公司基本信息 - 公司2022年中期報告於8月30日經第十九屆董事會第十九次會議審議通過[1] - A股每股面值為人民幣1.00元，在深交所上市並以人民幣交易；H股每股面值為人民幣1.00元，在聯交所上市並以港幣交易[6] - 公司首次註冊登記日期為1984年5月30日，地點在深圳；變更登記日期為2017年7月14日，地點在深圳[7] - 公司A股股票代碼為000002，H股股票代碼為2202、299903（299903供原B股股東交易H股使用）[7] - 登載中期報告的A股互聯網網址為www.cninfo.com.cn，H股為www.hkexnews.hk[7] - 公司法定代表人為郁亮[6] - 公司註冊地址和辦公地址均為中國深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心，郵遞區號518083[6] - 公司香港主要營業地點為香港花園道1號中銀大廈55樓[6] - 公司聯繫電話為0755 - 25606666（深圳）、00852 - 23098888（香港）[6] - 公司2022年中期报告未经审计，经毕马威会计师事务所审阅[98] 股息与股本分配 - 公司2022年中期不派發股息、不送紅股，不進行權益儲備轉增股本[1] - 公司2022年半年度不派股息、不送红股、不以权益储备转增股本[79] - 2021年度合计派发现金股息112.7662187375亿元，532.6096万股H股因H股以股代息安排正式生效获发行[74] - 2022年8月，公司2021年度利润分配在H股实施以股代息安排生效，新增H股股份5,326,096股[111] 财务数据关键指标变化 - 2022年6月30日流动资产1537755754千元，较年初减少3.91%；流动负债1243438045千元，较年初减少5.19%[8] - 2022年1-6月收入206916289千元，同比增长23.82%；毛利42330067千元，同比增长10.44%[8] - 2022年1-6月税前利润31166968千元，同比增长8.46%；归属本公司股东的利润12222659千元，同比增长10.64%[8] - 2022年基本每股收益1.05元，同比增长10.57%；稀释每股收益1.05元，同比增长10.57%[8] - 2022年净资产收益率（全面摊薄）为5.22%，较上年上升0.24个百分点；净资产收益率（加权平均）为5.06%，较上年上升0.27个百分点[8] - 2022年上半年经营活动产生的现金流量净额8288021千元，同比增长22.21%[8] - 截至2022年末，净负债率为35.5%；持有货币资金1410.7亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元；剔除预收款项的资产负债率为68.4%[11] - 2022年上半年公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；本公司股东应占期间利润122.2亿元，同比增长10.6%[12] - 2022年上半年公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；股东应占利润122.2亿元，同比增长10.6%；每股基本盈利1.05元，同比增长10.6%；净资产收益率为5.22%，较上年同期增长0.24个百分点[15] - 上半年房地产开发及相关资产经营业务营业收入1916.7亿元，占比92.6%；物业服务营业收入121.9亿元，占比5.9%[15] - 上半年公司主营业务毛利率20.50%，下降2.25个百分点；营业利润率16.41%，下降1.60个百分点[15] - 上半年公司其他业务收入30.52亿元，同比增长202.01%；成本25.17亿元，同比增长430.43%；毛利率17.54%，下降35.51个百分点；营业利润率16.78%，下降35.52个百分点[15] - 报告期内公司实现净利润181.0亿元，同比增长11.9%；归属上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%[61] - 上半年房地产开发及相关资产经营业务毛利率（扣除税金及附加前）为20.85%，较2021年同期下降2.2个百分点；营业利润率（扣除税金及附加后）为16.52%，较2021年同期下降1.5个百分点[61] - 截至报告期末，公司净负债率为35.5%；有息负债金额为2802.3亿元，较年初增加142.6亿元，占总资产的比例为14.9%[62] - 截止报告期末，公司存量融资的综合融资成本为4.08%[63] - 报告期内，公司实现经营性现金净流入82.9亿元；截至报告期末，持有货币资金1410.7亿元，远高于一年内到期的有息负债总和626.4亿元[64] - 报告期内公司产生汇兑收益约10.6亿元；截至报告期末，有效交叉货币掉期(CCS)余额为17.21亿美元[65] - 报告期末，公司存货金额为10230.3亿元，较2021年底下降4.9%[67] - 截至报告期末，公司为客户按揭贷款提供担保总额约2315.40亿元[68] - 无形资产及商誉从2021年12月31日的85.42亿元增加到2022年6月30日的105.74亿元，变动幅度为23.79%[69] - 融资成本从2021年1 - 6月的37.97亿元降至2022年1 - 6月的24.64亿元，变动幅度为 - 35.12%[70] - 报告期内CCS衍生品投资产生浮动收益372.31万元[72] - CCS期初合约金额为119.29122亿元，期末合约金额为115.4464亿元，报告期损益为372.3万元，期末合约金额占公司报告期末净资产比例为2.95%[73] - 截至2022年6月30日止六个月，公司未经审计收入为2069.16289亿人民币，2021年同期为1671.10935亿人民币[137] - 截至2022年6月30日止六个月，公司未经审计销售及营销开支为45.43934亿人民币，2021年同期为40.20829亿人民币[137] - 截至2022年6月30日止六个月，公司未经审计应占联营公司及合营公司利润减亏损为 - 2.76922亿人民币，2021年同期为2.211526亿人民币[137] - 截至2022年6月30日止六个月，公司未经审计净利润为181.02741亿人民币，2021年同期为161.73519亿人民币[137] - 截至2022年6月30日止六个月，公司每股盈利为1.05人民币元，2021年同期为0.95人民币元[137] - 2022年上半年期内利润为18,102,741千元，2021年同期为16,173,519千元[138] - 2022年上半年期内其他全面收益为 - 789,385千元，2021年同期为1,123,197千元[138] - 2022年上半年期内全面收益总额为17,313,356千元，2021年同期为17,296,716千元[138] - 2022年6月30日非流动资产中物业、厂房及设备为34,486,192千元，2021年12月31日为32,631,565千元[139] - 2022年6月30日存货及其他合约成本为1,031,206,984千元，2021年12月31日为1,083,598,314千元[140] - 2022年6月30日贸易及其他应付款项为526,502,753千元，2021年12月31日为541,059,314千元[140] - 2022年6月30日合约负债为587,605,743千元，2021年12月31日为636,858,514千元[140] - 2022年6月30日银行贷款及金融机构借款为44,462,463千元，2021年12月31日为53,842,277千元[140] - 2022年6月30日应付债券为20,152,965千元，2021年12月31日为6,576,207千元[140] - 2022年6月30日总资產减流动负债为635,803,693千元，2021年12月31日为627,246,309千元[140] - 2022年上半年公司期内利润为12222659千元，全面收益总额为17313356千元[142] - 2021年上半年公司期内利润为11046938千元，全面收益总额为17296716千元[143] - 2022年上半年经营活动所得现金净额为8288021千元，较2021年的6781561千元有所增长[144] - 2022年上半年投资活动所用现金净额为4852503千元，2021年为6958309千元[144] - 2022年上半年融资活动所用现金净额为6738123千元，2021年产生现金净额为1512851千元[144] - 2022年上半年外汇汇率变动影响为501868千元，2021年为 - 12705千元[144] - 2022年上半年现金及现金等价物减少净额为2800737千元，2021年增加净额为1323398千元[144] - 2022年1月1日现金及现金等价物为140708459千元，6月30日为137907722千元[144] - 2021年1月1日现金及现金等价物为185662380千元，6月30日为186985778千元[144] - 2022年6月30日公司总权益为391708562千元，2021年6月30日为363720759千元[142][143] - 截至2022年6月30日止六个月，物业销售收入为181,469,803千元，2021年同期为147,123,530千元[148] - 截至2022年6月30日止六个月，物业管理与相关服务收入为12,192,347千元，2021年同期为8,574,985千元[148] - 截至2022年6月30日止六个月，建造合约收入为6,593,913千元，2021年同期为7,571,298千元[148] - 截至2022年6月30日止六个月，其他业务收入为2,717,071千元，2021年同期为817,424千元[148] - 截至2022年6月30日止六个月，其他来源之收入（投资物业租金总收入）为3,943,155千元，2021年同期为3,023,698千元[148] - 2022年上半年来自外部客户的总收入为201,338,428千元[152] - 2022年上半年总分部利润为24,739,825千元[152] - 截至2022年6月30日，总呈毁分部资产为1,769,415,411千元[152] - 2022年上半年综合收入为206,916,289千元，2021年同期为167,110,935千元[155] - 2022年上半年呈報分部利潤为24,739,825千元，2021年同期为21,001,657千元[155] - 2022年上半年除稅前綜合利潤为31,166,968千元，2021年同期为28,737,092千元[155] - 2022年上半年综合資產为1,879,241,738千元，2021年同期为1,955,103,114千元[155] - 2022年上半年其他收益淨額为4,543,934千元，2021年同期为4,020,829千元[156] - 2022年上半年融資成本为2,463,654千元，2021年同期为3,797,270千元[157] - 2022年上半年員工成本为10,471,198千元，2021年同期为8,375,566千元[158] - 2022年上半年折舊及攤銷为4,311,811千元，2021年同期为3,694,243千元[158] - 2022年上半年存貨成本为145,347,213千元，2021年同期为113,912,011千元[158] - 2022年上半年所得稅撥備为13,064,227千元，2021年同期为12,563,573千元[159] - 截至2022年6月30日止六个月，公司普通股股东应占利润为122.23亿元，2021年同期为110.47亿元；本期已发行普通股加权平均数为116.25亿股，2021年同期为116.18亿股[1

财务表现 - 公司总资产为1,947,409,175千元，较2021年底增长0.45%[3] - 公司股东应占权益总额为236,870,418千元，较2021年底增长0.39%[3] - 2022年第一季度收入为62,667,075千元，同比增长0.65%[3] - 公司股东应占期间利润为1,428,994千元，同比增长10.58%[3] - 经营活动产生的现金流量净额为-13,259,189千元，同比下降178.55%[3] - 基本每股收益为0.1229元，同比增长10.52%[3] - 加权平均净资产收益率为0.60%，较去年同期上升[3] - 公司实现营业收入人民币626.7亿元，同比增长0.6%，归属于上市公司股东的净利润人民币14.3亿元，同比增长10.6%[11] - 2022年第一季度毛利为11,813,425千元，同比下降7%[22] - 2022年第一季度期间利润为2,786,996千元，同比增长11.2%[22] - 2022年第一季度基本每股盈利为0.1229元，同比增长10.5%[22] - 2022年第一季度经营活动所用现金净额为13,259,189千元，同比下降178.6%[27] - 2022年第一季度投资活动产生现金净额为8,366,566千元，同比增长156.7%[27] - 2022年第一季度现金及现金等价物减少净额为3,257,895千元，同比下降208.3%[27] - 2022年第一季度非流动负债为250,171,342千元，同比增长6.7%[26] - 2022年第一季度资产净值为393,309,709千元，同比增长0.1%[26] 股东与股权结构 - 报告期末普通股股东总数为537,477户，其中A股537,417户，H股60户[5] - 深圳市地铁集团有限公司为公司第一大股东，持股比例为27.89%[5] 房地产开发业务 - 房地产开发业务结算面积为374.7万平方米，贡献营业收入人民币493.4亿元，同比下降6.9%[11] - 公司实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额人民币1,065.0亿元，同比分别下降42.7%和40.7%[12] - 公司新增6个开发项目，总计容规划建筑面积145.8万平方米，权益计容规划建筑面积112.0万平方米[13] 物流仓储业务 - 物流仓储业务实现营业收入人民币8.7亿元，同比增长39%，新开业4个高标库项目和5个冷链园区项目[15][16] 租赁住宅业务 - 租赁住宅业务实现营业收入人民币7.0亿元，同比增长12.8%，新拓展房源超过6,000间[17] 商业开发与运营业务 - 商业开发与运营业务实现营业收入人民币21.1亿元，同比增长17.6%，印力集团管理的商业项目营业收入为人民币14.2亿元，同比增长16%[18] 融资与负债 - 公司净负债率为34.6%，持有货币资金人民币1,417.8亿元，短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍[11] - 公司完成人民币80亿元3年期中期票据发行，票面利率区间为2.95%-3.00%，并完成人民币19.9亿元公司债发行[11] 股份回购计划 - 公司计划回购A股股份，资金总额不超过25亿元人民币且不低于20亿元人民币，回购价格不超过18.27元/股[19] 生物资产 - 生物资产增加135,678千元，主要由于并购环山集团股份有限公司影响[4]

