3960万元[175][179] - 截至2020年6月30日，公司银行及手头现金（含受限现金）约为120.311亿元，较2019年12月31日的约137.482亿元下降约12.5%[183][187] - 截至2020年6月30日，公司未偿还借款总额为193.439亿元，较2019年12月31日的190.053亿元增加1.8%[184][188][193] - 截至2020年6月30日止六个月，公司录得期内利润3.449亿元（2019年同期：3.543亿元），公司权益持有人应占集团利润为2.936亿元（2019年同期：2.8亿元）[185] - 即期借款总额从2019年12月31日的93.98013亿元降至2020年6月30日的87.52201亿元，降幅6.9%；非即期借款总额从2019年12月31日的96.07298亿元增至2020年6月30日的105.91731亿元，增幅10.2%[193] - 2020年上半年融资成本总计10.23676亿元，较2019年同期的9.54366亿元增加7.3%，其中费用化利息增加70.2%，融资活动的汇兑亏损净额增加347.6%[198] - 截至2020年6月30日，公司净债务与资本比率为68%[199] - 2020年6月30日公司净债务资本比率为68%[200] 合约销售数据关键指标变化 - 2020年上半年合约销售金额76.702亿元，较2019年的101.362亿元下降24.3%[16] - 2020年上半年合约销售面积31.9208万平方米，较2019年的47.8841万平方米下降33.3%[16] - 2020年上半年合约销售均价为24029元/平方米，较2019年的21168元/平方米增长13.5%[16] - 2020年上半年集团累计合约签约销售额约为76.70亿元，较去年同期下降24.3%（2019年同期：101.36亿元），合同销售面积约为319,208平方米，合同销售均价为24,029元/平方米[30][34] - 2020年上半年公司合约销售额约达人民币76.702亿元，已销售的总合约建筑面积约319,208平方米[89][90] - 直辖市及浙江区域合约销售额分别约为人民币30.618亿元及人民币27.8亿元，分别占总合约销售额的39.9%及36.2%[89][90] - 上海景瑞•城中公园合约销售建筑面积16,751平方米，合约销售额568,411千元，平均售价33,933元/平方米[92] - 天津•鲲栖府合约销售建筑面积26,432平方米，合约销售额438,538千元，平均售价16,591元/平方米[92] - 北京景瑞•上院合约销售建筑面积5,768平方米，合约销售额476,000千元，平均售价82,524元/平方米[92] - 杭州景瑞•镜溪绿汀合约销售建筑面积13,581平方米，合约销售额653,694千元，平均售价48,133元/平方米[94] - 宁波景瑞•水印江山合约销售建筑面积37,757平方米，合约销售额989,466千元，平均售价26,206元/平方米[94] - 苏州•常熟江南府邸合约销售建筑面积16,568平方米，合约销售额341,321千元，平均售价20,601元/平方米[94] - 南京•和峰南岸合约销售建筑面积12,850平方米，合约销售额341,261千元，平均售价26,557元/平方米[94] - 武汉景瑞•天赋半岛合约销售建筑面积3,650平方米，合约销售额116,251千元，平均售价31,850元/平方米[96] 土地储备与项目获取情况 - 截至2020年6月30日止六个月，集团共获取五个新项目，总货值57.08亿元，一二线城市在可售货值中占比为95.7%，土地储备约为492.0万平方米，可满足未来2 - 3年发展需求[31][34] - 截至2020年6月30日，集团土地储备合计约4,920,052平方米，权益面积约2,301,684平方米[98] - 2020年上半年，公司在重庆、上海、武汉、杭州和苏州获得5个土地及物业项目[98] - 截至2020年6月30日，直辖市区域土地储备总建筑面积1,467,179平方米，占比29.9%，权益建筑面积783,839平方米，占比34.0%[102] - 截至2020年6月30日，浙江区域土地储备总建筑面积1,053,173平方米，占比21.4%，权益建筑面积514,907平方米，占比22.4%[102] - 截至2020年6月30日，江苏区域土地储备总建筑面积1,379,327平方米，占比28.0%，权益建筑面积590,715平方米，占比25.7%[102] - 2020年上半年土地及物业收购预计总建筑面积441,119平方米，总投资额2,530百万元[105] 业务平台架构调整 - 2020年3月集团将原五大业务平台迭代升级为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本[32][35] - 2020年3月景瑞组织架构升级，以景瑞物业管理为载体成立景瑞服务平台[59] - 2020年3月景瑞以景瑞物业为载体成立景瑞服务平台，发展服务事业[64] 各业务线发展战略 - 景瑞地产坚持聚焦一二线核心城市和都市圈战略以实现高质量大规模增长[38] - 景瑞资本提升投融资能力以实现产品和运营突破[38] - 景瑞服务升级服务体系，提供全生命周期服务[38] - 优钺资管增强募资和管理能力，巩固大资管体系；合福资本聚焦产业链新技术新模式[38] - 景瑞不动产战略布局公寓业态，以办公为机会型业态，聚焦一线城市核心区域城市更新及适配土地[48][50] - 景瑞服务以专业服务产品、智能服务手段和平台化服务模式为核心目标，提供高标准定制化服务[59] - 景瑞服务立足上海深耕长三角，拓展至天津、重庆等地，将提升自身能力，创新升级服务[59][60][61] - 景瑞坚持“轻资产、精细化、重运营”方向，以大资管模式专注房地产行业[63][67] - 