股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 朗詩綠色生活服務有限公司 呈交日期: 2025年9月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01965 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 2,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 20,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 2,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 20,000,000 | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1 ...

核心财务表现 - 2025年上半年收入达3.90亿元 同比减少0.5% [1] - 毛利0.73亿元 同比增长7.4% [1] - 毛利率18.7% 较2024年同期17.3%提升1.4个百分点 [1] - 期内溢利0.01亿元 同比大幅减少88.9% [1] 管理规模数据 - 合约建筑面积3306万平方米 [1] - 在管建筑面积2879万平方米 较2024年末增长0.6% [1] 业务收入结构 - 物业管理服务收入3.44亿元 占总收入88.2% 同比增长6.5% [1] - 非业主增值服务收入0.07亿元 占比1.8% 同比大幅减少56.3% [1] - 社区增值服务收入0.32亿元 占比8.2% 同比减少5.9% [1] - 公寓经营及管理服务收入0.07亿元 占比1.8% 同比减少63.2% [1]

财务表现 - 收益3.90亿元 同比下降0.3% [1] - 公司权益拥有人应占溢利170.1万元 同比下降84.7% [1] - 每股基本盈利0.44分 [1] 业务结构 - 收益减少主因非业主增值服务收入降低 反映物业经营市场化水平提升及对房地产业务依赖度下降 [1] 规模数据 - 合约建筑面积3306万平方米 [1] - 在管建筑面积2879万平方米 较2024年末增加0.6% [1]

财务表现 - 收益3.90亿元 同比下降0.3% [1] - 公司权益拥有人应占溢利170.1万元 同比下降84.7% [1] - 每股基本盈利0.44分 [1] 业务结构 - 非业主增值服务收入降低 因公司提升物业经营市场化水平并降低对房地产业务依赖 [1] - 合约建筑面积3306万平方米 在管建筑面积2879万平方米 [1] - 在管建筑面积较2024年12月31日增加0.6% [1]

公司资产收购 - 公司间接全资附属公司南京物界科技资讯技术咨询有限公司成功竞投位于南京市秦淮区中心地段的物业 总中标价为人民币2630.88万元[1] - 物业位于公共交通便利的南京市秦淮区中心地段[1] - 南京物界将于2025年9月29日下午四时前通过银行转账方式全额支付代价 建邺区人民法院在收到全额代价后两个工作日内出具拍卖成交确认书[1]

公司资产收购 - 公司间接全资附属公司南京物界科技资讯技术咨询有限公司以人民币2630.88万元总中标价成功竞拍得位于南京市秦淮区中心地段的物业 [1] - 物业位于公共交通便利的南京市秦淮区中心地段 [1] - 款项支付方式为银行转账 支付截止时间为2025年9月29日下午四时前 [1] 交易执行安排 - 建邺区人民法院将在收到全额付款后两个工作日内出具拍卖成交确认书 [1] - 司法拍卖完成时间为2025年8月29日 [1]

市场扩张和并购 - 2025年5月30日独立股东预先批准最高2700万元收购物业[3] - 2025年8月29日南京物界以2630.88万元竞得物业[3] - 预计不迟于2025年12月落实收购物业[3]