财务报告基本信息 - 本报告于2022年3月30日召开的第十九届董事会第十五次会议审议通过[1] - 报告期为2021年1月1日至2021年12月31日[7] - 本报告分别以中英文两种文字编制，除按国际财务报告准则编制的财务报告外，理解发生歧义时以中文文本为准[3] - 公司A股股票代码000002，H股股票代码02202、299903[23] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，变更登记日期为2017年7月14日[23] - 公司境内会计师事务所为毕马威华振会计师事务所，境外为毕马威会计师事务所[23] - 公司境内律师事务所为广东信达律师事务所、北京市君合（深圳）律师事务所，境外为普衡律师事务所[23] - 公司信息披露媒体有《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》、巨潮资讯网、联交所披露易网站[23] - 公司统一社会信用代码为91440300192181490G[23] 股息分配 - 2021年度拟合计派发现金股息112.77亿元（含税），占公司2021年本公司股东应占年度净利润的比例为50.06%[2] - 以2021年末公司总股份数116.25亿股计算，每10股派送9.70元（含税）现金股息[2] - 待2021年度股东大会审议通过派息方案后，建议股息预期将于2022年8月31日或前后向股东派付[2] 整体财务关键指标变化 - 2021年公司净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑[8] - 公司预计2022年实现营业收入和净利润企稳回升[8] - 2021年公司营业收入4528亿元，同比增长8.0%，归属上市公司股东净利润225亿元，同比下降45.7%[9] - 2021年末存量融资综合融资成本降至4.11%，经营性现金流净额连续13年为正[9] - 公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税及附加后降至17.2%，毛利总额同比减少176亿元[9] - 2021年投资收益下降69亿元，减值合计减少归属上市公司股东净利润约26亿元[9] - 2021年末流动资产16003.23亿元，同比增长3.42%；流动负债13114.46亿元，同比下降0.46%[25] - 公司净负债率29.7%，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，长期负债占比78%[31] - 报告期末货币资金1493.5亿元，货币资金对短期债务覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍[31] - 公司实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；归属上市公司股东净利润225.2亿元，同比减少45.7%；每股基本盈利1.94元，同比减少46.5%；全面摊薄净资产收益率为9.6%，较2020年减少8.9个百分点[38] - 主营业务营业收入4497.63亿元，增长8.15%；营业成本3559.90亿元，增长19.68%；毛利率20.85%，下降7.62个百分点；营业利润率16.17%，下降5.76个百分点[40] - 2021年扣除营业税金及附加前毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点；扣除后整体毛利率从22.8%下降5.6个百分点至17.2%[42] - 2021年投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元减少69.0亿元[42] - 按权益法确认的投资收益减少，主要因联合营项目毛利率下降及投资其他业务收益减少[42] - 2021年末公司对部分项目、个别股权投资计提35.3亿元减值，减少权益净利润约25.5亿元[43] - 2021年公司实现销售面积3807.8万平方米、销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%[44] - 报告期内集团净利润380.7亿元，同比减少35.8%；权益净利润225.2亿元，同比减少45.7%[79] - 集团全面摊薄的净资产收益率为9.6%，较2020年下降8.9个百分点[79] - 2021年集团实现投资收益66.1亿元，同比减少51.0%，来自联营、合营公司权益利润为48.9亿元[79] - 截至报告期末，集团有息负债合计2659.6亿元，占总资产的比例为13.7%，一年以内到期占比22.0%，一年以上占比78.0%[80] - 截止年末，集团存量融资的综合融资成本为4.11%[81] - 报告期内，集团完成15.66亿元公司债券发行、60亿元住房租赁专项公司债券发行、60亿元中期票据发行，最低票面利率为3.08%；境外完成14.45亿元人民币债券发行，票面利率3.45%[83] - 报告期内，集团实际利息支出合计134.5亿元，其中资本化的利息合计67.0亿元[83] - 全年实现经营性现金净流入41.1亿元，持续13年为正；报告期末，集团持有货币资金1493.5亿元，远高于一年内到期的流动负债总和586.2亿元[86] - 截至报告期末，集团存货金额为10756.2亿元，较2020年底增长7.3%[88] - 报告期内新增计提存货跌价准备31.2亿元，影响归属于母公司股东的净利润21.4亿元；报告期末，项目存货跌价准备余额为61.8亿元[89] - 无形资产及商誉较2020年底增长829.76%，其他非流动资产减少43.40%，合同资产增长68.60%等[92] - 其他开支较2020年增长41.38%，应占联营公司及合营公司利润亏损较2020年减少49.81%[93] - 截至报告期末，集团的资本承担为2255.1亿元[96] - 截至报告期末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约2444.3亿元[97] - 截至2021年底，公司累计有1157个项目引入跟投机制，报告期内新获跟投项目认购金额为31.27亿元，占跟投项目资金峰值的1.28%，占万科权益资金峰值的1.64%[97] 房地产开发业务数据关键指标变化 - 2021年房地产开发业务销售金额6277.8亿元，结算收入4022.7亿元[29] - 2021年公司房地产开发业务结算面积3116.5万平方米，同比增长7.9%；结算收入4022.7亿元，同比增长6.6%；结算毛利率为23.0% [46] - 截至报告期末，公司有4673.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降5.0%，合同金额约7108.0亿元，较上年末增长1.8%[48] - 2021年公司开发业务新开工计容面积约3265.3万平方米，同比下降17.6%；竣工计容面积约3571.4万平方米，同比增长5.6%[49] - 2021年公司获取新项目148个，总规划计容建筑面积2667.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元[50] - 截至报告期末，公司在建项目总计容建筑面积约10367.0万平方米，权益计容建筑面积约6428.4万平方米[50] - 截至报告期末，公司规划中项目总计容建筑面积约4521.7万平方米，权益计容建筑面积约2910.1万平方米[50] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入4299.3亿元，占比95.0%；物业服务营业收入198.3亿元，占比4.4%[38] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入4299.32亿元，增长7.36%；营业成本3396.15亿元，增长19.22%；毛利率21.01%，下降7.86个百分点；营业利润率16.14%，下降5.95个百分点[40] - 开发业务毛利率下降至23.0%，扣除营业税金及附加后结算毛利率从24.0%下降至17.8%，结算毛利总额从905.7亿元降至717.0亿元，减少188.7亿元[42] - 房地产开发及相关资产经营业务毛利率（扣除税金及附加前）为21.7%，较2020年下降7.6个百分点；营业利润率（扣除税金及附加后）为16.9%，较2020年下降5.7个百分点[79] - 开发业务结算毛利率（扣除税金及附加前）为23.0%，营业利润率（扣除税金及附加后）为17.8%[79] 万物云业务数据关键指标变化 - 2021年万物云收入首次超200亿元，同比增长32.1%[14] - 万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成[14] - 公司用八年完成新业务商业逻辑检验和可复制性验证[14] - 万物云住宅物业收入预计增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%[18] - 2021年万物云营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间居住服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%[57] - 2021年万物云在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，同比增长35.9%；合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38.0%[57] - 截至2021年底，在管第三方住宅项目数量占比56.9%，在管第三方商企项目数量占比84.0%，万物梁行在国内招标的超高层项目中获取超50%份额[58] - 位于一二线城市的项目合约建筑面积，在社区类项目中占比86.4%，在商企及城市项目中占比89.2%[59] 万纬物流业务数据关键指标变化 - 万纬物流近三年收入复合增速52%，2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达6.5%，管理可租赁面积1136万平方米，冷链仓储138万平方米为行业第一[15] - 2021年物流业务营业收入31.6亿元，同比增长68.9%，其中高标库营业收入20.6亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0亿元，同比增长89%，物流业务实现NOI合计17.85亿元，同比增长54%[60] - 2021年万纬物流新获取管理项目3个，可租赁建筑面积21万平方米，在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1136万平方米[60] - 2021年万纬物流新开业141万平方米，其中高标库114万平方米，冷链园区27万平方米，累计开业项目可租赁建筑面积828万平方米，高标库出租率93%，冷链使用率75%[61] - 冷链头部客户覆盖率超70%，2021年库内运营增值服务收入占冷链业务的比例达39%[61] 万科泊寓业务数据关键指标变化 - 万科泊寓近三年收入复合增速40%，2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%，截至去年底开业15.95万间，全年平均出租率95%[15] - 租赁住宅累计开业15.95万间，2021年年均出租率95.3%，项目前台GOP利润率89.7%[28] - 租赁住宅业务营业收入28.9亿元，同比增长13.9%，泊寓新获房间2.76万间，净新增开业1.71万间，运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间[63] - 泊寓已开业项目年均出租率95.3%，前台GOP利润率89.7%，全年租金收缴率98.9%，客户续租率58%，APP累计注册190万人，自有渠道获客超70%，综合NPS达85%[63] - 泊寓服务资产方达294家，涉及房源2.1万间，北京高立庄社区1695间公寓出租率超99%，商业招商进度达90%[64] - 