财务表现 - 2022年收入为7907.9百万元人民币，同比下降41.6%[12] - 2022年毛利为115.2百万元人民币，同比下降95.3%，毛利率为1.5%[12] - 2022年年度亏损为4277.9百万元人民币，同比下降1186.3%[12] - 2022年合約銷售金額為7075.6百万元人民币，同比下降73.8%[13] - 2022年合約銷售面積為427,019平方米，同比下降70.2%[13] - 2022年合約銷售均價為16,569.8元人民币/平方米，同比下降12.1%[13] - 2022年淨債務資本比率為267%，較2021年的94%大幅上升[14] - 2022年景瑞控股累计实现合约签约销售额约为人民币70.76亿元，较去年下降73.8%[22] - 2022年全国房地产开发投资人民币13.29万亿元，比上年下降10%，其中住宅投资下降9.5%[20] - 2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%[20] - 2022年全国商品房销售额人民币13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%[20] - 景瑞控股2022年合同销售面积约为427,019平方米，合同销售均价为人民币16,570元/平方米[22] - 景瑞控股2022年土地储备总建筑面积约为3,683,707平方米，预计可满足未来两年的开发需要[23] - 景瑞控股2022年对1.9亿美元优先票据发起交换要约，共发行173,013,500美元的2023年9月到期的优先票据[22] - 景瑞控股2022年暂停支付所有境外美元优先票据本息，并启动境外美元优先票据的债务重组[22] - 2022年全國房地產開發投資為13.29萬億元，同比下降10%，其中住宅投資下降9.5%[45] - 2022年全國商品房銷售面積為13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%[45] - 2022年全國商品房銷售額為13.33萬億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%[45] - 2022年中國國內生產總值為121.02萬億元，同比增長3%[43] - 公司2022年合約銷售額約為人民幣7,075.6百萬元，總合約建築面積約為427,019平方米[49] - 公司2022年營業收入為人民幣7,907.9百萬元，較2021年下降41.6%[49] - 公司2022年淨虧損為人民幣4,269.8百萬元，2021年為淨收益人民幣127.5百萬元[49] - 公司2022年物業銷售收入為人民幣6,807.9百萬元，較2021年下降44.0%[49] - 公司2022年物業銷售收入佔總收入的86.1%，較2021年的89.7%有所下降[49] - 公司2022年土地儲備總建築面積約為3,683,707平方米，預計可滿足未來兩年開發需求[50] - 公司2022年銀行存款及手頭現金為人民幣1,352.1百萬元，未動用銀行授信額度約為人民幣21,938.4百萬元[51] - 公司2022年淨債務資本比率約為267%，計劃通過債務重組改善負債水平與結構[51] - 公司2022年合約銷售額主要來自江蘇省，佔總合約銷售額的49.6%[56] - 公司2022年合約銷售額中，來自其他區域的銷售額佔22.0%[56] - 2022年公司合约销售总额为7,075,615千元人民币，平均售价为16,570元/平方米[61] - 公司土地储备总计3,683,707平方米，权益面积为2,149,210平方米[62] - 江苏区域土地储备占比最高，达31.6%，权益面积为513,825平方米[63] - 2022年销售物业收入为6,807.9百万元人民币，同比下降44.0%[66] - 杭州景瑞·晴海项目收入最高，达1,396,806千元人民币，占总收入的20.5%[66] - 公司2022年收入為人民幣7,907.9百萬元，較2021年降低41.6%[75] - 物業銷售收入佔總收入的86.1%，2022年為人民幣6,807.9百萬元，較2021年減少44.0%[76] - 物業管理服務收入2022年為人民幣780.1百萬元，較2021年增加7.9%[78] - 公司2022年租金收入為人民幣235.3百萬元，與2021年基本持平[81] - 公司2022年銷售成本為人民幣7,792.7百萬元，較2021年降低29.9%[82] - 公司2022年員工成本為人民幣436.5百萬元，較2021年的人民幣495.1百萬元有所下降[74] - 公司2022年毛利为115.2百万元，同比下降94.9%，毛利率从2021年的18.0%降至1.5%，主要由于土地成本增加和物业项目减值增加[85] - 2022年不动产平台下的投资物业减值175.3百万元，主要由于上海和苏州的多个项目减值[86] - 2022年销售及营销成本为560.5百万元，同比下降3.4%，与上年基本持平[88] - 2022年行政开支为922.5百万元，同比增长41.7%，主要由于应收款项坏账准备增加[89] - 2022年其他亏损为623.2百万元，主要来自项目股权出售亏损和金融资产公允价值亏损[91] - 2022年融资成本为2,129.4百万元，同比增长147.8%，主要由于借款利率增加和人民币贬值[92] - 2022年公司年内亏损为4,277.9百万元，其中权益持有人应占亏损为4,269.8百万元[95] - 截至2022年12月31日，公司银行存款及手头现金为1,352.1百万元，主要币种为人民币和美元[99] - 2022年未偿还借款总额为18,412.7百万元，较2021年减少3,185.3百万元[100] - 2022年涉及借款抵押的资产金额为12,740.2百万元，较2021年减少4,570.2百万元[100] - 公司2022年12月31日的即期借款总额为13,296,713千元人民币，同比增长21.7%[102] - 公司2022年12月31日的非即期借款总额为5,115,976千元人民币，同比下降52.1%[102] - 公司2022年12月31日的总借款为18,412,689千元人民币，同比下降14.7%[102] - 公司2022年12月31日的长期借款占总借款的比重为27.8%[103] - 公司2022年12月31日的净债务资本比率为267%，较2021年的94%大幅上升[105] - 公司2022年12月31日的融资成本为3,019,140千元人民币，同比增长25.9%[104] - 公司2022年12月31日的按揭贷款担保金额为2,906.7百万元人民币，较2021年的4,971.9百万元人民币下降[107] - 公司2022年12月31日的合营企业和联营公司银行贷款担保金额为424.5百万元人民币，较2021年的634.4百万元人民币下降[107] - 公司2022年12月31日的合营企业关联方银行贷款担保金额为119.5百万元人民币，较2021年的113.0百万元人民币略有上升[107] - 公司2022年无重大收购及出售事项[115] 业务布局与战略 - 公司佈局中國24座城市，運營112個項目[4] - 公司未來將繼續深耕核心城市與都市圈，提升產品力和運營能力[17] - 公司將以降負債為抓手，通過品質提升和運營能力打造，實現有品質的發展[7] - 景瑞控股2023年將繼續深耕核心城市與都市圈，提升產品力和精細的運營能力，深化大資管模式[32] - 景瑞控股2023年將「保交樓」作為目前工作的核心，著力打造企業的交付力[32] - 景瑞控股主要物業中，上海·雲匯天地商辦項目建築面積112,013平方米，權益比例46.17%[34] - 景瑞控股主要物業中，天津·悦天地住宅、商業項目建築面積42,864平方米，權益比例49%[36] - 景瑞控股主要物業中，蘇州景瑞·常熟江南府邸(二期)住宅項目建築面積262,397平方米，權益比例34%[36] - 上海景瑞·城中公園項目預計2023年12月31日竣工，建築面積為39,628平方米，公司權益比例為100%[38] - 天津景瑞·譬璟天地項目預計2023年6月15日竣工，建築面積為199,056平方米，公司權益比例為100%[38] - 武漢景瑞·天賦濱江項目預計2024年12月31日竣工，建築面積為347,034平方米，公司權益比例為40%[40] - 景瑞控股將「保交樓」作為核心工作，積極維護客戶、供應商及投資人權益，盤活存量資產[48] - 2023年中国房地产市场将继续处于“去库存”阶段，核心一二线城市政策优化空间较大[117] - 房地产“第三支箭”政策落地，企业融资通道打开，融资链条和资金面有望逐步改善[117] - 公司将以“保交楼”为核心任务，着力提升交付力，盘活存量资产，深耕价值城市[117] 资产管理 - 优钺资管截至2022年12月31日累积发起设立25只基金，累积基金管理规模约人民币92.2亿元[24] - 合福资本截至2022年12月31日累计在投项目15个，累计投资金额达人民币11.64亿元，累计实现4个项目的投资退出，收益率达到18.1%[25] - 景瑞不動產截至2022年12月31日，資產管理規模近人民幣80.2億元，累計成功退出項目7個[28] - 景瑞不動產2022年公寓、辦公項目共計實現租金收入人民幣2.35億元，公寓項目時點出租率92.4%，辦公項目時點出租率84.6%[28] - 景瑞不動產2022年三季度出售蘇州景瑞‧廣運姑蘇大樓等項目，累計合同金額人民幣3.26億元[28] - 景瑞服務截至2022年12月31日，合同管理面積約5,000萬平方米，服務對象涵蓋住宅、商業綜合體、寫字樓等多種物業類型[29] - 景瑞服務2022年榮獲「2022年中國物業服務企業綜合實力100強」、「2022年卓越物業品牌企業」等獎項[29] - 优鉞资管累计发起设立25只基金，总规模为92.2亿元人民币，现存基金规模为38.2亿元人民币[67] - 景瑞不动产公寓项目出租率为92.4%，办公项目出租率为84.6%[68] - 景瑞服務的合同管理面積超過5,000萬平方米，業務遍佈50餘個城市[69] - 合福資本累計投資金額達人民幣11.64億元，累計實現4個項目的投資退出，收益率達到18.1%[72] 公司治理与董事会 - 公司执行董事闫浩先生负责总体战略规划及业务方向，拥有近30年中国房地产行业经验[119] - 公司副总裁徐海峰先生负责地产业务经营管理，拥有丰富的人力资源和地产业务经验[120] - 公司副总裁兼首席财务官陈超先生负责财务、融资、资本市场及基金业务，拥有近20年财务管理经验[121] - 公司非执行董事陈新戈先生与闫浩先生共同负责公司总体战略规划及业务方向[122] - 公司独立非执行董事韩炯先生负责监督董事会，提供独立判断，并担任多个委员会主席[125] - 公司独立非执行董事钱世政先生负责检讨及监视财务报告程序及内部风险控制系统[126] - 公司董事会由三名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事组成，符合上市规则要求[139] - 公司董事会主席兼首席执行官闫浩先生自1999年起对公司成长及业务扩张发挥重要作用[137] - 公司董事会下设审核委员会、薪酬委员会、提名委员会及风险管理委员会，负责监督公司事务[138] - 公司致力于保持企业管治的高标准，已采纳联交所证券上市规则附录十四所载的企业管治守则[136] - 公司董事会主席与首席执行官角色未区分，偏离企业管治守则第C.2.1条[137] - 公司董事会认为目前的主席兼首席执行官安排不会影响权力及职权平衡[137] - 公司董事会包括三名独立非执行董事，具有较强独立性[137] - 公司将继续检讨及提升企业管治常规，以确保遵守企业管治守则[136] - 公司董事会向股东负责，负责整体策略、风险管理及内部监控[138] - 公司董事会成员包括拥有适当专业资格或会计及财务管理专长的独立非执行董事[139] - 公司独立非执行董事占董事会成员人数的三分之一以上，符合上市规则第3.10A条[141] - 独立非执行董事具备适当学历、专业资格或相关财务管理经验，且未在公司或其附属公司担任其他职位[142] - 公司全体员工总数为3,082人，其中男性员工占58.3%，女性员工占41.7%[152] - 公司计划在2024年12月31日之前委任至少一名女性董事加入董事会[149] - 公司董事会多元化政策考虑性别、年龄、文化及教育背景、专业资历、技能、知识以及区域和行业经验[151] - 公司董事会负责召开股东大会、报告董事会工作、落实股东大会决议案、制定年度预算及决算方案[155] - 公司独立非执行董事每年接受独立性评估，确保其独立性和有效性[143] - 公司董事会主席定期与独立非执行董事举行私人会议，听取独立意见[144] - 公司董事参与持续专业发展，通过培训课程或外部研讨会更新知识和技能[147] - 公司提名委员会负责物色具备合适资格的董事会成员，并考虑董事会多元化政策[151] - 执行董事闫浩先生自2022年10月31日起续任三年[157] - 执行董事徐海峰先生自2021年3月15日起续任三年[157] - 执行董事陈超先生自2023年3月30日起续任三年[158] - 非执行董事陈新戈先生自2023年3月30日起任期为三年[158] - 独立非执行董事韩炯先生、钱世政先生及卢永仁博士自2022年10月31日起续任三年[158] - 2023年6月27日股东周年大会上，徐海峰先生、陈超先生、陈新戈先生和钱世政先生将退任重选[159] - 董事会由至少三名独立非执行董事组成，占董事会三分之一以上[160] - 2022年度董事会共举行十次会议，所有执行董事和独立非执行董事出席率均为100%，除卢永仁博士为90%[165] - 公司董事会在2022年度严格遵守证券交易标准守则[166] - 董事会保留所有重大事宜的决策权，包括财务数据和重大交易[167] - 高级管理层负责日常管理和运营，重大交易需董事会批准[168] - 审核委员会负责外聘核数师的委任、薪酬及核数程序的独立性和有效性[170] - 审核委员会在2022年度举行了七次会议，所有成员均全勤出席[172] - 薪酬委员会负责制定董事及高级管理人员的薪酬政策和架构[173] - 审核委员会确保财务报告和内部监控程序的有效性[171] - 审核委员会与外聘核数师保持密切沟通，确保财务报告的准确性和合规性[174] - 公司高级管理层成员公司秘书蒋冰弦女士2022年薪酬范围为1,000,000港元以内[177] - 薪酬委员会2022年举行一次会议，成员韩炯先生、卢永仁博士、陈新戈先生均出席1/1次会议[177] - 提名委员会2022年举行一次会议，成员韩炯先生、卢永仁博士、闫浩先生均出席1/1次会议[181] - 风险管理委员会2022年举行一次会议，成员钱世政先生、韩炯先生、卢永仁博士均出席1/1次会议[183] - 公司董事会每月向全体成员提供公司表现、财务状况及前景的最新资料[184] - 公司风险管理和内部监控制度完善，涵盖投资、运营、营销、财务、人力资源管理等全业务范围[190]

