公司股东结构 - 截至2026年2月28日，公司股东总户数为497,968户 [1]

公司经营状况与挑战 - 2024年以来公司面临多重风险挑战 销售出现显著下降 流动性承压 [1] - 2024年实现18.2万套房子高品质交付 2025年实现11.7万套房子高品质交付 [1] 公司风险化解与结构调整措施 - 全力推动风险化解 以存量资源盘活和大宗资产交易为重要抓手 [1] - 推动调整资债结构 落实各项化险工作 [1] - 公司整体债务有所下降 涉及经营负债的会计科目如应付账款等也有较多下降 [1]

万科A财务指标与债务情况说明 - 公司2025年负债总额较2024年下降 [1] - 公司2025年因经营亏损导致净资产下降 [1] - 公司2025年负债率指标因净资产下降而呈现上升 [1] - 具体财务数据可参阅公司《2025年年度报告》 [1] - 公司债务处理及化险化债工作进展可参考《2026年3月31日投资者关系活动记录表》 [1]

核心事件：万科寻求债券展期 - 万科企业股份有限公司计划对其2023年度第一期中期票据“23万科MTN001”召开持有人会议，审议展期事项 [1] - 该债券原定本金兑付日为2026年4月23日，债项余额为20亿元人民币，计息期债项利率为3.11% [1] - 这是2026年春节过后万科寻求展期的首笔债券 [2] 债务处置历史与现状 - 自2025年11月起，万科开始寻求债券展期，2026年1月已有多笔公开债券完成展期表决 [2] - 其中两笔合计57亿元的中期票据（“22万科MTN004”、“22万科MTN005”）展期议案获通过，方案为先行兑付本金的40%，剩余60%展期1年 [2] - 涉及11亿元的“21万科02”债券回售部分本息兑付调整议案也在此前获有效通过 [2] - 截至2026年3月31日，公司已完成332亿元到期债券偿付，并在2026年1月实现了3只临到期公开债的展期 [3] - 2026年全年，万科仍面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，兑付压力突出 [3] 公司经营与财务状况 - 2025年，万科实现营业收入2334.3亿元人民币，同比下降32.0% [4] - 2025年，归属于上市公司股东的净亏损为885.6亿元人民币 [4] - 2025年基本每股亏损7.45元，同比下降78.4% [4] - 大额亏损主要受部分高地价项目进入结算周期、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素叠加影响 [4] 管理层表态与反思 - 公司坦言当前经营形势依然十分严峻，受多重内外部因素影响 [3] - 管理层反思，在房地产市场供求关系发生重大变化时，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资布局分散、多赛道拓展过度、高度依赖总部融资等问题 [3] - 公司表示将秉持坦诚务实的态度，与债权人保持密切沟通协商，积极寻求债务长效化解方案 [3] - 公司管理层持续优化管理、降本增效、狠抓合规建设，但承认化解过往发展模式形成的负担和问题仍需时日 [4]

万科A业务动态 - 公司于4月3日通过互动平台回应投资者提问 [1] - 公司为境外客户提供定制化服务，协助其完成从政策咨询到购房的全流程 [1]

公司债务管理动态 - 交通银行作为召集人，计划于2026年4月17日召开“23万科MTN001”2026年第一次持有人会议，审议该债券展期事项，表决截止时间为2026年4月20日17:00 [1] - “23万科MTN001”的债项余额为20亿元，利率为3.11%，原定本金兑付日为2026年4月23日 [1] - 自2025年11月起，公司已陆续对“22万科MTN004”、“22万科MTN005”两笔中期票据及“H1万科02”公司债券启动并完成了展期协商，涉及本金总额共68亿元，相关展期议案已获债券持有人会议表决通过 [1] 行业融资环境与趋势 - 近期，房地产行业部分头部企业持续通过债券展期协商等方式管理到期债务，以应对流动性压力 [1]

会议召开安排 - 交通银行作为召集人，拟于2026年4月17日10:00召开万科企业股份有限公司2023年度第一期中期票据的2026年第一次持有人会议 [1] - 会议将以非现场形式在存续期服务系统及腾讯会议同步举行 [1] - 债权登记日为2026年4月16日，表决截止时间为2026年4月20日17:00 [1] - 持有人须在2026年4月17日9时前提交参会回执等材料，逾期未提交者将无法参会及行使表决权 [1] 债券基本信息 - 本期中期票据简称“23万科MTN001”，债项余额为200,000万元（即20亿元人民币） [1] - 债券本计息期利率为3.11% [1] - 债券本金兑付日为2026年4月23日 [1] 会议目的与审议事项 - 本次会议旨在稳妥推进本息兑付工作 [1] - 会议核心审议事项为债券展期相关安排 [1]

万科企业股份有限公司债券持有人会议 - 万科企业股份有限公司将于2026年4月17日召开2023年度第一期中期票据的第一次持有人会议 [1] - 会议核心目的是稳妥推进本期债券本息兑付工作 [1] - 会议将对本期债券展期相关事项进行审议 [1]