中国房地产行业总体量受人口增长放缓影响将缓慢下降，但长期仍有稳定发展机会，景瑞将坚持大资管战略[71][75] 各业务线数据关键指标 - 截至2020年6月30日，“Space me”精彩家实现17个项目、约15,000套住宅的定制覆盖，到访签约率达56%[46][49] - 截至2020年6月30日，景瑞不动产在“京、沪、苏、杭”布局公寓12家，商办项目3个，资产管理规模逾86亿元，累计成功退出资产2个，北京景瑞上院项目退出对价4.76亿元，实现收益5368.7万元[54][56] - 2020年是景瑞不动产成立元年，5月上海景瑞·幸福莱项目开业，是装配式内装技术及一键式智能化家居升级首店[53][56] - 截至2020年6月30日，景瑞服务已在全国36个城市布局，累计合同管理面积超2600万平方米[60] - 截至2020年6月30日，景瑞服務布局全国36个城市，累计合同管理建筑面积逾2600万平方米[65] - 截至2020年6月30日，优钺资管累计发行地产股权基金15只，现存基金管理规模人民币39亿元，累计实现6只基金退出[70][74] - 2020年上半年，公司销售物业收入2,808.6百万元，较去年同期上升68.4%[109] - 上海景瑞•城中公园销售物业收入874,060千元，占收入总额31.1%，建筑面积25,700平方米，平均售价34,010元/平方米[110] - 舟山景瑞•缇香院销售物业收入536,632千元，占收入总额19.1%，建筑面积47,665平方米，平均售价11,258元/平方米[110] - 天津景瑞•塘沽湾一号销售物业收入591,135千元，占收入总额21.0%，建筑面积46,738平方米，平均售价12,648元/平方米[110] - 截至2020年6月30日，优钺资管累计发起设立15只基金，累计规模约67亿元，现存规模39亿元，上半年外部募资0.85亿元，优邦母基金对重庆项目投资1.1亿元[112][115] - 2020年上半年，景瑞不动产实现租金收入8400万元，公寓项目平均出租率93.6%，办公项目平均出租率91.1%，3月下旬退出北京项目实现收益5370万元[114][116] - 2020年上半年，景瑞服务实现物业服务收入2.248亿元，截至6月30日累计合同管理面积超2600万平方米[120][125] - 截至2020年6月30日，合福资本累计在投项目15个，累计投资10.6亿元，实现3个项目退出，收益率21%[122][127] - 2020年上半年物业销售收入为人民币28.086亿元，2019年同期为人民币16.678亿元，同比增加68.4%[139][144][148] - 2020年上半年物业管理收入约为人民币2.248亿元，2019年同期为人民币2.399亿元，同比减少约6.3%[139][145][148] - 2020年上半年物业装修收入约为人民币0.012亿元，2019年同期为人民币1.509亿元，同比大幅减少[139][146][148] - 2020年上半年租金收入约为人民币1.153亿元，2019年同期为人民币0.792亿元，同比增长45.6%[139][147][149] - 截至2020年6月30日止六个月物业销售占收入总额的89.1%[139][140] - 截至2020年6月30日止六个月物业管理服务占收入总额的7.1%[139] - 截至2020年6月30日止六个月租金收入占收入总额的3.7%[139] 行业环境与发展趋势 - 2020年新冠疫情对房地产行业上半年产生不利影响，随着复工复产，行业整体发展稳定[23] - 未来，一线城市和城市群将有更广阔的发展潜力[23] - 疫情使长租公寓和写字楼行业受影响，公寓商办类资产价格进入低谷，未来价值有望修复上升[24][27] - 反应灵活、业务标准化的物业企业补社区治理短板，公司看好物业管理未来发展潜力，将加大资源投入[25][28] - 2020年上半年国内生产总值456614亿元，按可比价格计算，同比下降1.6%，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，二季度环比增长11.5%[77][79] - 2020年上半年房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%，住宅地产是重要投资领域，二线城市住宅投资规模最大，一线城市投资活跃度较高[78][80] - 2020年上半年受疫情

公司业务布局 - 截至2019年底公司布局全国19座城市，精筑运营103个项目[9] - 截至2019年12月31日，公司在上海、杭州等地获取10个新项目，总投资额人民币85.8亿元，项目总货值人民币180.8亿元，其中一手招拍掛项目占比99.4%[22] - 景瑞服务管理面积已逾2,500万平方米，布局全国36个城市[24] - 截至2019年12月31日，景瑞服务布局全国36个城市，合同管理面积逾2500万平方米[35] - 景瑞早在2016年确立定制化转型，在10个核心城市实现定制化项目布局落成[31] - 2019年公司在多地获得10个项目，增加土地储备总建筑面积约130.0223万平方米，项目总投资额约为85.83亿元，每平方土地成本约为6601元[49] - 2019年在多地获10个项目，增加土地储备总面积约130.02万平方米，总投资额约85.83亿元[63] - 上海土地储备总面积24.11万平方米，占比5.1%，权益面积18.08万平方米，占比8.4%[63] - 天津土地储备总面积112.00万平方米，占比23.8%，权益面积49.65万平方米，占比23.0%[63] - 武汉土地储备总面积91.37万平方米，占比19.4%，权益面积34.82万平方米，占比16.1%[63] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年公司收入132.851亿元，较2018年增长17.9%[13] - 