港股内房股市场表现 - 港股内房股板块在午后交易时段出现涨幅扩大的行情 [1] - 融创中国股价上涨超过10% [1] - 龙光集团股价上涨超过7% [1] - 万科企业与越秀地产股价双双上涨超过6% [1] - 华润置地、雅居乐集团、碧桂园等个股股价跟随上涨 [1]

市场表现 - 截至发稿，融创中国(01918.HK)股价上涨8.77% [1] - 截至发稿，龙光集团(03380.HK)股价上涨6.67% [1] - 截至发稿，中国金茂(00817.HK)股价上涨5.92% [1] - 截至发稿，万科企业(02202.HK)股价上涨5.28% [1] 行业动态 - 新闻显示，多家中国主要房地产开发商股价在特定时点出现显著上涨 [1]

市场表现 - 港股内房股板块于2月2日出现集体上涨行情 [1] - 融创中国股价上涨6.14%，领涨板块，最新价1.210港元，总市值195.93亿港元 [1][2] - 龙光集团股价上涨5.93%，华润置地股价上涨5.21%，越秀地产股价上涨4.68% [1][2] - 新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 部分公司年初至今表现强劲，绿城中国累计上涨34.24%，中国金成累计上涨44.63%，新城发展累计上涨29.27%，中国海外宏洋集团累计上涨29.29% [2] 政策与行业动态 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生及各类人才的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司签署合作协议，为收购工作提供金融支持 [1]

市场表现 - 2月4日港股内房股板块集体上涨，融创中国涨幅领先，达6.14% [1] - 龙光集团与华润置地分别上涨5.93%和5.21% [1][2] - 越秀地产、新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 年初至今，部分内房股表现强劲，绿城中国、中国金茂、新城发展、中国海外宏洋集团累计涨幅分别达34.24%、44.63%、29.27%、29.29% [2] 上涨驱动因素 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行为浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司提供金融支持，以推动收购工作 [1] 公司市值与股价 - 华润置地最新股价为31.880港元，总市值达2273.34亿港元 [2] - 中国海外发展最新股价为14.520港元，总市值为1589.2亿港元 [2] - 万科企业最新股价为3.680港元，总市值为439.05亿港元 [2] - 融创中国最新股价为1.210港元，总市值为195.93亿港元 [2] - 部分公司年初至今股价仍为负增长，如旭辉控股集团累计下跌39.75%，龙光集团累计下跌20.11% [2]

公司高层动态 - 公司前任董事会主席、执行副总裁郁亮于1月8日辞去所有职务并配合调查，在1月28日左右通过社交媒体更新动态，是其退休后首次公开动态[1] - 公司创始人王石被传失联，随后于1月30日在社交媒体发布骑行视频疑似回应传言[5] - 郁亮退休后“失联”，公司公告未对这位服务36年的功勋老将表达感谢，被外界视为异常信号[15] 公司财务与经营业绩 - 公司2025年归属于上市公司股东的净利润预计亏损约820亿元，创A股单年度亏损纪录[5] - 公司2024年净利润亏损494.78亿元，两年累计亏损1314.8亿元[5] - 公司最新市值仅为556.7亿元，两年亏损金额是当前市值的2.4倍[5] - 公司2025年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损约800亿元，基本每股收益亏损约6.89元/股[7] - 截至2月2日，公司股价为4.75元，较2017年峰值39.8元跌幅达88%，市值蒸发超4000亿元[8] - 公司2019年销售额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，2020年合同销售额突破7000亿元，连续多年行业第一[8] - 公司2019年营收3678.9亿元，同比增长23.6%，净利润388.7亿元，同比增长15.1%，全面摊薄ROE达20.7%[8] - 公司2023年净利润大幅下滑46.39%至121.6亿元，2024年由盈转亏[9] - 公司2018年至2020年净利润分别为337.7亿元、388.7亿元和415.2亿元，其中2020年415.2亿元为历史最高纪录[10] - 公司2025年到期债券高达18笔，金额达362亿元[10] - 公司2024年通过卖地卖房卖股权回笼资金高达3000亿元，但手头现金流由去年的184亿元缩水至9亿元[10] 公司业务与资产状况 - 公司2025年保质交付11.7万套房子，经营服务业务营收保持稳健[17] - 公司2025年结算项目多为2020-2021年获取的高价地，开发业务毛利率在前三季度降至2.0%[19] - 公司2025年前三季度新增存货跌价准备91.93亿元，减值余额达227.32亿元，同时信用减值同步增加[19] - 公司商业、长租公寓等经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，非主业财务投资出现亏损[19] - 为回笼资金，公司进行多笔大宗资产与股权交易，价格低于账面值，例如上海七宝万科广场50%股权以23.84亿元出售，而当时估值为70.60亿元[19] - 上海七宝万科广场项目在2024年1月月收入为4060万元，其中租赁相关收入3940万元，停车费120万元，日均收入坪效15.6元/平米/天[19] 公司债务与融资进展 - 公司“22万科 MTN004”、“22万科 MTN005”两笔合计57亿元中期票据展期议案均获通过[20] - 公司第一大股东深铁集团提供不超过23.6亿元借款，支持公司偿还债务[20] 公司历史与关键人物 - 公司创始人王石于2017年6月正式辞去董事会主席职务，郁亮接任，被视为平稳有序的“创始人交棒职业经理人”的成功案例[13] - 祝九胜于2012年辞去银行职务加入公司出任副总裁，当年公司净利润125.5亿元，2013年跃升至151.2亿元，直至2022年净利润始终保持在150亿元以上[9] - 依靠祝九胜的银行关系，公司从银行贷款相对轻松，利率最低时约2.2%，融资成本低[9] - 2015年公司面临控股权之争，王石引入深圳地铁稳住基本盘，祝九胜的位置让给了深圳地铁的团队[10] - 2016年公司丢掉了全国销量冠军的位子[10] - 2018年祝九胜再度出山出任总裁[10] - 祝九胜于2024年2月辞去公司总裁、首席执行官等职务，其职位由原高级副总裁胡国斌接任[11] - 郁亮于1990年加入公司，1991年助力公司成功登陆深交所，1993年主导发行B股融资4.5亿港元，支持了公司早期全国化扩张[12]