财务表现 - 2021年收入为13,551.6百万元人民币，同比增长6.0%[11] - 2021年毛利为2,440.0百万元人民币，同比下降2.6%[11] - 2021年年度利润为393.8百万元人民币，同比下降69.1%[11] - 2021年毛利率為18.0%，同比下降1.6个百分点[13] - 2021年淨債務資本比率為94%，同比上升25个百分点[13] - 2021年公司營業收入為人民幣13,551.6百萬元，較2020年增長6.0%[49] - 2021年公司權益持有人應佔淨利潤為人民幣127.5百萬元，較2020年下降86.7%[49] - 2021年公司物業銷售收入為人民幣12,150.4百萬元，佔總收入的89.7%[49] - 2021年公司銀行存款及手頭現金（包括受限制現金）達人民幣10,991.0百萬元，未動用銀行授信額度約為人民幣25,896.4百萬元[51] - 2021年公司淨債務資本比率約為94%[51] - 2021年公司合約銷售額主要來自江蘇省及直轄市，分別佔總合約銷售額的43.6%及28.0%[54] - 2021年公司上海景瑞•尚濱江項目平均售價為每平方米人民幣136,755元[55] - 2021年公司合约销售总额为27,011,100千元人民币，平均售价为18,849元/平方米[59] - 公司2021年总收入为人民币13,551.6百万元，同比增长6.0%[78] - 物业销售收入为人民币12,150.4百万元，占总收入的89.7%，同比增长1.5%[79] - 物业管理服务收入为人民币723.1百万元，同比增长37.4%[81] - 物业装修收入为人民币380.5百万元，2020年未实现此项收入[83] - 租金收入为人民币241.0百万元，同比增长3.9%[83] - 销售成本为人民币11,111.7百万元，同比增长8.1%[84] - 毛利率为18.0%，较2020年的19.6%下降1.6个百分点[87] - 不动产平台下的投资物业增值为人民币37.9百万元，较2020年的人民币56.7百万元下降[88] - 销售及营销成本为人民币580.3百万元，同比增长11.1%[90] - 行政开支为人民币650.9百万元，同比下降2.1%[91] - 分佔合營企業╱聯營公司業績虧損人民幣155.4百萬元，相比2020年收益人民幣170.6百萬元，主要因商業地產租賃需求下降導致投資物業公允價值下降[94] - 所得稅開支由2020年的人民幣1,065.5百萬元減少39.3%至2021年的人民幣646.4百萬元，主要因年內結轉項目毛利較低[95] - 2021年年內利潤為人民幣393.8百萬元，其中權益持有人應佔利潤為人民幣127.5百萬元[96] - 公司銀行存款及手頭現金（包括受限制現金）為人民幣10,991.0百萬元，主要為人民幣及美元[100] - 未償還借款總額由2020年的人民幣21,444.8百萬元增加至2021年的人民幣21,598.0百萬元，未動用銀行信貸約為人民幣25,896.4百萬元[101] - 2021年淨債務資本比率為94%，相比2020年的69%有所上升[106] - 公司為物業買家的按揭貸款融資提供擔保的重大或然負債約為人民幣4,971.9百萬元，相比2020年的人民幣5,416.5百萬元有所下降[108] - 公司2021年无重大或然负债，未偿借贷资本、银行透支、贷款、债务证券等均为零[109] - 公司收入及经营现金流量基本独立于市场利率变动，主要利率风险来自银行借款及优先票据[110] - 公司主要业务在中国，绝大多数交易以人民币计值，外匯风险较低，但未来可能因业务扩展增加外匯风险[111] - 公司2021年无重大收购及出售事项[115] - 公司目前无重大投资计划，主要集中于物业发展及寻找潜在独立第三方投资者[116] 销售与市场表现 - 2021年合約銷售金額為27,011.1百万元人民币，同比增长5.9%[12] - 2021年合約銷售面積為1,433,004.5平方米，同比增长23.8%[12] - 2021年景瑞控股累计实现合约签约销售额约为人民币270.11亿元，同比增长5.9%[21] - 2021年景瑞控股合同销售面积约为1,433,005平方米，合同销售均价为人民币18,849元/平方米[21] - 2021年景瑞控股在上海、武汉、宁波、金华、南昌及九江共获取7个新项目，总投资额人民币52.9亿元，项目总货值人民币103.0亿元[21] - 截至2021年12月31日，景瑞控股总土地储备约为499万平方米，可满足未来2至3年可持续发展[21] - 2021年公司合約銷售額約為人民幣27,011.1百萬元，總合約建築面積約為1,433,005平方米[49] - 2021年公司在寧波、武漢、金華等地獲得7個項目，增加土地儲備總建築面積約1,205,020平方米，總投資額約為人民幣5,294百萬元[50] - 直轄市區域的合約銷售額為7,573,221千元人民幣，平均售價為17,899元/平方米[58] - 浙江區域的合約銷售額為2,555,274千元人民幣，平均售價為30,795元/平方米[58] - 江蘇區域的合約銷售額為11,770,970千元人民幣，平均售價為20,716元/平方米[59] - 其他區域的合約銷售額為4,929,791千元人民幣，平均售價為13,743元/平方米[59] - 公司土地储备中，直轄市區域占比25.2%，江蘇區域占比32.3%，其他區域占比35.6%[62] - 2021年公司新增土地储备的平均土地成本为4,393元/平方米，按预计地上总建筑面积计算的平均土地成本为5,832元/平方米[63] - 销售物业收入为人民币12,150.4百万元，同比增长1.5%[65] - 上海景瑞•尚滨江项目收入为人民币422,364千元，占收入总额的3.5%[65] - 武汉景瑞•天赋滨江项目收入为人民币1,470,297千元，占收入总额的12.1%[67] - 南昌景瑞•红星广场项目收入为人民币1,951,631千元，占收入总额的16.1%[67] - 宁波景瑞•水印江山项目收入为人民币2,216,455千元，占收入总额的18.2%[65] 土地储备与项目开发 - 公司布局中国24座城市，精築運營116個項目[4] - 公司聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發、公寓、辦公等業態[4] - 公司以「輕資產、精細化、重運營」為方向，重點佈局增量、存量、服務三大賽道[7] - 2021年景瑞控股在上海、武汉、宁波、金华、南昌及九江共获取7个新项目，总投资额人民币52.9亿元，项目总货值人民币103.0亿元[21] - 截至2021年12月31日，景瑞控股总土地储备约为499万平方米，可满足未来2至3年可持续发展[21] - 公司土地储备总计4,989,013平方米，权益面积为2,836,708平方米[61] - 2021年公司在宁波、武汉、金华、上海、南昌和九江获得7个新项目，新增土地储备总建筑面积约1,205,020平方米，总投资额约为5,294百万元人民币[62] - 公司主要在建项目包括上海景瑞·城中公园，预计竣工日期为2023年12月31日，建筑面积为39,628平方米[41] - 公司主要在建项目包括天津景瑞·悦璽台，预计竣工日期为2022年11月15日，建筑面积为85,063平方米[41] - 公司主要在建项目包括杭州景瑞·晴海，预计竣工日期为2022年11月30日，建筑面积为84,945平方米[41] - 公司主要在建项目包括苏州景瑞·常熟江南府邸，预计竣工日期为2023年5月30日，建筑面积为527,721平方米[41] - 公司2021年总建筑面积为571,904平方米，归属于公司的权益建筑面积为375,902平方米[39] - 公司在建及待建项目总建筑面积为4,217,968平方米，归属于公司的权益建筑面积为2,460,806平方米[43] 资产管理 - 2021年优钺资管累积发起设立25只基金，累积基金管理规模约人民币92.2亿元，现存基金规模人民币39.6亿元[26] - 2021年优钺资管实现优邦基金和优苏基金等5只基金的退出，平均退出收益率达12.5%[26] - 景瑞不动产资产管理规模近人民币97亿元，累计成功退出项目3个，公寓、办公项目共计实现租金收入人民币2.41亿元，同比上升3.9%[30] - 景瑞不动产公寓项目时点出租率94.9%，办公项目时点出租率78.5%[30] - 优钺资管累计发起设立25只基金，累计基金规模约人民币92.2亿元，现存基金规模人民币39.6亿元[69] - 景瑞不动产公寓项目时点出租率为94.9%，办公项目时点出租率为78.5%[70] 物业管理与服务 - 景瑞服务合同管理建筑面积逾5,000万平方米，为22万客户提供高品质、专业化物业服务[33] - 景瑞服务入驻50余个城市，荣获「2021中国物业服务企业综合实力500强」、「2021中国住宅物业服务领先企业」等奖项[33] - 景瑞服务合同管理建筑面积逾5,000万平方米，为22万客户提供物业服务[72] - 公司共雇用3,160名全职雇员，其中1,986名从事物业管理[76] 投资与资本运作 - 2021年景瑞控股发行了合计5.15亿美元的优先票据，利率分别为14.5厘、12.5厘、12.5厘、12.5厘及12厘[22] - 合福资本累计投资项目15个，累计投资金额达人民币11.64亿元[27] - 合福资本年内成功退出Grail及部分退出元生基金等项目共计人民币1.4亿元，其中Grail项目内含报酬率达24%[27] - 合福资本累计投资项目15个，累计投资金额达人民币11.64亿元[75] 行业环境与政策 - 2021年中国房地产开发投资增长4.4%，全国商品房销售面积179,433万平方米，增长1.9%，商品房销售额人民币181,930亿元，增长4.8%[19] - 2021年TOP100房企拿地总额人民币2.54万亿元，同比下降21.5%[18] - 2021年中国房地产行业TOP100房企拿地总额同比下降21.5%，至2.54万亿元人民币[45] - 2021年中国商品房销售面积增长1.9%，达到179,433万平方米[45] - 2021年中国商品房销售额增长4.8%，达到181,930亿元人民币[45] - 2021年中国房地产开发投资增长4.4%[45] - 公司预计2022年中国房地产政策将继续以“房住不炒”为主线，促进房地产良性循环和健康发展[117] 公司战略与发展 - 公司将继续深耕核心城市与都市圈，提升产品力和运营能力，深化大资管模式[117] - 公司以公允价值计量的金融资产主要包括流动性机会资金投资、理财产品及私募股权投资[114] - 公司董事及高级管理层拥有丰富的房地产行业经验，负责公司战略规划及业务方向[119][120][121] - 公司独立非执行董事韩炯先生负责监督董事及高级管理人员的薪酬政策及结构，并为雇员福利安排提供建议[124] - 公司独立非执行董事钱世政先生负责检讨及监视财务报告程序及内部风险控制系统，并监督集团的审计程序[125] - 公司独立非执行董事卢永仁博士负责监视董事会，并向董事会提供独立判断，同时履行董事会委派的其他职责及责任[126] - 公司高级管理层蒋冰弦女士自2021年5月起担任公司秘书及高级法律顾问，负责投资者关系及资本市场事务[131] - 公司致力于保持企业管治的高标准，以保障股东的权益及提升企业价值与问责性[136] - 公司在2021年度遵守了联交所证券上市规则附录十四所载的企业管治守则，但偏离了守则条文第C.2.1条[136] - 公司董事会由四名执行董事和三名独立非执行董事组成，符合上市规则要求[139] - 独立非执行董事占董事会成员人数三分之一以上，符合上市规则第3.10A条规定[141] - 公司董事会成员在文化、教育背景、专业经验、技能、知识等方面具有多元化特点[143] - 公司董事会负责总体战略规划、业务方向、日常业务及管理[147] - 公司董事会已成立四个董事委员会，包括审核委员会、薪酬委员会、提名委员会及风险管理委员会[138] - 公司董事会成员定期参与持续专业发展，更新上市规则及相关法律法规知识[142] - 公司董事会成员无任何个人关系，确保独立性[141] - 公司董事会成员定期披露其在公众公司或组织担任的职务及时间[141] - 公司董事会成员多元化政策于2014年3月18日采纳，并于2018年12月19日修订[143] - 公司董事会成员多元化政策考虑性别、年龄、文化及教育背景、专业资历、技能、知识及区域和行业经验[143] - 执行董事闫浩先生和陈新戈先生的服务协议自2016年10月31日及2019年10月31日起分别续期三年[148] - 独立非执行董事钱世政先生、卢永仁博士及韩炯先生的委任函自2016年10月31日及2019年10月31日起分别续期三年[149] - 2021年度董事会共举行四次会议，执行董事徐海峰先生出席率为75%，其他董事出席率均为100%[153] - 董事会保留对所有重大事宜的决策权，包括政策批准、整体策略及预算、风险管理及内部监控制度等[157] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，主要负责制定及检讨企业管治政策及常规，并向董事会提出建议[158] - 审核委员会负责就外聘核数师的委任、重新委任及罢免向董事会提供建议，并批准其薪酬及聘用条款[160] - 审核委员会在2021年举行了三次会议，所有成员均全勤出席[164] - 薪酬委员会在2021年举行了一次会议，所有成员均全勤出席[167] - 审核委员会审阅了截至2021年12月31日的年度审计计划、审计范围及审计重点[164] - 薪酬委员会审阅了2021年董事及高级管理人员的业绩考核，并对2022年业绩考核标准提出建议[167] - 提名委员会负责评估独立非执行董事的独立性，并提出董事委任或重新委任的建议[168] - 审核委员会确保董事会对《审核情况说明函件》中提出的事宜及时回应[162] - 薪酬委员会审阅了公司现有的董事薪酬政策及雇佣合同执行情况[167] - 审核委员会检讨了公司财务申报制度及内部监控程序[162] - 薪酬委员会确保任何董事或其联系人不自行釐定薪酬[165] - 提名委员会在提名董事时，评估获提名人的诚信、技能、经验及多元观点[168] - 公司提名委员会评估了独立非执行董事的独立性，并讨论了未来董事委任计划，四位董事将于2023年6月27日股东周年大会退任重选[170] - 风险管理委员会于2015年10月23日成立，负责检讨公司风险管理和内部监控政策，并对2021年度的风险管理和内部控制制度进行了年度审查[171] - 公司董事会通过风险管理委员会每年对集团风险管理和内部监控制度的有效性进行检讨，包括会计及财务汇报职能的资源、员工资历及经验、培训课程及预算是否足够[175] - 公司已建立涵盖投资、运营、营销、财务、人力资源管理等全业务范围的内部规范，并通过交叉部门互相牵制和垂直上级部门的监督进行风险管理和内部监控[178] - 公司外部核数师罗兵咸永道会计师事务所辞任，开元信德会计师事务所获委任为新核数师，2021年度合并财务报表审计费用为人民币4,000,000元[182] - 公司风险管理委员会定期检讨及评估内幕消息，并制定内幕消息披露政策，为雇员提供有关汇报及发放内幕消息、保密与遵守交易限制的指引[178] - 公司董事会确认，通过风险管理委员会至少每年对办公程序、惯例及系统进行检讨，以保障资产不被不当运用，并确保财务、运营及遵纪守法等方面的监控有效[175] - 公司风险管理委员会对已识别的风险进行评估，评估其对业务的影响及发生的可能性，并评估风险管理方案及效能[183] - 公司风险管理委员会对风险识别、评估、处理及报告程序进行监察和检讨，并将结果报告给董事会[183] - 公司秘书蒋冰弦女士在2021年12月31日止年度内参加了不少于15小时的专业培训[184] - 公司计划每年向