2021年泊寓全国门店组织1030余场社群活动，参与近35000人，新增企业客户1887家，企业客户租房占比从8%提至18.5%[65] 印力（商业）业务数据关键指标变化 - 印力近五年收入复合增速20%，2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%，近两年新开业大型购物中心项目首年NOI率超6%[15] - 商业（含印力集团）累计开业211个项目，建筑面积1139.16万平方米，印力集团管理项目营业收入52.3亿元，整体出租率95.3%[29] - 集团累计开业211个商业项目，建筑面积1139.16万平方米，2021年新开业34个，面积206.87万平方米，规划和在建401.31万平方米[66] - 印力累计开业105个商业项目，建筑面积875万平方米，2021年新开业15个，面积135万平方米，规划和在建102.7万平方米[66] - 商业业务营业收入76.22亿元，同比增长20.57%，印力管理项目收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比增12.1%，整体出租率95.3%[67] - 集团在沪杭累计开业18个项目，2021年上海开业3个购物中心[69] - 上海南翔印象城MEGA出租率99%，温州印象城MEGA出租率95%，获LEED设计金级认证及亚太最佳中国商业建筑奖[70] - 截至2021年底，印力输出管理项目42个（开业32个），面积约237万平方米[70] - 印力与超7300个品牌建立合作，商场年消费人次超6亿，会员超1500万[71] 酒店与度假业务数据关键指标变化 - 酒店与度假2021 - 2022雪季接待91万人次，营业收入同比增长39%[28] - 2021 - 2022雪季酒店与度假业务新增2个滑雪场，运营5个项目，雪道面积251公顷，数量67条，长度48公里，营收2.7亿元，同比增39%，接待91万人次，同比增28%[72] - 集团持有29家在营酒店，悦榕中国新开2家酒店、新签约7家，有熊品牌新签约5家

财务数据和关键指标变化 - 公司2021年利润同比下降45.7% [2] - 四季度结算时间分布占40%，权益比例下降5个百分点，导致权益利润减少60亿元 [18][19] - 投资收益在四季度下降，同比减少27亿元 [19] - 四季度市场下行，部分项目计提损失，同比多计提15亿元，影响权益利润11亿元 [19] - 公司2021年非开发业务折旧摊销费用达80亿元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务：公司手中有1亿平方米在建项目，4000万平方米土地储备，几百万平方米旧改项目，可满足未来2-3年开发需求 [11] - 物流业务：过去十年复合增长率超过30%，冷链业务全国第一，过去三年复合增长率达52% [12] - 长租公寓业务：过去三年复合增长率超过40%，绝对行业领先 [12] - 商业平台印利：过去五年复合增长率约20% [12] - 经营服务类业务：2021年贡献收入400亿元，物流、长租公寓、商业等业务的NOI率均超过6% [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产行业开发业务仍是十万亿级市场，未来仍将是国家最大的单一产品市场 [9] - 公司判断房地产行业将回归常态，利润率将向社会平均水平回归 [8] - 公司认为未来围绕存量不动产的机会将越来越多 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从2014年开始从住宅开发商转型为城乡建设与生活服务商，布局多个赛道 [5] - 公司未来将坚持开发经营服务并重的战略，开发业务保持在行业第一阵营 [10] - 公司通过开发经营本部集中管控开发业务，改变过去分布式管理模式，提升管理红利 [10] - 公司未来将坚持高质量投资，提高投资标准，集中拿地 [11] - 公司经营服务类业务逐步形成新的利润蓄水池，未来将成为重要增长点 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为房地产行业正在回归理性和常态，政策环境有利于市场稳定 [8] - 公司对未来止跌企稳充满信心，信心来自政策基础、行业基础和内部基础 [8][9][10] - 公司认为未来围绕存量不动产的机会将越来越多，经营服务类业务空间巨大 [9][30] - 公司认为开发业务仍有天花板，但经营服务类业务发展空间巨大 [29][30] 其他重要信息 - 公司净负债率长期处于低位，三道红线全部绿档 [15] - 公司2021年已售未结收入达7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍 [11] - 公司计划将分红比例稳定在35%-40%之间 [65] - 公司计划回购股份，回购价格不超过18.27元 [64] 问答环节所有提问和回答 问题1: 为什么四季度利润下滑幅度大于前三季度？ - 回答：四季度结算时间分布占40%，权益比例下降5个百分点，导致权益利润减少60亿元；投资收益下降，同比减少27亿元；部分项目计提损失，同比多计提15亿元，影响权益利润11亿元 [18][19] 问题2: 未来开发业务毛利率趋势如何？ - 回答：未来两年开发业务毛利率有望维持在20%左右，主要支撑因素包括7100亿已售未结资源、投资质量提升、开发经营本部的管理优化 [21][22] 问题3: 经营服务类业务的成功标准是什么？分拆上市计划如何？ - 回答：经营服务类业务的成功标准包括能否独立上市；公司将根据业务成熟度逐步推进分拆上市；分拆上市有助于业务独立发展，为集团和股东创造价值 [28][36][37] 问题4: 经营服务类业务的投资标准和资源分配如何？ - 回答：投资标准包括战略匹配度、财务标准和行业领先的运营标准；资源分配将根据业务发展阶段和战略重要性进行 [40][41][42] 问题5: 如何看待行业“国进民退”现象？万科是否会加大并购力度？ - 回答：行业进退取决于是否采用稳健的发展模式；万科将保持在行业第一阵营；并购将遵循确保安全和对行业有利的原则 [62][63] 问题6: 万物云上市进展如何？ - 回答：万物云上市已获得证监会小路条；公司认为当前市场估值更理性，适合优秀企业上市；上市有助于万物云进一步提升综合实力 [55][56][57] 问题7: 是否会从成本法转为公允价值法？ - 回答：公司将继续坚持成本法，因其更稳健且符合公司追求有现金流利润的经营方针 [59][60][61] 问题8: 分红比例和回购价格的合理性？ - 回答：公司将分红比例提高到50%以缓解股东分红下降；回购价格设定为董事会审议前30个交易日均价，旨在避免股价非理性下跌 [64][65]

公司基本信息 - 公司首次註冊登記日期為1984年5月30日，地點在深圳；變更登記日期為2017年7月14日，地點在深圳[9] - 公司法定代表人為郁亮[6] - 公司董事會秘書、公司秘書為朱旭，聯繫電話0755 - 25606666，傳真0755 - 25531696[7] - 公司助理公司秘書為葉凱雯，聯繫電話00852 - 23098888，傳真00852 - 23288097[7] - A股每股面值為人民幣1.00元，在深交所上市並以人民幣交易；H股每股面值為人民幣1.00元，在聯交所上市並以港幣交易[5] - 公司A股股票代碼為000002，H股股票代碼為2202、299903（特定用途）[8] - 公司信息披露媒體包括《中國證券報》等報紙及巨潮資訊網、聯交所披露易網站[8] - 公司登載中期報告的A股網址為www.cninfo.com.cn，H股網址為www.hkexnews.hk[8] 财务报告审计情况 - 截至2021年6月30日止六個月中期財務報告未經審計，但由畢馬威會計師事務所審閱[1] - 公司中期报告未经审计，经毕马威会计师事务所审阅[66] 股息及股本变动情况 - 公司2021年中期不派發股息、不送紅股，不進行權益儲備轉增股本[1] - 公司2021年半年度不派發現金紅利，不送紅股，不以權益儲備轉增股本[52] 财务数据关键指标变化 - 2021年上半年公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%[12][15] - 截至2021年6月30日，流动资产16323.07亿元，较年初增长5.48%；流动负债13808.52亿元，较年初增长4.81%[10] - 2021年上半年公司净负债率为20.2%，持有货币资金1952.2亿元，远高于一年内到期有息负债总和843.0亿元，剔除预收款后资产负债率为69.7%[12] - 2021年上半年公司全面摊薄净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点[10][15] - 2021年上半年公司基本每股收益0.95元，同比下降14.08%；稀释每股收益0.95元，同比下降14.08%[10] - 2021年上半年公司经营活动产生的现金流量净额67.82亿元，同比下降70.00%[10] - 报告期内公司实现净利润161.7亿元，同比下降13.2%；归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较2020年同期下降1.41个百分点[39] - 上半年房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02个百分点[39] - 报告期内公司实现投资收益28.8亿元，同比增长7.0%，其中来自联营、合营公司实现的公司权益净利润为22.1亿元[39] - 截至报告期末，公司净负债率为20.2%；有息负债金额为2687.1亿元，较年初增加101.9亿元，占总资产的比例为13.7%[40] - 报告期内公司面向合格投资者公开发行二期公司债券，发行金额分别为30亿元和15.66亿元；上半年实际利息支出合计63.1亿元，其中资本化的利息合计25.2亿元[41] - 报告期内公司实现经营性现金净流入67.8亿元；截至报告期末，持有货币资金（含受限存款）1952.2亿元，远高于一年内到期的流动负债总和843.0亿元[41] - 报告期内公司产生汇兑收益约0.56亿元；截至报告期末，有效交叉货币掉期(CCS)余额为20.91亿美元[41][42] - 报告期末公司存货金额为10556.1亿元，较2020年底增长4.7%，其中拟开发产品为1897.4亿元，占比18.0%；在建开发产品7866.0亿元，占74.5%；已完工开发产品（现房）701.4亿元，占比6.6%[42] - 截至报告期末，公司为客户按揭贷款提供担保总额约2106.3亿元[42] - 2021年6月30日较2020年12月31日，其他非流动资产业务变动幅度为 -48.25%，合同资产业务变动幅度为43.27%，其他流动资产业务变动幅度为31.99%；2021年1 - 6月较2020年1 - 6月，其他收益净额业务变动幅度为47.72%，销售及营销开支业务变动幅度为35.12%[43] - 报告期内CCS衍生品投资产生浮动收益7.55万元人民币[45] - 2021年上半年收入为167,110,935千元，2020年同期为146,349,507千元[106] - 2021年上半年毛利为38,328,875千元，2020年同期为46,551,935千元[106] - 2021年上半年经营利润为30,862,888千元，2020年同期为39,198,132千元[106] - 2021年上半年期内利润为16,173,519千元，2020年同期为18,629,194千元[106] - 2021年上半年每股盈利（基本及摊薄）为0.95元，2020年同期为1.11元[106] - 2021年上半年期内其他全面收益为1,123,197千元，2020年同期为 - 319,523千元[108] - 2021年上半年期内全面收益总额为17,296,716千元，2020年同期为18,309,671千元[108] - 2021年6月30日存货及其他合约成本为1,055,608,089千元，2020年12月31日为1,008,434,340千元[110] - 2021年6月30日贸易及其他应付款项为537,671,207千元，2020年12月31日为532,524,608千元[111] - 2021年6月30日合约负债为694,227,893千元，2020年12月31日为630,747,211千元[111] - 2021年6月30日物业、厂房及设备为32,506,059元，2020年12月31日为31,841,854元[112] - 2021年6月30日投资物业为108,312,532元，2020年12月31日为103,459,740元[112] - 2021年6月30日无形资产为889,135元，2020年12月31日为918,742元[112] - 2021年6月30日银行贷款及金融机构借款为133,495,962千元，2020年12月31日为132,036,783千元[113] - 2021年6月30日应付债券为50,915,073千元，2020年12月31日为43,576,223千元[113] - 2021年上半年期内利润本公司股东应占为11,046,938千元，非控股权益为5,126,581千元[114] - 2021年上半年其他全面收益本公司股东应占为976,798千元，非控股权益为146,399千元[114] - 2020年上半年期内利润本公司股东应占为12,507,519千元，非控股权益为2,417千元[115] - 2020年上半年其他全面收益本公司股东应占为372,242千元，非控股权益为 - 689,757千元[115] - 