港股内房股市场表现 - 2024年2月4日，港股内房股板块整体呈现持续走高的市场行情 [1] - 龙光集团股价涨幅超过20%，融创中国股价涨幅超过10% [1] - 碧桂园、越秀地产、华润置地、雅居乐集团、富力地产、万科企业等多家主要内房股均出现跟涨 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块呈现普涨态势，多只个股涨幅显著[1] - 龙光集团股价上涨超过20%[1] - 融创中国股价上涨超过10%[1] - 碧桂园、越秀地产、华润置地、雅居乐集团、富力地产、万科企业等公司股价均跟随上涨[1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026 年房地产政策“稳字当头”，对居民部门“减负”，对企业以防风险优先 [5][10][12] - 1 月地产债成交产业类城投债量升，城投类震荡，地产主体交易情绪或有修复 [14] - 除万科外热门产业主体成交平均 YTM 升，部分主体成交拉久期，弱资质主体或有卖盘流出 [19][20] - 信用债市场交投活跃，各期限利差大概率低位震荡并可能收窄，建议关注二永债和特定区域城投债 [27][31] 本周地产热点事件 三道红线政策逐步退场 - 2026 年 1 月 28 日监管部门不再硬性要求房企每月上报“三条红线”指标 [8] - 2020 年 8 月住房城乡建设部、人民银行等形成“三道红线政策”，对房企融资按“踩线”情况分档管理 [8] 2026 年以来地产相关政策梳理 - 政策“稳字当头”，1 月 1 日《求是》发文提及防范房地产企业债务风险 [9] - 居民部门政策“减负”，包括住房增值税、个人所得税优惠和贷款利率下调 [10] - 企业端政策防风险，如项目展期、资金管理和取消“三条红线”上报要求 [12] 地产债情绪修复到哪里？ 近期地产债市场成交情况 - 1 月产业类城投债成交量逐步提升，城投类地产债成交量区间震荡 [14] - 产业和城投类地产主体高估值成交占比在 60 - 70%区间变化 [14] - 产业类地产债成交额日度峰值 1 月 26 日为 93.32 亿元，城投类 1 月 13 日为 53.44 亿元 [14] - 产业类地产主体成交活跃度月内明显提升，四周成交金额分别为 122.7 亿、186.28 亿、253.18 亿、304.61 亿元 [14] 热门产业类地产主体交易情绪修复到哪里？ - 除万科外热门主体成交平均 YTM 有所提升，部分主体收益率和久期同向变化 [19] - 信达投资和华发股份平均久期末明显上升但成交收益率抬升，成交偏离估值情况多，或有大量卖盘流出 [20] - 地产债成交量和平均成交久期有提升，但高估值比例仍超 60%，建议谨慎交易，选 1Y 内短久期国央企 [20] 投资策略 信用债市场整体情况 - 本周信用债市场交投活跃，成交量提升至 1.74 万亿元左右，隐含评级 AA+主体成交放量，城投债中 AA - 及以下品种活跃 [27] - 二级市场城投债和产业债平均成交久期环比提升至 2.56 和 3.47，一级市场城投金融债等品种发行额环比减少 [27] 配置方案 - 基础配置优先考虑信用风险可控、期限偏短的信用类品种 [27] - 增强收益可考虑 5 - 10 年期二永债和 5Y 城投、产业债，关注摊余债基配置需求带来的收益率下行机会 [27][31] 不同区域城投债投资策略 - 关注发展动能与债务管控好的“经济大省”，可适当拉长久期至 5 年，如广东、江苏等 [41] - 关注化解债务有重大利好政策或资金落地的区域，久期 3 年以内，如重庆、天津等 [42] - 关注有较强产业基础与金融支持的地级市，期限 3 - 5 年，如湖南、湖北、河南等部分城市 [43] 一级市场跟踪 - 展示本周信用债发行、金融债发行、信用债交易所审核通过/注册生效、信用债协会完成注册等情况相关图表，但未提及具体数据 [56][59][63][66] 二级市场观察 二级市场成交的“量” - 展示本周信用债成交规模和数量、城投债交易规模分省份、产业债交易规模分行业、信用债整体成交规模分隐含评级、城投债整体成交规模分隐含评级、城投债和产业债加权成交久期等情况相关图表及数据 [68][72][75][79][80] 二级市场成交的“价” - 展示本周城投债收益率分期限分隐含评级、产业债收益率分企业类型（国企、民企）、金融债收益率分省份和分品种等情况相关图表及数据 [81][82][83][84][85]