2019年公司毛利26.852亿元，较2018年增长5.4%[13] - 2019年公司股东权益应占年度利润9.036亿元，较2018年下降12.4%[13] - 2019年公司股东权益应占核心净利润9.025亿元，较2018年下降10.3%[13] - 2019年毛利率为20.2%，较2018年的22.6%有所下降[15] - 2019年净债务资本比率为58%，较2018年的64%有所下降[15] - 2019年公司实现营业收入132.851亿元，较上年增加17.9%[46] - 2019年公司权益持有人应占净利润9.036亿元，较上年降低12.4%[46] - 2019年公司确认的销售物业的收入为123.661亿元，较上年增长18.4%，物业销售的收入约占年内总收入93.1%[46] - 2019年12月31日，公司银行存款及手头现金达137.482亿元，未动用银行授信额度约为277.283亿元，净债务资本比率约为58%[50] - 销售物业收入约123.66亿元，较去年增加18.4%[68] - 2019年集团收入达132.851亿元，较2018年的112.682亿元增长17.9%[78] - 2019年销售物业收入为123.661亿元，占比93.1%，较2018年增长18.4%；物业管理服务收入约4.411亿元，较去年增加14.2%；物业装修收入约1.803亿元，较去年减少28.2%；租金收入约2.386亿元，较去年增长78.4%[79][80][81][84] - 2019年销售成本为105.999亿元，较2018年的87.21亿元增长21.5%，主要因建设成本增加[85] - 2019年毛利为26.852亿元，较2018年的25.472亿元增长5.4%；2019年毛利率约20.2%，2018年约22.6%，下降因建设成本增长[89] - 2019年办公及公寓平台下的投资物业减值为2150万元，2018年增值3.881亿元[90] - 2019年其他平台下的投资物业公允价值收益为9600万元，2018年为5470万元[91] - 2019年销售及营销成本为3.856亿元，较2018年的3.072亿元增加25.5%，因新推盘项目增加[92] - 2019年行政开支为6.066亿元，较2018年的7.803亿元减少22.3%，因加强管理降低开支[93] - 2019年其他收入为1.585亿元，2018年为6830万元；2019年其他收益为1.467亿元，2018年为2.288亿元[94] - 财务收入从2018年的5330万元增加390.6%至2019年的2.615亿元，融资成本从2018年的3.377亿元增长56.1%至2019年的5.27亿元[95] - 2019年分占合营企业/联营公司业绩为收益3.426亿元，2018年为1.251亿元[98] - 所得税开支从2018年的7.375亿元增加17.3%至2019年的8.649亿元[99] - 2019年年内利润为12.85亿元，权益持有人应占利润为9.036亿元[100] - 2019年12月31日，集团银行存款及手头现金为137.482亿元[102] - 未偿还借款总额从2018年12月31日的187.008亿元增加至2019年12月31日的190.053亿元[103] - 2019年12月31日，集团未动用银行信贷约为277.283亿元[103] - 2019年融资成本总计2.077073亿元，较2018年的1.724237亿元增加20.5%[108] - 2019年12月31日，净债务资本比率为58%，2018年12月31日为64%[109] - 2019年12月31日，集团就物业买家按揭贷款融资提供担保的重大或然负债约为43.631亿元，就合营企业和联营公司银行贷款提供担保为14.84亿元[111] 公司合约销售数据关键指标变化 - 2019年合约销售金额251.593亿元，较2018年下降0.3%[14] - 2019年合约销售面积120.85036万平方米，较2018年增长4.0%[14] - 2019年合约销售均价20818.6元/平方米，较2018年下降4.2%[14] - 2019年公司累计合约签约销售额约为人民币251.59亿元，与去年的人民币252.36亿元无重大变动；合同销售面积约为1,208,504平方米；合同销售均价为人民币20,819元/平方米[22] - 2019年公司合约销售额约达251.593亿元，已销售的总合约建筑面积约为120.8504万平方米[46][54] - 2019年来自直辖市及浙江区域的合约销售额（不包含车位）分别约为79.408亿元及78.486亿元，分别占总合约销售额的31.6%及31.2%[54] - 2019年合约销售总面积120.85万平方米（未含车位面积），合约销售总额251.59亿元，平均售价20819元/平方米[59] - 浙江区域合约销售建筑面积33.59万平方米，合约销售额78.49亿元，平均售价23367元/平方米[57] - 江苏区域合约销售建筑面积30.92万平方米，合约销售额61.86亿元，平均售价20007元/平方米[59] - 武汉区域合约销售建筑面积17.39万平方米，合约销售额25.43亿元，平均售价14621元/平方米[59] - 车位销售个数6307个，销售额6.41亿元[59] 公司土地储备情况 - 截至2019年12月31日，公司土地储备约为470.8万平方米，可满足未来2 - 3年可持续发展[22] - 2019年12月31日，公司拥有的土地储备的合计总建筑面积约为470.8364万平方米，与上年期末相比基本持平[49] - 2019年末集团土地储备合计约470.84万平方米，权益面积约215.75万平方米[62] 公司业务平台情况 - 2020年3月公司将原有业务迭代升级为优鉞资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台[24] - 