公司背景 - Acadia Realty Trust成立于1993年，总部位于纽约，是一家房地产投资信托公司，主要在全国的大都市和郊区市场拥有、开发、收购和管理零售物业[1] 物业情况 - 截至2023年9月30日，该信托拥有并经营着138个物业，总面积为5,011,251平方英尺，位于芝加哥、纽约、洛杉矶、旧金山、达拉斯、华盛顿特区和波士顿等大都市市场，以及其他郊区市场[3] 财务表现 - 截至2023年9月30日，出租率为95.3%，同比增长100个基点，管理层将FFO指导值提高至每股1.26美元，这意味着同比增长6%[4] - Acadia在杠杆方面表现保守，资产只有43.15%由长期债务资助，充足的流动性体现在其债务/EBITDA比率为7.9倍，利息覆盖率为1.3倍[6] 股息情况 - Acadia目前每股支付0.18美元的季度股息，前瞻收益率为4.15%，虽然基于FFO的支付比率为68.89%，但不稳定的经营现金流和历史支付记录使得当前分配不可靠[6] - CFO在2020年Q1财报电话会议中表示暂停季度股息，以保留资本并增强短期流动性[7] 风险评估 - 由于同店净营业收入表现不佳，AKR的隐含资本化率为3.43%，远低于2024年零售资产的平均资本化率预测6.26%[8] - 风险主要在于缺乏安全边际，目前不太可能低估这家REIT的价值[9] 综合评级 - FFO在下降，如果管理层过去选择暂停股息，那么在类似情况下他们可能会再次这样做[10] - 综合考虑，目前评级为持有，但会在情况发生重大变化时重新考虑立场[11]

文章核心观点 - 阿卡迪亚房地产信托公司（AKR）获Zacks评级上调至2号（买入），是投资者的可靠选择，评级变化源于盈利预期上升，反映其盈利前景积极，可能推动股价上涨 [1][2] 最强大的影响股价因素 - 公司未来盈利潜力变化与股价短期波动强相关，机构投资者会依据盈利和盈利预期计算公司股票公允价值，其买卖行为会导致股价变动 [3] - 阿卡迪亚房地产信托公司盈利预期上升和评级上调意味着公司基本面业务改善，投资者应推动股价上涨以认可这一趋势 [3] 利用盈利预期修正的力量 - 盈利预期修正趋势与短期股价走势强相关，跟踪此类修正进行投资决策可能有回报，Zacks评级系统能有效利用盈利预期修正的力量 [4] - Zacks评级系统根据四个与盈利预期相关的因素将股票分为五组，从1号（强力买入）到5号（强力卖出），自1988年以来，1号股票平均年回报率达25% [4] 阿卡迪亚房地产信托公司的盈利预期修正 - 该房地产投资信托公司预计在截至2023年12月的财年每股收益1.31美元，同比变化10.1% [5] - 过去三个月，Zacks对该公司的共识预期提高了2.6% [5] 总结 - Zacks评级系统对超4000只股票的“买入”和“卖出”评级比例均衡，仅前5%获“强力买入”评级，接下来15%获“买入”评级，股票处于Zacks覆盖股票的前20%表明其盈利预期修正表现出色，有望在短期内跑赢市场 [6] - 阿卡迪亚房地产信托公司评级上调至Zacks 2号，意味着其在预期修正方面处于Zacks覆盖股票的前20%，短期内股价可能上涨 [7]

股东分配 - Acadia Realty Trust确定了2023年对其普通股股东（CUSIP＃004239109）的分配的联邦税收待遇[1] - 所有2023年的普通股利（除合格股利和资本利得外）都符合《内部税收法典》第199A条款规定的非公司股东通常允许的20%抵扣[6] 公司介绍 - Acadia Realty Trust是一家股权房地产投资信托，通过其核心投资组合和基金运营平台以及其有纪律的、以地点为导向的投资策略，专注于提供长期、有利可图的增长[7]

公司财报 - Acadia Realty Trust将于2024年2月13日发布2023年第四季度收益[1] - 公司将于2024年2月14日举行电话会议，回顾公司的收益和运营结果[1] 投资者信息披露 - Acadia Realty Trust通过其网站的投资者页面披露重要非公开信息[2] 前瞻性声明 - 公司在新闻稿中明确表示不会公开更新或修订任何前瞻性声明[3]

文章核心观点 - 阿卡迪亚房地产信托公司宣布承销发行690万股普通股，预计2024年1月11日完成交易，所得款项用于一般公司用途 [1] 发行情况 - 公司宣布承销发行690万股普通股（包含承销商可额外购买的90万股），每股发行价16.75美元，预计2024年1月11日完成交易，需满足惯常成交条件 [1] - 摩根大通和美国银行证券担任此次发行的承销商 [1] 资金用途 - 公司打算将发行所得净收益用于一般公司用途，可能包括为未来收购提供资金、偿还未偿债务、营运资金及其他一般公司用途 [1] 招股文件获取方式 - 此次发行仅通过招股说明书补充文件和随附的基础招股说明书进行，相关文件已向美国证券交易委员会提交，可从其官网或联系承销商获取 [2] 