2021年6月30日净资产为363,720,759千元，2020年12月31日为349,844,474千元[113] - 2021年上半年经营所产生现金为34,283,730千元，2020年同期为47,169,541千元[116] - 2021年上半年经营活动所得现金净额为6,781,561千元，2020年同期为22,605,962千元[116] - 2021年上半年投资活动所用现金净额为6,958,309千元，2020年同期所得现金净额为1,158,823千元[116] - 2021年上半年融资活动所得现金净额为1,512,851千元，2020年同期为4,534,294千元[116] - 2021年上半年现金及现金等价物增加净额为1,323,398千元，2020年同期为28,400,850千元[116] - 2021年上半年物业销售客户合约收入为147,123,530千元，2020年同期为131,404,011千元[120] - 2021年上半年物业管理与相关服务客户合约收入为8,574,985千元，2020年同期为6,698,359千元[120] - 2021年上半年建造合约客户合约收入为7,571,298千元，2020年同期为4,406,665千元[120] - 2021年上半年投资物业租金总收入为3,023,698千元，2020年同期为2,620,847千元[120] - 2021年上半年呈报分部利润总计为21,001,657千元[122] - 截至2020年6月30日止六个月，公司来自外部客户的收入为145,342,097千元，呈報分部收入为146,750,192千元，呈報分部利潤为26,274,447千元，呈報分部資產为1,580,795,435千元[124] - 2021年上半年呈報分部收入为165,972,487千元，较2020年的146,750,192千元增长12.96%；综合收入为167,110,935千元，较2020年的146,349,507千元增长14.2%[128] - 2021年上半年呈報分部利潤为21,001,657千元，较2020年的26,274,447千元下降19.91%；除稅前綜合利潤为28,737,092千元，较2020年的36,390,949千元下降20.92%[128] - 2021年6月30日呈報分部資產为1,818,581,651千元，较2020年的1,580,795,435千元增长15.04%；综合資產为1,955,103,114千元，较2020年的1,806,260,177千元增长8.24%[128] - 2021年上半年其他收益淨額为4,020,829千元，较2020年的2,721,865千元增长47.72%，其中利息收益为2,805,242千元，较2020年的1,605,317千元增长74.74%[129] - 2021年上半年稅前利潤扣除的融資成本为4,337,322千元，较2020年的4,519,524千元下降4.03%，其中借款成本为6,312,538千元，较2020年的7,762,953千元下降18.68%[130] - 2021年上半年員工成本为8,375,566千元，较2020年的7,131,792千元增长17.44%，其中薪金、工資及其他福利为7,902,357千元，较2020年的6,959,873千元增长13.54%[131] - 2021年上半年折舊及攤銷为3,694,243千元，较2020年的3,193,027千元增长15.7%；存貨成本为113,912,011千元，较2020年的89,420,646千元增长27.39%[132] - 2021年上半年土地增值稅为6,656,224千元，较2020年的9,940,505千元下降33.04%[128] - 2021年上半年對銷分部間收入为1,901,916千元，较2020年的1,408,095千元增长34.92%；對銷分部間利潤为508,284千元，较2020年的308,828千元增长64.6%[128] - 2021年上半年即期税项为144.27亿元，2020年同期为199.41亿元；递延税项为125.64亿元，2020年同期为177.62亿元[134] - 2021年上半年每股基本盈利按公司普通股股东应占利润110.47亿元及已发行普通股加权平均股数11.62亿股计算，2020年同期分别为125.08亿元和11.30亿股[135] - 截至2021年6月30日止六个月，集团物业、厂房及设备增加6.64亿元，2020年同期减少4919.4万元[136] - 2021年投资物业中已

财务报告审议与审计 - 2020年度报告于2021年3月30日经第十九届董事会第六次会议审议通过[3] - 财务报告已经毕马威会计师事务所审计并出具标准无保留意见的审计报告[3] 股息分配 - 2020年度拟合计派发现金股息145.22亿元（含税），占2020年公司股东应占年度净利润的比例为34.98%[3] - 以2020年末公司总股份数116.18亿股计算，每10股派送12.5元（含税）现金股息[3] - 建议股息预期将于2021年8月31日或前后向公司股东派付[3] 行业环境 - 2020年全国商品房销售金额增长8.7%[9] - 2020年8月“三道红线”出台，行业由金融红利时代步入管理红利时代[9] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年公司收入419,111,678千元，较2019年增长13.92%[19] - 2020年公司毛利120,580,201千元，较2019年下降8.79%[19] - 2020年公司年度利润59,298,116千元，较2019年增长7.56%[19] - 2020年本公司股东应占净利润41,515,545千元，较2019年增长6.80%[19] - 2020年经营活动产生的现金流量净额53,188,023千元，较2019年增长16.42%[19] - 2020年末公司流动资产1,547,450,938千元，较2019年末增长7.53%[19] - 2020年末公司流动负债1,317,492,690千元，较2019年末增长3.53%[19] - 2020年末本公司股东应占权益总额224,510,953千元，较2019年末增长19.38%[19] - 2020年末公司股本11,617,732千股，较2019年末增长2.79%[19] - 2020年归属上市公司股东的每股净资产19.32元，较2019年增长16.14%[19] - 公司2020年实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；归属上市公司股东净利润415.2亿元，同比增长6.8%；房地产业务销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%[31] - 公司2020年末持有货币资金1952.3亿元，净负债率18.1%，货币资金对一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍[31] - 分季度看，第一至四季度收入分别为47774343千元、98575164千元、95141960千元、177620211千元；本公司股东应占净利润分别为1249359千元、11258160千元、7355308千元、21652718千元[21] - 按国际财务报告准则和境内会计准则，2020年归属上市公司股东净利润均为41515545千元，2020年12月31日归属上市公司股东所有者权益均为224510953千元[23] - 报告期内公司实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；归属上市公司股东净利润415.2亿元，同比增长6.8%；每股基本盈利3.62元，同比增长4.5%；全面摊薄净资产收益率为18.5%，较2019年减少2.2个百分点[38] - 主营业务营业收入4158.81亿元，增长13.83%；营业成本2974.62亿元，增长26.39%；营业利润率21.93%，下降4.65个百分点[43] - 2020年公司实现净利润593.0亿元，同比增长7.6%；权益净利润415.2亿元，同比增长6.8%[105] - 公司房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点；全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点[105] - 2020年公司实现投资收益135.1亿元，同比增加171.1%，其中来自联营、合营公司实现的公司权益利润为97.4亿元[105] - 截至2020年底，公司净负债率为18.1%[106] - 截至报告期末，公司有息负债合计2585.3亿元，占总资产的比例为13.8%，一年以内到期占比32.1%，一年以上占比67.9%[107] - 报告期内，公司分四次完成总额为89.8亿元的公司债券发行[113] - 全年经营性现金净流入531.9亿元，报告期末持有货币资金1952.3亿元，高于一年内到期有息负债829.1亿元，人民币占货币资金比例98.1%[118] - 报告期内因人民币兑外币汇率升值产生汇兑亏损约6.6亿元，报告期末有效交叉货币掉期(CCS)余额为20.91亿美元[119] - 报告期末存货金额为10020.6亿元，较2019年底增长11.8%，其中拟开发产品占比20.0%，在建开发产品占比71.9%，已完工开发产品占比7.3%[121] - 报告期末项目存货跌价准备为41.85亿元，本年计提存货跌价准备影响本报告期税后净利润19.8亿元，影响归属母公司股东净利润14.5亿元[121][122] - 2020年其他非流动资、合同资产、已抵押存款、持有待售资产、预付负债、少数股东权益较2019年分别增长51.97%、78.89%、48.21%、48.96%、43.91%、51.88%；其他收益净额、应占联合营公司较2019年分别增长55.49%、156.94%[126] - 报告期末资本承担为1955.9亿元，主要包括建安合同和土地合同[127] - 报告期末为客户按揭贷款提供担保总额约2282.26亿元，过去未因担保蒙受重大损失，无需在财报中拨备[128] 租赁住宅业务数据关键指标变化 - 租赁住宅2020年销售面积4667.5万平方米，同比+13.5%；销售金额7041.5亿元，同比+11.6%；结算面积2889.4万平方米，同比+17.4%；开发业务结算收入3774.2亿元[26] - 2020年长租公寓主营业务收入25.40亿元，同比增长72.33%，已开业项目整体出租率超95%[26] - 截至2020年底，集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间[26] - 截至2020年底，运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间；报告期内在9个重点城市新开业3.3万间[66] - 2020年长租公寓营业收入25.40亿元，同比增长72.33%；截至报告期末，已开业项目的整体出租率超95%[67] 物流仓储服务业务数据关键指标变化 - 物流仓储服务方面，万纬物流在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米，累计开业700万平方米；高标库稳定期出租率94%，冷库稳定期使用率77%；管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%[27] - 2020年万纬物流新获取管理项目10个，可租赁建筑面积75万平方米，累计管理项目可租赁建筑面积1148万平方米[83] - 2020年万纬物流新开业195万平方米，累计开业项目建筑面积700万平方米，高标库稳定期出租率94%，冷库时点使用率77%[83] - 报告期内，万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%，冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%[83] 物业服务业务数据关键指标变化 - 物业服务2020年万物云营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计签约面积7.51亿平方米，已接管面积5.66亿平方米[28] - 报告期内，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%，住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元，占比4.74%；在管面积5.66亿平方米[60] - 万物梁行目前服务项目超1700个，期内物业管理和设施管理项目新增拓展超200个，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目[61] - 万物云城报告期内新增12个项目，累计布局10个城市，16个项目[63] 冰雪度假与酒店业务数据关键指标变化 - 公司持有23家在营酒店资产，冰雪度假业务雪季累计接待滑雪游客62万人次[29] - 2020年集团雪季累计接待滑雪游客62万人次，参与建设的北京冬奥延庆赛区冬奧村和山地新闻中心于2020年12月29日完成建设[89] - 集团持有23家在营酒店资产，形成“瞻云”和“有熊”两个自营品牌[89] 教育业务数据关键指标变化 - 梅沙教育和德英乐的在读人数超1.9万[90] 科技与绿色建筑相关情况 - 年内智慧工地实现100%覆盖[92] - 新增绿色建筑面积3702.7万平方米，其中绿色一、二星项目面积3607.8万平方米，绿色三星项目面积94.9万平方米[96] - 新开工主流项目的工业化应用比例为86%[97] - 