文章核心观点 - 文章以万科为例，批判了在投资中基于“信仰”而非客观事实和底层逻辑的决策方式，强调投资者应避免对任何公司或行业产生非理性信念，并回归基本面分析 [3][6][13] 行业分析 - 作者在2021年第四季度与地产从业者交流时，预判房地产行业将面临较大困境，但对方基于“地方财政需要卖地收入”的信仰认为行业不会出问题 [3][10] - 后续房地产行业确实出现问题，许多头部房企，特别是民营房企陷入困境 [4][11] - 作者认为国有及混合所有制房企同样面临巨大困难，核心逻辑在于其土地储备过多，即使不再拿地，存量土地也需超过5年才能开发完毕，且这些土地多为高价获取，在房价下跌时难免亏损 [4][11] - 行业存在一种普遍认知，即认为有权势的团队可以违背客观规律，这种信仰导致了对风险的误判 [3][10] 公司分析 (万科) - 万科在2021年之前被视为价值投资的典范，是许多投资者长期难以放弃的公司 [1][8] - 作者本人在2021年初以28元的价格买入万科，并于同年5月初以相同价格卖出，因判断地产行业将遇极大困难而清仓，并随后清仓了与地产相关的银行股和白酒股 [1][8] - 尽管行业下行，许多投资者对万科仍抱有信仰，其逻辑是：中国离不开房地产，人们需要买房，而万科是中国最优秀的房地产公司，因此认为其不会出问题，并将股价下跌视为抄底机会 [4][11] - 作者指出，这种逻辑实质上是“信仰”，而非严谨分析。中国对房地产的需求并不等同于销量和房价不会“腰斩”，公司过去的优秀也不代表未来不会倒闭，甚至可能因其过去成功的模式而陷入未来困境 [5][12] - 文章引用了一个对比案例：某地方性地产公司因经营保守（低杠杆、慢节奏）而未能做大，却在地产危机中全身而退，反衬了以万科为代表的激进扩张模式在行业转折期面临的风险 [5][12] 投资理念 - 投资者应对任何公司都没有“信仰”，不固执己见，看到风险应及时应对 [2][9] - 投资决策应回归基本的第一性原理和客观逻辑，避免因信仰而迷失 [6][13] - 许多投资者因缺乏专业认知和不懂底层逻辑，故而用“信仰”替代深入的企业分析 [6][13] - 投资万科的经历对许多投资者而言是一个需要深刻总结和反思的案例，持续的反思有助于进步 [6][13]