公司简介 - 阿卡迪亚房地产信托是一家股权房地产投资信托公司，通过核心投资组合和基金双运营平台及注重位置的投资策略实现长期盈利增长，目标是打造一流核心房地产投资组合、进行盈利性投资并保持强劲资产负债表 [4]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第三季度FFO为每股0.27美元 [38] - 公司预计2023年全年FFO为1.26美元,同比增长约6% [39] - 公司第三季度同店NOI增长5.8%,9个月同店NOI增长5.9%,预计全年将达到5%-6%的增长目标上限 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司核心投资组合的同店NOI预计将在2024年增长5%以上 [41] - 公司重点关注街区零售资产,这些资产的租金增长超过20%-40% [13][14][15][16] - 公司郊区购物中心业务保持稳定,租金增长与经济增长基本一致,但资本支出和运营成本上升抑制了净有效租金增长 [12] - 公司城市街区零售资产的租金增长强劲,超过2019年水平20%-40% [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在纽约市、洛杉矶梅尔罗斯大道、芝加哥黄金海岸等街区零售资产的租金大幅增长 [13][14][16] - 公司在旧金山市中心、芝加哥北密歇根大道、纽约麦迪逊大道等市场尚未完全恢复 [17] - 公司在布鲁克林市中心的City Point项目表现强劲,租金超预期增长 [33][34][35] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于创造优质的主营业务收入增长,并将其转化为利润增长 [10] - 公司认为即使在经济不确定的情况下,零售商仍在执行多年增长目标 [11] - 公司将继续通过资产循环和利用机构资本关系等方式寻找外部增长机会 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为消费者仍然相对稳定,零售商正在关注长期增长目标而非短期波动 [11][25] - 管理层预计即使经济放缓,租户需求也不会立即下降 [18] - 管理层对公司未来几年的内部增长目标保持信心 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Floris van Dijkum 提问** 询问公司是否考虑减少在芝加哥市场的敞口 [53] **Ken Bernstein 回答** 公司将审慎考虑减少在芝加哥等某些市场的敞口,因为这些市场可能面临一些挑战 [54][55] 问题2 **Paulina Rojas Schmidt 提问** 询问公司对未来一年租户违约和退租的预期 [107][109] **Ken Bernstein 和 AJ Levine 回答** 公司尚未看到租户违约或退租的明显增加迹象,但会密切关注利率上升对租户财务状况的影响,尤其是当地中小型零售商 [110][111][112] 问题3 **Paulina Rojas Schmidt 提问** 询问公司新开业门店的行业趋势 [113] **AJ Levine 回答** 公司看到奢侈品牌和时尚品牌在城市街区持续进入,郊区则以折扣零售商为主导新开业 [114][115] **Ken Bernstein 补充** 零售商正在重视实体店在全渠道战略中的重要性,这推动了新开业需求 [116][117]

租金收入和总收入 - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的租金收入为79961千美元，较2022年同期的78453千美元增长[10] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的总收入为253179千美元，较2022年同期的245712千美元增长[10] 营业费用和净收入 - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的总营业费用为74701千美元，较2022年同期的102784千美元减少[10] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的总营业费用为214722千美元，较2022年同期的243891千美元减少[10] - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的净亏损为16268千美元，较2022年同期的89545千美元减少[10] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的净收入为8486千美元，较2022年同期的61273千美元增长[10] 