2020年3月初，公司将原有的五大业务平台进一步调整优化为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台[51] - 2020年3月景瑞旗下悦樘公寓和锴瑞办公整合为景瑞不动产平台[70] - 2020年3月景瑞控股成立景瑞服务平台，合同管理建筑面积逾2500万平方米[72] 各业务线数据关键指标变化 - 优钺资管 - 截至2019年12月31日，优钺累计发行地产股权基金14只，基金管理规模超66亿元，实现3只基金退出，年度投资回报率超11%[28] - 优钺资管实现首支母基金－优邦私募股权基金的产品突破升级[28] - 优钺资管累计发起设立14只基金，累计规模66亿元，现存规模38亿元，2019年外部募资23亿元，年度投资回报率超11%[69] 各业务线数据关键指标变化 - 景瑞地产 - 景瑞地产推出「Spaceme」精彩家住宅定制化品牌[24] - 截至2019年12月31日，景瑞住宅定制化项目达16个，定制产品种类超226个，选装率达75%[31] 各业务线数据关键指标变化 - 景瑞不动产 - 截至2019年12月31日，景瑞不动产资产管理规模约90亿元，拥有16个优质项目，管理面积近22万平方米[34] - 景瑞不动产在项目价值判断、运营和改造等方面具备先天优势，成为大资管战略转型进程中的坚实力量[34] - 景瑞不动产新增上海幸福莱公寓项目，面积4910平方米[71] 各业务线数据关键指标变化 - 景瑞服务 - 景瑞服务管理面积已逾2,500万平方米，布局全国36个城市[24] - 截至2019年12月31日，景瑞服务布局全国36个城市，合同管理面积逾2500万平方米[35] 各业务线数据关键指标变化 - 合福资本 - 合福资本累计投资额人民币10.6亿元，退出3个项目，投资回报率21%[24] - 合福资本2019年新增投资2500万元，累计在投项目15个，累计投资10.6亿元，3个项目退出收益率达21%[75] 公司项目情况 - 上海‧云汇天地（路发项目）可供出售、租赁或使用建筑面积为112013平方米，集团权益百分比为46.17%，权益后建筑面积为51716平方米[37] - 天津‧鲲栖府可供出售、租赁或使用建筑面积为3900平方米，集团权益百分比为20%，权益后建筑面积为780平方米[37] - 已售、租赁或使用项目总建筑面积447,856平方米，权益后建筑面积316,138平方米[39] - 北京景瑞‧中关村前海中金项目可供出售、租赁或使用建筑面积5,369平方米，集团权益百分比100% [39] - 宁波景瑞‧海港城可供出售、租赁或使用建筑面积42,026平方米，集团权益百分比50%，权益后建筑面积21,013平方米[39] - 上海景瑞‧城中公园预计2021年8月30日竣工，待建建筑面积39,628平方米，集团权益百分比100% [40] - 天津‧鲲栖府预计2021年9月25日竣工，在建建筑面积401,661平方米，集团权益百分比20%，权益后建筑面积80,332平方米[40] - 苏州景瑞‧常熟时光里预计2020年6月15日竣工，建筑面积127,065平方米，集团权益百分比80%，权益后建筑面积101,652平方米[42] - 武汉景瑞‧天赋滨江预计2021年5月28日竣工建筑面积238,183平方米，2022年11月30日竣工建筑面积347,034平方米，集团权益百分比均为40% [42] - 在建及待建项目预计竣工项目建筑面积3,939,833平方米，待建项目建筑面积320,675平方米，权益后建筑面积1,841,365平方米[42] - 上海景瑞‧城中公园销售收入10.43亿元，占比8.4%[68] - 杭州景瑞‧法兰公园销售收入26.97亿元，占比21.8%[68] - 宁波景瑞‧御江山销售收入11.76亿元，占比9.5%[68] 公司人员情况 - 2019年末公司全职雇员3035名，较2018年末减少511名[76] - 2019年员工成本为4.481亿元，2018年为4.532亿元；以股份为基础的报酬开支2019年为1350万元，2018年为420万元[77] 公司外部环境 - 2019年国内生产总值达人民币99万亿元，房地产销售额近人民币16万亿元[44] - 2020年核心城市中心区持有类资产出租率和安全性更有保障，调仓换仓或成市场主题[45] 公司融资情况 - 2019年公司发行1.5亿美元、2亿美元和2.6亿美元分别于2020年、2021年和2022年到期，利率分别为13.0%、10.875%和12%的三笔优先票据[24] - 2019年公司发行了2020年、2021年及2022年到期的本金总额为1.5亿美元、2亿美元及2.6亿美元的13厘、10.875厘及12厘的优先票据[49] 公司风险情况 - 公司收入及经营现金流量基本独立于市场利率变动，面临的利率变动风险主要来自银行、信托融资提供者的借款及优先票据，未对冲现金流量或公允价值利率风险，董事预计利率变动对计息资产无重大影响[113] - 公司仅在中国从事物业开发等业务，几乎所有交易以人民币计价，绝大多数