核心观点 - 报告核心观点为：新房成交显著改善，但房地产板块估值跌至新低，孕育投资机遇 [1] 政策动态 - 地方政策持续落地，杭州公积金新政将最高贷款额度由130万元提升至180万元，个人可贷上限90万元 [5][15] - 上海“以旧换新”政策开始落地，静安区首例项目以220万元收购40平方米旧住房 [5][15] - 海南、安徽等地也出台了公积金代际互助、扩大提取范围等支持政策 [15] 新房市场表现 - 第14周（2026年3月27日-4月2日）49城新房成交面积750.36万方，环比大幅上升56.0%，同比上升22.0%，以春节对齐同比上升125.5% [5][16][18] - 3月49城新房成交面积同比下降4.3%，但以春节对齐同比上升29.5%，同比由负转正，降幅较1-2月收窄12.5个百分点 [5][16][17] - 年初至今49城新房累计成交面积同比下降10.8% [5][17] - 分线城市看，以春节对齐，3月一线城市新房成交同比上升34.8%，高均价二线同比上升48.0%，中均价二三线同比上升23.1%，低均价三四线同比上升18.7%，均实现由负转正 [23][28] - 重点城市中，北京新房周成交套数环比+304.0%，春节对齐同比+351.1%；上海环比+89.6%，春节对齐同比+137.3%；广州环比+43.1%，春节对齐同比+126.5% [59][63][65] 二手房市场表现 - 第14周13城二手房网签面积223.45万方，环比上升3.4%，以春节对齐同比上升8.3% [5][29][33] - 3月13城二手房成交面积同比下降6.4%，但以春节对齐同比上升8.3%，同比由负转正 [5][29][31] - 年初至今13城二手房累计成交面积同比下降2.7% [5][29] - 第14周77城中介实时成交套数环比下降7.0%，但以春节对齐周同比上升15.7%，3月同比上升24.9% [5][44][48] - 年初至今77城二手房成交套数同比上升12.6% [5][44] - 分线看，以春节对齐，3月中介二手房认购套数一线同比+17%，二线同比+21%，三四线同比+36% [48][53] 市场景气度指标 - **推盘与去化**：第14周重点10城住宅推盘面积94.4万方，环比+6.3% [5][84]。当周销售/推盘面积比（售批比）为1.67倍，8周移动平均售批比为118%，环比提升18个百分点 [5][84][88]。26年以来累计售批比为126%，同比低10个百分点 [84][93] - **库存**：第14周重点10城住宅库存面积4698万方，环比下降1.7%，去化周期为15.8个月，环比缩短0.9个月 [5][84][97] - **二手房挂牌与来访**：140城二手房挂牌量周环比持平，重点12城挂牌量环比下降0.4% [5][98][103]。69城二手房上周日均来访6.6万组，环比下降6.3%，但以春节对齐同比上升1.7% [98][106]。3月二手房来访转化率为6.0%，环比上升0.2个百分点 [101][109] - **二手房价格**：第14周31城二手房成交均价为10335元/平米，周环比上升0.6%，月环比上升0.9%，年初以来累计上升1.2%，价格在高位震荡 [5][111][116] 土地市场表现 - 第14周300城住宅用地出让金247.1亿元，环比大幅增加57.2%，但同比大幅下降70.9% [119][122] - 3月300城宅地出让金968.6亿元，同比下降35.0%，年内累计同比大幅下降43.9% [119][124] - 第14周土地供给建筑面积629.2万方，环比+37.9%，成交建面483.3万方，单周去化率77% [119][126] - 第14周300城宅地溢价率（4周移动平均）为3.6%，成交楼面价（4周移动平均）为4502元/平米 [120][132] 板块行情与估值 - 第14周SW房地产板块下跌5.4%，跑输沪深300指数4.0个百分点，在30个申万行业中排名第28位（93%分位） [5][134][136] - 板块内部分化：16家主流房企指数下跌2.8%，其他A股房企下跌4.4%，违约房企指数下跌3.0% [5][137] - 板块估值已回归至2021年以来的4%分位，接近历史低位 [5][139] - 报告认为，在基本面表现较好的情况下，开发商股价表现疲弱，主要因市场存在“淡季焦虑”及主流房企业绩会未传达明确信心 [5] 其他相关板块 - **物业板块**：股价表现与年报业绩关联度高，华润万象生活、保利物业等业绩较好的公司涨幅居前 [5] - **香港地产**：呈现分化态势，香港开发类企业如长实集团、新鸿基地产走势较好 [5] - **C-REITs**：第14周综合收益指数微跌0.07%，79单REITs中有39单上涨 [5]

会议召开安排 - 交通银行作为召集人，拟于2026年4月17日10:00召开万科企业股份有限公司2023年度第一期中期票据2026年第一次持有人会议 [1] - 会议以非现场形式在存续期服务系统及腾讯会议同步举行 [1] - 债权登记日为2026年4月16日，表决截止时间为2026年4月20日17:00 [1] - 持有人须在2026年4月17日9时前提交参会回执等材料，逾期未提交者将无法参会及行使表决权 [1] 债券基本信息 - 本期中期票据简称“23万科MTN001”，债项余额为200,000万元 [1] - 本计息期利率为3.11%，本金兑付日为2026年4月23日 [1] 会议目的与审议事项 - 本次会议旨在稳妥推进本息兑付工作 [1] - 核心审议事项为债券展期相关安排 [1]