其他综合收入和综合收入 - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的其他综合收入为17285千美元，较2022年同期的45632千美元减少[11] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的其他综合收入为20741千美元，较2022年同期的107677千美元减少[11] - 2023年第三季度，Acadia Realty Trust的综合收入为1017千美元，较2022年同期的43913千美元减少[11] - 2023年前九个月，Acadia Realty Trust的综合收入为29227千美元，较2022年同期的46404千美元减少[11] 资产和负债 - 公司的资产和负债按照公允价值层次进行分类，包括货币市场基金、衍生金融工具和可交易股票等[83] - 公司2023年的抵押贷款总额为961,611千美元，较2022年底的928,639千美元有所增长[61] - 公司2023年的无抵押债券总额为666,188千美元，较2022年底的696,134千美元有所下降[61] - 公司2023年的未担保信贷额度为192,287千美元，较2022年底的168,287千美元有所增长[61] 股票和衍生金融工具 - 公司持有的市场股票包括Albertsons的投资，在2023年第三季度卖出10万股Albertsons，净收益为2.4百万美元，截至2023年9月30日，公司仍持有150万股Albertsons，价值为3.52亿美元[84] - 公司从市场证券中获得的股息收入分别为2023年第三季度0.2百万美元，2022年第三季度0.4百万美元，2023年前9个月2.89亿美元，2022年前9个月1.4百万美元[85] - 公司持有的衍生资产和负债包括利率互换和上限，截至2023年9月30日，总资产衍生品为7.44亿美元，总负债衍生品为46万美元[88] 股票回购和股权激励 - 公司董事会批准了新的股票回购计划，授权管理层自行回购最多2亿美元的普通股，截至2023年9月30日，尚有1.225亿美元可用[105] - 公司在2022年第一季度进入了250.0万美元的ATM计划，截至2023年9月30日，该计划可用额度为222.3万美元[104] - 公司在2023年前9个月和2022年结束时，共发行了40659个LTIP单位和45882个限制股份给公司的董事，其中10427个LTIP单位和15850个限制股份将在发行日期的第一周年日实现，30032个LTIP单位和30032个限制股份将在接下来的三年内按照33%的比例分别在发行日期的下一个三周年日实现，另外，公司还向一名新董事发放了2433个限制股份，这些限制股份将在三年内按照33%的比例分别在2023年5月9日实现，剩余部分将在2024年5月9日和2025年5月9日按比例实现[143]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心业务调整后资金营运净额（FFO）为0.36美元，大幅超出季度模型预期，主要因核心投资组合运营结果好于预期、租户回收改善、租赁环境强劲以及基金投资组合现金回收超预期 [19] - 季度业绩包含与终止旧金山低于市场租金的Bed Bath & Beyond租约相关的0.08美元非现金收益，带来0.05美元未预算FFO [20] - 连续第二个季度上调全年盈利预期，剔除未预算的0.05美元后，中点为1.25美元，较初始指引提高约3% [21] - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长5%，符合预期，年初至今同店增长近6%，有望达到或超过全年5% - 6%指引上限 [22] - 第二季度公认会计原则（GAAP）和现金租金差分别为22%和13%，街道投资组合推动增长，部分街道现金租金差超30% [22] - 截至6月30日，租赁入住率提高60个基点至95.2%，季度内约40个基点入住率开始贡献收入，主要来自街道租约，带来约170万美元基本租金（ABR） [25] - 截至6月30日，已签约但未开业的租约管道增加至300个基点，代表公司份额内680万美元ABR，约占核心在租ABR的5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道投资组合目前入住率85%，出租率88.5%，平均在租街道租金为每平方英尺84.50美元，高于整体投资组合平均在租租金32.50美元，预计差距将扩大 [17] - 第三季度，核心投资组合已签约或续签近400万美元街道租约，平均现金租金差约40%，带来约100个基点同店增长和约0.01美元每股FFO增长 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年同期相比，纽约市中城和金融区年初至今人流量分别下降27%和32%，苏豪区仅下降1%，威廉斯堡增长6% [15] - 