整体财务数据关键指标变化 - 2019年上半年收入21.859亿元，较2018年的21.636亿元增长1.0%[11] - 2019年上半年毛利5.668亿元，较2018年的5.886亿元下降3.7%[11] - 2019年上半年期内利润（包括非控股权益）3.543亿元，较2018年的3.045亿元增长16.4%[11] - 2019年上半年核心净利润（包括非控股权益）2.83亿元，较2018年的2.01亿元增长40.8%[11] - 2019年上半年毛利率25.9%，较2018年的27.2%下降[15] - 2019年6月30日净债务资本比率72%，较2018年12月31日的64%上升[15] - 2019年上半年，公司销售成本为16.192亿元，较去年同期增长2.8%[148][150] - 截至2019年6月30日止六个月，公司行政开支为3.04亿元，同比增长3.9%[158][164] - 截至2019年6月30日止六个月，公司其他收入录得收益1.354亿元[159][165] - 2019年上半年财务收入4940万元，2018年同期为2810万元；融资成本2.157亿元，2018年同期为1.379亿元；融资成本净额1.662亿元，较去年同期增加5640万元[169][174] - 2019年上半年分占合营企业/联营公司业绩收益为1.143亿元，2018年同期亏损840万元[170][175] - 2019年上半年所得税开支3960万元，2018年同期为2.403亿元，同比减少83.5%[171][176] - 2019年上半年期内利润3.543亿元，2018年同期为3.045亿元；公司权益持有人应占集团利润2.8亿元，2018年同期为2.693亿元[172][177] - 2019年上半年其他收益5830万元，2018年同期为1.607亿元[173] - 截至2019年6月30日，集团银行及手头现金（含受限现金）约141.987亿元，较2018年12月31日的约130.702亿元增长约8.6%[180][184] - 未偿还借款总额由2018年12月31日的187.008亿元增加至2019年6月30日的209.647亿元；2019年6月30日未动用银行信贷约为231.529亿元[181][185] - 截至2019年6月30日，即期借款总额10.380454亿元，较2018年12月31日的6.683404亿元增长55.3%；非即期借款总额10.584268亿元，较2018年12月31日的12.017359亿元减少11.9%[189] - 借款总额由2018年12月31日的187.00763亿元增加至2019年6月30日的209.64722亿元，增长12.1%[189] - 截至2019年6月30日，公司借款总计209.64722亿元，其中一年期以内103.80454亿元，占比49.5%；一至二年79.37111亿元，占比37.9%；二至五年23.54432亿元，占比11.2%；五年以上2.92725亿元，占比1.4%[192] - 截至2019年6月30日，公司长期借款占借款总额的比重为50.5%[192][193] - 2019年上半年，公司费用化利息为1.84463亿元，较2018年的0.50195亿元增长267.5%；融资活动的汇兑亏损净额为0.17711亿元，较2018年的0.87402亿元下降79.7%；就非控股权益撇销认沽期权的金融负债的贴现现值变动为0.0012亿元，较2018年的0.0027亿元下降55.6%；租赁负债的利息为0.13375亿元；资本化金额为7.38697亿元，较2018年的4.99386亿元增长47.9%；融资成本总计9.54366亿元，较2018年的6.37253亿元增长49.8%[194] - 截至2019年6月30日，公司净债务资本比率为72%[196][200] - 截至2019年6月30日，公司为购房者提供按揭贷款担保产生的或有负债约为37.41亿元，2018年12月31日约为38.62亿元；为合营企业/联营公司的银行贷款提供担保金额为9.266亿元，2018年12月31日为9.305亿元[198] 合约销售数据关键指标变化 - 2019年上半年合约销售金额101.362亿元，较2018年的95.25亿元增长6.4%[13] - 2019年上半年合约销售面积478,841平方米，较2018年的365,952平方米增长30.8%[13] - 2019年上半年合约销售均价21,168元/平方米，较2018年的26,028元/平方米下降18.7%[13] - 2019年上半年集团合约签约销售额约为101.4亿元，较去年同期增长6.4%，2018年上半年为95.3亿元[26][29] - 2019年上半年合同销售面积约为478,841平方米，合同销售均价为21,168元/平方米[26][29] - 签约销售额中，一二线城市销售占比达96.0%[28][29] - 2019年上半年集团合约销售额约达人民币10,136.2百万元，已销售的总合约建筑面积约478,841平方米[86][88] - 浙江、江苏及直辖市区域合约销售额（不包含车位）分别约为人民币3,839.9百万元、人民币2,786.7百万元及人民币2,609.1百万元，分别占总合约销售额的37.9%、27.5%及25.7%[86][88] - 上海景瑞•城中公园合约销售建筑面积6,864平方米，合约销售额272,930千元，平均售价39,763元/平方米[90] - 上海景瑞•尚滨江合约销售建筑面积1,006平方米，合约销售额112,010千元，平均售价111,342元/平方米[90] - 天津•鲲栖府合约销售建筑面积44,451平方米，合约销售额716,505千元，平均售价16,119元/平方米[90] - 天津景瑞•翰邻合约销售建筑面积32,988平方米，合约销售额701,557千元，平均售价21,267元/平方米[90] - 天津•海蓝城合约销售建筑面积25,950平方米，合约销售额386,344千元，平均售价14,888元/平方米[90] - 天津景瑞•塘沽湾一号合约销售建筑面积27,210平方米，合约销售额361,153千元，平均售价13,273元/平方米[90] - 天津•六合名著合约销售建筑面积3,972平方米，合约销售额56,147千元，平均售价14,136元/平方米[90] - 天津景瑞•阳光尚城合约销售建筑面积156平方米，合约销售额2,432千元，平均售价15,590元/平方米[90] - 浙江区域合约销售建筑面积164,342平方米，合约销售额3,839,864千元，平均售价23,365元/平方米[92] - 江苏区域合约销售建筑面积120,596平方米，合约销售额2,786,668千元，平均售价23,107元/平方米[92] - 