公司财务状况与近期债务压力 - 公司2025年归母净亏损创纪录，达到885.6亿元 [1][8] - 公司面临一笔名为“23万科MTN001”的公开市场债券即将于4月23日到期，本金为20亿元，正申请展期 [1] - 2026年4月至7月将面临集中偿债洪峰，公开债务到期总额高达112.7亿元 [3][14] 债务展期策略及其挑战 - 公司采取单笔债务展期策略，此过程极其消耗管理层精力与财务资源 [2][12] - 此前（今年1月）曾为三笔总计68亿元的到期债券艰难谈判，方案包括支付4成首付并对持有金额10万元以下的散户投资者实行全额兑付 [2][12] - 每一笔展期谈判都需要与大型金融机构及散户投资者进行漫长沟通，成本高昂 [2][12] 避免全面债务重组的核心原因 - 全面债务重组在房地产行业被视为信用体系破产的宣告，将直接冲击新房销售 [4][5][15] - 新房销售回款是房地产企业维持运转的核心现金源泉，公司必须守住“公开市场不实质性违约”的底线以维持购房者信心 [5][15] - 供应链稳定依赖于公司信用，宣布重组将导致供应商恐慌，可能要求现结或停工，危及“保交楼”任务 [6][17] 股东支持与合规考量 - 国资大股东深圳地铁集团在公司遇到流动性困难时提供支持，例如在今年1月后宣布提供不超过23.6亿元的借款 [7][18] - 国资资金拨付有严格合规要求，维持公开债务不违约是为大股东继续提供资金支持创造必要的合规前提 [8][20] - 若公司变为实质性违约企业，国资大规模注入资金将面临显著上升的政策风险与审批难度 [8][20] 公司面临的根本矛盾与未来关键 - 公司陷入极限拉扯局面：自身造血能力因资产减值（导致885.6亿元亏损的主因之一）而大幅下降，同时巨量债务日益逼近 [8][9][20][21] - “单笔谈判”战术的可持续性取决于两个核心客观指标：全国房地产市场销售能否实质性回暖；公司非核心资产能否快速变现为偿债现金流 [10][21] - 若上述条件在年中前无显著改善，面对百亿级偿债洪峰，全面债务重组可能从选项变为不得不接受的最终结果 [10][22]

万科企业股份有限公司债券展期进展 - 公司计划于2026年4月17日召开“23万科MTN001”中期票据持有人会议，审议该期债券的展期事宜 [2] - 该笔债券的债项余额为人民币20亿元，本计息期利率为3.11%，原定本金兑付日为2026年4月23日 [4] 相关会议及债券安排 - 会议召集人为交通银行股份有限公司，将于2026年4月8日前发送或披露会议议案 [4] - 发行人及持有10%以上债券余额的持有人可在2026年4月10日前提交补充议案，最终议案将于2026年4月14日前确定 [4] - 该债券的债权登记日为2026年4月16日，表决截止日为2026年4月20日17:00 [4] 历史展期情况与行业观点 - 在本次债券之前，公司已于2026年1月成功完成三笔境内债券的展期，涉及“21万科02”、“22万科MTN004”及“22万科MTN005”，三笔债券的债项余额合计达人民币68亿元 [4] - 行业分析认为，此前成功完成的三笔债券展期方案，可能为此次20亿元债券的展期事宜提供参考和借鉴 [5]

万科合并报表编制政策 - 万科A在互动平台表示，根据公司合并财务报表编制政策，在万科集团合并报表层面，母公司与子公司之间的债权债务会进行抵消 [1]

公司经营情况披露 - 公司已在《2025年年度报告》中披露了各业务的经营情况 [1] - 公司各个经营服务业务相对独立，并已取得一定规模与品牌优势 [1] - 公司整体运营稳中有进 [1] 投资者信息指引 - 关于公司近期经营情况，可以参考《2026年3月31日投资者关系活动记录表》 [1] - 关于公司对2025年经营情况的回顾及未来工作的思考，可以参考年报的“致股东”部分 [1]

万科A债务到期情况 - 公司2026年仍面临到期公开债合计146.8亿元 [1] - 其中2026年4月至7月集中到期112.7亿元 [1] 公司信息披露与投资者沟通 - 涉及公司的重大事项请以公司公告为准 [1] - 有关推进化险化债工作的情况可参考公司披露的《2026年3月31日投资者关系活动记录表》 [1]

公司投资者关系管理 - 万科A在2024年及2025年年报发布后 均通过分析师会议等方式与投资者保持交流[1] - 公司同步披露了相关会议纪要 以增强信息透明度[1]

公司股东结构 - 截至2026年2月28日，公司股东总户数为497,968户 [1]