收入表现（按业务线） - 公司总收入为人民币3.90亿元，较2024年同期减少0.5%[2] - 物业管理服务收入为人民币3.44亿元，占总收入88.2%，同比增长6.5%[2] - 非业主增值服务收入为人民币0.07亿元，同比大幅减少56.3%[2] - 社区增值服务收入为人民币0.32亿元，同比减少5.9%[2] - 公寓经营及管理服务收入为人民币0.07亿元，同比大幅减少63.2%[2] - 物业管理服务收入为3.445亿元人民币，同比增长6.8%[17] - 非业主增值服务收入为688万元人民币，同比下降53.6%[17] - 社区增值服务收入为1.365亿元人民币，同比增长58.1%[17] - 公寓租赁经营及管理服务收入为672万元人民币，同比下降64.1%[17] - 公司总收益为人民币3.90亿元，同比下降0.5%[65] - 物业管理服务收入为人民币3.44亿元，同比增长6.5%，占总收益88.2%[66][67] - 非业主增值服务收入为人民币687.9万元，同比下降56.3%，占总收益1.8%[66][68] - 社区增值服务收入为人民币3205.5万元，同比下降5.9%，占总收益8.2%[66][68] - 2025年上半年非业主增值服务总收入为人民币687.9万元，同比下降56.3%[49] - 案场服务收入为人民币332.3万元，同比下降53.8%，占总收入48.3%[49][50] - 物业咨询服务收入为人民币355.6万元，同比下降53.4%，占总收入51.7%[49] - 物业代理服务收入从去年同期110.6万元降至0元，同比下降100%[49] - 非业主增值服务收入占比从2024年同期的4.1%降至1.8%[50] - 社区增值服务总收入同比下降5.9%，从3.4125亿元降至3.2055亿元[52] - 居家生活服务收入同比下降27.3%，从2.1669亿元降至1.5759亿元，占比从63.5%降至49.2%[52] - 公共资源管理服务收入同比增长58.1%，从8639万元增至1.3654亿元，占比从25.3%升至42.6%[52] - 资产管理服务收入同比下降30.8%，从3817万元降至2642万元，占比从11.2%降至8.2%[52] - 公寓经营及管理服务收入为人民币672万元，同比下降63.2%[65][69] 利润和盈利能力 - 毛利为人民币0.73亿元，同比增长7.4%[3] - 毛利率为18.7%，较去年同期提升1.4个百分点[3] - 期内溢利为人民币0.01亿元，同比大幅减少88.9%[3] - 公司期内全面收益总额为人民币176.8万元，相比去年同期的933.5万元下降81%[6] - 公司权益拥有人应占期内溢利为人民币170.1万元，相比去年同期的1114.6万元下降85%[6] - 非控股权益应占期内亏损为人民币734万元，相比去年同期的174.2万元亏损扩大321%[6] - 公司每股基本盈利为人民币0.44分，相比去年同期的2.91分下降85%[6] - 公司权益拥有人应占全面收益总额为人民币250.2万元，相比去年同期的1107.7万元下降77%[6] - 每股摊薄盈利为人民币0.44分，与去年同期的2.91分相比下降85%[6] - 其他收益净额241万元人民币，同比增长2052.7%[18] - 企业所得税支出599.5万元人民币，同比增长39.7%[18] - 土地增值税支出4.9万元人民币，同比下降96.9%[18] - 递延所得税收益533万元人民币，同比增长155.8%[18] - 公司权益持有人应占溢利170.1万元人民币，同比下降84.7%[22] - 每股基本盈利0.44分人民币，同比下降84.9%[22] - 销售及服务成本减少1.9%至人民币3.18亿元[70] - 毛利增长7.4%至人民币0.73亿元，毛利率提升至18.7%[71] - 其他收入减少至人民币66万元[72] - 销售开支减少8.3%至人民币0.11亿元[73] - 行政开支减少11.4%至人民币0.39亿元[74] - 预期信贷亏损模式下减值亏损增至人民币0.25亿元[75] - 财务收入净额减少至人民币48万元[76] - 应占联营公司净收益减少至人民币17万元[77] - 所得税开支减少81.4%至人民币71万元[78] - 期内溢利减少89.7%至人民币97万元[79] - 整体毛利率同比增长1.4个百分点，物业管理服务毛利率同比增长29.0%[31] - 社区增值服务毛利率达到46.7%，居家生活服务毛利率提升至37.5%[31] 成本和费用 - 预期信贷亏损模式下的减值损失达人民币2,510万元[5] - 2025年上半年无形资产摊销费用为人民币6,113千元，其中客户关系摊销占84.7%（人民币5,173千元）[24] 资产和负债状况 - 公司总资产从2024年末的人民币842,042千元下降至2025年6月30日的人民币821,211千元，减少2.5%[7][8] - 现金及现金等价物从2024年末的人民币293,739千元下降至人民币196,340千元，减少33.2%[7] - 