目前公司共有科技员工1022人[100] 项目跟投机制情况 - 截至2020年底累计1002个项目引入跟投机制，报告期内新获项目跟投认购金额37.45亿元，占跟投项目资金峰值2.09%，占万科权益资金峰值3.48%[132] 未来项目计划 - 2021年现有项目预计新开工面积3148.4万平方米，预计项目竣工面积3587.5万平方米[136] 深圳项目情况 - 深圳瑧山府权益占比100%，占地面积48,804平方米，2020年末竣工面积110,009平方米，2021年计划竣工面积122,833平方米[138] - 深圳云城权益占比78.3%，占地面积394,044平方米，2020年竣工面积95,037平方米，2020年末竣工面积1,304,348平方米，2021年计划竣工面积31,162平方米[138] - 深圳自行车厂项目权益占比99.3%，占地面积44,406平方米，2020年末储备面积332,190平方米，2021年计划开工面积329,440平方米，计划竣工面积24,180平方米[138] - 深圳万科星城权益占比78.6%，占地面积122,126平方米，2020年竣工面积368,405平方米，2020年末竣工面积368,405平方米，2021年计划竣工面积270,479平方米[138] - 深圳瑧湾汇权益占比43.0%，占地面积68,285平方米，2020年竣工面积84,064平方米，2020年末竣工面积156,319平方米，2021年计划竣工面积21,239平方米[138] - 深圳悦城权益占比27.8%，占地面积95,999平方米，2020年开工面积293,059平方米，竣工面积75,810平方米，2020年末竣工面积75,810平方米，2021年计划竣工面积113,700平方米[138] - 深圳尖岗山权益占比100%，占地面积85,321平方米，2020年末储备面积189,575平方米，2021年计划开工面积189,575平方米[138] - 三星工业区项目一权益占比100%，占地面积91,541平方米，2020年末储备面积532,740平方米，2021年计划开工面积295,340平方米[138] 东莞项目情况 - 东莞双城水岸权益占比100%，占地面积596,786平方米，2020年开工面积61,941平方米，2020年末竣工面积343,126平方米，2021年计划开工面积16,365平方米[138] - 东莞御景湾项目权益占比24.2%，占地面积159,856平方米，建筑面积119,506平方米，20年末开工面积40,533平方米，21年计划竣工面积105,362平方米[140] - 东莞天空之城项目权益占比73.5%，占地面积36,874平方米，建筑面积128,925平方米，20年末竣工面积23,901平方米，21年计划竣工面积47,043平方米[140] - 东莞翡翠松湖项目权益占比90.0%，占地面积95,578平方米，建筑面积190,957平方米，20年末竣工面积96,517平方米，21年计划竣工面积132,155平方米，21年计划储备面积52,888平方米[140] 佛山项目情况 - 佛山万科城项目权益占比100.0%，占地面积337,544平方米，建筑面积776,350平方米，21年计划竣工面积776,350平方米[140] - 佛山水晶城项目权益占比49.0%，占地面积284,036平方米，建筑面积710,092平方米，21年计划竣工面积710,092平方米[140] - 佛山万科广场项目权益占比88.0%，占地面积114,429平方米，建筑面积555,820平方米，20年末竣工面积61,741平方米，21年计划竣工面积369,691平方米，21年计划储备面积81,521平方米[140] - 佛山南海万科广场项目权益占比51.0%，占地面积89,009平方米，建筑面积373,821平方米，21年计划竣工面积373,821平方米[140] - 佛山金域滨江项目权益占比50.0%，占地面积113,224平方米，建筑面积452,880平方米，20年末竣工面积171,061平方米，21

公司基本信息 - 公司A股股票上市地为深交所，代碼為000002；H股股票上市地為聯交所，代碼為2202、299903[7] - 公司首次註冊登記日期為1984年5月30日，地點在深圳；變更登記日期為2017年7月14日，地點在深圳[7] - 公司統一社會信用代碼為91440300192181490G[7] 财务报告审议与审计情况 - 本報告已經公司於2020年8月27日召開的第十九屆董事會第二次會議審議通過[1] - 公司中期报告未经审计，经毕马威会计师事务所审阅[65] - 毕马威会计师事务所审阅公司截至2020年6月30日的中期财务报告，未发现重大问题[108][110] 股息与股本变动 - 公司2020年中期不派發股息、不送紅股，不進行權益儲備轉增股本[1] - 截至2020年6月30日，股本為11,617,732股，較年初增加315,589,200股[8] - 2020年6月公司发行315589200股H股，H股占比由13.96%提高至16.30%[11] - 2020年6月11日，公司发行315,589,200股新H股[77] - 2020年6月11日，公司以每股25.00港元价格配發315,589,200股新H股，占配售完成后全部已发行H股约16.67%及全部已发行股本约2.72%，所得款项总额约78.9亿港元[80] - 2020年6月30日，公司完成董事会、监事会换届选举，董事、监事限售股份变动[78] - 2020年6月30日，A股已发行股份数量为9,724,197千股，H股为1,893,535千股，总发行股份为11,617,732千股[157] - 2020年6月11日，公司配售发行315,589,200股新H股，所得款项总额约71.88亿元，净额约71.65亿元，股本增加315,589,200元，股份溢价增加68.50亿元[158] - 2020年批准的上年度股息每股1.016613元，金额为11,810,739千元；2019年每股1.045102元，金额为11,811,893千元[159] 财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，流動資產為1,509,668,130千元，較年初增長4.91%[8] - 截至2020年6月30日，流動負債為1,315,939,371千元，較年初增長3.40%[8] - 截至2020年6月30日，本公司股東應佔權益總額為195,617,745千元，較年初增長4.02%[8] - 截至2020年6月30日，歸屬本公司股東的每股淨資產為16.84元，較年初增長1.19%[8] - 2020年1-6月公司实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；归属上市公司股东净利润125.1亿元，同比增长5.6%[11][14] - 2020年1-6月公司毛利46551935元，同比下降7.79%；税前利润36390949元，同比下降3.79%[9] - 截至报告期末，公司持有货币资金1942.9亿元，净负债率为27.0%[11] - 主营业务营业收入144838438千元，同比增长4.75%；营业成本99427529千元，同比增长12.31%[15] - 集团实现净利润186.3亿元，下降3.4%；归属上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较2019年同期下降0.96个百分点 [37] - 房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点 [37] - 集团实现投资收益26.9亿元，同比增长106.8%，其中来自联营、合营公司权益净利润为17.1亿元 [37] - 截至报告期末，净负债率为27.0%，有息负债金额为2729.8亿元，较年初增加151.3亿元，占总资产比例为15.1% [38] - 报告期内，集团发行三期公司债券，金额分别为25亿元、25亿元和20亿元，上半年实际利息支出77.6亿元，其中资本化利息37.3亿元 [39] - 报告期内，集团经营性现金净流入226.1亿元，持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期流动负债总和968.2亿元 [40] - 报告期内集团产生汇兑亏损约2.6亿元 [41] - 报告期末，集团有效交叉货币掉期（CCS）余额为20.91亿美元，报告期内无新增或到期套期保值合约[42] - 报告期末，集团存货金额为人民币9375.6亿元，较2019年底增长4.0%，其中拟开发产品占比19.0%、在建开发产品占比74.3%、已完工开发产品占比6.0%[43] - 截至报告期末，集团为客户按揭贷款提供担保总额约人民币2498.58亿元，过去未因担保蒙受重大损失，无需在财报中拨备[44] - 2020年6月30日，合同资产为5051655千元，较2019年12月31日增长46.64%；其他流动资产为6574695千元，较2019年12月31日下降44.03%[45] - 2020年1 - 6月，其他经营开支为 - 583038千元，较2019年1 - 6月增长34.78%；应占联合营公司利润减亏损为1712341千元，较2019年1 - 6月增长88.70%[45] - 报告期内，CCS衍生品投资产生浮动亏损97.42万元人民币，期末IRS及CCS公允价值参照外部金融机构市场报价确定[50] - 报告期末，IRS期末合约金额453200.00万元，占公司期末净资产比例1.56%；CCS期末合约金额1633853.89万元，占比5.61%；合计期末合约金额2087053.89万元，占比7.17%[51] - 截至2020年6月30日止六个月，公司收入为146,349,507千元，2019年同期为139,320,077千元[111] - 2020年上半年毛利为46,551,935千元，2019年同期为50,486,868千元[111] - 2020年上半年经营利润为39,198,132千元，2019年同期为41,777,626千元[111] - 2020年上半年期内利润为18,629,194千元，2019年同期为19,285,677千元[111][112] - 2020年上半年基本及摊薄每股盈利为1.11元，2019年同期为1.06元[111] - 截至2020年6月30日，公司投资物业为100,472,116千元，2019年12月31日为94,521,281千元[113] - 截至2020年6月30日，公司存货及其他合约成本为937,556,883千元，2019年12月31日为901,807,080千元[114] - 截至2020年6月30日，公司银行贷款及金融机构借款为121,975,894千元，2019年12月31日为114,319,778千元[115] - 截至2020年6月30日，公司净资产为291,256,107千元，2019年12月31日为270,579,116千元[115] - 截至2020年6月30日，公司本公司股东应占权益总额为195,617,745千元，2019年12月31日为188,058,492千元[115] - 2020年上半年经营所产生现金为47,169,541千元，2019年为38,476,764千元[118] - 2020年上半年经营活动所得现金净额为22,605,962千元，2019年为8,853,111千元[118] - 2020年上半年投资活动所得现金净额为1,158,823千元，2019年为 - 7,720,692千元[118] - 2020年上半年融资活动所得现金净额为4,534,294千元，2019年为 - 43,990,347千元[118] - 2020年上半年现金及现金等价物增加净额为28,400,850千元，2019年为 - 42,772,959千元[118] - 2020年6月30日现金及现金等价物为188,139,501千元，2019年为132,895,205千元[118] - 2020年物业销售、物业管理与相关服务、建造合约、其他服务收入分别为131,404,011千元、6,698,359千元、4,406,665千元、1,219,625千元，2019年分别为128,471,989千元、5,282,541千元、2,672,157千元、799,651千元[123] - 2020年投资物业租金总收入为2,620,847千元，2019年为2,093,739千元[123] - 2020年集团综合收入为146,349,507千元，2019年为139,320,077千元[123][129] - 2020年呈報分部利潤为26,274,447千元，2019年为30,118,324千元[124][126][129] - 2020年除稅前綜合利潤为36,390,949千元，2019年为37,825,182千元[129] - 2020年呈報分部資產为1,580,795,435千元，2019年为1,469,847,024千元[124][126][129] - 2020年综合资产为1,806,260,177千元，2019年为1,577,130,844千元[129] - 2020年上半年其他收益净额为27.22亿元，2019年同期为24.11亿元[130] - 2020年上半年融资成本为45.20亿元，2019年同期为48.60亿元[131] - 2020年上半年员工成本为71.32亿元，2019年同期为79.99亿元[132] - 2020年上半年折旧及摊销为31.93亿元，存货成本为894.21亿元，向联营公司及合营公司收取的项目管理费为 -7.07亿元；2019年同期分别为30.90亿元、814.86亿元、 -3.99亿元[133] - 2020年上半年所得税为17.76亿元，2019年同期为18.54亿元[134] - 2020年上半年每股基本盈利按公司普通股股东应占期间利润125.08亿元及已发行普通股加权平均数113.02亿股计算；2019年同期分别为118.42亿元和111.27亿股[135] - 截至2020年6月30日止六个月，集团物业、厂房及设备减少4919.40万元，2019年同期增加44.11亿元[138] - 2020年6月30日投资物业已竣工物业账面价值为66.80亿元，在建物业为33.67亿元[139] - 2020年6月30日使用权资产账面价值为64.27亿元，2019年12月31日为58.73亿元[140] - 2020年6月30日其他非流动资产为93.17亿元，2019年12月31日为91.07亿元[143] - 2020年6月30日存货及其他合约成本为932,181,973千元，2019年12月31日为897,092,883千元[144] - 2020年6月30日贸易及其他应收款项为362,371,200千元，2019年12月31日为351,616,877千元[145] - 2020年6月30日现金及现金等价物中银行存款及现金为188,139,501千元，2019年12月31日为159,738,651千元[147] - 2020年6月30日贸易及其他应付款项为542,891,372千元，2019年12月31日为542,268,303千元[148] - 2020年6月30日银行贷款及金融机构借款总计81,742,833千元（即期）和121,975,894千元（非即期），2019年12月31日为81,822,781千元（即期）和114,319,778千元（非即期）[152][153] - 2020年6月30日应收联营公司及合营公司款项中按市场利率计息部分为12,396百万元，2019年为29,069百万元；报告期内利息收益为3

