会议信息 - 公司第八届董事会第十八次会议于2025年9月23日通讯表决召开[2] - 应出席董事9名，实际出席9名[2] 议案审议 - 审议通过《关于修订<关联交易决策制度>的议案》，待股东会审议[3] - 审议通过《关于修订<募集资金管理制度>的议案》，待股东会审议[4] - 审议通过《关于召开2025年第二次临时股东会的议案》[5] 股东会安排 - 董事会提请于2025年10月10日召开2025年第二次临时股东会[5]

融资交易活动 - 9月22日融资买入1050.71万元 融资偿还942.28万元 实现融资净买入108.43万元 [1] - 融资余额达1.28亿元 较前日增长0.85% 占流通市值比例为3.47% [1][2] - 近3个交易日连续净买入累计255.57万元 近20个交易日中有14个交易日呈现融资净买入状态 [1] 历史融资数据趋势 - 9月19日融资净买入34.17万元 融资余额1.27亿元 占流通市值3.33% [2] - 9月18日融资净买入112.97万元 融资余额1.27亿元 占流通市值3.34% [2] - 9月17日融资净偿还868.47万元 融资余额1.25亿元 较前日下降6.47% [2][3] - 9月16日融资净偿还659.07万元 融资余额1.34亿元 较前日下降4.68% [2][3] 融券及综合信用交易 - 9月22日未发生融券交易 融资融券余额合计1.28亿元 [2] - 融资融券余额变动与融资余额变动保持同步 当日增幅0.85% [2][3]

上海六百城市更新项目 - 上海六百将升级为"新六百HUB" 总建筑面积从1.92万平方米调整为4.25万平方米 地上楼层从10层增至30层 建筑高度从50米提升至130米 容积率从7.8调整至不大于12.5 [1][3] - 项目投资金额从7.08亿元增至约16.98亿元 建设周期从18个月延长至30-36个月 预计2028年建成 包含品牌旗舰店与公寓式酒店 [1][3] - 上海六百始建于1952年 前身为中国百货上海市分公司第六门市部 2024年2月闭店并完成拆除腾地 [2] 徐家汇商圈发展现状 - 徐家汇商圈位于中央活动区核心 与4A级徐家汇源景区及徐家汇体育公园形成无边界融合 具备文旅商体展联动基因 [6] - 商圈通过空中连廊串联TPY中心二次元商业体、美罗城周杰伦IP快闪店、汇金百货周年庆等活动 形成文化展览-粉丝聚集-商业转化闭环 [7] - 徐家汇源景区涵盖六大海派文化符号 包括百代小楼（义勇军进行曲灌制地） 近期举办主题展览及国庆快闪音乐演出 [6] 商业环境竞争格局 - 上海现有商圈数量达50个 年内还有近50个商业项目计划入市 行业面临高饱和竞争态势 [7] - 徐家汇商圈通过景区联席扩大会议机制推动文化资源与商业消费深度融合 并借力大型演唱会、体育赛事等契机实现破圈 [7] - 商圈历史可追溯至1990年 当时已聚集174家商店 经过30余年多轮规划调整进入城市更新与商业转型关键阶段 [2]

项目投资调整 - 上海六百城市更新项目总投资从7.08亿元增至16.98亿元 增幅近140% [1] - 项目总建筑面积从1.92万平方米增至4.25万平方米 建筑层高从地上10层/地下1层变为地上30层/地下2层 [2] - 建筑容积率从7.8调整为12.5 建筑高度从50米增至130米 建设周期从18个月延长至30-36个月 [2] 项目规划变更 - 项目功能定位调整为集公寓式酒店及品牌旗舰店于一体的综合性商业体 [5] - 调整基于徐汇区"大徐家汇"发展战略要求 符合2025年5月公示的控规调整方案 [4][5] - 投资回收期从15-17年延长至运营期第19年 [2] 资金筹措方式 - 项目资金来源从"以自有资金为主"变更为"自有资金及外部融资相结合" [3] - 公司称调整将导致前期投入成本处置 建设难度增大并对短期业绩造成影响 [3] 战略意义 - 项目作为区属国有企业承担城市更新重任 通过业态创新驱动新质生产力发展 [5] - "公寓式酒店+品牌旗舰店"组合旨在导入优质客群 形成居住与消费内循环 [5] - 应对实体零售行业有效需求不足 电商分流 品牌拓店意愿下降等挑战 [5] 财务表现 - 2024年营业总收入4.38亿元同比下降19.11% 归母净利润422.5万元同比下降94.38% [6] - 2025年上半年营业总收入1.89亿元同比下降16.44% 归母净利润466.47万元同比增长325.65% [6] 项目进度 - 截至2025年3月27日尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证 暂无法进行工程建设 [1] - 项目历史可追溯至2020年8月 2023年7月总投资曾定为7.98亿元 2024年调减至7.08亿元 [2]