财务表现 - 2022年合约销售额为人民币7,075.6百万元，同比下降73.8%[1] - 2022年收入为人民币7,907.9百万元，同比下降41.6%，毛利率为1.5%[1] - 2022年净亏损为人民币4,277.9百万元[1] - 2022年每股基本亏损为人民币2.78元[3] - 2022年全面亏损总额为人民币4,251,030千元[4] - 公司2022年录得年内亏损约人民币42.78亿元[13] - 公司2022年累计合约签约销售额为人民币70.76亿元，较2021年的270.11亿元大幅下降[21] - 公司2022年物业销售收入为6,807,914千元人民币，较2021年的12,150,385千元人民币下降[33] - 公司2022年物业管理服务收入为780,091千元人民币，较2021年的723,098千元人民币有所增长[33] - 公司2022年租金收入为235,309千元人民币，较2021年的241,037千元人民币略有下降[33] - 公司2022年分部收入总计为7,907,906千元，同比下降41.6%，主要由于物业开发平台收入下降45.8%至6,885,540千元[34] - 公司2022年除所得税开支前分部亏损为4,091,441千元，而2021年同期为盈利1,040,258千元，主要由于物业开发平台亏损扩大至4,052,884千元[34][35] - 公司2022年融资成本净额为1,830,128千元，同比增长581.2%，主要由于融资安排利息支出增加和汇兑亏损[38] - 公司2022年所得税开支为186,439千元，同比下降71.2%，主要由于中国企业所得税减少450,640千元[38] - 公司2022年金融资产公允价值亏损380,272千元，而2021年同期为收益122,690千元，反映资本市场波动影响[36] - 公司2022年已售物业成本为6,945,936千元，同比下降32.4%，与收入下降趋势一致[37] - 公司2022年分部资产总额为47,109,844千元，同比下降25.5%，主要由于物业开发平台资产减少38.4%[34][35] - 公司2022年分部负债总额为40,711,147千元，同比下降21.7%，负债率有所改善[34][35] - 公司2022年添置非流动资产仅为14,344千元，同比下降96.2%，显示资本支出大幅缩减[34][35] - 公司2022年每股基本亏损为人民币2.78元，2021年每股基本盈利为人民币0.08元[43] - 公司2022年每股摊薄亏损为人民币2.78元，2021年每股摊薄盈利为人民币0.08元[44] - 公司2022年合約銷售額約為人民幣70.756億元，總合約建築面積約為427,019.0平方米[67] - 公司2022年營業收入為人民幣79.079億元，較2021年的135.516億元下降[67] - 公司2022年淨虧損為人民幣42.698億元，而2021年淨收益為人民幣1.275億元[67] - 公司2022年确认的销售物业收入为人民币6,807.9百万元，较2021年下降44.0%，主要由于物业交付面积减少[68] - 公司2022年物业销售收入占总收入的86.1%，较2021年的89.7%有所下降[68] - 公司2022年收入為人民幣7,907.9百萬元，較2021年降低41.6%[94] - 銷售物業收入佔總收入的86.1%，2022年銷售物業收入為人民幣6,807.9百萬元，較2021年減少44.0%[94][95][97] - 物業管理服務收入2022年為人民幣780.1百萬元，較2021年增加7.9%[98] - 租金收入2022年為人民幣235.3百萬元，與2021年基本持平[100] - 銷售成本2022年為人民幣7,792.7百萬元，較2021年降低29.9%[102] - 公司2022年員工成本為人民幣436.5百萬元，較2021年的人民幣495.1百萬元有所下降[92] - 公司毛利从2021年的2440.0百万元下降94.9%至2022年的115.2百万元，毛利率从18.0%降至1.5%，主要由于土地成本增加和物业项目减值增加[104] - 不动产平台下的投资物业减值从2021年的增值37.9百万元变为2022年的减值175.3百万元，主要由于上海和苏州多个项目减值[105] - 销售及营销成本从2021年的580.3百万元减少3.4%至2022年的560.5百万元，基本持平[107] - 行政开支从2021年的650.9百万元增长41.7%至2022年的922.5百万元，主要由于应收款项坏账准备增加[108] - 融资成本从2021年的859.2百万元增加147.8%至2022年的2129.4百万元，主要由于借款利率增加和人民币贬值[111] - 分占合营企业/联营公司业绩亏损从2021年的155.4百万元减少至2022年的115.3百万元，主要由于商业地产租赁需求下降[112] - 所得税开支从2021年的646.4百万元减少71.2%至2022年的186.4百万元，主要由于结转项目毛利较低[113] - 公司2022年年内亏损为4277.9百万元，其中公司权益持有人应占亏损为4269.8百万元[114] - 公司2022年12月31日的银行存款及手头现金为1352.1百万元，主要币种为人民币和美元[116] - 公司未偿还借款总额从2021年的21598.0百万元减少至2022年的18412.7百万元[117] - 公司2022年12月31日的借款总额为18,412,689千元，其中一年期以内借款占比72.2%，较2021年的50.6%显著增加[119] - 公司2022年的融资成本总额为3,019,140千元，同比增长25.9%，其中费用化利息增长45.9%至1,235,159千元[120] - 公司2022年12月31日的净债务资本比率为267%，较2021年的94%大幅上升[120] - 公司2022年12月31日的按揭贷款担保或然负债为2,906.7百万元，较2021年的4,971.9百万元减少[123] - 公司2022年无重大收购及出售事项[131] - 公司2023年3月12日出售上海申信房地产有限公司，预计录得盈利约1,363,170元[136] - 公司2022年12月31日后无其他重大事项发生[138] - 公司2022年录得年内亏损约人民币4,277,880,000元[145] - 公司2022年12月31日的借款为人民币18,412,689,000元，其中人民币13,296,713,000元将在未来十二个月内到期[145] - 公司2022年12月31日的银行存款及手头现金（包括受限制现金）为人民币1,352,088,000元[145] 债务与融资 - 2022年净债务资本比率为267%，银行存款及手头现金总额为人民币1,352.1百万元[1] - 公司2022年12月31日的借款为人民币184.13亿元，其中人民币132.97亿元将在未来十二个月内到期偿还[13] - 公司2022年12月31日的银行存款及手头现金为人民币13.52亿元[13] - 公司成功交换了175,330,000美元的优先票据，占未偿付票据本金总额的92.28%[14] - 公司未能支付2023年10月到期、2024年1月到期及2023年9月到期的优先票据利息[18] - 公司未能支付2022年7月到期、2022年9月到期及2023年2月到期的优先票据本息[18] - 公司2023年3月30日有人民币56.59亿元的借款须立即偿还，其中人民币55.11亿元为原定于一年内偿还的贷款[19] - 公司已制定计划减轻流动资金压力，包括与贷款人沟通确保按原定还款时间表偿还贷款[23] - 公司委任钟港资本有限公司为财务顾问，评估资本结构并探寻缓解流动资金问题的解决方案[23] - 公司将继续与银行沟通，确保项目及时取得必要的开发贷款[23] - 公司将持续寻求再融资机会，包括交换现有优先票据或其他借款[23] - 公司计划出售部分自持物业以补充营运资金[23] - 公司2022年12月31日的净债务资本比率约为267%，计划通过境外美元优先票据的债务重组改善负债水平与结构[71] - 公司于2022年3月9日发行了171,113,500美元的2023年9月到期票据，年利率为12.75厘[147] - 公司于2022年4月21日发行了19,900,000美元的2023年9月到期票据，其中包括根据2022年2月的交换要约条件接纳的1,900,000美元[148] - 公司于2022年2月22日发起的交换要约中，175,330,000美元的2022年3月到期票据（占尚未偿付本金总额约92.28%）已有效提交并获接纳[147] 资产与负债 - 2022年总资产为人民币47,109.8百万元[1] - 2022年非流动负债为人民币6,280,466千元[6] - 2022年流动负债为人民币34,430,681千元[6] - 公司2022年12月31日的保留盈利为人民币7,273,188,000元，未确认递延所得税[41] - 公司2022年贸易应收款项净额为人民币713,719,000元，较2021年的463,585,000元有所增加[46] - 公司2022年应收第三方款项为人民币1,429,069,000元，较2021年的1,194,675,000元有所增加[49] - 公司2022年贸易应收款项的账龄分析显示，一年内的应收款项为人民币609,794,000元[51] - 公司2022年贸易及其他应收款项的减值拨备增加至人民币577,838,000元，较2021年的177,266,000元大幅增加[52] - 公司2022年贸易及其他应收款项和预付款项的账面值以人民币计值为6,824,250,000元，美元计值为1,457,980,000元，港元计值为457,499,000元[54] - 公司2022年貿易應付款項為人民幣26.190億元，較2021年的45.694億元下降[55] - 公司2022年應付利息為人民幣13.674億元，較2021年的3.809億元大幅增加[55] - 公司2022年應付附屬公司非控股權益的關聯方款項為人民幣30.532億元，較2021年的88.444億元下降[55] - 公司2022年收購股權投資應付款項為人民幣11.314億元，較2021年的15.968億元下降[55] - 公司2022年貿易應付款項及應付票據中，一年內到期的金額為人民幣22.092億元，佔總額的83.9%[58] - 公司2022年貿易及其他應付款項中，人民幣計值的金額為人民幣79.791億元，佔總額的87.7%[59] 土地储备与物业销售 - 2022年土地储备约为3,683,707平方米[1] - 公司2022年12月31日拥有的土地储备总建筑面积约为3,683,707平方米，预计可满足未来两年的开发需求[69] - 公司2022年合约销售额约为人民币7,075.6百万元，已销售总合约建筑面积约为427,019平方米[74] - 公司2022年合约销售额中，江苏省占比49.6%，其他区域占比22.0%[74] - 公司2022年合约销售平均售价最高的项目为金華景瑞‧武義無雙，平均售价为人民币35,348元/平方米[75] - 公司2022年合约销售面积最大的区域为江蘇区域，总面积为190,205平方米，合约销售额为人民币3,506,877千元[76] - 公司2022年合约销售总额为7,075,615千元人民币，平均售价为16,570元人民币/平方米[77] - 公司土地储备总计3,683,707平方米，权益面积为2,149,210平方米[78] - 上海区域土地储备占总建筑面积的7.3%，权益面积为209,354平方米[79] - 江苏区域土地储备占总建筑面积的31.6%，权益面积为513,825平方米[80] - 公司2022年销售物业收入为6,807.9百万元人民币，同比下降44.0%[81] 其他业务与投资 - 优鉞资管累计发起设立25只基金，累计基金规模为92.2亿元人民币，现存基金规模为38.2亿元人民币[83] - 景瑞不动产2022年公寓项目出租率为92.4%，办公项目出租率为84.6%[85] - 景瑞服務的合同管理面積超過5,000萬平方米，業務遍佈50餘個城市[87] - 合福資本累計投資金額達人民幣11.64億元，累計實現4個項目的投資退出，收益率達到18.1%[89] 公司治理与审计 - 公司董事会目前包括三名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事，具有很强独立性[140] - 公司已采纳上市规则附录十四所载的企业管治守则，并委任陈新戈先生担任另一名联席主席以制衡闫浩先生的权力和授权[139] - 公司审核委员会与管理层共同审阅了年度业绩及会计原则，并讨论了核数、风险管理、内部监控及财务申报事宜[141] - 公司独立核数师确认合并财务报表已根据香港财务报告准则真实而中肯地反映了公司2022年的财务状况[144]

财务表现 - 2022年合约销售额为人民币7,075.6百万元，同比下降73.8%[1] - 2022年收入为人民币7,907.9百万元，同比下降41.6%，毛利率为1.5%[1] - 2022年净亏损为人民币4,277.9百万元[1] - 2022年每股基本亏损为人民币2.78元[3] - 2022年全面亏损总额为人民币4,251,030千元[4] - 公司2022年录得年内亏损约人民币42.78亿元[13] - 公司2022年累计合约签约销售额为人民币70.76亿元，较2021年的270.11亿元大幅下降[21] - 公司2022年物业销售收入为6,807,914千元人民币，较2021年的12,150,385千元人民币下降[33] - 公司2022年物业管理服务收入为780,091千元人民币，较2021年的723,098千元人民币有所增长[33] - 公司2022年租金收入为235,309千元人民币，较2021年的241,037千元人民币略有下降[33] - 公司2022年分部收入总计为7,907,906千元人民币，同比下降41.6%[34] - 公司2022年除所得税开支前分部亏损为4,091,441千元人民币，而2021年同期为盈利1,040,258千元人民币[34][35] - 公司2022年财务收入为299,290千元人民币，同比下降49.3%[34][35] - 公司2022年融资成本为2,129,418千元人民币，同比增长148.1%[34][35] - 公司2022年分部资产总计为47,109,844千元人民币，同比下降25.5%[34][35] - 公司2022年金融资产公允价值亏损为380,272千元人民币，而2021年同期为收益122,690千元人民币[36] - 公司2022年已售物业成本为6,945,936千元人民币，同比下降32.4%[37] - 公司2022年员工成本为436,500千元人民币，同比下降11.8%[37] - 公司2022年融资成本净额为1,830,128千元人民币，同比增长581.2%[38] - 公司2022年所得税开支为186,439千元人民币，同比下降71.2%[38] - 公司2022年每股基本亏损为人民币2.78元，2021年每股基本盈利为人民币0.08元[43] - 公司2022年每股摊薄亏损为人民币2.78元，2021年每股摊薄盈利为人民币0.08元[44] - 公司2022年合約銷售額約為人民幣70.756億元，已銷售總合約建築面積約為427,019.0平方米[67] - 公司2022年營業收入為人民幣79.079億元，較2021年的135.516億元下降[67] - 公司2022年淨虧損為人民幣42.698億元，而2021年為淨收益人民幣1.275億元[67] - 公司2022年确认的销售物业收入为人民币6,807.9百万元，较2021年下降44.0%，主要由于物业交付面积减少[68] - 公司2022年物业销售收入占总收入的86.1%，较2021年的89.7%有所下降[68] - 公司2022年收入为79.079亿元人民币，较去年降低41.6%[94] - 物业销售收入占公司总收入86.1%，2022年物业销售收入为68.079亿元人民币，较去年减少44.0%[94][95][97] - 物业管理服务收入为7.801亿元人民币，较去年增加7.9%[98] - 租金收入为2.353亿元人民币，与去年基本持平[100] - 公司2022年销售成本为77.927亿元人民币，较去年降低29.9%[102] - 公司2022年员工成本为4.365亿元人民币，较去年减少11.8%[92] - 公司毛利从2021年的2440.0百万元下降94.9%至2022年的115.2百万元，毛利率从18.0%降至1.5%，主要由于土地成本增加和物业项目减值增加[104] - 不动产平台下的投资物业减值从2021年的增值37.9百万元变为2022年的减值175.3百万元，主要由于上海和苏州多个项目减值[105] - 销售及营销成本从2021年的580.3百万元减少3.4%至2022年的560.5百万元[107] - 行政开支从2021年的650.9百万元增长41.7%至2022年的922.5百万元，主要由于应收款项坏账准备增加[108] - 融资成本从2021年的859.2百万元增加147.8%至2022年的2129.4百万元，主要由于借款利率增加和人民币贬值[111] - 公司年内亏损为4277.9百万元，其中公司权益持有人应占亏损为4269.8百万元[114] - 公司2022年的融资成本总额为3,019,140千元，同比增长25.9%，其中费用化利息增长45.9%至1,235,159千元[120] - 