公司基本信息 - 公司中文名称为万科企业股份有限公司，注册地址在中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心[8] - 公司A股股票上市地为深交所，代码为000002；H股股票上市地为联交所，代码为2202、299903[8] - 公司信息披露媒体有《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》、巨潮资讯网、联交所披露易网站[9] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，地点在深圳；变更登记日期为2017年7月14日，地点在深圳[9] - 公司境内聘请的会计师事务所为毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙），境外为毕马威会计师事务所[9] - 公司境内聘请的律师事务所有广东信达律师事务所、北京市君合（深圳）律师事务所，境外为普衡律师事务所[9] - A股和H股每股面值均为1元[4] 报告期相关信息 - 报告期为2019年1月1日至2019年12月31日[4] - 报告于2020年3月17日召开的第十八届董事会第二十七次会议审议通过[2] 公司战略与管理 - 2018年公司提出战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线[6] - 2019年管理工作重点是明确组织重建、事人匹配的基本逻辑并使其成为组织自我更新常态[6] - 2020年公司将重点做好分析市场环境变化、聚焦产品力和服务力、深化组织重建三件事[6] - 2019年是万科成立35周年[5] - 公司主动开启“战略－机制－文化－组织－人”五位一体的全面转型升级[5] - 战略上从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型[5] - 机制上推进职业经理人制度向事业合伙人机制再升级[5] - 文化上继承“大道当然”，发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化[5] 财务数据关键指标变化 - 2019年公司收入3678.93878亿元，较2018年增长23.84%[10] - 2019年公司毛利1321.9666亿元，较2018年增长20.23%[10] - 2019年公司年度利润551.31615亿元，较2018年增长11.89%[10] - 2019年本公司股东应占净利润388.72087亿元，较2018年增长15.10%[10] - 2019年末公司流动资产14390.63201亿元，较2018年末增长11.11%[11] - 2019年末公司流动负债12726.10284亿元，较2018年末增长13.43%[11] - 2019年末本公司股东应占权益总额188.058492亿元，较2018年末增长20.73%[11] - 公司2019年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.8%；归属上市公司股东净利润388.7亿元，同比增长15.1%[21] - 公司主营业务营业利润率26.58%，较2018年减少2.21个百分点；其他业务营业利润率85.24%，较2018年增加18.59个百分点[22] - 公司全面摊薄的净资产收益率为20.67%，较2018年减少1.01个百分点[21] - 公司每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%[21] - 2019年公司实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润388.7亿元，同比增长15.1%[47] - 公司房地产及相关业务的结算毛利率为26.9%，较2018年减少2.3个百分点；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点[47] - 2019年公司实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%，其中来自联营、合营公司实现的公司权益利润为37.9亿元[47] - 截至2019年底，公司净负债率为33.9%[47] - 截至报告期末，公司有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%；短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%[48] - 公司实际利息支出139.6亿元，其中资本化利息56.9亿元[50] - 公司全年经营性现金净流入456.9亿元，期末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期流动负债总和938.9亿元，货币资金中人民币占比97.2%，外币合计占比2.8%[52] - 公司产生汇兑收益约3.3亿元，期末有效交叉货币掉期（CCS）余额为20.91亿美元，报告期新增3.75亿美元，8.75亿美元远期外汇契约（DF）到期[53] - 公司存货金额为9018.1亿元，较2018年底增长19.6%，其中拟开发产品占比23.0%，在建开发产品占比69.0%，已完工开发产品占比7.3%[55] - 公司项目存货跌价准备为29.9亿元，本年计提存货减值准备影响本报告期税后净利润11.4亿元，影响归属母公司股东净利润7.8亿元[55] - 公司递延税项资产较2018年增长48.75%，合同资产增长152.54%，已抵押存款减少49.36%等多项财务指标有变动[56] - 公司资本承担为1962.9亿元，主要包括建安合同和土地合同[58] - 公司为客户按揭贷款提供担保总额约2281.5亿元，过去未因担保蒙受重大损失[59] 股息分配 - 2019年度拟合计派发现金股息118.1073943605亿元，占公司2019年本公司股东应占年度净利润的比例为30.4%[2] - 以2019年末公司总股份数113.02143001亿股计算，每10股派送10.45元现金股息[2] 房地产开发业务数据关键指标变化 - 房地产开发销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元[15] - 公司房地产及相关业务营业收入3526.5亿元，占比95.9%[21] - 公司2019年销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%[26] - 公司所销售产品中，住宅占86.4%，商办占10.0%，其它配套占3.6%；144平方米以下中小户型占比91.2%[26] - 公司2019年在全国商品房市场份额约4%，在21个城市销售金额列当地第一，在12个城市排名第二[26] - 公司分区域销售中，南方、上海、北方、中西部区域销售面积占比分别为16.01%、28.36%、25.43%、30.07%；销售金额占比分别为20.20%、32.42%、22.54%、23.88%[27] - 公司房地产及相关业务营业收入中，南方、上海、北方、中西部区域占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%[24] - 房地产开发业务结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%，结算收入3340.4亿元，同比增长22.1%[28] - 已售未结资源面积4288.5万平方米，合同金额6091.0亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%[28] - 2019年新开工面积约4241.1万平方米，同比下降15.1%，竣工面积约3007.9万平方米，同比增长9.1%[29] - 2019年获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益地价总额约1549.6亿元[30] - 新增项目71.5%（按建筑面积）和79.9%（按权益投资金额）位于一二线城市[30] - 2020年公司现有项目预计新开工面积2921.2万平方米，预计项目竣工面积3319.3万平方米[63] 物业服务业务数据关键指标变化 - 物业服务营业收入127亿元，累计签约面积6.4亿平方米[16] - 万科物业营业收入127.0亿元，同比增长29.7%，新拓展项目年饱和收入54.06亿元，同比增长33.13%[31][32] - 万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%[32] 租赁住宅业务数据关键指标变化 - 租赁住宅业务2019年新增开业5.6万间，累计开业11万间，成熟期项目平均出租率约90%[35] 印力集团业务数据关键指标变化 - 2019年底印力集团运营管理项目108个，管理面积近900万平方米，已开业面积644万平方米[37] 万纬物流业务数据关键指标变化 - 2019年万纬物流新获取项目21个，可租赁建筑面积约191万平方米，截至期末可租赁建筑面积约1086万平方米[40] 冰雪项目业务数据关键指标变化 - 2019年11月至2020年1月末，三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次[42] 产品质量与绿色建筑 - 2019年材料部品及项目检测覆盖率达100%[43] - 2019年集团交付规模超20万套，公共区域质量满意度、室内质量满意度较上年分别提高4个和5个百分点[43] - 2019年集团范围内绿色建筑覆盖率100%，绿色建筑面积达4662.0万平方米，其中绿色一、二星项目面积4254.2万平方米，绿色三星项目面积407.8万平方米；自2009年推广绿色建筑以来，集团绿色建筑面积累计达1.93亿平方米[43] - 2019年，集团86%新开工主流产品应用工业化体系进行建造[43] 项目跟投机制 - 截至2019年底公司累计865个项目引入跟投机制，报告期内新获取项目跟投认购金额41.57亿元，占跟投项目资金峰值1.87%，占万科权益资金峰值2.48%[60] 各区域项目数据 - 深圳瑧山府权益占比100.0%，2019年竣工面积107,866平方米[64] - 深圳云城权益占比78.3%，2019年开工面积196,000平方米，2019年竣工面积921,019平方米，2020年计划竣工面积126,199平方米[64] - 深圳天誉花园权益占比100.0%，2019年开工面积278,619平方米，2019年竣工面积4,190平方米[64] - 深圳壹海城权益占比50.0%，2019年竣工面积54,202平方米[64] - 深圳万科星城权益占比78.6%，2020年计划竣工面积169,978平方米[64] - 深圳瑧湾汇权益占比43.0%，2019年竣工面积72,255平方米，2020年计划竣工面积82,196平方米[64] - 深圳深南道68号权益占比59.9%，2019年竣工面积123,119平方米，2020年计划竣工面积9,472平方米[64] - 深圳汇隆商务中心权益占比39.2%，2019年竣工面积126,150平方米，2020年计划竣工面积10,184平方米[64] - 深圳滨海置地大厦权益占比100.0%，2019年竣工面积57,750平方米[64] - 长沙魅力之城权益占比95.0%，占地面积460,237平方米，规划建筑面积1,335,730平方米，19年开工面积56,292平方米，19年竣工面积214,359平方米，截至19年末竣工面积803,439平方米，19年末储备229,756平方米，20年计划开工面积151,412平方米，20年计划竣工面积166,572平方米[65] - 长沙金域国际权益占比51.0%，占地面积159,393平方米，规划建筑面积518,569平方米，19年开工面积18,302平方米，19年竣工面积61,424平方米，截至19年末竣工面积358,119平方米，20年计划竣工面积120,495平方米[65] - 东莞翡丽山权益占比50.0%，占地面积249,534平方米，规划建筑面积374,302平方米，19年竣工面积48,529平方米，截至19年末竣工面积374,302平方米[65] - 东莞万科云城权益占比74.4%，占地面积124,395平方米，规划建筑面积373,182平方米，19年竣工面积139,270平方米，截至19年末竣工面积349,115平方米[65] - 东莞珠江东岸权益占比63.6%，占地面积303,695平方米，规划建筑面积542,650平方米，19年竣工面积56,452平方米，截至19年末竣工面积519,652平方米[65] - 东莞万科城市之光权益占比88.3%，占地面积29,391平方米，规划建筑面积136,422平方米，20年计划竣工面积136,422平方米[65] - 东莞松朗花园权益占比86.9%，占地面积75,663平方米，规划建筑面积233,017平方米，19年竣工面积139,259平方米，截至19年末竣工面积233,017平方米[65] - 东莞城市花园权益占比40.8%，占地面积74,813平方米，规划建筑面积272,318平方米，19年竣工面积140,730平方米，截至19年末竣工面积263,459平方米[65] - 东莞东江之星权益占比45.1%，占地面积59,200平方米，规划建筑面积367,548平方米，19年竣工面积133,400平方米，截至19年末竣工面积133,400平方米，20年计划竣工面积177,266平方米[65] - 东莞第五城权益占比48.3%，占地面积102,054平方米，规划建筑面积285,643平方米，20年计划竣工面积204,556平方米[65] - 佛山万科城权益占比100.0%，占地面积337,544平方米，规划建筑面积776,350平方米[66] - 佛山水晶城权益占比49.0%，占地面积284,036平方米，规划建筑面积