行业整体销售表现 - 2026年1月百强房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%，但同比降幅有所收窄 [2] - 1、2月是传统销售淡季，且考虑到2025年3月基数抬升，新房销售同比表现将面临更大挑战 [2] - 销售额达百亿的房企仅3家，较2025年同期减少2家，销售额超过五十亿的房企达到10家，较同期增加2家 [2] 行业竞争格局与排名洗牌 - 行业竞争逻辑从规模扩张全面转向质量与实力的综合较量，新晋房企强势突围、优质民企逆势晋级特征明显 [2] - 头部TOP10阵营内部发生显著变化，保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国稳居前四，是仅有的三家销售额超百亿房企 [3] - 前五至前十名排位大幅调整，万科从2025年1月的第五位下滑至第九位，中旅投资从TOP40之外直接跻身第五，中国金茂从第十三位跃升至第七位 [3] - 1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开闯入TOP30阵营，7家新晋房企中有4家是中小民营房企 [4] 房企类型与市场表现分化 - 在2026年1月业绩同比增长的32家百强房企中，同比增幅超过100%的10家企业中有6家为民营房企 [3] - 邦泰集团和中建壹品凭借强劲销售表现双双闯入操盘销售TOP20阵营，邦泰集团因错峰投资策略在2026年迎来规模跃进 [3] - 土地获取方面，央国企仍占据主导地位，拿地金额前十的企业中多为地方国企 [4] - 2026年1月，华润置地以106亿元新增货值位列第一，石家庄城发投集团以62亿元新增货值位列第二 [4] 政策环境与市场展望 - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已落地多项措施，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 [4] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，2月份受春节假期影响，楼市销售节奏或出现阶段性放缓 [4] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，以及部分房企在春节前加大促销力度，3月市场需求有望逐步释放，核心城市小阳春行情值得期待 [5]

2026年1月中国百强房企销售业绩分析 行业整体销售表现 - 2026年1月，TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [1][5] - 1月份降幅与2025年全年降幅基本持平，表明房企销售延续了去年年底的稳定态势 [1][5] - 同比下降主要由于2025年1月在“9·26”新政推动下市场活跃度高、基数较高所致 [1][5] TOP10房企格局与排名变化 - 保利发展、中海地产、华润置地位居全口径销售额前三位，分别为156亿元、144.7亿元和116.5亿元，“保中华”格局相对稳定 [5] - 从更具含金量的权益销售额看，前三名为中海地产(133亿元)、保利发展(123亿元)、华润置地(79.4亿元) [5] - 中旅投资成为最大黑马，以92.8亿元的销售额位列百强房企第5位，是TOP10中的新面孔 [1][9] - 越秀地产跌出前10，以45.0亿元销售额排第11名；万科下滑至第9位，销售额为55.8亿元 [3][10] 各阵营房企销售表现分化 - 头部房企较为“抗跌”，TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6% [10] - TOP11-30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6% [10] - TOP31-50房企销售额均值为10.3亿元，同比下降21.0% [10] - TOP51-100房企销售额均值为4.9亿元，同比下降26.7% [10] 主要房企具体销售数据与同比变动 - 在TOP10房企中，1月有3家销售额同比上涨：中海地产(144.7亿元，同比上涨20.58%)、中国金茂(76亿元，同比上涨13.43%)、华润置地(116.5亿元，同比增长0.43%) [10] - 部分房企销售额同比下滑：越秀地产(45.0亿元，同比跌33.82%)、万科(55.8亿元，同比下滑49.27%)，建发房产、绿城中国也有不同程度下滑 [3][10] - 单月销售额下滑与房企推盘节奏、城市布局阶段性调整密切相关 [10] 重点公司分析：中旅投资 - 中旅投资是中国旅游集团旗下以房地产开发为主业的央企之一 [9] - 公司聚焦成渝城市群、粤港澳大湾区、长三角及海南区域，布局17个城市 [9] - 销售排名快速晋升：2020-2023年排名在109-144位之间，2025年以170.7亿元销售额排名第48位，2026年1月跃升至第5位 [9] 行业前景与市场展望 - 短期来看，临近春节假期，房企营销动作或加大，叠加优质项目入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [11] - 当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力，以更大力度组合拳切实扭转市场预期 [11]