公司2022年12月31日的净债务资本比率为267%，较2021年的94%大幅上升[120] - 公司2022年12月31日的按揭贷款担保或然负债为2,906.7百万元，较2021年的4,971.9百万元减少[123] - 公司2022年无重大收购及出售事项[131] - 公司2022年12月31日后出售上海申信房地产有限公司，预计录得盈利约1,363,170元[136] - 公司2022年12月31日的长期借款占借款总额的比重为27.8%[119] - 公司2022年的融资活动汇兑亏损净额为883,959千元，2021年无此项亏损[120] - 公司2022年12月31日的资本化金额为889,722千元，较2021年的1,538,453千元减少42.2%[120] - 公司2022年12月31日的租赁负债利息为10,300千元，较2021年的12,439千元减少17.2%[120] - 公司2022年录得年内亏损约人民币42.78亿元[145] 资产负债情况 - 2022年总资产为人民币47,109.8百万元[1] - 2022年净债务资本比率为267%，银行存款及手头现金总额为人民币1,352.1百万元[1] - 2022年总负债为人民币40,711,147千元[6] - 公司2022年12月31日的借款为人民币184.13亿元，其中人民币132.97亿元将在未来十二个月内到期偿还[13] - 公司2022年12月31日的银行存款及手头现金为人民币13.52亿元[13] - 公司2023年3月30日有人民币56.59亿元的借款须立即偿还，其中人民币55.11亿元为原定于一年内偿还的贷款[19] - 公司截至2023年3月30日出售非核心物业的合同对价约为人民币4.58亿元，款项将用于补充营运资金[22] - 公司2022年分部资产总计为47,109,844千元人民币，同比下降25.5%[34][35] - 公司截至2022年12月31日的保留盈利为人民币7,273,188,000元，未确认递延所得税[41] - 公司2022年贸易应收款项净额为人民币713,719,000元，较2021年的463,585,000元有所增加[46] - 公司2022年应收第三方款项为人民币1,429,069,000元，较2021年的1,194,675,000元有所增加[49] - 公司2022年贸易应收款项的账龄分析显示，一年内的应收款项为人民币609,794,000元[51] - 公司2022年贸易及其他应收款项的减值拨备增加至人民币577,838,000元，较2021年的177,266,000元大幅增加[52] - 公司2022年贸易及其他应收款项的总账面值为人民币8,739,729,000元，其中人民币6,824,250,000元以人民币计值[54] - 公司2022年贸易應付款項為人民幣26.190億元，較2021年的45.694億元下降[55] - 公司2022年應付利息為人民幣13.674億元，較2021年的3.809億元大幅增加[55] - 公司2022年應付附屬公司非控股權益的關聯方款項為人民幣3.053億元，較2021年的8.844億元下降[55] - 公司2022年收購股權投資應付款項為人民幣11.314億元，較2021年的15.968億元下降[55] - 公司2022年贸易應付款項及應付票據中，一年內到期的金額為人民幣22.092億元，佔總額的83.8%[58] - 公司2022年贸易及其他應付款項中，人民幣計值的金額為人民幣79.791億元，佔總額的87.7%[59] - 公司2022年12月31日的土地储备总建筑面积约为3,683,707平方米，预计可满足未来两年的开发需求[69] - 公司2022年12月31日的银行存款及手头现金为人民币1,352.1百万元，未动用银行授信额度约为人民币21,938.4百万元[71] - 公司2022年的净债务资本比率约为267%，计划通过境外美元优先票据的债务重组改善负债水平与结构[71] - 公司土地储备总计3,683,707平方米，权益面积为2,149,210平方米[78] - 上海区域土地储备占总建筑面积的7.3%，权益面积为209,354平方米[79] - 江苏区域土地储备占总建筑面积的31.6%，权益面积为513,825平方米[80] - 公司银行存款及手头现金（包括受限制现金）为1352.1百万元，主要币种为人民币及美元[116] - 公司未偿还借款总额从2021年的21598.0百万元减少至2022年的18412.7百万元[117] - 公司未动用银行信贷约为21938.4百万元，较2021年的25896.4百万元有所减少[117] - 公司2022年12月31日的借款总额为18,412,689千元，其中一年期以内借款占比72.2%，较2021年的50.6%显著增加[119] - 公司2022年12月31日的借款为人民币184.13亿元，其中人民币132.97亿元将在未来12个月内到期[145] - 公司2022年12月31日的银行存款及手头现金（包括受限制现金）为人民币13.52亿元[145] 债务与融资 - 公司成功交换了175,330,000美元的优先票据，占未偿付票据本金总额的92.28%[14] - 公司未能支付2023年10月到期、2024年1月到期及2023年9月到期的优先票据利息，以及2022年7月到期、2022年9月到期及2023年2月到期的优先票据本息[18] - 公司已委任钟港资本有限公司为财务顾问，评估资本结构和流动资金，并探寻所有可行解决方案以缓解当前流动资金问题[23] - 公司将持续向其他金融机构寻求再融资，包括但不限于交换现有优先票据或其他借款[23] - 公司于2022年3月9日发行了17.11亿美元的2023年9月到期票据，年利率为12.75%[147] - 公司于2022年4月21日发行了1990万美元的2023年9月到期票据，与之前发行的17.11亿美元票据合并形成单一系列[148] 运营与战略 - 2022年土地储备约为3,683,707平方米[1] - 公司计划加快在建物业及已竣工物业的预售及销售，并加快收取销售所得款项及其他应收款项[23] - 公司将继续与主承建商及供应商保持沟通，安排付款及按期完成施工进度[23] - 公司将继续积极与相关银行沟通，以确保项目能够及时取得必要的项目开发贷款[23] - 公司将继续寻求合适机会出售若干公司股权，以产生额外现金流入[23] - 公司2022年合约销售额中，江苏省占比49.6%，其他区域占比22.0%[74] - 公司2022年合约销售平均售价最高的项目为金華景瑞‧武義無雙，平均售价为人民币35,348元/平方米[75] - 公司2022年合约销售面积最大的区域为江蘇区域，总销售面积为190,205平方米[76] - 公司2022年合约销售总额为7,075,615千元人民币，平均售价为16,570元人民币/平方米[77] - 优鉞资管累计发起设立25只基金，累计基金规模为92.2亿元人民币，现存基金规模为38.2亿元人民币[83] - 景瑞不动产公寓项目时点出租率为92.4%，办公项目时点出租率为84.6%[85] - 公司合同管理面积超过5000万平方米，覆盖50多个城市[87] - 合福资本累计投资金额达11.64亿元人民币，累计实现4个项目的投资退出，收益率为18.1%[89] 公司治理 - 公司董事会目前包括三名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事，具有很强独立性[140] - 公司已采纳上市规则附录十四所载的企业管治守则，并委任陈新戈先生担任联席主席以制衡权力[139] - 公司审核委员会与管理层共同审阅了年度业绩及会计原则，讨论了核数、风险管理及内部监控事宜[141] - 公司独立核数师确认合并财务报表已根据香港财务报告准则真实反映公司财务状况[144] - 公司2022年年报将寄发给股东并刊载于联交所及公司网站[150]

整体财务数据关键指标变化 - 2021年合约销售额约为270.111亿元，较上年增长5.9%[4] - 2021年收入为135.516亿元，较上年增加6.0%；毛利为24.4亿元，毛利率为18.0%[4] - 2021年净利润为3.938亿元，较上年下降69.1%[4] - 2021年末总资产为632.497亿元，较2020年末减少7.4%[4] - 2021年末净债务资本比率约为94%，较2020年末增加25个百分点；货币资金总额为109.91亿元[4] - 2021年本公司权益持有人应占基本及摊薄每股盈利均为0.08元，2020年为0.68元[5] - 2021年全面收益总额为4.78563亿元，2020年为12.37034亿元[7] - 2021年末总权益为112.36992亿元，2020年末为112.96866亿元[9] - 2021年末总负债为520.12751亿元，2020年末为570.22377亿元[10] - 2021年集团收入为13,551,644千元，2020年为12,782,429千元，同比增长约6.01%[22] - 2021年除所得税开支前集团分部利润为1,040,258千元，2020年为2,339,006千元，同比下降约55.53%[23][24] - 2021年集团年内利润为393,813千元，2020年为1,273,504千元，同比下降约69.08%[23][24] - 2021年集团财务收入为590,338千元，2020年为1,013,552千元，同比下降约41.76%[23][24] - 2021年集团融资成本为859,158千元，2020年为752,519千元，同比增长约14.17%[23][24] - 2021年其他收入为20,574千元，2020年为223,121千元，同比下降约90.78%[26] - 2021年所得税开支总额为646,445千元，2020年为1,065,502千元[32] - 2021年中国企业所得税为669,075千元，2020年为530,870千元；中国土地增值税2021年为256,954千元，2020年为551,649千元[32] - 2021年每股基本盈利为0.08元，2020年为0.68元[37] - 2021年每股摊薄盈利为0.08元，2020年为0.68元[39] - 公司董事会不建议就2021年度派付任何股息，2020年度末期股息每股25港仙，已派付320,614,000元[39] - 2021年公司合约销售额约为270.111亿元，已销售的总合约建筑面积约为143.3005万平方米[54][59] - 2021年公司实现营业收入135.516亿元，2020年为127.824亿元[54] - 2021年公司权益持有人应占净利润为1.275亿元，2020年为9.581亿元，较上年下降86.7%[54] - 2021年公司合约销售总额为270.111亿元，总建筑面积为143.3005万平方米，平均售价为18849元/平方米[64] - 2021年销售物业收入约121.504亿元，较去年增加1.5%[72] - 2021年公司收入135.516亿元，较2020年的127.824亿元增加6.0%[82] - 2021年销售成本111.117亿元，较2020年的102.784亿元增加8.1%[86] - 2021年毛利24.400亿元，较2020年的25.040亿元下降2.6%，毛利率18.0%，2020年为19.6%[88] - 2021年销售及营销成本5.803亿元，较2020年的5.223亿元增加11.1%；行政开支6.509亿元，较2020年的6.646亿元减少2.1%[91][92] - 2021年其他收入为2.06亿元，2020年为22.31亿元；2021年其他收益为1.962亿元，2020年为3.274亿元[93] - 公司财务收入由2020年的10.136亿元减少41.8%至2021年的5.903亿元；融资成本由2020年的7.525亿元增加14.2%至2021年的8.592亿元[94] - 2021年分占合营企业/联营公司业绩亏损1.554亿元，2020年收益1.706亿元[95] - 公司所得税开支由2020年的10.655亿元减少39.3%至2021年的6.464亿元[96] - 2021年公司年内利润为3.938亿元，其中权益持有人应占利润为1.275亿元[97] - 2021年12月31日，公司货币资金总额为109.91亿元[99] - 公司未偿还借款总额由2020年12月31日的214.448亿元增加至2021年12月31日的215.98亿元；2021年12月31日未动用银行信贷约为258.964亿元[100] - 2021年融资成本总计23.97611亿元，较2020年的20.43148亿元增加17.3%[105] - 2021年12月31日，公司净债务资本比率为94%，2020年12月31日为69%[106] - 截至2021年12月31日止年度，公司长期借款占借款总额的比重达50.5%[103] - 2021年12月31日，公司就物业买家按揭贷款融资向金融机构提供担保的重大或然负债约为49.719亿元（2020年：54.165亿元），就合营企业和联营公司银行贷款提供担保为6.344亿元（2020年：8.722亿元），就合营企业关联方银行贷款提供担保为1.13亿元（2020年：无）[107] - 董事会不建议就截至2021年12月31日止年度派發末期股息（2020年：每股0.25港元）[117] 各业务线数据关键指标变化 - 2021年物业销售在某一时点确认的收入为12,150,385千元，2020年为11,972,528千元，同比增长约1.49%[22] - 2021年物业管理服务在一段时间内确认的收入为723,098千元，2020年为526,368千元，同比增长约37.37%[22] - 2021年物业装修在一段时间内确认的收入为380,475千元，2020年无此项收入[22] - 2021年租金收入为241,037千元，2020年为231,889千元，同比增长约4.72%[22] - 2021年已售物业成本为10,280,739千元，2020年为9,816,188千元[29] - 2021年物业管理成本为515,168千元，2020年为329,505千元[29] - 2021年公司确认的销售物业的收入为121.504亿元，2020年为119.725亿元，较上年增长1.5%[54] - 直辖市区域合约销售额为75.73221亿元，建筑面积为42.31万平方米，平均售价为17899元/平方米[61] - 浙江区域合约销售额为25.55274亿元，建筑面积为8.2977万平方米，平均售价为30795元/平方米[61] - 江苏区域合约销售额为117.7097亿元，建筑面积为56.8215万平方米，平均售价为20716元/平方米[62] - 其他区域合约销售额为49.29791亿元，建筑面积为35.8713万平方米，平均售价为13743元/平方米[64] - 2021年销售物业收入121.504亿元，较2020年的119.725亿元增加1.5%[82][84] - 2021年物业管理收入7.231亿元，较2020年增加37.4%[82][85] - 2021年物业装修收入3.805亿元，较2020年增加100%[85] - 2021年租金收入2.410亿元，较2020年的2.319亿元增长3.9%[82][85] 土地储备相关情况 - 2021年末土地储备约为498.9013万平方米[4] - 2021年公司在宁波、武汉等地获得7个项目，增加土地储备总建筑面积约120.502万平方米，项目总投资额约为52.94亿元[55] - 2021年公司在金华和九江获得2个项目，将地产业务拓展至全国24个城市[55] - 截至2021年12月31日，公司土地储备的合计总建筑面积约为498.9013万平方米，与上年年末基本持平[55] - 2021年12月31日，公司土地储备合计498.9013万平方米，权益面积为283.6708万平方米[66] - 直辖市区域土地储备总面积为125.6898万平方米，占比25.2%，权益面积为86.6916万平方米，占比30.6%[67] - 浙江区域土地储备总面积为34.3815万平方米，占比6.9%，权益面积为32.0758万平方米，占比11.3%[67] - 江苏区域土地储备总面积为161.2987万平方米，占比32.3%，权益面积为63.4132万平方米，占比22.3%[69] - 