武汉区域合约销售建筑面积51,306平方米，合约销售额727,096千元，平均售价14,172元/平方米[93] - 车位销售数量1,491个，合约销售额173,461千元[93] - 公司总计合约销售建筑面积478,841平方米（不包括车位面积），合约销售额10,136,167千元，平均售价21,168元/平方米[93] 土地储备与项目获取情况 - 截至2019年6月30日止六个月，集团获取7个新项目，总项目投资37.1亿元，总物业价值89.9亿元[32] - 一二线城市可售物业价值占集团的98.8%[32] - 集团已建立约546.1万平方米的充足土地储备[32] - 截至2019年6月30日止六个月，集团获取7个新项目，总投资37.1亿元，总货值89.9亿元，一二线城市可售货值占比98.8%，土地储备约546.1万平方米[36] - 截至2019年6月30日，公司土地储备合计约5,461,003平方米，权益面积约2,835,097平方米[94][96] - 2019年上半年，公司在天津、宁波、苏州、武汉及上海获得7个土地及物业项目[94][96] - 自2019年7月1日至8月29日，公司通过招拍挂取得南京浦口区G35地块[94][96] - 截至2019年8月29日，公司土地储备合计约5,753,360平方米，权益面积约2,922,804平方米[94][96] - 截至2019年6月30日，公司土地收购预计总建筑面积766,958平方米，总投资额3,709百万元[102] - 南京浦口區G35地塊應佔權益30%，地塊面積78,892平方米，預計總建築面積292,357平方米，總投資額29.9亿元，平均土地╱物業成本（按預計總建築面積計算）为10,227元/平方米，（按預計地上總建築面積計算）为14,037元/平方米[106] 各业务线运营情况 - 景瑞地产专注房地产开发，注重发展定制化项目；悦樘公寓专注租赁式公寓业务；锴瑞办公聚焦一二线城市存量低效资产；合福资本聚焦房地产生态圈和新兴消费领域投资[36] - 优钺资管以“募投管退”为核心，探索资管之路，打造端到端的资产管理能力，专注房地产私募股权基金业务[36] - 景瑞打造“Spaceme”定制品牌，打通6大核心模块，建设新商业模式下的核心竞争力[48][49][53] - 悦樘公寓开发三条产品线，满足租赁刚性需求和个性化生活方式渴望[52] - 2019年上半年，合福资本新增投资2500万元，累计在管项目15个，累计投资10.6亿元，3个项目已退出[41][44] - 截至2019年6月30日，Spaceme实现13个项目、13410套住宅七维定制覆盖，到访签约率72.8%，总销售额近6000万元[49][53] - 2019年上半年，优钺资管首支母基金优邦私募股权基金发行成功，已完成对三个项目的投资，整体“投－募－管－退”业务链形成[40][44] - 景瑞旗下悦樘公寓打造轻奢公寓、都市公寓及商业综合体三大产品线，满足刚性租住需求[55] - 2019年上半年，北京中关村前海中金项目、上海科苑大厦项目和北京东直门景瑞上院项目运行良好[56][60] - 悦樘公寓和锴瑞办公提升存量资产价值，践行景瑞大资管战略[57][60] - 未来优钺资管将设立多种基金，提供不动产资产管理服务[65][68] - 景瑞地产深耕一二线核心城市，聚焦都市圈，注重增长品质和服务改善[65][68] - 悦樘公寓聚焦一二线核心城市客户，以基金化运作拓展业务[65][68] - 锴瑞办公把握京沪存量及不良资产投资机会，基金化运作提升资产价值[65][68] - 合福资本聚焦房地产生态圈和消费升级领域投资，加强协同提效[65][68] - 2019年上半年，悅樘公寓取得上海幸福萊項目，新增公寓面積4,910平方米[114][116] - 2019年上半年，Co - Fortune Capital对外投资2500万元，总投资项目达15个，累计投资10.6亿元[121] - 截至2019年6月30日，上海Keyuan Tower项目、北京东直门景瑞尚源项目和北京中关村Foresea Zhongjin项目已投入运营，2019年2月收购的Maglink项目（上海Lufa项目）正在翻新[119] - 截至2019年6月30日，上海科苑大厦等3个项目已运营，2019年2月收购的云滙天地项目正在改造[124] 各业务线收入数据关键指标变化 - 2019年1月1日至6月30日，公司销售物业收入为16.678亿元，较去年同期下降6.4%[108] - 2019年上半年销售物业收入中，苏州景瑞•无双占比47.9%，收入7.989亿元[109] - 2019年上半年销售物业收入中，杭州景瑞•天赋占比17.8%，收入2.96336亿元；宁波景瑞•海志府占比16.1%，收入2.68978亿元[109] - 2019年上半年销售物业收入中，停车位收入7082.8万元，占比4.2%[109] - 2019年上半年物业销售收入为16.678亿元，较去年同期17.814亿元减少6.4%[136][139] - 2019年上半年物业管理收入约为2.399亿元，较去年同期1.784亿元增加约34.5%[136][140] - 2019年上半年物业装修收入约为1.508亿元，较去年同期1.127亿元增加33.8%[136][141] - 2019年上半年租金收入为7920万元，较去年同期5140万元增加54.1%[136] - 2019年上半年物业销售占总收入的76.3%[136][