贸易应收款项从2024年末的人民币176,495千元增加至人民币231,541千元，增长31.2%[7] - 贸易及其他应付款项从2024年末的人民币605,485千元增加至人民币617,113千元，增长1.9%[8] - 合约负债从2024年末的人民币251,556千元下降至人民币221,117千元，减少12.1%[8] - 公司权益赤字总额从2024年末的人民币55,196千元改善至人民币53,779千元，减少2.6%[8] - 物业、厂房及设备从2024年末的人民币12,231千元下降至人民币8,846千元，减少27.7%[7] - 使用权资产从2024年末的人民币2,288千元下降至人民币1,941千元，减少15.2%[7] - 无形资产从2024年末的人民币99,582千元下降至人民币95,036千元，减少4.6%[7] - 递延所得税资产从2024年末的人民币111,072千元增加至人民币115,340千元，增长3.8%[7] - 无形资产总额从2024年初的人民币127,919千元下降至2025年6月30日的人民币95,036千元，降幅为25.7%[24] - 客户关系无形资产账面净值从2024年初的人民币117,125千元下降至2025年6月30日的人民币82,897千元，降幅为29.2%[24] - 贸易应收款项总额从2024年12月31日的人民币459,836千元增至2025年6月30日的人民币539,629千元，增幅为17.4%[25] - 第三方贸易应收款项从2024年12月31日的人民币240,084千元增至2025年6月30日的人民币309,913千元，增幅为29.1%[25] - 贸易应收款项减值拨备从2024年12月31日的人民币283,341千元增至2025年6月30日的人民币308,088千元，增幅为8.7%[25] - 关联方贸易应收款项中，账龄超过一年的部分从2024年12月31日的人民币148,120千元增至2025年6月30日的人民币217,803千元，增幅为47.0%[26] - 第三方贸易应收款项中，账龄少于一年的部分从2024年12月31日的人民币115,000千元增至2025年6月30日的人民币185,748千元，增幅为61.5%[26] - 于联营公司的权益从2024年6月30日的人民币4,758千元增至2025年6月30日的人民币5,910千元，增幅为24.2%[25] - 贸易应付款项从人民币278,915千元增加至人民币310,136千元，增长11.2%[27][28] - 应付关联方款项从人民币17,213千元增加至人民币19,613千元，增长13.9%[27] - 员工成本应计费用从人民币109,436千元减少至人民币90,362千元，下降17.4%[27] - 诉讼拨备从人民币5,505千元减少至人民币4,394千元，下降20.2%[27] - 贸易应收款项增加至人民币2.32亿元，较2024年末增长31.8%[82] - 预付款项及其他应收款项增至人民币0.92亿元，较2024年末增长37.3%[83] - 贸易及其他应付款项增至人民币6.17亿元，较2024年末增长2.0%[84] - 合约负债减少至人民币2.21亿元，较2024年末下降12.3%[85] - 公司无银行借款[86] - 资本负债比率约为-39.68%[92] - 公司资产负债率为106.5%较2024年12月31日的106.6%略有下降[100] - 公司现金及现金等价物存放于信贷等级良好金融机构无重大信贷风险[97] - 公司未使用衍生金融工具对冲利率风险银行利息均以固定计息[96] - 公司业务均以人民币计值上市募集资金为港元无重大外汇风险且未使用对冲工具[98] - 公司无任何未偿还担保或其他重大或然负债[99] - 负债降低2.5个百分点，期末现金余额同比增加5.2%[32] 业务规模和运营指标 - 在管建筑面积为2,879万平方米，较2024年底增长0.6%[3] - 公司总在管建筑面积约为3305万平方米，其中并表在管建筑面积约为2879万平方米[37] - 2025年上半年新增并表在管建筑面积约为101万平方米，其中来自独立第三方的占比为86.8%[40] - 2025年退出6个住宅项目管理规模约47万平方米[40] - 商业及写字楼等非住业态在管建筑面积约为90万平方米[42] - 截至2025年6月30日公司成立合作公司9家，其中3家并表，6家非并表但分享投资收益[45] - 截至2025年6月30日非并表项目管理总数达32个，非并表合约建筑面积约为589万平方米[45] - 截至2025年6月30日住宅物业整体每月平均物业管理费单价约人民币1.89元[47] - 公寓业务覆盖11个一二线城市[59] - 雇员人数减少至2,756名，较2024年末减少273人[89] - 水电能耗分摊管理系统覆盖71%的在管项目，业主工单服务项目覆盖率超80%[33] - 诗友公社小程序注册用户达3.7万人，累计访问量破55万次，上半年举办活动660场[34] - 