2021年公司在宁波、武汉等地获得7个项目，增加土地储备总面积约120.502万平方米，项目总投资额约为52.94亿元[69] - 截至2021年底，土地及物业收购总地块面积425,097平方米，总投资52.94亿元[71] 票据交换及违约事件 - 2022年3月9日，共计1.7533亿美元（约占现有票据本金总额的92.28%）已有效交换为2023年9月9日到期、年利率12.75%的1.711135亿美元新优先票据[15] - 剩余未偿付本金1467万美元（相当于人民币9300万元，占本金总额约7.72%）于2022年3月11日到期且仍未偿付[16] - 违约事件导致集团于2022年3月30日人民币14.388亿元的若干借款须立即偿还，其中11.693亿元为原定一年内偿还的贷款，2.695亿元为原定一年后到期且将被重新分类为流动负债的非流动贷款，8.13亿元由集团银行存款悉数担保[16] - 相关贷款人有权要求集团履行担保责任偿还联营公司贷款人民币3.03亿元[16] - 集团一间全资附属公司未偿还于2021年12月31日到期的未偿付借款本金人民币9600万元，构成违约事件[17] - 该违约事件导致集团于2021年12月31日人民币2.938亿元的若干借款须立即偿还，其中1.36亿元为原定一年内偿还的贷款，1.578亿元为原定一年后到期且于2021年12月31日被重新分类为流动负债的非流动贷款[17] - 所有相关交叉违约借款计入2022年3月30日人民币14.388亿元的借款[17] - 2022年2月22日，公司对2022年3月11日到期1.9亿美元的12.75厘优先票据发起交换要约，截至延长交换届满期限，1.7533亿美元（占尚未偿付现有票据本金总额约92.28%）已有效提交交换并获接纳，3月9日发行于2023年9月9日到期的1.711135亿美元新票据，按年利率12.75厘计息[119] 应收应付款项情况 - 2021年末贸易及其他应收款项和预付款项总额为103.99亿元，较2020年末的115.49亿元减少11.5亿元，降幅9.96%[40] - 2021年末贸易应收款项净额为4.64亿元，较2020年末的5.19亿元减少0.55亿元，降幅10.6%[40] - 2021年末应收合营企业及联营公司款项为18.61亿元，较2020年末的31.24亿元减少12.63亿元，降幅40.43%[40] - 2021年末贸易及其他应收款项减值拨备为1.77亿元，较2020年末的1.15亿元增加0.62亿元，增幅53.6%[44] - 2021年末贸易及其他应收款项中已抵押作为借款担保的总额为0.19亿元，较2020年末的0.05亿元增加0.14亿元，增幅274.19%[45] - 2021年末贸易及其他应付款项总额为142.99亿元，较2020年末的189.06亿元减少46.07亿元，降幅24.37%[47] - 2021年末贸易应付款项为45.69亿元，较2020年末的39.94亿元增加5.75亿元，增幅14.4%[47] - 2021年末应付关联方款项为22.31亿元，较2020年末的53.03亿元减少30.72亿元，降幅57.93%[47] - 收购股权投资应付款项年利率约介乎7.93%至11.06

公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年上半年收入为50.995亿元，较2020年的31.544亿元增长61.7%[13] - 2021年上半年毛利为12.273亿元，较2020年的9.897亿元增长24.0%[13] - 2021年上半年期内利润（包括非控股权益）为3.658亿元，较2020年的3.449亿元增长6.1%[13] - 2021年上半年期内利润（股东权益应占）为2.953亿元，较2020年的2.936亿元增长0.6%[13] - 2021年上半年核心净利润（包括非控股权益）为3.643亿元，较2020年的3.636亿元增长0.2%[13] - 2021年上半年核心净利润（股东权益应占）为2.938亿元，较2020年的3.049亿元下降3.6%[13] - 2021年上半年公司营收为50.995亿元，较去年同期的31.544亿元增长61.7%[126] - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入达人民币509950万元，较去年同期的人民币315440万元增加61.7%[128] - 2021年上半年销售成本为人民币387220万元，较去年同期的人民币216460万元增长78.9%[142][143] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利润为人民币122730万元，2020年同期为人民币98970万元；毛利率为24.1%，2020年同期为31.4%[148] - 截至2021年6月30日止六个月，资本平台下投资物业的公允价值损失为人民币250万元，2020年同期为收益人民币4900万元[149] - 截至2021年6月30日止六个月，其他平台下投资物业的公允价值收益为人民币200万元，2020年同期为损失人民币2500万元[150] - 截至2021年6月30日止六个月，公司行政开支为2.89亿元（2020年同期：3.036亿元），较去年同期减少4.8%[152][159] - 同期，其他收入收益为1320万元（2020年同期：1600万元），其他收益为2.375亿元（2020年同期：3.558亿元）[153][154][160] - 公司毛利为12.273亿元（2020年同期：9.897亿元），毛利率为24.1%（2020年同期：31.4%）[155] - 不动产平台下投资物业公允价值亏损为250万元（2020年同期：收益4900万元），其他平台下投资物业公允价值收益为200万元（2020年同期：亏损2500万元）[156][157] - 销售及营销成本为2.733亿元（2020年同期：2.036亿元），较去年同期增长34.2%[158] - 融资成本净额为2.119亿元，较去年同期减少3650万元，财务收入为1.963亿元（2020年同期：1.514亿元），融资成本为4.083亿元（2020年同期：3.998亿元）[163][168] - 分占合营企业/联营公司业绩为损失2080万元（2020年同期：收益4100万元）[164][169] - 所得税开支为3.168亿元（2020年同期：3.261亿元），与去年同期持平[165][170] - 期内利润为3.658亿元（2020年同期：3.449亿元），公司权益持有人应占集团利润为2.953亿元（2020年同期：2.936亿元）[166][171] - 2021年6月30日，公司银行及手头现金（包括受限现金）约为142.298亿元，较2020年12月31日增加约4.3%；未偿还借款总额为232.351亿元，较2020年12月31日增加；未动用银行信贷约为254.09亿元[173][174][176][177] - 截至2021年6月30日，即期借款总额为8495159千元，较2020年12月31日的9139870千元减少7.1%[181] - 截至2021年6月30日，非即期借款总额为14739951千元，较2020年12月31日的12304938千元增加19.8%[181] - 截至2021年6月30日，借款总计23235110千元，较2020年12月31日的21444808千元增加8.3%[181] - 截至2021年6月30日，一年期以内借款占比36.6%，一至二年占比37.9%，二至五年占比23.8%，五年以上占比1.7%[183] - 截至2021年6月30日，集团长期借款占借款总额的比重为63.4%[183] - 2021年上半年融资成本总计1207505千元，较2020年的1023676千元增加18.0%[186] - 截至2021年6月30日，净债务与调整后资本比率为74%[187] - 截至2021年6月30日，就物业买家按揭贷款向金融机构提供的担保约为2629.3百万元，较2020年12月31日的5416.5百万元减少[192] - 截至2021年6月30日，就合营企业/联营公司银行贷款提供担保616.5百万元，较2020年12月31日的872.2百万元减少[192] - 截至2021年6月30日，就合营企业关联方银行贷款提供担保143.5百万元，2020年12月31日无此项担保[192] 合约销售数据关键指标变化 - 2021年上半年合约销售金额为187.345亿元，较2020年的76.702亿元增长144.3%[15] - 2021年上半年合约销售面积为96.9335万平方米，较2020年的31.9208万平方米增长203.7%[15] - 2021年上半年合约销售均价为19327元/平方米，较2020年的24029元/平方米下降19.6%[15] - 截至2021年6月30日止六个月，集团累计合约签约销售额约为187.35亿元，较去年同期增长144.3%（2020年同期：76.70亿元）[33][36] - 截至2021年6月30日止六个月，集团合同销售面积约为969,335平方米，合同销售均价为19,327元/平方米[33][36] - 2021年上半年，集团实现合约销售约187.345亿元，总合约销售建筑面积约96.9335万平方米[77] - 2021年上半年，集团合约销售（不包括车位）主要来自江苏省和直辖市，分别约为73.135亿元和56.197亿元，分别占总合约销售的39.0%和30.0%[77] - 2021年上半年，公司合约销售额约达187.345亿元，已销售的总合约建筑面积约969,335平方米[79] - 江苏区域及直辖市合约销售额分别约为73.135亿元及56.197亿元，分别占总合约销售额的39.0%及30.0%[79] - 上海景瑞‧江山悦合约销售建筑面积22,410平方米，合约销售额10.389亿元，平均售价46,359元/平方米[82] - 天津‧鲲栖府合约销售建筑面积300平方米，合约销售额6,500万元，平均售价21,667元/平方米[82] - 重庆景瑞‧江山御府合约销售建筑面积35,930平方米，合约销售额2.975亿元，平均售价8,280元/平方米[82] - 杭州景瑞‧镜溪绿汀合约销售建筑面积16,690平方米，合约销售额3.71859亿元，平均售价22,280元/平方米[85] - 苏州景瑞‧常熟时光里合约销售建筑面积3,120平方米，合约销售额2,970万元，平均售价9,519元/平方米[85] - 武汉景瑞‧天赋滨江合约销售建筑面积88,700平方米，合约销售额13.46695亿元，平均售价15,183元/平方米[86] 土地储备与项目获取情况 - 截至2021年6月30日止六个月，集团共获取4个新项目，总货值48.85亿元[34][36] - 集团可售货值中，一二线城市占比为80.6%[34][36] - 集团土地储备约为529.25万平方米，可满足未来2 - 3年的发展需求[34][36] - 截至2021年6月30日，公司土地储备合计约5,292,545平方米，权益面积则为约2,934,791平方米[87][89] - 2021年上半年，公司分别在宁波、上海、武汉和金华获得4个土地及物业项目[87][89] - 公司截至2021年6月30日总建筑面积为5,292,545平方米，权益建筑面积为2,934,791平方米[93] - 2021年上半年公司土地及物业收购预计总建筑面积417,568平方米，总投资1,967百万元[96] 各业务线经营情况 - 2021年上半年一线城市持有类资产经营状况有明显改善，上海写字楼净吸纳量超去年，长租公寓需求、租金和入住率上升[27][29] - 2021年上半年物业行业并购案例增多，上市企业数量明显增加[28][29] - 截至2021年6月30日，“Spaceme”精彩家实现25个项目、22,000套住宅定制覆盖，到访签约率达70%[40][43] - 截至2021年6月30日，景瑞不动产在“京、沪、苏、杭”布局13家公寓、4个商办项目，成功退出2个资产，资产管理规模约98亿元[49][53] - 截至2021年6月30日，景瑞服务在京津冀、长三角等城市群布局，覆盖中国50个城市342个项目，合同管理面积达4680万平方米[56] - 截至2021年6月30日，优钺资管共发行24只房地产股权基金，现有基金管理规模41.4亿元，累计完成10只基金退出[57] - 截至2021年6月30日，合福资本投资公司总数为15家，总投资金额11.64亿元[58] - 截至2021年6月30日，景瑞服务布局覆盖中国50个城市的342个项目，合同管理面积4680万平方米[60] - 截至2021年6月30日，优钺资管累计发行地产股权基金24只，现存基金管理规模达41.4亿元，累计实现10只基金退出[61] - 截至2021年6月30日，合福资本累计投资企业15家，投资金额11.64亿元[62] - 2021年上半年优钺资管外部募资约7.8亿元[102] - 2021年上半年优邦基金和优苏基金外部有限合伙退出，退出收益率分别为13.3%和11.3%[102] - 2021年上半年景瑞不动产实现租金收入9470万元，公寓项目时点出租率97.4%，办公项目时点出租率86.4%[104][106] - 2021年4月初景瑞不动产获取上海虹桥良华项目，总建筑面积64938平方米，预计10月中旬完成交割[104][106] - 截至2021年6月30日，优钺资管已设立并推进24只基金，基金总规模约86.7亿元[102] - 截至2021年6月30日，现有基金总规模为41.4亿元[102] - 截至2021年6月30日，优钺资管累计发起设立24只基金，累计基金规模约86.7亿元，现存基金规模41.4亿元，上半年外部募集资金约7.8亿元[105] - 2021年上半年优钺资管实现优邦基金和优苏基金退出，退出收益率分别达13.3%和11.3%[105] - 截至2021年6月30日，景瑞服务管理项目342个，分布在50个城市，合同管理建筑面积约4680万平方米[110][114] - 截至2021年6月30日，合福资本累计在投项目15个，累计投资金额达11.64亿元，实现4个项目投资退出，收益率达18.1%[112][116] 行业环境与公司战略 - 2021年下半年国家对房地产行业调控不放松，行业整体平稳与结构性分化并存[32][35] - 2021年下半年景瑞将深耕核心城市与都市圈，以资管模式发展不动产，加大物业服务扩张[32][35] - 2021年上半年景瑞积极适应行业规则调整，聚焦三大业务，坚持“毅力”价值观[38] 员工相关情况 - 截至2021年6月30日，公司有2996名全职雇员，较2020年12月31日的3017名减少21名[118][121] - 公司2021年上半年员工成本为2.457亿元，2020年上半年为2.193亿元[119][122] 各业务线收入情况 - 2021年1月1日至6月30日公司销售物业收入4,636.1百万元，较去年同期上升65.1%[99] - 宁波景瑞‧水印江山销售物业收入2,216,455千元，占收入总额47.8%[100] - 南昌景瑞‧红星广场销售物业收入956,917千元，占收入总额20.6%[100] - 上海景瑞‧尚濱江平均售价127,373元/平方米[100] - 2021年上半年物业销售收入为人民币463610万元，2020年同期为人民币280860万元，同比增加65.1%[130][134