据高纬环球数据，苏豪区入住率较2019年第四季度提高超10%，纽约市公寓租金和入住率接近峰值，租金较去年6月上涨超6% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为零售末日威胁已过，实体门店是全渠道世界中最赚钱的渠道，租户需求尤其是关键走廊的需求迅速超过现有供应，推动租金增长 [5] - 街道投资组合的公平市场价值重置机制以及租户需求增加，为公司带来内部增长机会，预计未来几年内部增长将保持强劲 [6][8] - 尽管资本市场波动和借贷成本上升，但交易活动开始逐渐增加，公司希望今年能完成一些有吸引力的增值收购，通过资产负债表收购、资本循环或利用机构资本关系实现外部增长 [10] - 公司认为自身街道投资组合具有高度差异化，与一些认为混合工作模式对城市零售有负面影响的观点不同，公司关键零售走廊人流量基本未变，租户需求和租金强于疫情前 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观新闻头条给商业房地产带来不确定性和担忧，但公司租赁基本面依然强劲，内部增长超预期，未来几年内部增长仍有顺风因素 [12] - 资本市场的不确定性开始创造有趣的投资机会，公司有望在强劲的内部增长基础上增加外部盈利增长 [12] - 公司对租户信用持谨慎保守态度，在更新的全年指引中维持适当的准备金水平 [21] 其他重要信息 - 7月，基金V以近5000万美元收购佛罗里达州坦帕的柏树溪购物中心，预计杠杆内部收益率（IRR）达中两位数，该中心租赁情况良好，未来有增值潜力 [11] - 城市点项目租赁稳定计划进展顺利，截至6月30日，约6万平方英尺租约已签约但未开业，租赁管道持续扩大，稳定后预计带来每股0.04 - 0.06美元的FFO增值 [28][29] - 公司资产负债表强劲，未来几年核心资产无重大到期债务，2027年前核心资产基本不受基准利率影响，第二季度成功完成约2.5亿美元基金贷款再融资和延期 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供苏豪区租户需求的更多细节，以及街道空间租赁条款和外部机会的看法 - 街道零售通常有3%的年度合同增长，比郊区高100个基点，且有更多公平市场价值重置机会，未来街道投资组合合同增长将高于郊区 [36] - 以苏豪区为例，公司曾与斐乐签约，后因有其他零售商感兴趣，成功协商终止租约并签订更增值的租约，此类机会在苏豪区等租金反弹快的地方更容易出现 [37] 问题2: 基金V还有多少可用资金，是否会在规定时间内用完 - 公司认为基金V现有可用资金会得到充分利用，且若有额外机会，也会找到合适方式进行投资 [41] 问题3: 能否量化街道零售租户的改善情况 - 可从租户长期销售轨迹（租户健康）和供需关系（租户需求）两方面考虑，如苏豪区两年内租金增长45%，梅尔罗斯广场五年内增长50%，且有3% - 4%的合同租金增长 [44] 问题4: 苏豪区和M街租赁率上升，这种需求何时能转化为更高的入住率 - 从零售商表达需求到开业需要时间，部分受公司和零售商控制，预计2024年情况会有所改善，目前苏豪区大部分空间已被预订 [47] 问题5: 苏豪区565百老汇租约交易，是否有其他机会收回租户空间并重新出租，以及该租约的开始时间 - 租约将于2024年第一季度开始 [52] - 公司会从租户健康和策展角度不断审查租户情况，目前租赁团队积极寻找此类机会，市场租金上涨使公司有能力满足零售商需求并处理租户退出问题 [53][54] 问题6: 请讨论2023年指导和2024年模型中664和840北密歇根大道租约到期及重建计划的影响 - 2024年，公司保守假设这两处资产不会租出，但芝加哥市场有租户兴趣迹象，模型中对租金预期较为谨慎，有机会超出预期 [56] - 租约从今年下半年开始到期，已签约但未开业的租约增长将抵消租约到期影响，公司预计能实现与同店增长相当的FFO增长 [57] 问题7: 这两处资产在2024年是否会有成本资本化以抵消ABR下降 - 除非进行积极建设工作，否则今年模型中不预计资本化成本，明年情况待定，目前模型未假设资本化成本，相关工作对FFO有增量贡献 [59] 问题8: 请澄清全年信用损失准备金占收入的百分比，以及上季度确认的金额 - 全年信用损失准备金占收入的比例处于较低的200基点范围，公司维持年初设定的较高准备金水平 [62] 问题9: 本季度5%的同店NOI增长仍受前期收款影响，能否量化该影响以及后续情况 - 上半年信用损失影响已逐渐消退，该逆风因素基本过去，公司业绩有望达到或超过指引上限 [64] 问题10: 请解释3000万 - 4000万美元NOI增长预期的基本假设，以及是否会提前实现 - 该增长预期的关键驱动因素包括合同增长（未来几年平均约2%）、净租赁增长（2024年受租约到期影响增长处于5% - 