报告投资评级 - 投资评级为“增持”，并予以维持 [9] 报告核心观点 - 行业仍在探底阶段，公司核心要务在于维持资金链平衡，致力于资债结构调整，持续攻坚化解风险，盘活存量，推进资源置换 [2][13] - 融资端积极争取各类金融机构支持，落实再融资、展期等融资优化举措，推动落实各项化险工作 [2][13] - 在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出 [2][13] 财务表现与业绩分析 - **营收与利润**：2025年实现营收2334亿元，同比下降32.0%；归母净利润亏损886亿元，较上年亏损495亿元进一步扩大；扣非后归母净利亏损859亿元 [6][13] - **毛利率**：综合毛利率为9.5%，同比下降0.7个百分点；其中开发业务结算毛利率同比下降1.4个百分点至8.1% [6][13] - **亏损主因**：综合毛利率下滑；投资净收益亏损58.4亿元；大幅计提减值损失561亿元（其中资产减值219亿元、信用减值342亿元）；开发业务收入与毛利率下滑、计提信用与存货减值、部分非主业财务投资亏损、大宗资产和股权交易亏损等因素共同导致 [13] - **未来结算压力**：表内预收账款949.2亿元，同比下降51.1%；预收与结算比为0.56倍，预示结算规模将持续承压，毛利率短期难有明显起色，存货与信用的减值压力仍在 [13] - **业绩预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为-57亿元、-34亿元、-18亿元 [13] 经营策略与业务动态 - **销售与投资收缩**：2025年销售额1341亿元，同比下降45.5%（量价齐降，销售量降43.4%，价降3.7%）；全年获取23个项目均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市 [13] - **投资强度**：全口径投资额约119亿元，同比上升30.0%；楼面价6357元/平方米，同比下降4.7%；金额与面积角度的投资强度分别为8.9%、18.2% [13] - **开发计划收缩**：2025年新开工592万平方米，同比下降42.1%，完成计划的88.5%；竣工1292万平方米，同比下降45.6%，完成计划的91.3%；2026年计划新开工306万平方米、竣工744万平方米，计划量同比分别下降54.2%、47.4% [13] - **土地储备**：截至2025年末未竣工土储5554万平方米（在建2692万方+待建2863万方），同比下降18.8% [13] - **核心策略**：行业需求与资金链承压下，盘活存量、加大去库是理性选择；积极盘活资产展开自救，投资、开工、库存、竣工均呈现收缩特征，加速存量项目去库以保障资金链安全 [13] 经营服务业务（第二曲线） - **整体收入**：2025年经营服务业务全口径收入580亿元，体现较强韧性 [13] - **物业服务**：收入373.6亿元，同比增长2.5%；聚焦“蝶城”深耕，构建区域密度 [13] - **商业业务**：全口径租金79.3亿元，同比下降10.8%；合计开业178个项目，总建筑面积1078万平方米，储备面积145万平方米 [13] - **物流地产业务**：累计开业建筑面积1045万平方米；全口径租金42.8亿元，同比增长8.0%；其中冷链营收23.1亿元（+25.5%），高标库收入19.7亿元（-7.5%） [13] - **长租公寓业务**：管理规模27.02万间，开业19.78万间，规模行业第一；全口径租金收入36.7亿元，同比微降1.0% [13] 关键财务数据预测与指标 - **营收预测**：预计2026-2028年营业总收入分别为1877亿元、1703亿元、1583亿元 [18] - **利润预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为-56.79亿元、-33.70亿元、-18.26亿元；对应每股收益（EPS）分别为-0.48元、-0.28元、-0.15元 [18] - **现金流预测**：预计2026-2028年经营活动现金流净额分别为281亿元、233亿元、290亿元 [18] - **资产负债率**：2025年为76.9%，预计2026-2028年分别为77.1%、77.0%、76.8% [18] - **市净率（PB）**：基于2026年4月1日收盘价4.04元及每股净资产9.80元，当前市净率为0.41倍；预测2026-2028年市净率分别为0.43倍、0.45倍、0.45倍 [10][18]

2025年度业绩表现 - 公司全年实现营业收入2334.3亿元，同比下降32% [1] - 归属上市公司股东净亏损885.56亿元，同比扩大79%，两年累计亏损超1380亿元，刷新A股房企亏损纪录 [1] - 开发业务结算亏损突出，全年计提减值损失561.03亿元，占总亏损比例超63% [1] - 开发业务毛利率仅9.46%，新增存货跌价准备208.26亿元，针对佛山璞悦山等高价地项目 [1] 销售与经营情况 - 2025年公司销售金额为1340.6亿元，同比下降45.5% [1] - 多元化业务难抵主业冲击，万物云净利润7.72亿元，同比下滑38% [1] - 公司交付保持推进，全年交付11.7万套房屋，首开推盘去化率达60% [1] 财务状况与债务压力 - 截至2025年末，公司总资产缩至1.02万亿元，净资产仅剩1169亿元 [2] - 资产负债率攀升至76.89%，净负债率飙升至123.48% [2] - 持有货币资金672.4亿元，而短期借款和一年内到期非流动负债合计1629.8亿元，资金缺口超千亿元 [2] - 2026年面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，兑付压力突出 [2] - 公司已完成332亿元公开债务偿付，但风险未彻底化解，正与债权人沟通重组方案，或涉及债务期限延长 [2] 公司治理与人事变动 - 2025年至2026年，公司超25位核心高管离职 [2] - 前总裁祝九胜于2025年10月被采取刑事强制措施，前董事长辛杰上任9个月被调查，创始人王石卷入风波 [2] - 市场传出高管需退还2021-2024年薪酬，公司回应消息不实 [2] 公司应对举措与行业背景 - 公司亏损系历史投资失误、经营管理问题与行业深度调整叠加所致 [1] - 公司提出三大减亏举措：收缩业务聚焦核心区域、深化降本增效、盘活存量资产 [2] - 公司提请股东会授权最高584.5亿元对外财务资助额度 [2] - 在行业深度调整与多重危机叠加下，公司能否化解风险、实现经营翻盘，仍存巨大不确定性 [2]