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年公司收入127.824亿元，较2019年的132.851亿元下降3.8%[12] - 2020年毛利25.04亿元，较2019年的26.852亿元下降6.7%[12] - 2020年股东权益应占年度利润9.581亿元，较2019年的9.036亿元增长6.0%[12] - 2020年股东权益应占核心净利润9.652亿元，较2019年的9.025亿元增长6.9%[12] - 2020年毛利率19.6%，较2019年的20.2%下降[14] - 2020年资产周转率21.2%，较2019年的26.5%下降[14] - 2020年净债务资本比率69%，较2019年的58%上升[14] - 2020年集团营业收入127.824亿元，2019年为132.851亿元；权益持有人应占净利润9.581亿元，较上年增长6.0%[52] - 2020年末公司净债务资本比率约为69%[55] - 截至2020年12月31日止年度，公司收入达127.824亿元，较去年下降3.8%[80] - 2020年物业销售、物业管理服务、物业装修、租金收入及其他业务收入分别为119.725亿元、5.264亿元、0元、2.319亿元，占收入总额的百分比分别为93.7%、4.1%、0%、1.8%，较2019年变动分别为-3.2%、19.3%、-100.0%、-2.8%[81] - 销售物业的收入由2019年的约123.661亿元下降约3.2%至2020年的约119.725亿元，主要由于物业交付面积减少所致[83] - 2020年物业管理收入约5.264亿元，较去年增加约19.3%，主要由于合同管理建筑面积大幅提升、第三方物业管理费收入增加所致[83] - 2020年公司无物业装修收入，租金收入约2.319亿元，与去年基本持平[86] - 公司销售成本由2019年的105.999亿元减少3.0%至2020年的102.784亿元，与收入的减少保持一致[87] - 2020年物业总成本98.16亿元，占比95.4%，较2019年的100.69亿元占比95.0%有所下降[88] - 2020年毛利25.04亿元，较2019年的26.85亿元下降6.7%，毛利率从20.2%降至19.6%[90] - 2020年不动产平台下投资物业增值5670万元，2019年为减值2150万元[91] - 2020年其他平台下投资物业公允价值损失1700万元，2019年为收益9600万元[92] - 2020年销售及营销成本5.223亿元，较2019年的3.856亿元增加35.5%[93] - 2020年行政开支6.646亿元，较2019年的6.066亿元增加9.6%[94] - 2020年财务收入10.136亿元，较2019年的2.615亿元增加287.6%；融资成本7.525亿元，较2019年的5.27亿元增加42.8%[96] - 2020年所得税开支10.655亿元，较2019年的8.649亿元增加23.2%[98] - 2020年银行存款及手头现金136.465亿元，未偿还借款总额214.448亿元，较2019年的190.053亿元增加[103][104] - 2020年即期借款总额91.3987亿元，较2019年的93.98013亿元下降2.7%；非即期借款总额123.04938亿元，较2019年的96.07298亿元增加28.1%[106] - 截至2020年12月31日，公司借款总额为214.45亿元，其中一年期以内占比42.6%，一至二年占比32.9%，二至五年占比22.6%，五年以上占比1.9%；2019年借款总额为190.05亿元，各期限占比分别为49.5%、31.1%、16.7%、2.7%[108] - 2020年公司融资成本总计20.43亿元，较2019年的20.77亿元下降1.6%，其中费用化利息7.39亿元，同比增长62.6%，融资活动的汇兑亏损净额为0，同比下降100%，租赁负债的利息1321.6万元，同比下降9.2%，资本化金额12.91亿元，同比下降16.7%[109] - 2020年12月31日，公司净债务资本比率为69%，2019年12月31日为58%[110] - 2020年12月31日，公司就物业买家按揭贷款融资向金融机构提供担保的重大或然负债约为54.17亿元，2019年为43.63亿元；就合营企业和联营公司银行贷款提供担保为8.72亿元，2019年为14.84亿元[112] 合约销售业务数据关键指标变化 - 2020年合约销售金额255.07亿元，较2019年的251.593亿元增长1.4%[13] - 2020年合约销售面积115.76579万平方米，较2019年的120.85036万平方米下降4.2%[13] - 2020年合约销售均价22033.3元/平方米，较2019年的20818.6元/平方米增长5.8%[13] - 2020年集团累计合约签约销售额约为255.07亿元，较去年增长1.4% [22] - 2020年集团合约销售额约255.07亿元，已销售总合约建筑面积约115.77万平方米[52] - 2020年公司合约销售额约达255.07亿元，已销售的总合约建筑面积约为115.77万平方米[57] - 来自浙江、江苏及直辖市的合约销售额（不含车位）分别约为93.17亿元、56.15亿元及56.08亿元，分别占总合约销售额的36.5%、22.0%及22.0%[57] - 2020年上海景瑞‧尚濱江平均售价达130,803元/平方米，合约销售额47.52亿元，建筑面积3,633平方米[58] - 2020年天津‧鯤栖府合约销售额10.42亿元，建筑面积58,573平方米，平均售价17,797元/平方米[61] - 2020年杭州‧綠城西溪雲廬平均售价95,000元/平方米，合约销售额11.99亿元，建筑面积12,620平方米[61] - 2020年宁波景瑞‧水印江山合约销售额22.71亿元，建筑面积93,070平方米，平均售价24,397元/平方米[61] - 2020年南京‧西江瑞府合约销售额35.49亿元，建筑面积134,610平方米，平均售价26,362元/平方米[62] - 2020年车位销售个数为9,255个，合约销售额9.34亿元[62] 土地储备与项目获取情况 - 2020年公司在多地共获取15个新项目，总投资额117.5亿元，项目总货值295.5亿元，其中一手项目占比57.8%，二手项目占比42.2% [22] - 截至2020年12月31日，集团土地储备约为495.8万平方米 [22] - 2020年集团在多地获15个项目，增加土地储备建筑面积约215.97万平方米，项目总投资额约117.45亿元[53] - 2020年末集团土地储备合计建筑面积约495.75万平方米，与上年末相比增长5.3%[53] - 截至2020年12月31日，公司土地储备合计495.75万平方米，权益面积为262.51万平方米[63] - 2020年公司在多地获得15个项目，增加土地储备总建筑面积215.97万平方米，项目总投资额约为117.45亿元[66] - 2020年土地及物业收购总地块面积753,166平方米，总建筑面积2,159,706平方米，总投资117.45亿元[67] 融资与资金募集情况 - 2020年公司发行1.9亿美元、1.5亿美元和2.4亿美元三笔优先票据，利率分别为12.75%、12%和14.5% [24] - 2020年12月公司以2.20港元每股的价格公开配售138,619,000股股份，募集资金3.03亿港元 [24] - 2020年3月、6月及11月，公司分别发行1.9亿美元、1.5亿美元和2.4亿美元优先票据，利率分别为12.75%、12%和14.5%[54] - 2020年11月公司实现约1.43亿美元2021年到期的9.45厘优先票据的交换[54] - 2020年12月公司以2.20港元每股价格公开配售1.38619亿股股份，募集资金3.03亿港元[54] - 2020年末公司银行存款及手头现金达136.465亿元，未动用银行授信额度约265.459亿元[55] 各业务线投资与运营情况 - 截至2020年12月31日，优钺资管累计发行地产股权基金19只，累计基金管理规模约76.7亿元，年内实现2只基金退出，投资回报率12.4% [28] - 截至2020年12月31日，合福资本在投项目15个，投资金额近10.6亿元，累计成功退出4个项目，投资收益率18.1% [31] - 截至2020年12月31日，住宅定制化项目达25个，定制产品标准模块超50个，可组合出上千种产品，实现70%到访选装率[32] - 截至2020年12月31日，景瑞不动产在“京、沪、苏、杭”四大城市布局公寓项目13个，商办项目3个，资产管理规模近人民币88亿元，累计成功退出项目2个[35] - 2020年，公寓、办公项目共计实现租金收入人民币2.32亿元，与上年基本持平[35] - 2020年12月31日，公寓项目时点出租率94.1%，办公项目时点出租率86.4%[35] - 2020年3月，北京景瑞•上院项目以人民币4.76亿元的对价实现退出，实现收益人民币5368.7万元[35] - 截至2020年12月31日，景瑞服务布局全国50个城市的325个项目，累计合同管理建筑面积4680万平方米[35] - 2020年，景瑞服务实现物业服务收入共计人民币5.26亿元[35] - 截至2020年底，优钺资管累计发起设立19只基金，累计基金规模76.7亿元，现存基金规模36.7亿元[71] - 2020年优钺资管外部募集资金9.4亿元，其中境外募资0.85亿元[71] - 优邦母基金对常州武进项目投资10.6亿元，对重庆江山御府项目投资1.2亿元[71] - 2020年优钺资管2只基金退出，年度投资回报率约12.4%[71] - 2020年3月景瑞旗下悦樘公寓和锴瑞办公整合升级为景瑞不动产平台[72] - 2020年底公寓项目时点出租率94.1%，办公项目时点出租率86.4%[73] - 2020年3月景瑞不动产处置上海浩沛置业股权，退出北京景瑞‧上院项目，实现收益5370万元[73] - 景瑞服务已在50个城市设立物业公司，合同管理建筑面积逾4680万平方米[74] - 截至2020年12月31日，合福资本累计在投项目15个，累计投资金额达10.6亿元，4个项目投资退出收益率达18.1%[77] 项目建筑面积情况 - 上海‧云汇天地可供出售、租赁或使用的建筑面积为112013平方米，集团权益百分比为46.17%，权益后建筑面积为51716平方米[38] - 天津‧鲲栖府可供出售、租赁或使用的建筑面积为8537平方米，集团权益百分比为20%，权益后建筑面积为1707平方米[38] - 可供出售、租赁或使用的建筑面积合计421,275平方米，权益后建筑面积合计287,482平方米[40] - 在建及待建项目在建中建筑面积合计4,107,571平方米，待建建筑面积合计428,695平方米，权益后建筑面积合计2,337,661平方米[42][45] - 上海景瑞‧城中公园预计2023年12月31日竣工，待建建筑面积39,628平方米，权益百分比100%，权益后建筑面积39,628平方米[42] - 嘉兴景瑞‧璞悦湖畔预计2021年12月30日竣工，在建建筑面积130,387平方米，权益百分比40%，权益后建筑面积52,155平方米[42] - 天津‧鲲栖府预计2021年9月25日竣工，在建建筑面积244,703平方米，权益百分比20%，权益后建筑面积48,940平方米[42] - 杭州景瑞‧晴海预计2022年9月30日竣工，在建建筑面积84,945平方米，权益百分比100%，权益后建筑面积84,945平方米[42] - 苏州景瑞‧太仓悦庭预计2021年7月30日竣工，在建建筑面积93,305平方米，权益百分比78.9%，权益后建筑面积73,618平方米[42] - 扬州景瑞‧广陵区汤汪中学地块预计2022年5月30日竣工，在建建筑面积53,696平方米，权益百分比100%，权益后建筑面积53,696平方米[42] - 成都景瑞‧温江光华新城世纪春秋项目预计2023年4月30日竣工，在建建筑面积71,512平方米，权益百分比

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年上半年收入31.544亿元，较2019年的21.859亿元增长44.3%[14] - 2020年上半年毛利9.897亿元，较2019年的5.668亿元增长74.6%，毛利率为31.4%，2019年为25.9%[14][18] - 2020年上半年期内利润（包括非控股权益）3.449亿元，较2019年的3.543亿元下降2.7%；股东权益应占2.936亿元，较2019年的2.8亿元增长4.9%[14] - 2020年上半年核心净利润（包括非控股权益）3.636亿元，较2019年的2.83亿元增长28.5%；股东权益应占3.049亿元，较2019年的2.088亿元增长46.0%[14] - 2020年上半年公司营收31.544亿元，同比增长44.3%，去年同期为21.859亿元[132] - 截至2020年6月30日止六个月集团收入达人民币31.544亿元，较去年同期人民币21.859亿元增加44.3%[135] - 2020年上半年销售成本为21.646亿元，较去年同期16.192亿元增长33.7%[153][154] - 2020年上半年毛利为9.897亿元，毛利率为31.4%；2019年同期毛利为5.668亿元，毛利率为25.9%[159][164] - 2020年上半年不动产平台下投资物业增值为4900万元，2019年同期为2700万元[160][165] - 2020年上半年其他平台下投资物业公允价值损失为2500万元，2019年同期收益为9500万元[161][166] - 2020年上半年销售及营销成本为2.036亿元，较去年同期1.328亿元增长53.3%[162][167] - 2020年上半年行政开支为3.036亿元，与去年同期3.04亿元持平[163][168] - 2020年上半年其他收入收益为1600万元，其他收益为3.558亿元；2019年同期分别为1.354亿元和5830万元[171][172][176] - 2020年上半年融资成本净额为2.484亿元，较去年同期增长8220万元[173][177] - 2020年上半年分占合营企业/联营公司业绩为收益4100万元，2019年同期为1.143亿元[174][178] - 2020年上半年所得税开支为3.261亿元，2019年同期为3960万元[175][179] - 截至2020年6月30日，公司银行及手头现金（含受限现金）约为120.311亿元，较2019年12月31日的约137.482亿元下降约12.5%[183][187] - 截至2020年6月30日，公司未偿还借款总额为193.439亿元，较2019年12月31日的190.053亿元增加1.8%[184][188][193] - 截至2020年6月30日止六个月，公司录得期内利润3.449亿元（2019年同期：3.543亿元），公司权益持有人应占集团利润为2.936亿元（2019年同期：2.8亿元）[185] - 即期借款总额从2019年12月31日的93.98013亿元降至2020年6月30日的87.52201亿元，降幅6.9%；非即期借款总额从2019年12月31日的96.07298亿元增至2020年6月30日的105.91731亿元，增幅10.2%[193] - 2020年上半年融资成本总计10.23676亿元，较2019年同期的9.54366亿元增加7.3%，其中费用化利息增加70.2%，融资活动的汇兑亏损净额增加347.6%[198] - 截至2020年6月30日，公司净债务与资本比率为68%[199] - 2020年6月30日公司净债务资本比率为68%[200] 合约销售数据关键指标变化 - 2020年上半年合约销售金额76.702亿元，较2019年的101.362亿元下降24.3%[16] - 2020年上半年合约销售面积31.9208万平方米，较2019年的47.8841万平方米下降33.3%[16] - 2020年上半年合约销售均价为24029元/平方米，较2019年的21168元/平方米增长13.5%[16] - 2020年上半年集团累计合约签约销售额约为76.70亿元，较去年同期下降24.3%（2019年同期：101.36亿元），合同销售面积约为319,208平方米，合同销售均价为24,029元/平方米[30][34] - 2020年上半年公司合约销售额约达人民币76.702亿元，已销售的总合约建筑面积约319,208平方米[89][90] - 直辖市及浙江区域合约销售额分别约为人民币30.618亿元及人民币27.8亿元，分别占总合约销售额的39.9%及36.2%[89][90] - 上海景瑞•城中公园合约销售建筑面积16,751平方米，合约销售额568,411千元，平均售价33,933元/平方米[92] - 