10%区间较低端，2025年加速）、少量重建项目（如旧金山城市中心，预计2025年有增长）和公平市场价值增长（预计2025年有明显增长） [69][70][71] 问题11: 公司在这些资产上的策略与传统露天资产不同，资本支出占NOI的比例是否会因租金上涨而降低，以及何时能看到与同店增长相称的调整后资金营运净额（AFFO）增长 - 公司希望2024年开始看到相称的AFFO增长，2025年肯定会看到 [75] 问题12: 城市点项目与合作伙伴的讨论进展如何，何时需要做出决策 - 这将是一个多年的过程，目前公司60%和100%所有权的盈利影响差异不大，部分投资者可能长期持有，部分可能套现，更重要的是项目的积极租赁势头 [78] 问题13: 本季度现金回收超预期的原因是什么 - 主要是公司在基金层面通过法律团队的努力收回了一些旧账，与核心业务和同店无关 [80] 问题14: 公司开始看到的收购机会主要在基金层面还是资产负债表层面 - 机会分布较为广泛，包括街道零售和购物中心等领域，若在资产负债表层面进行收购，可能会结合资本循环，公司团队已开始看到一些有租金增长潜力但市场尚未充分认识的机会 [83][84] 问题15: 苏豪区新签租约的净有效租金与周边类似资产的在租租金相比如何 - 该租约回报期不到一年，净有效租金增长约45%，净有效增量收益近100万美元，与公司在韦斯特切斯特的大型重新锚定项目收益相当，有三个租户竞争该空间，预计这种市场租金反弹趋势将持续 [88][89] 问题16: 公司街道投资组合的按市值计价范围为10% - 50%，哪些关键走廊处于该范围内 - 关键走廊包括纽约的苏豪区、威廉斯堡，洛杉矶的梅尔罗斯广场，华盛顿特区的乔治城，康涅狄格州的韦斯特波特、格林威治，芝加哥的黄金海岸和阿米蒂奇大道等，部分地区如梅尔罗斯广场可达50% [92]

财务表现 - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的租金收入为88141千美元，较2022年同期的80559千美元增长了9.4%[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的总收入为89948千美元，较2022年同期的84259千美元增长了6.7%[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的运营支出为70290千美元，较2022年同期的70827千美元略有下降[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的净收入为2752千美元，较2022年同期的-15825千美元有显著改善[10] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的综合收入为28003千美元，较2022年同期的5436千美元大幅增长[11] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的股东权益中其他综合收益为25251千美元，较2022年同期的21261千美元有所增加[11] - 2023年6月30日，Acadia Realty Trust的股东权益中的总权益为2138109千美元，较2022年同期的2363218千美元略有下降[12] 投资与交易 - 公司在2022年第二季度通过收购合作伙伴的股权，将对Fund II和Mervyns II的持股比例从28.33%增加到40.00%，投资额为1850万美元[20] - 公司在2022年回收了Mervyns II的1570万美元可回收分配中的380万美元，公司所占份额为120万美元[21] - 公司在2023年上半年完成了多项重要交易，包括向1238 Wisconsin合资企业提供了12.8百万美元的建设贷款承诺，以及通过Fund V收购了Mohawk Commons购物中心等[49] 资产与负债 - 公司的房地产投资包括土地、建筑和改善、租户改进、在建工程等，截至2023年6月30日净投资额为3508.85万美元[32] - 公司在2023年6月30日持有一处待售物业，总资产为1110万美元，已收到330万美元不可退还定金[33] - 截至2023年6月30日，公司的抵押贷款总额为935,348千美元[59] - 公司的无抵押债券贷款总额为647,589千美元[59] - 公司的总负债为1,763,024千美元[72] 股票与股息 - 公司从对Albertsons的投资中获得了2850万美元的现金股利，并在2023年1月收到了410万股Albertsons股票的非现金分配[50] - 公司董事会批准了新的股票回购计划，授权管理层自行回购最多2亿美元的普通股[103] - 公司于2023年1月20日从其对Albertsons的投资中获得现金股利，总额为2850万美元，其中公司份额为1130万美元[50] - 