公司基本信息 - 公司A股股票上市地为深交所，代碼000002；H股股票上市地為聯交所，代碼2202、299903[7] - 公司首次註冊登記日期為1984年5月30日，地點深圳；變更登記日期為2017年7月14日，地點深圳[7] - 公司法定代表人為郁亮[6] 股息与股本分配 - 2019年中期公司不派發股息、不送紅股，不進行權益儲備轉增股本[2] - 2019年公司中期不派股息、不送红股，不进行权益储备转增股本[14] - 公司2019年中期不派股息、不送红股、不进行权益储备转增股本[54] 财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，流動資產1,300,201,290千元，較年初增長0.39%；流動負債1,161,742,027千元，較年初增長3.55%；本公司股東應佔權益總額161,016,910千元，較年初增長3.37%[8] - 2019年1 - 6月，公司收入139,320,077千元，同比增長32.86%；毛利50,486,868千元，同比增長42.74%；稅前利潤37,825,182千元，同比增長46.71%[9] - 2019年1 - 6月，歸屬本公司股東的利潤11,841,752千元，同比增長29.79%；基本每股收益1.06元，同比增長28.77%；稀釋每股收益1.06元，同比增長28.77%[9] - 2019年1 - 6月，淨資產收益率（全面攤薄）為7.35%，較上年同期上升0.59個百分點；淨資產收益率（加權平均）為7.26%，較上年同期上升0.75個百分點[9] - 2019年1 - 6月，經營活動產生的現金流量淨額8,853,111千元，上年同期為 - 4,255,093千元，同比增長308.06%[9] - 中國會計準則和國際財務報告準則下，歸屬於上市公司股東的淨利潤均為11,841,752千元，所有者權益均為161,016,910千元，無差異[10] - 2019年1-6月公司实现营业收入1393.2亿元，同比增长32.9%；归属上市公司股东净利润118.4亿元，同比增长29.8%[11][14] - 截至报告期末，公司持有货币资金1438.7亿元，净负债率为35.04%[11] - 2019年上半年公司每股基本盈利1.06元，同比增长28.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较2018年同期增加0.59个百分点[14] - 报告期内，集团实现净利润192.9亿元，同比增长42.6%，归属上市公司股东净利润118.4亿元，同比增长29.8%，全面摊薄净资产收益率7.35%，较2018年同期上升0.59个百分点[35] - 报告期末，集团持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债总和666.5亿元，货币资金中人民币占比91.9%[36] - 报告期末，公司净负债率为35.04%[37] - 报告期末，公司有息负债金额为2253.2亿元，较年初减少358.9亿元，占总资产的比例为14.3%[37] - 报告期末，公司存货金额为7947.6亿元，较2018年底增长5.4%[39] - 报告期末，公司为客户按揭贷款提供担保总额约2021.1亿元[40] - 报告期末，外币负债占公司有息负债的比例为35.0%，有效交叉货币掉期(CCS)余额为20.91亿美元，报告期内有8.75亿美元针对外币负债签署的远期外汇契约(DF)到期，产生汇兑收益约3.1亿元[41] - 2019年6月30日，公司合约资产为24.16亿元，较2018年12月31日增长77.09%；其他流动资产为24.19亿元，较2018年12月31日减少80.80%；投资物业为584.32亿元，较2018年12月31日增长125.62%；租赁负债为236.22亿元，因会计政策变更产生[42] - 2019年1 - 6月，公司收入为1393.20亿元，较2018年1 - 6月增长32.86%；其他收益净额为24.11亿元，较2018年1 - 6月增长42.80%；管理费用为 - 70.40亿元，较2018年1 - 6月增长48.81%；财务费用为 - 48.60亿元，较2018年1 - 6月增长32.29%；所得税为 - 185.40亿元，较2018年1 - 6月增长51.22%[42] - 有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计666.5亿元，占比为29.6%；一年以上有息负债1586.7亿元，占比为70.4%[37] - 分融资对象看，银行借款占比为59.2%，应付债券占比为25.7%，其他借款占比为15.1%[38] - 上半年公司实际利息支出合计70.2亿元，其中资本化的利息合计26.4亿元[38] - 报告期内到期结算的CCS盈利129万元人民币[47] - IRS期初合约金额438,600.00万元，期末合约金额439,600.00万元，期末合约金额占公司报告期末净资产比例1.89%[48] - CCS期初合约金额2,017,208.16万元，期末合约金额1,999,245.69万元，报告期损益129.00万元，期末合约金额占公司报告期末净资产比例8.60%[48] - DF期初合约金额601,177.50万元，期末无合约金额[48] - 衍生品投资合计期初合约金额3,056,985.66万元，期末合约金额2,438,845.69万元，报告期损益129.00万元，期末合约金额占公司报告期末净资产比例10.49%[48] - 截至2019年6月30日，公司非流动资产为276,929,554千元，2018年12月31日为233,507,500千元[110] - 截至2019年6月30日，公司流动资产为1,300,201,290千元，2018年12月31日为1,295,155,915千元[110] - 截至2019年6月30日，公司流动负债为1,161,742,027千元，2018年12月31日为1,121,913,937千元[110] - 截至2019年6月30日，公司流动资产净值为138,459,263千元，2018年12月31日为173,241,978千元[110] - 2019年6月30日银行贷款及金融机构借款为104,952,265千元，较2018年12月31日的120,929,055千元有所下降[111] - 2019年6月30日租赁负债为21,311,566千元，2018年12月31日为0千元[111] - 2019年6月30日应付债券为53,717,170千元，较2018年12月31日的47,095,146千元有所上升[111] - 2019年6月30日资产净值为232,467,538千元，较2018年12月31日的235,620,730千元有所下降[111] - 2019年6月30日本公司股东应占权益总额为161,016,910千元，较2018年12月31日的155,764,132千元有所上升[111] - 2019年6月30日非控股权益为71,450,628千元，较2018年12月31日的79,856,598千元有所下降[111] - 截至2018年6月30日止6个月期间利清为9,123,743千元[113] - 截至2018年6月30日止6个月其他全面收益为158,795千元[113] - 2018年就过往年度批准的股息为9,935,237千元[113] - 2018年非控股权益注资为16,028,320千元[113] - 2019年1月1日公司权益总额为235,620,730千元，6月30日为232,467,538千元[115] - 截至2019年6月30日止六个月期间利润为11,841,752千元，全面收益总额为12,607,062千元[115] - 2019年已付股息及利息为12,687,758千元，其他融资活动所用现金流为31,302,589千元[117] - 2019年经营活动产生现金净额为8,853,111千元，投资活动所用现金净额为7,720,692千元，融资活动所用现金净额为43,990,347千元[117] - 2019年1月1日现金及现金等价物为175,668,164千元，6月30日为132,895,205千元[117] - 2019年收购物业、厂房及设备以及投资物业所用现金为3,379,589千元，其他投资活动所用现金为4,341,103千元[117] - 2019年经营所产生现金为38,476,764千元，已付所得税为29,623,653千元[117] - 2019年汇率变动之影响为84,969千元，现金及现金等价物减少净额为42,772,959千元[117] - 截至2019年6月30日止六个月，按国际财务报告准则第16号呈报经营利润为41,777,626千元，调整后为41,547,908千元，2018年为28,691,520千元[135] - 截至2019年6月30日止六个月，按国际财务报告准则第16号呈报期间利润为19,285,677千元，调整后为19,539,415千元，2018年为13,522,601千元[135] - 2019年上半年综合收入为139,320,077千元，2018年同期为104,859,125千元[137][145] - 2019年上半年其他收益净额为2,410,769千元，2018年同期为1,688,247千元[147] - 2019年上半年借款成本70.20707亿元，2018年同期为56.30434亿元[148] - 2019年上半年员工成本79.99432亿元，2018年同期为61.23082亿元[149] - 2019年上半年折旧及摊销30.90271亿元，2018年同期为12.72762亿元[150] - 2019年上半年存货成本814.86329亿元，2018年同期为643.38225亿元[150] - 2019年上半年所得税18.539505亿元，2018年同期为12.259801亿元[151] - 2019年上半年每股基本盈利对应公司股东应占期间利润118.41752亿元，2018年同期为91.23743亿元[152] - 2019年上半年物业、厂房及设备增加44.11006亿元，2018年同期为63.82402亿元[154] - 2019年6月30日投资物业账面价值为58.431815亿元，2018年12月31日为27.447918亿元[155] - 2019年6月30日存货及其他合约成本为794.761278亿元，2018年12月31日为754.310077亿元[158] - 2019年6月30日贸易及其他应收款项为35.2057722亿元，2018年12月31日为33.1838827亿元[159] - 截至2019年6月30日，公司银行存款及现金为132,895,205千元，2018年12月31日为175,668,164千元；在徽商银行银行存款结余为369百万元，2018年为1,094百万元[162] - 2019年6月30日，公司即期银行贷款及金融机构借款总计63,143,501千元，非即期为104,952,265千元；2018年12月31日，即期总计69,620,501千元，非即期为120,929,055千元[163][164] - 有抵押银行贷款以账面价值25,765百万元的资产担保或以子公司股份权益质押，2018年为23,051百万元[164] - 须偿还非即期计息银行贷款及金融机构借款，2019年6月30日为104,952,265千元，2018年12月31日为120,929,055千元[165] - 2019年6月30日，公司即期应付债券总计5,225,753千元，非即期为53,717,170千元；201