天津•鲲栖府合约销售建筑面积26,432平方米，合约销售额438,538千元，平均售价16,591元/平方米[92] - 北京景瑞•上院合约销售建筑面积5,768平方米，合约销售额476,000千元，平均售价82,524元/平方米[92] - 杭州景瑞•镜溪绿汀合约销售建筑面积13,581平方米，合约销售额653,694千元，平均售价48,133元/平方米[94] - 宁波景瑞•水印江山合约销售建筑面积37,757平方米，合约销售额989,466千元，平均售价26,206元/平方米[94] - 苏州•常熟江南府邸合约销售建筑面积16,568平方米，合约销售额341,321千元，平均售价20,601元/平方米[94] - 南京•和峰南岸合约销售建筑面积12,850平方米，合约销售额341,261千元，平均售价26,557元/平方米[94] - 武汉景瑞•天赋半岛合约销售建筑面积3,650平方米，合约销售额116,251千元，平均售价31,850元/平方米[96] 土地储备与项目获取情况 - 截至2020年6月30日止六个月，集团共获取五个新项目，总货值57.08亿元，一二线城市在可售货值中占比为95.7%，土地储备约为492.0万平方米，可满足未来2 - 3年发展需求[31][34] - 截至2020年6月30日，集团土地储备合计约4,920,052平方米，权益面积约2,301,684平方米[98] - 2020年上半年，公司在重庆、上海、武汉、杭州和苏州获得5个土地及物业项目[98] - 截至2020年6月30日，直辖市区域土地储备总建筑面积1,467,179平方米，占比29.9%，权益建筑面积783,839平方米，占比34.0%[102] - 截至2020年6月30日，浙江区域土地储备总建筑面积1,053,173平方米，占比21.4%，权益建筑面积514,907平方米，占比22.4%[102] - 截至2020年6月30日，江苏区域土地储备总建筑面积1,379,327平方米，占比28.0%，权益建筑面积590,715平方米，占比25.7%[102] - 2020年上半年土地及物业收购预计总建筑面积441,119平方米，总投资额2,530百万元[105] 业务平台架构调整 - 2020年3月集团将原五大业务平台迭代升级为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本[32][35] - 2020年3月景瑞组织架构升级，以景瑞物业管理为载体成立景瑞服务平台[59] - 2020年3月景瑞以景瑞物业为载体成立景瑞服务平台，发展服务事业[64] 各业务线发展战略 - 景瑞地产坚持聚焦一二线核心城市和都市圈战略以实现高质量大规模增长[38] - 景瑞资本提升投融资能力以实现产品和运营突破[38] - 景瑞服务升级服务体系，提供全生命周期服务[38] - 优钺资管增强募资和管理能力，巩固大资管体系；合福资本聚焦产业链新技术新模式[38] - 景瑞不动产战略布局公寓业态，以办公为机会型业态，聚焦一线城市核心区域城市更新及适配土地[48][50] - 景瑞服务以专业服务产品、智能服务手段和平台化服务模式为核心目标，提供高标准定制化服务[59] - 景瑞服务立足上海深耕长三角，拓展至天津、重庆等地，将提升自身能力，创新升级服务[59][60][61] - 景瑞坚持“轻资产、精细化、重运营”方向，以大资管模式专注房地产行业[63][67] - 中国房地产行业总体量受人口增长放缓影响将缓慢下降，但长期仍有稳定发展机会，景瑞将坚持大资管战略[71][75] 各业务线数据关键指标 - 截至2020年6月30日，“Space me”精彩家实现17个项目、约15,000套住宅的定制覆盖，到访签约率达56%[46][49] - 截至2020年6月30日，景瑞不动产在“京、沪、苏、杭”布局公寓12家，商办项目3个，资产管理规模逾86亿元，累计成功退出资产2个，北京景瑞上院项目退出对价4.76亿元，实现收益5368.7万元[54][56] - 2020年是景瑞不动产成立元年，5月上海景瑞·幸福莱项目开业，是装配式内装技术及一键式智能化家居升级首店[53][56] - 截至2020年6月30日，景瑞服务已在全国36个城市布局，累计合同管理面积超2600万平方米[60] - 截至2020年6月30日，景瑞服務布局全国36个城市，累计合同管理建筑面积逾2600万平方米[65] - 截至2020年6月30日，优钺资管累计发行地产股权基金15只，现存基金管理规模人民币39亿元，累计实现6只基金退出[70][74] - 2020年上半年，公司销售物业收入2,808.6百万元，较去年同期上升68.4%[109] - 上海景瑞•城中公园销售物业收入874,060千元，占收入总额31.1%，建筑面积25,700平方米，平均售价34,010元/平方米[110] - 舟山景瑞•缇香院销售物业收入536,632千元，占收入总额19.1%，建筑面积47,665平方米，平均售价11,258元/平方米[110] - 天津景瑞•塘沽湾一号销售物业收入591,135千元，占收入总额21.0%，建筑面积46,738平方米，平均售价12,648元/平方米[110] - 截至2020年6月30日，优钺资管累计发起设立15只基金，累计规模约67亿元，现存规模39亿元，上半年外部募资0.85亿元，优邦母基金对重庆项目投资1.1亿元[112][115] - 2020年上半年，景瑞不动产实现租金收入8400万元，公寓项目平均出租率93.6%，办公项目平均出租率91.1%，3月下旬退出北京项目实现收益5370万元[114][116] - 2020年上半年，景瑞服务实现物业服务收入2.248亿元，截至6月30日累计合同管理面积超2600万平方米[120][125] - 截至2020年6月30日，合福资本累计在投项目15个，累计投资10.6亿元，实现3个项目退出，收益率21%[122][127] - 2020年上半年物业销售收入为人民币28.086亿元，2019年同期为人民币16.678亿元，同比增加68.4%[139][144][148] - 2020年上半年物业管理收入约为人民币2.248亿元，2019年同期为人民币2.399亿元，同比减少约6.3%[139][145][148] - 2020年上半年物业装修收入约为人民币0.012亿元，2019年同期为人民币1.509亿元，同比大幅减少[139][146][148] - 2020年上半年租金收入约为人民币1.153亿元，2019年同期为人民币0.792亿元，同比增长45.6%[139][147][149] - 截至2020年6月30日止六个月物业销售占收入总额的89.1%[139][140] - 截至2020年6月30日止六个月物业管理服务占收入总额的7.1%[139] - 截至2020年6月30日止六个月租金收入占收入总额的3.7%[139] 行业环境与发展趋势 - 2020年新冠疫情对房地产行业上半年产生不利影响，随着复工复产，行业整体发展稳定[23] - 未来，一线城市和城市群将有更广阔的发展潜力[23] - 疫情使长租公寓和写字楼行业受影响，公寓商办类资产价格进入低谷，未来价值有望修复上升[24][27] - 反应灵活、业务标准化的物业企业补社区治理短板，公司看好物业管理未来发展潜力，将加大资源投入[25][28] - 2020年上半年国内生产总值456614亿元，按可比价格计算，同比下降1.6%，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，二季度环比增长11.5%[77][79] - 2020年上半年房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%，住宅地产是重要投资领域，二线城市住宅投资规模最大，一线城市投资活跃度较高[78][80] - 2020年上半年受疫情

公司业务布局 - 截至2019年底公司布局全国19座城市，精筑运营103个项目[9] - 截至2019年12月31日，公司在上海、杭州等地获取10个新项目，总投资额人民币85.8亿元，项目总货值人民币180.8亿元，其中一手招拍掛项目占比99.4%[22] - 景瑞服务管理面积已逾2,500万平方米，布局全国36个城市[24] - 截至2019年12月31日，景瑞服务布局全国36个城市，合同管理面积逾2500万平方米[35] - 景瑞早在2016年确立定制化转型，在10个核心城市实现定制化项目布局落成[31] - 2019年公司在多地获得10个项目，增加土地储备总建筑面积约130.0223万平方米，项目总投资额约为85.83亿元，每平方土地成本约为6601元[49] - 2019年在多地获10个项目，增加土地储备总面积约130.02万平方米，总投资额约85.83亿元[63] - 上海土地储备总面积24.11万平方米，占比5.1%，权益面积18.08万平方米，占比8.4%[63] - 天津土地储备总面积112.00万平方米，占比23.8%，权益面积49.65万平方米，占比23.0%[63] - 武汉土地储备总面积91.37万平方米，占比19.4%，权益面积34.82万平方米，占比16.1%[63] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年公司收入132.851亿元，较2018年增长17.9%[13] - 2019年公司毛利26.852亿元，较2018年增长5.4%[13] - 2019年公司股东权益应占年度利润9.036亿元，较2018年下降12.4%[13] - 2019年公司股东权益应占核心净利润9.025亿元，较2018年下降10.3%[13] - 2019年毛利率为20.2%，较2018年的22.6%有所下降[15] - 2019年净债务资本比率为58%，较2018年的64%有所下降[15] - 2019年公司实现营业收入132.851亿元，较上年增加17.9%[46] - 2019年公司权益持有人应占净利润9.036亿元，较上年降低12.4%[46] - 2019年公司确认的销售物业的收入为123.661亿元，较上年增长18.4%，物业销售的收入约占年内总收入93.1%[46] - 2019年12月31日，公司银行存款及手头现金达137.482亿元，未动用银行授信额度约为277.283亿元，净债务资本比率约为58%[50] - 销售物业收入约123.66亿元，较去年增加18.4%[68] - 2019年集团收入达132.851亿元，较2018年的112.682亿元增长17.9%[78] - 2019年销售物业收入为123.661亿元，占比93.1%，较2018年增长18.4%；物业管理服务收入约4.411亿元，较去年增加14.2%；物业装修收入约1.803亿元，较去年减少28.2%；租金收入约2.386亿元，较去年增长78.4%[79][80][81][84] - 2019年销售成本为105.999亿元，较2018年的87.21亿元增长21.5%，主要因建设成本增加[85] - 2019年毛利为26.852亿元，较2018年的25.472亿元增长5.4%；2019年毛利率约20.2%，2018年约22.6%，下降因建设成本增长[89] - 2019年办公及公寓平台下的投资物业减值为2150万元，2018年增值3.881亿元[90] - 2019年其他平台下的投资物业公允价值收益为9600万元，2018年为5470万元[91] - 2019年销售及营销成本为3.856亿元，较2018年的3.072亿元增加25.5%，因新推盘项目增加[92] - 2019年行政开支为6.066亿元，较2018年的7.803亿元减少22.3%，因加强管理降低开支[93] - 2019年其他收入为1.585亿元，2018年为6830万元；2019年其他收益为1.467亿元，2018年为2.288亿元[94] - 财务收入从2018年的5330万元增加390.6%至2019年的2.615亿元，融资成本从2018年的3.377亿元增长56.1%至2019年的5.27亿元[95] - 2019年分占合营企业/联营公司业绩为收益3.426亿元，2018年为1.251亿元[98] - 所得税开支从2018年的7.375亿元增加17.3%至2019年的8.649亿元[99] - 2019年年内利润为12.85亿元，权益持有人应占利润为9.036亿元[100] - 2019年12月31日，集团银行存款及手头现金为137.482亿元[102] - 未偿还借款总额从2018年12月31日的187.008亿元增加至2019年12月31日的190.053亿元[103] - 2019年12月31日，集团未动用银行信贷约为277.283亿元[103] - 2019年融资成本总计2.077073亿元，较2018年的1.724237亿元增加20.5%[108] - 2019年12月31日，净债务资本比率为58%，2018年12月31日为64%[109] - 2019年12月31日，集团就物业买家按揭贷款融资提供担保的重大或然负债约为43.631亿元，就合营企业和联营公司银行贷款提供担保为14.84亿元[111] 公司合约销售数据关键指标变化 - 2019年合约销售金额251.593亿元，较2018年下降0.3%[14] - 2019年合约销售面积120.85036万平方米，较2018年增长4.0%[14] - 2019年合约销售均价20818.6元/平方米，较2018年下降4.2%[14] - 2019年公司累计合约签约销售额约为人民币251.59亿元，与去年的人民币252.36亿元无重大变动；合同销售面积约为1,208,504平方米；合同销售均价为人民币20,819元/平方米[22] - 2019年公司合约销售额约达251.593亿元，已销售的总合约建筑面积约为120.8504万平方米[46][54] - 2019年来自直辖市及浙江区域的合约销售额（不包含车位）分别约为79.408亿元及78.486亿元，分别占总合约销售额的31.6%及31.2%[54] - 2019年合约销售总面积120.85万平方米（未含车位面积），合约销售总额251.59亿元，平均售价20819元/平方米[59] - 浙江区域合约销售建筑面积33.59万平方米，合约销售额78.49亿元，平均售价23367元/平方米[57] - 江苏区域合约销售建筑面积30.92万平方米，合约销售额61.86亿元，平均售价20007元/平方米[59] - 武汉区域合约销售建筑面积17.39万平方米，合约销售额25.43亿元，平均售价14621元/平方米[59] - 车位销售个数6307个，销售额6.41亿元[59] 公司土地储备情况 - 截至2019年12月31日，公司土地储备约为470.8万平方米，可满足未来2 - 3年可持续发展[22] - 2019年12月31日，公司拥有的土地储备的合计总建筑面积约为470.8364万平方米，与上年期末相比基本持平[49] - 2019年末集团土地储备合计约470.84万平方米，权益面积约215.75万平方米[62] 公司业务平台情况 - 2020年3月公司将原有业务迭代升级为优鉞资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台[24] - 2020年3月初，公司将原有的五大业务平台进一步调整优化为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台[51] - 2020年3月景瑞旗下悦樘公寓和锴瑞办公整合为景瑞不动产平台[70] - 2020年3月景瑞控股成立景瑞服务平台，合同管理建筑面积逾2500万平方米[72] 各业务线数据关键指标变化 - 优钺资管 - 截至2019年12月31日，优钺累计发行地产股权基金14只，基金管理规模超66亿元，实现3只基金退出，年度投资回报率超11%[28] - 优钺资管实现首支母基金－优邦私募股权基金的产品突破升级[28] - 优钺资管累计发起设立14只基金，累计规模66亿元，现存规模38亿元，2019年外部募资23亿元，年度投资回报率超11%[69] 各业务线数据关键指标变化 - 景瑞地产 - 景瑞地产推出「Spaceme」精彩家住宅定制化品牌[24] - 