公司在2023年第二季度结束时，一般准备金为420万美元，较2022年底的540万美元有所减少[119] - 公司在2023年上半年向员工发放了739,734个LTIP单位和22,314个受限股份单位[130]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.40美元，包含此前宣布的来自Allerton股份的0.11美元特别股息，公司将全年FFO指引从1.17 - 1.20美元保守上调至1.19 - 1.26美元 [26][27] - 同店NOI增长7%，超出预期，剔除前期现金收款的200个基点逆风因素后，本季度同店增长超9%，目前趋势高于最初指引的全年5% - 6%同店NOI范围 [30] - 总核心NOI增长约6.5%，2023年第一季度增至约3620万美元，而2022年第一季度为3400万美元 [32] - 新签和续签租约报告了约10%的现金利差和22%的GAAP利差 [33] - 实体租赁入住率分别保持在92.8%和94.6%，本季度约130万美元的平均基本租金（ABR）开始起租，核心已签约但尚未开业的管道ABR从上个季度的560万美元增至31日的680万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 街道资产约占投资组合价值的一半，本季度同店增长超8%，预计2023 - 2025年关键街道走廊的NOI年增长率约为10%，未来几年累计增量NOI超700万美元，即每股0.07美元，仅Soho就贡献近一半增长 [31] - 街道投资组合入住率约85%，公司认为可回升至95%，平均在租租金超80美元/平方英尺，已签约未开业管道中街道资产的平均租金超150美元/平方英尺 [21] 郊区零售业务 - 郊区物业占核心投资组合价值约30%，是一个稳定的零售资产集合，入住率达94.5%，整体平均租金约1750美元/平方英尺，商铺空间的在租租金约29美元/平方英尺，主要租户包括TJX、Lowe's和Dick's [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 超过70%的街道投资组合，如Soho、Williamsburg等，不仅表现优于疫情前，且租金增长加速，过去一年这些走廊的净有效市场租金平均增长超15%，Melrose Place、Soho和Williamsburg的市场租金过去一年增长超20% [10] - 芝加哥State Street的一个重要服装租户报告月销售额比以往任何月份都高25%，本季度销售额比2022年同期高30% [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 内部增长 - 公司预计今年及以后的内部增长预测仍在正轨上，租赁活动和与零售商的对话表明，零售商正着眼于中长期预期，执行其首选地点的租约 [15] 外部增长 - 鉴于资本市场波动，上季度交易活动低迷，但公司团队仍积极评估和执行各种机会 [15] - 资产负债表收购方面，上季度资金成本使公司持观望态度，公司正探索机会性出售资产或降低在某些市场的集中度，并实现收益中性 [16] - Fund V收购市场相对安静，但团队仍有多个交易在审查中，管道充足，有信心成功部署剩余资金，本季度向Fund V增加了一笔交易Mohawk Commons [16] 行业竞争 - 街道零售不是广泛持有的机构资产类别，所有权高度分散，公司是少数具有专业知识的机构所有者之一，其在该细分资产类别的能力使其能够在未来寻求机会 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在逆风，但公司租赁基本面依然强劲，内部增长保持不变，一旦度过美联储紧缩和潜在的消费者放缓时期，公司有望继续推动内部增长，并抓住外部增长机会 [17] - 公司认为电子商务带来的长期逆风已过去，实体店铺成为零售商最盈利的渠道；优质空间稀缺，空置率迅速被吸收；租赁管道中有优质空间，未来几年可推动显著增长 [8] 其他重要信息 - Bed Bath & Beyond破产，公司位于威尔明顿的Brandywine Town Center的Bed Bath & Beyond空间已租给Dick's Sporting Goods，后者计划将其作为旗舰运动商店进行扩张，并签订了15年新租约 [12] - 公司位于旧金山5559街的物业正在进行重要改造，已与The Container Store签订租约，以锚定二楼空间，收回Bed Bath空间后可激活二楼其余部分 [13] - 公司City Point项目中，Primark于12月开业，显著提升了项目活力，客流量持续强劲，租户兴趣增加，租金高于预期，本季度已执行超过100万美元ABR的租约，还有相当数量的租约处于高级谈判阶段 