房屋焕新服务累计报单量2408单，成单量达1210单[53] - 商品零售销售累计单量达5万单[54] - 资产管理业务完成买卖88单，租赁517单，交易金额达1.28亿元[56] - "诗友公社"小程序注册用户3.7万名，累计访问量突破55万次[58] - 期间开展660场活动，其中住户自主策划活动占比27.5%[58] - 员工培训累计1528人次[58] - 截至2025年6月30日累计提供售楼处案场服务6宗[50] - 单位管理面积总收益同比增长3.3%，物业服务单位管理面积收益同比增长10.6%[31] 投资和融资活动 - 全球发售共募集资金净额约2.889亿港元[93] - 多渠道扩大业务规模分配所得款项净额164.1百万港元占比56.8%已完成[94] - 继续提升以用户为中心及以数据驱动的营运能力分配44.2百万港元占比15.3%已动用2.2百万港元剩余22.8百万港元预期完成时间延至2028年12月31日[94] - 持续丰富增值服务分配29.5百万港元已动用0.9百万港元剩余0.9百万港元已完成[94] - 持续激励留聘及招聘人才分配22.2百万港元占比7.7%已完成[94] - 营运资金分配28.9百万港元占比10.0%已动用26.2百万港元剩余26.2百万港元预期完成时间延至2028年12月31日[94] - 公司拟收购物业估值总额约为人民币2660万元[107] - 公司收购物业最高代价为人民币2700万元（约2903.31万港元）[107] - 公司实际成功投得物业总投标价为人民币2630.88万元[108] - 于联营公司的权益从2024年6月30日的人民币4,758千元增至2025年6月30日的人民币5,910千元，增幅为24.2%[25] - 2025年上半年应占联营公司净收益为人民币170千元，较2024年同期的1,890千元大幅下降91.0%[25] 公司治理和股东信息 - 公司于2021年7月8日在香港联合交易所有限公司上市[10] - 公司最终控股公司为Tian Family Holding Pte Ltd，最终控股股东为田明先生[10] - 中期财务资料以人民币千元呈列[10] - 公司董事局为主要营运决策者，负责分配资源及评估经营分部表现[15] - 公司于2025年1月1日开始采纳香港会计准则第21号修订本[14] - 中期财务资料已由审核委员会审阅[11] - 所得税开支根据管理层预期整个财政年度之估计年度所得税率确认[13] - 公司审核委员会由三名独立非执行董事组成[111] - 公司截至2025年6月30日止六个月中期财务业绩未经审核但已由审核委员会审阅[112] - 公司董事长田明先生直接及间接持有朗诗集团50.00%权益[108] - 公司及附属公司期间未进行任何上市证券的购买、出售或赎回（除股份奖励计划）[103] - 公司确认全体董事遵守证券交易标准守则[102] - 公司维持上市规则规定的最少公众持股量[105] - 公司未就截至2025年6月30日止六个月派付任何中期股息[106] 地区和市场表现 - 截至2025年6月30日止六个月的全部收益均源自中国[16] - 截至2025年6月30日及2024年12月31日的全部非流动资产均位于中国[16] - 公司主要在中国提供物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及公寓经营及管理服务[9][15] - 公司深化长三角发展战略推动物业管理收入增长[67] - 朗诗绿色管理合联营公司开发的物业收入为人民币6313万元，同比增长36.3%[43] - 独立第三方开发的物业收入为人民币1.403亿元，占总收入40.7%，同比下降4.9%[43] - 住宅物业收入为人民币3.170亿元，占总收入92.0%，同比增长9.4%[41] - 商业及写字楼收入为人民币1961万元，占总收入5.7%，同比下降27.1%[41] - 城市服务收入为人民币792万元，占总收入2.3%，同比增长29.7%[41] 企业社会责任和可持续发展 - 公司发布《2024年环境、社会及治理报告》[62] - 通过社区行走活动累计捐赠22,323枚鸡蛋[63] - 数字化建设已落地收入一体化等关键项目[60]

会议安排 - 朗诗绿色生活服务有限公司将于2025年8月29日召开董事局会议[3] 会议议程 - 考虑及批准公司及附属公司截至2025年6月30日止六个月未经审核中期业绩[3] - 考虑宣派中期股息（如有）[3] 董事信息 - 公告日期董事局由7位董事组成[3]

股本情况 - 截至2025年7月底，法定/注册股本总额2000万港元，股份20亿股，面值0.01港元，本月无增减[1] - 截至2025年7月底，已发行股份4.10765亿股，库存股份0，本月无增减[2] 购股计划 - 截至2025年7月底，购股计划股份期权467.26万份，本月无增减[3] - 2021年股份期权计划授予647.66万份，25%、35%、40%分别于2023 - 2025年7月5日归属[4] - 本月行使期权所得资金0港元[3]