截至2019年12月31日，景瑞住宅定制化项目达16个，定制产品种类超226个，选装率达75%[31] 各业务线数据关键指标变化 - 景瑞不动产 - 截至2019年12月31日，景瑞不动产资产管理规模约90亿元，拥有16个优质项目，管理面积近22万平方米[34] - 景瑞不动产在项目价值判断、运营和改造等方面具备先天优势，成为大资管战略转型进程中的坚实力量[34] - 景瑞不动产新增上海幸福莱公寓项目，面积4910平方米[71] 各业务线数据关键指标变化 - 景瑞服务 - 景瑞服务管理面积已逾2,500万平方米，布局全国36个城市[24] - 截至2019年12月31日，景瑞服务布局全国36个城市，合同管理面积逾2500万平方米[35] 各业务线数据关键指标变化 - 合福资本 - 合福资本累计投资额人民币10.6亿元，退出3个项目，投资回报率21%[24] - 合福资本2019年新增投资2500万元，累计在投项目15个，累计投资10.6亿元，3个项目退出收益率达21%[75] 公司项目情况 - 上海‧云汇天地（路发项目）可供出售、租赁或使用建筑面积为112013平方米，集团权益百分比为46.17%，权益后建筑面积为51716平方米[37] - 天津‧鲲栖府可供出售、租赁或使用建筑面积为3900平方米，集团权益百分比为20%，权益后建筑面积为780平方米[37] - 已售、租赁或使用项目总建筑面积447,856平方米，权益后建筑面积316,138平方米[39] - 北京景瑞‧中关村前海中金项目可供出售、租赁或使用建筑面积5,369平方米，集团权益百分比100% [39] - 宁波景瑞‧海港城可供出售、租赁或使用建筑面积42,026平方米，集团权益百分比50%，权益后建筑面积21,013平方米[39] - 上海景瑞‧城中公园预计2021年8月30日竣工，待建建筑面积39,628平方米，集团权益百分比100% [40] - 天津‧鲲栖府预计2021年9月25日竣工，在建建筑面积401,661平方米，集团权益百分比20%，权益后建筑面积80,332平方米[40] - 苏州景瑞‧常熟时光里预计2020年6月15日竣工，建筑面积127,065平方米，集团权益百分比80%，权益后建筑面积101,652平方米[42] - 武汉景瑞‧天赋滨江预计2021年5月28日竣工建筑面积238,183平方米，2022年11月30日竣工建筑面积347,034平方米，集团权益百分比均为40% [42] - 在建及待建项目预计竣工项目建筑面积3,939,833平方米，待建项目建筑面积320,675平方米，权益后建筑面积1,841,365平方米[42] - 上海景瑞‧城中公园销售收入10.43亿元，占比8.4%[68] - 杭州景瑞‧法兰公园销售收入26.97亿元，占比21.8%[68] - 宁波景瑞‧御江山销售收入11.76亿元，占比9.5%[68] 公司人员情况 - 2019年末公司全职雇员3035名，较2018年末减少511名[76] - 2019年员工成本为4.481亿元，2018年为4.532亿元；以股份为基础的报酬开支2019年为1350万元，2018年为420万元[77] 公司外部环境 - 2019年国内生产总值达人民币99万亿元，房地产销售额近人民币16万亿元[44] - 2020年核心城市中心区持有类资产出租率和安全性更有保障，调仓换仓或成市场主题[45] 公司融资情况 - 2019年公司发行1.5亿美元、2亿美元和2.6亿美元分别于2020年、2021年和2022年到期，利率分别为13.0%、10.875%和12%的三笔优先票据[24] - 2019年公司发行了2020年、2021年及2022年到期的本金总额为1.5亿美元、2亿美元及2.6亿美元的13厘、10.875厘及12厘的优先票据[49] 公司风险情况 - 公司收入及经营现金流量基本独立于市场利率变动，面临的利率变动风险主要来自银行、信托融资提供者的借款及优先票据，未对冲现金流量或公允价值利率风险，董事预计利率变动对计息资产无重大影响[113] - 公司仅在中国从事物业开发等业务，几乎所有交易以人民币计价，绝大多数

整体财务数据关键指标变化 - 2019年上半年收入21.859亿元，较2018年的21.636亿元增长1.0%[11] - 2019年上半年毛利5.668亿元，较2018年的5.886亿元下降3.7%[11] - 2019年上半年期内利润（包括非控股权益）3.543亿元，较2018年的3.045亿元增长16.4%[11] - 2019年上半年核心净利润（包括非控股权益）2.83亿元，较2018年的2.01亿元增长40.8%[11] - 2019年上半年毛利率25.9%，较2018年的27.2%下降[15] - 2019年6月30日净债务资本比率72%，较2018年12月31日的64%上升[15] - 2019年上半年，公司销售成本为16.192亿元，较去年同期增长2.8%[148][150] - 截至2019年6月30日止六个月，公司行政开支为3.04亿元，同比增长3.9%[158][164] - 截至2019年6月30日止六个月，公司其他收入录得收益1.354亿元[159][165] - 2019年上半年财务收入4940万元，2018年同期为2810万元；融资成本2.157亿元，2018年同期为1.379亿元；融资成本净额1.662亿元，较去年同期增加5640万元[169][174] - 2019年上半年分占合营企业/联营公司业绩收益为1.143亿元，2018年同期亏损840万元[170][175] - 2019年上半年所得税开支3960万元，2018年同期为2.403亿元，同比减少83.5%[171][176] - 2019年上半年期内利润3.543亿元，2018年同期为3.045亿元；公司权益持有人应占集团利润2.8亿元，2018年同期为2.693亿元[172][177] - 2019年上半年其他收益5830万元，2018年同期为1.607亿元[173] - 截至2019年6月30日，集团银行及手头现金（含受限现金）约141.987亿元，较2018年12月31日的约130.702亿元增长约8.6%[180][184] - 未偿还借款总额由2018年12月31日的187.008亿元增加至2019年6月30日的209.647亿元；2019年6月30日未动用银行信贷约为231.529亿元[181][185] - 截至2019年6月30日，即期借款总额10.380454亿元，较2018年12月31日的6.683404亿元增长55.3%；非即期借款总额10.584268亿元，较2018年12月31日的12.017359亿元减少11.9%[189] - 借款总额由2018年12月31日的187.00763亿元增加至2019年6月30日的209.64722亿元，增长12.1%[189] - 截至2019年6月30日，公司借款总计209.64722亿元，其中一年期以内103.80454亿元，占比49.5%；一至二年79.37111亿元，占比37.9%；二至五年23.54432亿元，占比11.2%；五年以上2.92725亿元，占比1.4%[192] - 截至2019年6月30日，公司长期借款占借款总额的比重为50.5%[192][193] - 2019年上半年，公司费用化利息为1.84463亿元，较2018年的0.50195亿元增长267.5%；融资活动的汇兑亏损净额为0.17711亿元，较2018年的0.87402亿元下降79.7%；就非控股权益撇销认沽期权的金融负债的贴现现值变动为0.0012亿元，较2018年的0.0027亿元下降55.6%；租赁负债的利息为0.13375亿元；资本化金额为7.38697亿元，较2018年的4.99386亿元增长47.9%；融资成本总计9.54366亿元，较2018年的6.37253亿元增长49.8%[194] - 截至2019年6月30日，公司净债务资本比率为72%[196][200] - 截至2019年6月30日，公司为购房者提供按揭贷款担保产生的或有负债约为37.41亿元，2018年12月31日约为38.62亿元；为合营企业/联营公司的银行贷款提供担保金额为9.266亿元，2018年12月31日为9.305亿元[198] 合约销售数据关键指标变化 - 2019年上半年合约销售金额101.362亿元，较2018年的95.25亿元增长6.4%[13] - 2019年上半年合约销售面积478,841平方米，较2018年的365,952平方米增长30.8%[13] - 2019年上半年合约销售均价21,168元/平方米，较2018年的26,028元/平方米下降18.7%[13] - 2019年上半年集团合约签约销售额约为101.4亿元，较去年同期增长6.4%，2018年上半年为95.3亿元[26][29] - 2019年上半年合同销售面积约为478,841平方米，合同销售均价为21,168元/平方米[26][29] - 签约销售额中，一二线城市销售占比达96.0%[28][29] - 2019年上半年集团合约销售额约达人民币10,136.2百万元，已销售的总合约建筑面积约478,841平方米[86][88] - 浙江、江苏及直辖市区域合约销售额（不包含车位）分别约为人民币3,839.9百万元、人民币2,786.7百万元及人民币2,609.1百万元，分别占总合约销售额的37.9%、27.5%及25.7%[86][88] - 上海景瑞•城中公园合约销售建筑面积6,864平方米，合约销售额272,930千元，平均售价39,763元/平方米[90] - 上海景瑞•尚滨江合约销售建筑面积1,006平方米，合约销售额112,010千元，平均售价111,342元/平方米[90] - 天津•鲲栖府合约销售建筑面积44,451平方米，合约销售额716,505千元，平均售价16,119元/平方米[90] - 天津景瑞•翰邻合约销售建筑面积32,988平方米，合约销售额701,557千元，平均售价21,267元/平方米[90] - 天津•海蓝城合约销售建筑面积25,950平方米，合约销售额386,344千元，平均售价14,888元/平方米[90] - 天津景瑞•塘沽湾一号合约销售建筑面积27,210平方米，合约销售额361,153千元，平均售价13,273元/平方米[90] - 天津•六合名著合约销售建筑面积3,972平方米，合约销售额56,147千元，平均售价14,136元/平方米[90] - 天津景瑞•阳光尚城合约销售建筑面积156平方米，合约销售额2,432千元，平均售价15,590元/平方米[90] - 浙江区域合约销售建筑面积164,342平方米，合约销售额3,839,864千元，平均售价23,365元/平方米[92] - 江苏区域合约销售建筑面积120,596平方米，合约销售额2,786,668千元，平均售价23,107元/平方米[92] - 武汉区域合约销售建筑面积51,306平方米，合约销售额727,096千元，平均售价14,172元/平方米[93] - 车位销售数量1,491个，合约销售额173,461千元[93] - 公司总计合约销售建筑面积478,841平方米（不包括车位面积），合约销售额10,136,167千元，平均售价21,168元/平方米[93] 土地储备与项目获取情况 - 截至2019年6月30日止六个月，集团获取7个新项目，总项目投资37.1亿元，总物业价值89.9亿元[32] - 一二线城市可售物业价值占集团的98.8%[32] - 集团已建立约546.1万平方米的充足土地储备[32] - 截至2019年6月30日止六个月，集团获取7个新项目，总投资37.1亿元，总货值89.9亿元，一二线城市可售货值占比98.8%，土地储备约546.1万平方米[36] - 截至2019年6月30日，公司土地储备合计约5,461,003平方米，权益面积约2,835,097平方米[94][96] - 2019年上半年，公司在天津、宁波、苏州、武汉及上海获得7个土地及物业项目[94][96] - 自2019年7月1日至8月29日，公司通过招拍挂取得南京浦口区G35地块[94][96] - 截至2019年8月29日，公司土地储备合计约5,753,360平方米，权益面积约2,922,804平方米[94][96] - 截至2019年6月30日，公司土地收购预计总建筑面积766,958平方米，总投资额3,709百万元[102] - 南京浦口區G35地塊應佔權益30%，地塊面積78,892平方米，預計總建築面積292,357平方米，總投資額29.9亿元，平均土地╱物業成本（按預計總建築面積計算）为10,227元/平方米，（按預計地上總建築面積計算）为14,037元/平方米[106] 各业务线运营情况 - 景瑞地产专注房地产开发，注重发展定制化项目；悦樘公寓专注租赁式公寓业务；锴瑞办公聚焦一二线城市存量低效资产；合福资本聚焦房地产生态圈和新兴消费领域投资[36] - 优钺资管以“募投管退”为核心，探索资管之路，打造端到端的资产管理能力，专注房地产私募股权基金业务[36] - 景瑞打造“Spaceme”定制品牌，打通6大核心模块，建设新商业模式下的核心竞争力[48][49][53] - 悦樘公寓开发三条产品线，满足租赁刚性需求和个性化生活方式渴望[52] - 2019年上半年，合福资本新增投资2500万元，累计在管项目15个，累计投资10.6亿元，3个项目已退出[41][44] - 截至2019年6月30日，Spaceme实现13个项目、13410套住宅七维定制覆盖，到访签约率72.8%，总销售额近6000万元[49][53] - 2019年上半年，优钺资管首支母基金优邦私募股权基金发行成功，已完成对三个项目的投资，整体“投－募－管－退”业务链形成[40][44] - 景瑞旗下悦樘公寓打造轻奢公寓、都市公寓及商业综合体三大产品线，满足刚性租住需求[55] - 2019年上半年，北京中关村前海中金项目、上海科苑大厦项目和北京东直门景瑞上院项目运行良好[56][60] - 悦樘公寓和锴瑞办公提升存量资产价值，践行景瑞大资管战略[57][60] - 未来优钺资管将设立多种基金，提供不动产资产管理服务[65][68] - 景瑞地产深耕一二线核心城市，聚焦都市圈，注重增长品质和服务改善[65][68] - 悦樘公寓聚焦一二线核心城市客户，以基金化运作拓展业务[65][68] - 锴瑞办公把握京沪存量及不良资产投资机会，基金化运作提升资产价值[65][68] - 合福资本聚焦房地产生态圈和消费升级领域投资，加强协同提效[65][68] - 2019年上半年，悅樘公寓取得上海幸福萊項目，新增公寓面積4,910平方米[114][116] - 2019年上半年，Co - Fortune Capital对外投资2500万元，总投资项目达15个，累计投资10.6亿元[121] - 截至2019年6月30日，上海Keyuan Tower项目、北京东直门景瑞尚源项目和北京中关村Foresea Zhongjin项目已投入运营，2019年2月收购的Maglink项目（上海Lufa项目）正在翻新[119] - 截至2019年6月30日，上海科苑大厦等3个项目已运营，2019年2月收购的云滙天地项目正在改造[124] 各业务线收入数据关键指标变化 - 2019年1月1日至6月30日，公司销售物业收入为16.678亿元，较去年同期下降6.4%[108] - 2019年上半年销售物业收入中，苏州景瑞•无双占比47.9%，收入7.989亿元[109] - 2019年上半年销售物业收入中，杭州景瑞•天赋占比17.8%，收入2.96336亿元；宁波景瑞•海志府占比16.1%，收入2.68978亿元[109] - 2019年上半年销售物业收入中，停车位收入7082.8万元，占比4.2%[109] - 2019年上半年物业销售收入为16.678亿元，较去年同期17.814亿元减少6.4%[136][139] - 2019年上半年物业管理收入约为2.399亿元，较去年同期1.784亿元增加约34.5%[136][140] - 2019年上半年物业装修收入约为1.508亿元，较去年同期1.127亿元增加33.8%[136][141] - 2019年上半年租金收入为7920万元，较去年同期5140万元增加54.1%[136] - 2019年上半年物业销售占总收入的76.3%[136][