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 街道投资组合入住率从85%回升到95%对收益的影响 - 未来几年街道租赁业务的增长（包括10%的增量租赁和按公允价值调整租金）将占公司整体投资组合5% - 10%增长的很大一部分，预计总计超过3000万美元，可能约占一半 [42] 问题2: 公司提到的更大机会指什么，是针对核心业务还是基金业务，是否会利用有限合伙人进行共同投资 - 机会分为三类：一是可能出现复杂但高利润的债务重组和债务购买；二是街道零售可能存在机会，一些此前的机构所有者关注点转移可能创造机会；具体是在资产负债表上操作还是采用其他结构，需视情况而定，零售行业和专业平台再次受到机构投资者关注，合作机会增加 [46][47][48] 问题3: 北密歇根大道的抵押贷款将于2025年到期，公司对偿还债务和处理到期问题有何初步想法 - 抵押贷款还有很长时间到期，利率合理，公司与贷款人关系良好，北密歇根大道已出现一些有趣的情况，需持续关注 [51] 问题4: 芝加哥选举了一位对犯罪态度宽松的新市长，这对公司在芝加哥的城市街道零售投资组合有何影响 - 公司会谨慎管理在芝加哥的业务占比，相对其他地区降低其收入占比；芝加哥有很多优势，新政府尚未开始工作，不能过早判断其效果，公司不会排除芝加哥市场 [53] 问题5: 芝加哥地铁区域的街道和城市投资组合的租赁活动和发展势头如何，特别是一些复苏滞后的子市场，以及签署额外租约的时间线 - 不同市场复苏进度不同，Armitage Avenue和Rush & Walton表现良好，State Street零售商销售额有明显提升，Clark and Diversey开始签署租约并取得进展；北密歇根大道有望在未来一两年内恢复；公司在Rush & Walton签署了一份前银行空间的租约，租金强劲，Clark and Diversey有几份租约有望执行，State Street也有潜在大型机会 [57][58][59] 问题6: 芝加哥北密歇根大道840和664号物业加入重建管道，其潜在时间表和价值创造机会如何，对NOI有何影响 - 2023年和2024年的相关停工时间已纳入公司数据，不期望快速重新招租，这是公司增长预期中“进八退二”里“退二”的一部分，但仍在5% - 10%的增长范围内；NOI影响将在不同年份分摊，公司在增长预期中已保守考虑这一因素 [64][65] 问题7: 考虑到基础成本，街道零售投资组合中，哪些子市场在未来几年的潜在上行空间最大 - 旧金山的核心投资组合包括两个带停车场的购物中心，NOI增长较为直接，与Soho的高端街道零售不同；旧金山的街道零售可能需要更长时间恢复；Soho的租金增长百分比和每平方英尺租金增长潜力最大，是街道投资组合中增长的最大贡献者，Mercer Street有望成为下一个增长区域 [70][71][72] 问题8: 一季度实际发生的坏账占一季度基本租金的百分比是多少 - 约为130 - 140个基点，即年化270个基点的约一半 [74] 问题9: 若不考虑前期现金收款的影响，同店NOI的标题数字是否接近9%，全年影响是否显著 - 去年同期有60万美元的前期现金收款，相当于200个基点，今年几乎没有，该影响在很大程度上已过去 [78] 问题10: 与小型店铺零售商的最新讨论情况如何，是否有信用担忧或租约谈判变化 - 小型店铺租户主要集中在郊区投资组合，他们通常会尽力维持经营，目前尚未出现问题，但在经济硬着陆情况下，这部分业务可能较为脆弱，不过占公司投资组合比例很小 [80] 问题11: 街道投资组合的入住率到2024年底可能达到多少 - 预计在18 - 24个月内达到93% - 95%，达拉斯的一些项目将对此有很大推动作用 [83] 问题12: 如何平衡或减少在芝加哥的业务占比 - 公司会定期修复并出售资产，因为芝加哥的资产仍有较好的交易价值，不一定需要通过部署更多资金来实现 [85] 问题13: 核心NOI增长和同店NOI增长之间约50个基点的差异，是否是因为将北密歇根资产纳入重建以及5559号物业对同店池的影响 - 这是整个投资组合的综合影响，包括Henderson的增长等因素，公司整体核心业务增长强劲，无论是同店还是总体 [88][89] 问题14: 随着全食超市和诺德斯特龙退出旧金山，5559号物业的回填情况以及租户在该市的租赁意愿是否发生变化 - 公司的两个购物中心不在市中心，与零售商的对话显示他们仍在全力推进业务，这是市中心的现象，旧金山需要解决这一问题并有望恢复 [91] 问题15: 在交易市场正常化的情况下，公司会将增量资金投入哪些街道零售市场，是现有市场还是新市场 - 公司会与零售商沟通，了解他们关注的市场，除了现有市场如Soho、Melrose Place等，也会考虑进入新市场，如达拉斯的Henderson Avenue，前提是满足进入壁垒、供应限制和价值等标准；同时，公司会减少在一些现有市场的业务 [94][95]