公司基本信息 - 公司A股股票上市地为深交所，代码为000002；H股股票上市地为联交所，代码为2202、299903[10] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，地点在深圳；变更登记日期为2017年7月14日，地点在深圳[11] - 公司统一社会信用代码为91440300192181490G[11] - 公司境内聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙），境外聘请毕马威会计师事务所[11] - 公司境内聘请广东信达律师事务所、北京市君合（深圳）律师事务所，境外聘请普衡律师事务所[12] - 公司信息披露媒体有《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》、巨潮资讯网、联交所披露易网站[11] 公司战略与经营方针 - 2018年公司将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”[7] - 公司至少需建立六个千亿级业务才能再造一个如今的规模[7] - 2019年公司经营工作指导思想是围绕战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘[8] - 公司将围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位，坚持以客户为中心等实现有质量发展[59] - 公司各业务巩固提升基本盘，如巩固开发即售业务、住区物业服务基本盘等[59][60] 宏观市场数据 - 90后比80后人口少3100万，00后又比90后少4100万[6] - 2018年中国房地产市场TOP3开发商获12.6%市场份额，TOP10为26.9%，TOP20为37.5%，TOP30为45.2%，TOP50为55.1%，TOP100为66.7%[7] - 2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%[17] - 2018年全国房地产开发投资完成额12.0万亿元，同比增长9.5%，房屋新开工面积20.9亿平方米，同比增长17.2%[17] - 2018年武汉市商品房市场全年供应2720万平方米，同比上涨7.7%；成交1935万平方米，同比下降13%；成交金额2030亿元，同比下降15%[50] - 2018年广州市商品住宅销售面积为956万平方米，同比下降5%；销售金额为2025亿元，同比上升22%[51] - 2018年深圳市商品住宅市场总供应面积396万平方米，同比上升21.2%；总成交面积292万平方米，同比上升12.8%[52] - 2018年度太原商品住宅销售面积为966万平方米，同比增长48.5%[53] - 2018年郑州商品住宅市场供应2030万平方米，同比下降8%；成交1826万平方米，同比上升10%；年末库存1222万平方米，去化周期6.6个月[54] 公司财务关键指标变化 - 2018年度拟合计派发现金股息118.12亿元（含税），占公司2018年本公司股东应占年度净利润的比例为34.97%[2] - 以2018年末公司总股份数110.39亿股计算，每10股派送10.7元（含税）现金股息[2] - 2018年公司收入2970.83亿元，较2017年增长25.17%，毛利1099.52亿元，较2017年增长43.31%[13] - 2018年公司年度利润492.72亿元，较2017年增长32.42%，本公司股东应占净利润337.73亿元，较2017年增长20.39%[13] - 2018年经营活动产生的现金流量净额336.18亿元，较2017年减少59.16%[13] - 2018年末流动资产12951.56亿元，较2017年末增长27.27%，流动负债11219.14亿元，较2017年末增长32.40%[13] - 2018年分季度收入分别为303.44亿元、745.15亿元、694.86亿元、1227.38亿元[14] - 2018年分季度本公司股东应占净利润分别为8.95亿元、82.29亿元、48.61亿元、197.88亿元[14] - 按国际财务报告准则和境内会计准则，2018年归属上市公司股东的净利润均为337.73亿元，所有者权益均为1557.64亿元，无差异[15] - 2018年公司实现营业收入2970.8亿元，本公司股东应占年度利润337.7亿元，同比分别增长25.2%和20.4%，期末净负债率30.89%[16] - 公司实现营业收入2970.8亿元，同比增长25.2%；股东应占年度利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；净资产收益率为21.68%，较2017年增加0.54个百分点[19] - 主营业务营业收入2938.2亿元，增长25.09%；营业成本1860.8亿元，增长16.38%；营业利润率29.00%，增加3.10个百分点[20] - 报告期内公司实现净利润492.7亿元，同比增长32.4%；公司股东应占年度利润337.7亿元，同比增长20.4%[37] - 公司房地产业务结算毛利率为29.4%，较2017年提高3.2个百分点；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年上升0.5个百分点[37] - 2018年公司实现来自联营、合营公司的公司权益利润为62.8亿元[37] - 截至2018年底，公司净负债率为30.9%[38] - 截至报告期末，公司有息负债合计2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%；一年內到期的有息负债931.8亿元，占比为35.7%；一年以上有息负债1680.3亿元，占比为64.3%[38] - 报告期内，公司实际利息支出合计141.5亿元，其中资本化的利息合计59.6亿元[40] - 全年公司实现经营性现金净流入336.2亿元，截至报告期末，持有货币资金1884.2亿元，远高于一年內到期有息负债的总和931.8亿元[42] - 2018年公司产生汇兑亏损约13.2亿元，截至报告期末，有效远期外汇契约(DF)和交叉货币掉期(CCS)余额分别为8.8亿美元、17.2亿美元[43] - 报告期内，标普、惠誉维持公司「BBB+」的信用评级，穆迪维持公司「Baa1」的信用评级，国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持公司主体信用等级AAA，评级展望均为「稳定」[41] - 截至报告期末，集团存货金额为7543.1亿元，较2017年底增长26.3%，其中拟开发产品1783.0亿元，占比23.6%；在建开发产品5070.8亿元，占比67.2%；已完工开发产品639.6亿元，占比8.5%[45] - 报告期末，项目存货跌价准备为23.1亿元，本年计提的存货减值准备影响本报告期税后净利润7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元[45] - 2018年末物业、厂房及设备为226.45亿元，较2017年末增长110.95%；投资物业为258.98亿元，较2017年末增长51.93%；于联营公司及合营公司的权益为1295.28亿元，较2017年末增长59.47%[46] - 截至报告期末，集团的资本承担为2078.9亿元，主要包括建安合同和土地合同[47] - 截至报告期末，集团为客户的按揭贷款提供担保总额约1814.5亿元，过去未因担保蒙受重大损失，认为无须作出拨备[48] 房地产业务线数据关键指标变化 - 房地产业务结算收入占全部营业收入的95.6%；结算收入2840.2亿元，同比增长24.7%；结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；结算均价12961元/平方米[19][24] - 公司实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%；在全国商品房市场份额升至4.05%（2017年：3.96%）[23] - 已售未结资源面积3710.2万平方米，合同金额5307.1亿元，较上年末分别增长25.2%和28.1%[24] - 南方、上海、北方、中西部区域房地产业务结算收入占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%[21] - 2018年开发项目新开工面积4992.8万平方米，同比增长36.7%；竣工面积2756.3万平方米，同比增长19.8%[26] - 2018年获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米，权益地价总额1351.4亿元[26] - 按建筑面积计算，82.6%的新增项目为合作项目；72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市[26] - 截至报告期末，在建项目总面积9012.7万平方米，权益建筑面积5402.1万平方米；规划中项目总面积5936.2万平方米，权益建筑面积3579.6万平方米[26] - 2018年集团营业收入前五的房地产开发项目中，武汉汉口传奇结算收入56.56亿元，广州山景园结算收入52.99亿元，深圳麓城结算收入52.75亿元，太原万科城结算收入49.12亿元，郑州万科美景万科城结算收入46.10亿元[49] - 2018年公司在郑州市场排名第三位[54] 其他业务线数据关键指标变化 - 万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长36.1%，新增签约饱和收入中住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%[27] - 截至报告披露日，集团长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超6万间，开业6个月以上项目平均出租率约92%，完成55亿元住房租赁专项公司债券发行[28] - 截至2018年底，集团管理商业项目210余个，总面积超1300万平方米，印力集团运营项目逾120个，管理面积近1000万平方米[29] - 2019年1月，印力集团发起并设立资产专项支持计划（CMBS），发行规模21.06亿元；2月发起并设立资产支持专项计划（类REITs），发行规模21.16亿元[30] - 2018年万纬物流新获取项目64个，可租赁建筑面积494万平方米，截至报告披露日，进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁建筑面积约971万平方米，已运营项目62个，稳定运营项目平均出租率96%[30] - 截至2018年底，集团在超20个城市开展标准办公与产业园建设和运营管理业务，管理标准办公项目70余个，产业园项目30余个，管理面积约700万平方米[32] - 2018年11月至2019年3月雪季，集团旗下吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访客流量超60万人次[32] - 公司报告期内营业收入前五的出租项目中，佛山南海万科广场权益占比51%，可租赁面积75270平方米，营业收入10765万元，出租率94%；东莞长安万科广场权益占比100%，可租赁面积45785平方米，营业收入9555万元，出租率98%等[55] 公司项目跟投机制情况 - 截至2018年12月31日，公司有715个项目引入跟投机制[56] - 报告期内新获取项目跟投认购总额为84.49亿元，占跟投项目资金峰值的2.20%，占万科权益资金峰值的4.16%[56] - 广州山景园项目万科方实际投资金额288669.1万元，占比99.1%，累计收益105291.9万元，占比99.1%；跟投主体实际投资金额2523.9万元，占比0.9%，累计收益920.6万元，占比0.9%[57] - 太原万科城项目万科方实际投资金额114182.4万元，占比49.6%，累计收益38272.7万元，占比49.6%；跟投主体实际投资金额3221.7万元，占比1.4%，累计收益1079.9万元，占比1.4%等[57] 公司未来展望与计划 - 2019年外部环境复杂，经济和行业发展存在风险和困难，市场分化与调控加大经营难度，但行业发展潜力巨大[58] - 2019年集团现有项目预计新开工面积3609.0万平方米，预计项目竣工面积3076.6万平方米[61] 各区域项目情况 - 深圳翡丽郡权益占比100.0%，占地面积77,045平方米，规划建筑面积264,075平方米[64] - 深圳万科星城权益占比78.6%，占地面积122,126平方米，规划建筑面积638,884平方米，2018年开工面积638,884平方米[64] - 深圳滨海置地大厦权益占比90.0%，占地面积5,775平方米，规划建筑面积57,750平方米，2019年计划竣工面积57,750平方米[64] - 深圳瑧山道权益占比40.0%，占地面积16,370平方米，规划建筑面积77,575平方米，2019年计划竣工面积77,575平方米[64] - 深圳天誉权益占比100.0%，占地面积148,616平方米，规划建筑面积870,987平方米，2018年开工面积4,190平方米，2018年竣工面积131,639平方米，2019年计划开工面积278,619平方米[64] - 深圳麓城权益占比60.0%，占地面积34,996平方米，规划建筑面积107,512平方米，2019年计划竣工面积107,512平方米[64] - 深圳公园里权益占比65.0%，占地面积104,876平方米，规划建筑面积478,318平方米[64] - 深圳龙城广场权益占比34.0%，占地面积66,600平方米，规划建筑面积264,941平方米，2018年竣工