公司运营项目情况 - 公司截止2018年12月在18个城市运营94个项目[7] - 2018年景瑞在北京、天津等城市共斩获22个项目，项目总投资额人民币151.5亿元，总货值约人民币324.3亿元，其中一手项目占比45%，二手项目占比55%[27] - 2018年公司在北京、天津等多地获得22个项目，增加土地储备总建筑面积约165.92万平方米，项目总投资额约151.48亿元[68] - 2018年公司在上海、杭州等城市获得22个项目，增加土地储备总建筑面积约165.92万平方米，项目总投资约151.48亿元，每平方土地成本约9130元[54] 财务数据关键指标变化 - 2018年收入为112.682亿元，较2017年的156.684亿元下降28.1%[13][83][85] - 2018年毛利为25.472亿元，较2017年的25.181亿元增长1.2%[13][94] - 2018年包括非控股权益的年度利润为13.029亿元，较2017年的9.039亿元增长44.1%[13] - 2018年股东权益应占年度利润为10.319亿元，较2017年的8.058亿元增长28.1%[13] - 2018年毛利率为22.6%，较2017年的16.1%有所提升[14][94] - 2018年净债务资本比率为64%，较2017年的68%有所下降[14][55][114] - 2018年销售成本为87.21亿元，较2017年的131.503亿元减少33.7%[89] - 2018年已交付总建筑面积为59.759万平方米，2017年为120.5323万平方米[90] - 2018年已售物业每平方米平均成本为13730元，2017年为10426元[90] - 2018年每平方米平均成本占平均售价的百分比为82.8%，2017年为85.1%[90] - 2018年办公及公寓平台下投资物业增值收益为3.881亿元，2017年为0.388亿元[95] - 2018年其他平台下投资物业公允价值收益及其他为0.547亿元，2017年亏损0.028亿元[96] - 2018年销售及营销成本为3.072亿元，较2017年的3.639亿元减少15.6%；行政开支为7.803亿元，较2017年的6.078亿元增长28.4%[97][98] - 其他收入由2017年的2.907亿元减少76.5%至2018年的6830万元，其他收益由2017年的1.361亿元增至2018年的2.288亿元[99] - 财务收入由2017年的5960万元减少10.6%至2018年的5330万元，融资成本由2017年的1.703亿元增长98.3%至2018年的3.377亿元[100] - 2018年分占合营企业/联营公司业绩为收益1.251亿元，2017年为亏损7820万元[102] - 所得税开支由2017年的9.164亿元减少19.5%至2018年的7.375亿元[103] - 2018年年内利润为13.029亿元，权益持有人应占利润为10.319亿元；永久资本工具持有人应占利润由2017年的2050万元降至2018年的0元；非控股权益应占盈利由2017年的7770万元增长248.8%至2018年的2.71亿元[104] - 2018年12月31日，集团银行存款及手头现金（包括受限制现金）为130.702亿元[106][55] - 未偿还借款总额由2017年12月31日的141.148亿元增加至2018年12月31日的187.008亿元；2018年12月31日，未动用银行信贷约为169.526亿元[107] - 2018年12月31日涉及为借款抵押的资产金额为168.553亿元（2017年12月31日：108.382亿元），为合营企业的银行借款提供担保总额则为9.305亿元（2017年12月31日：10亿元）[107] - 2018年及2017年12月31日银行及其他借款的加权平均实际利率分别为7.88%及6.98%[111] - 截至2018年12月31日止年度长期借款占借款总额的比重达64.26%[110] - 2018年借款成本总计17.24亿元，较2017年的10.24亿元增长68.3%，其中费用化利息1.48亿元，同比下降42.7%，费用化的融资活动产生的汇兑亏损净值1.89亿元，同比下降231.8%，资本化金额13.87亿元，同比增长62.2%，提早赎回优先票据的亏损为0，同比下降100%[112] - 2018年银行贷款、信托融资安排、优先票据、公司债券及其他借款的加权平均实际利率为7.88%，高于2017年的6.98%，其中银行贷款为6.37%（2017年：5.98%），信托融资安排为12.97%（2017年：9.57%），优先票据为8.39%（2017年：9.66%），公司债券为7.09%（2017年：6.28%），其他借款为9.86%（2017年无数据）[112] - 2018年12月31日，公司就物业买家按揭贷款融资向金融机构提供担保的重大或然负债约为38.62亿元，低于2017年的46.495亿元；就合营企业银行贷款提供担保为9.305亿元，低于2017年的10亿元[115] - 2018年12月31日，集团可供出售金融资产余额为零，2017年12月31日约为10.21亿元[121] 合约销售数据关键指标变化 - 2018年合约销售金额为252.359亿元，较2017年的183.727亿元增长37.4%[13] - 2018年合约销售面积为116.15124万平方米，较2017年的101.07558万平方米增长14.9%[13] - 2018年合约销售均价为21726.7元/平方米，较2017年的18177.2元/平方米增长19.5%[13] - 2018年集团累计合约签约销售额约为人民币252.36亿元，同比增长37.4%，合同销售面积约为1,161,512平方米，合同销售均价约人民币21,727元/平方米[24] - 2018年公司销售业绩达252.36亿元，同比增长37.4%，销售均价超2万元/平方米[31] - 2018年公司实现合约销售额约252.36亿元，总合约销售建筑面积约116.15万平方米，物业销售回款达228.51亿元，占合约销售额约90.6%[48] - 2018年公司合约销售额主要分布于10个城市的27个开发项目，占总合约销售额约94.5%，19个新开发项目合约销售额约占45.4%，现有项目约占54.6%[51] - 