董事会及监事会决议 - 第八届董事会第十七次会议于2025年9月17日召开 全体9名董事出席 审议通过两项议案 包括调整重大投资项目及重新进行设计招投标 [2][3][5] - 第八届监事会第十五次会议同日召开 全体3名监事出席 审议通过相同两项议案 [6][7][8] 投资项目调整原因 - 因上海市徐汇区规划调整方案公示完成 建筑指标与原有方案出现显著变化 需同步调整项目方案 [3][11][13] - 调整内容包括建设内容、功能定位及投资总额 旨在与区域规划定位一致并推动公司转型 [3][11][14] - 实体零售行业面临有效需求不足、电商分流、品牌拓店意愿下降及空置率攀升等挑战 [14] 项目具体调整内容 - 功能定位调整为集公寓式酒店及品牌旗舰店于一体的综合性商业体 [14] - 建筑规模增加导致土地出让金和建安成本上升 投资总额进一步提升 [14] - 设计招投标重新启动 预计合同金额不超过1500万元 [5][8] 财务影响 - 项目前期已投入成本约4100万元 预计处置2200万元 将减少2025年度利润总额约2200万元 [19][20] - 短期将延长建设期和投资回报期 但长期有望通过新业态组合增强盈利能力 [20] 项目背景及进展 - 项目原为拆除重建综合性精品购物中心 2024年完成闭店、拆除及招标等前期工作 [12] - 2025年3月因未取得规划及施工许可证 工程建设暂停 [12] - 本次调整尚需提交股东会审议 [3][10][17] 战略意义 - 调整有助于应对徐家汇商圈激烈竞争 通过业态创新提升资产规模及价值 [14][15][18] - 公寓式酒店与品牌旗舰店组合可形成"居住与消费"内循环 稳定租金来源 [15] - 作为区属国有企业 公司承担城市更新发展重任 此次调整是推动新质生产力发展的重要探索 [15]

项目投资调整 - 上海六百城市更新项目总投资从7.08亿元增至16.98亿元 增幅近140% [1][3] - 项目总建筑面积从1.92万平方米增至4.25万平方米 建筑层高从地上10层/地下1层变为地上30层/地下2层 [3] - 建筑容积率从7.8调整为12.5 建筑高度从50米提升至130米 [3] - 建设周期从18个月延长至30-36个月 投资回收期延至运营期第19年 [3] 资金与建设进展 - 资金来源从"自有资金为主"调整为"自有资金及外部融资相结合" [4] - 截至2025年3月27日尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证 无法进行工程建设 [1] 战略定位与功能规划 - 项目定位调整为集公寓式酒店及品牌旗舰店于一体的综合性商业体 [5][6] - 项目调整基于上海市徐汇区"大徐家汇"发展战略 旨在促进商圈业态升级和功能复合 [5] - 公司作为区属国有企业承担城市更新发展重任 通过业态创新驱动新质生产力发展 [5] 行业背景与竞争环境 - 实体零售行业面临有效需求不足 电商分流加剧 品牌商拓店意愿下降及空置率攀升等挑战 [6] - 徐家汇商圈内商业体众多且新大体量商业体持续入市 竞争日趋激烈 [6] - 公寓式酒店+品牌旗舰店组合可导入优质客群 形成居住与消费内循环 稳定租金和经营业绩 [6] 项目影响评估 - 短期将导致前期投入成本处置 建设难度增大 对公司业绩造成影响 [4] - 长期将增强公司盈利能力和核心竞争力 提升资产价值及品牌知名度 [4]

公司动态 - 公司于2025年9月17日召开第八届第十七次董事会会议 审议关于重新进行上海六百城市更新项目设计招投标的议案 [1] - 会议以现场及通讯方式在上海市徐汇区肇嘉浜路1000号九楼会议室召开 [1] 财务表现 - 2025年1至6月营业收入构成中商业占比100% [1] - 公司当前市值39亿元 [1]

会议信息 - 公司第八届董事会2025年第三次独立董事专门会议于2025年9月17日召开[1] - 会议应出席独立董事3名，实际出席3名[1] 项目调整 - 拟结合调规补充公示内容调整上海六百城市更新项目方案[2] - 拟处置上海六百城市更新项目前期与新方案不相关的投入成本[2] 项目设计 - 拟按调整后的区域规划重新进行上海六百城市更新项目设计招投标[3] - 预计上海六百城市更新项目设计合同金额不超过1500万元[3] 审议事项 - 全体独立董事同意将上海六百城市更新项目调整议案提交董事会审议[2] - 全体独立董事同意将重新进行项目设计招投标事项提交董事会审议[3]

项目投资 - 上海六百城市更新项目计划总投资约169,800万元[4] - 项目调整后投资总额从约70,800万元提升至约169,800万元[11] 项目进展 - 2024年完成上海六百闭店、原建筑体拆除等前期准备工作[5] - 2025年3月因未取得相关许可证暂无法工程建设[5] 项目数据 - 地块面积从2,145平方米增至2,997平方米[11] - 商业面积预计较现有面积增加12%-24%[11] - 建设期从预计18个月变为30 - 36个月[11] - 投资回收期从预计15 - 17年变为运营期第19年[11] 财务影响 - 项目前期已投入成本约4,100万元，预计处置2,200万元，减少2025年度利润总额约2,200万元[14] 决策流程 - 项目调整需经公司股东会审议，董事会提请授权办理相关事宜[10][17]

会议情况 - 第八届监事会第十五次会议于2025年9月17日召开，3名监事全出席[2] 项目调整 - 审议通过调整上海六百城市更新项目方案议案[3] - 拟在议案获股东会通过后处置项目前期不相关投入成本[4] 项目设计 - 审议通过重新进行上海六百城市更新项目设计招投标议案[5] - 按调整后区域规划重新招投标，预计设计合同金额不超1500万元[5]