2018年，公司合约销售额约达252.359亿元，已销售的总合约建筑面积约为116.1512万平方米[60] - 2018年，来自浙江及江苏区域的合约销售额（不含车位）分别约为137.071亿元及56.966亿元，分别占总合约销售额的54.3%及22.6%[60] - 2018年，上海景瑞‧尚滨江合约销售平均售价为118,819元/平方米[61] - 2018年，天津‧鲲栖府（海上国际）合约销售建筑面积为144,094平方米，合约销售额为2.070526亿元[61] - 2018年，杭州景瑞‧阳明谷合约销售平均售价为82,578元/平方米[62] - 2018年，宁波景瑞‧海港城合约销售建筑面积为730平方米，合约销售额为1.106亿元[62] - 2018年，舟山景瑞‧缇香院合约销售建筑面积为33,287平方米，合约销售额为4.08328亿元[62] - 2018年，台州景瑞‧枫云府（正黄海门地块）合约销售建筑面积为38,844平方米，合约销售额为4.46109亿元[62] - 2018年公司合约销售总面积116.15万平方米（未包括车位面积），合约销售总额252.36亿元，平均售价21727元/平方米[64] - 2018年江苏区域合约销售面积26.18万平方米，合约销售额56.97亿元，平均售价21761元/平方米[64] - 2018年武汉区域合约销售面积7.49万平方米，合约销售额12.35亿元，平均售价16493元/平方米[64] 土地储备情况 - 截至2018年12月31日，集团土地储备约为480.4万平方米，可满足未来2到3年的可持续发展[27] - 截至2018年12月31日，公司土地储备合计总建筑面积约480.42万平方米，较去年增长[54] - 截至2018年12月31日，公司土地储备合计约480.42万平方米，权益面积约242.14万平方米[65] - 上海总建筑面积28.34万平方米，占集团总建筑面积5.9%，权益建筑面积19.73万平方米，占集团权益建筑面积8.1%[66] - 天津总建筑面积100.29万平方米，占集团总建筑面积20.9%，权益建筑面积45.66万平方米，占集团权益建筑面积18.9%[66] - 杭州总建筑面积70.45万平方米，占集团总建筑面积14.7%，权益建筑面积25.26万平方米，占集团权益建筑面积10.4%[66] - 苏州总建筑面积80.05万平方米，占集团总建筑面积16.7%，权益建筑面积33.71万平方米，占集团权益建筑面积13.9%[66] - 南京总建筑面积25.55万平方米，占集团总建筑面积5.3%，权益建筑面积8.83万平方米，占集团权益建筑面积3.7%[66] 融资情况 - 2018年4月，集团完成发行3.5亿美元优先票据，2021年到期，利率为9.45厘[27] - 2018年4月，公司在香港发行3.5亿美元优先票据，票面利率为9.45%，年期为三年[54] - 2018年7月，集团通过配售127,839,000股新股，募资净额为3.16亿港元[27] 各业务线投资及运营情况 - 优钺资管上半年完成首支基金项目退出安排，为投资人实现超过年化18%的投资回报率[29] - 合福资本在房地产生态圈和消费升级领域年内累计投资额达人民币2.7亿元[29] - 2018年优钺资管新设立基金募资8.03亿元，累计备案口径基金管理规模约20亿元[35] - 优钺资管与超40家知名机构投资人建立合作联系[35] - 2018年合福资本总投资额近2.7亿元，超额完成全年目标[35] - 2018年悦樘公寓实现规模化，落地多个项目[37] - 锴瑞办公聚焦核心城市，2018年新增三个项目[37] - 截至2018年底，优钺资管发起设立6支基金，规模约20亿元，2018年新募集8亿元[76] - 2018年悦樘公寓新增7个项目，新增公寓面积43354平方米[77] - 2018年锴瑞办公新增3个项目，新增办公面积123150平方米[79] - 2018年合福资本完成对外投资约2.7亿元[80] 公司战略规划 - 景瑞将围绕「客户洞见」战略，升级定制化体系，扩大覆盖范围，并输出产品服务能力获取管理服务费[16] - 景瑞将通过投资利润、管理费收益和持有物业运营收益丰富收益来源，发展五大业态平台向高估值运营商转型[16] - 景瑞明确「轻资产、精细化、重运营」转型方向，建立「客户洞见 + 轻资运营」双轮驱动商业模式[20] - 公司提供定制产品超226个品类，客户选装率达75%，目标实现100%定制化项目覆盖率[30] - 2019年公司将围绕“客户洞见”战略，升级定制化体系，扩大覆盖范围[38] - 公司期望通过提升服务价值，实现向高估值运营商转型[39] - 2019年公司将围绕“客户洞见”战略，升级定制化体系，输出产品服务能力，提升服务价值[128] - 公司期望以优质产品和服务、高效商业模式及优异经营表现实现企业价值[128] 项目竣工及面积情况 - 竣工及部分竣工项目可供出售、租赁或使用的建筑面积合计470,517平方米，权益后建筑面积合计328,632平方米[42] - 上海景瑞‧路发项目可供出售、租赁或使用建筑面积112,013平方米，集团权益百分比23.12%，权益后建筑面积25,896平方米[40] - 天津‧鯤栖府（海上國際）竣工项目可供出售、租赁或使用建筑面积11,529平方米，集团权益百分比20.00%，权益后建筑面积2,306平方米；在建及待建项目预计竣工后权益后建筑面积80,332平方米[40][43] - 宁波景瑞‧海港城竣工项目可供出售、租赁或使用建筑面积42,026平方米，集团权益百分比50.00%，权益后建筑面积21,013平方米[42] - 苏州景瑞‧无双竣工项目可供出售、租赁或使用建筑面积23,046平方米，集团权益百分比70.00%，权益后建筑面积16,132平方米[42] - 南京‧金域东方竣工项目可供出售、租赁或使用建筑面积21,203平方米，集团权益百分比17.00%，权益后建筑面积3,604平方米[42] - 上海景瑞‧